Рынок жилья – «края» и «середина»
Говоря о поведении рынка недвижимости, все обозреватели и операторы рынка используют показатель среднего уровня цен. В одних случаях это просто средняя цена предложения. В других - более сложный показатель, например, индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru. Этот показатель представляет собой сглаженную кривую, очищенную от статистического «шума» и скорректированную к ценам реальных продаж. Но так или иначе, значение индекса стоимости скажем в 1835$ за квадратный метр говорит нам только о среднем уровне цен на жилье. При этом за кадром остается степень разброса стоимости жилья, информация о том, насколько далеко отстоят друг от друга дорогие и дешевые квартиры.

В математической статистике для этих целей используется понятие дисперсии или среднеквадратичного отклонения, хотя эта характеристика и не очень наглядна. В экономике гораздо употребительнее оказался более простой показатель. Например, говоря о расслоении доходов населения, часто используют простое отношение доходов 10% (или 20%) самых богатых граждан к доходам 10% (или 20%) самых бедных граждан. Этот показатель расслоения общества наряду с показателем среднего дохода на душу населения позволяет оценить, насколько отстоят друг от друга богатые и бедные.

На рынке недвижимости мы можем использовать аналогичные показатели. В аналитическом комплексе www.irn.ru помимо общегородского индекса стоимости рассчитываются также индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья. Для расчета этих индексов используются 20% самых дорогих и 20% самых дешевых квартир по цене за квадратный метр. На приведенном графике показаны три индекса стоимости – общегородской индекс (средний уровень цен), индекс стоимости «дорогого» жилья (верхний сегмент рынка) и индекс стоимости «дешевого» жилья (нижний сегмент рынка).

Индексы «дорогого» и «дешевого» жилья, конечно же, не представляют собой цены на отдельные квартиры или же крайние пределы стоимости жилья. Это средние показатели, но не по рынку в целом, а по его верхнему и нижнему сегментам. Они позволяют судить о степени расслоения рынка недвижимости, хотя, конечно же, существуют отдельные квартиры, имеющие большую стоимость, нежили индекс «дорогого» жилья, или же меньшую стоимость, нежели индекс «дешевого» жилья.

Сегмент «дорогого» жилья во многом созвучен понятию «бизнес-класса» или «полуэлитного» жилья. Текущие значения индекса стоимости «дорогого» жилья находятся на уровне 2800$ за квадратный метр и охватывают 20% самых дорогих квартир, цены на которые находятся в пределах 2300$ - 5000$ за метр (очевидно, что с ростом цены за метр количество квартир заметно падает, что и приводит к смещению среднего значения к нижнему краю). При этом следует отметить, что настоящее элитное жилье, цена на которое превышает 5000$ за метр и доходит до 20.000$, является штучным товаром, который не поддается усредненному статистическому описанию.

Сегмент «дешевого» жилья состоит в основном из пятиэтажек и схожих по свойствам панельных домов. Частично в него попадают современные панельные новостройки, расположенные «на отшибе» - за МКАД или на малопрестижном Юго-Востоке. Это жилье с ценой от 1000$ за метр (а иногда даже и ниже) до 1500$.


Расслоение московского рынка жилья
На первый взгляд все три кривые – общегородской индекс стоимости и индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья ведут себя синхронно. В первом приближении это действительно так. На этом базируется суть методологии аналитического центра www.irn.ru, согласно которой в первом приближении поведение мозаичного рынка недвижимости можно описать всего одним показателем – общемосковским индексом стоимости. Его динамика - рост или падение – определяются только макроэкономическими факторами, которые являются общими для всех классов жилья.

Впрочем, это оказывается справедливым только в первом приближении. Потому что существуют еще и различные локальные факторы, влияющие на цены, и связанные с ними конъюнктурные колебания стоимости жилья. К таким факторам следует отнести локальный спрос на жилье определенного типа в определенных районах, структуру предложения и нового строительства в тех или иных районах, их социальный состав, развитие инфраструктуры и транспортной доступности, изменение экологической обстановки и множество других как заметных, так и малозаметных причин. Это поправки второго порядка, которые в условиях масштабного роста цен, имевшего место в 2002-2004 годах, не играли особой роли – в той или иной степени дорожало все.

Прекращение масштабного роста цен в середине прошлого года, напротив, вывело все второстепенные факторы на первый план. Как уже неоднократно упоминалось в обзорах аналитического центра www.irn.ru среди представленных ныне на рынке квартир или объектов-новостроек есть такие, в которых цены повышаются, и такие, в которых цены снижаются. Все зависит от тех или иных локальных причин, а также от адекватности начальной цены. Это позволило сделать важное утверждение, что в нынешних условиях наиболее значимой тенденцией следует считать даже не повышение или снижение цен на отдельные объекты, а тенденцию дифференциации рынка недвижимости – разделение ценовых трендов для разных типов жилья или даже для отдельных квартир.

Факт дифференциации столичного рынка жилья вполне можно заметить уже на графике относительного изменения трех индексов стоимости – общегородского индекса, индексов «дорогого» и «дешевого» жилья. (Каждый индекс нормирован на свое значение в первой точке графика - начало 2004 года). В период масштабного роста цен в первой половине 2004 года индекс стоимости «дешевого» жилья явно опережал по темпам роста общегородской индекс стоимости, в то время как индекс «дорогого» жилья наоборот отставал.

Это обстоятельство позволяет сделать вполне понятный вывод, что в условиях масштабного роста цен «дешевое» жилье дорожает быстрее. В условиях ажиотажа оно «вымывается» в первую очередь, ему есть куда дорожать. Зато и в условиях стагнации «дешевое» жилье первым начинает «проседать» по цене.

После остановки роста цен в начале лета 2004 года в течение нескольких месяцев все три графика оказываются практически параллельными. Рынок «застыл в ожидании на одном месте» и отличий в поведении разных типов жилья в этот период не наблюдалось. Однако в конце 2004 года и в течение первых месяцев 2005 года относительные кривые «дорогого» и «дешевого» жилья вновь начали сближаться! «Дешевое» жилье стало немного «проседать» в цене – всего на несколько процентов – и это не сильно заметно. В то время как повышение индекса стоимости «дорогого» жилья видно достаточно отчетливо. Из этого графика также очевидно, что именно удорожание «дорогого» жилья толкает вверх и общегородской индекс стоимости.

Насколько существенны все эти обстоятельства? Справедливости ради следует отметить, что подобные корректировки цен на «дорогое» и «дешевое» жилье находятся в пределах всего нескольких процентов, к тому же «растянутых» по времени на несколько месяцев. Изменения за отдельный месяц часто не превышают и одного процента, что отражено в отчетах аналитического центра www.irn.ru. Казалось бы, на рынке действительно ничего не происходит, однако это далеко не так.

Именно за счет дифференциации столичного рынка недвижимости и роста стоимости квартир в сегменте «дорогого» жилья в течение всех месяцев 2005 года наблюдается формальное повышение среднего уровня цен. Его отражают все обозреватели рынка, в том числе и работающие со средней ценой предложения. Такой формальный рост показателей создает неверное представление, будто бы в 2005 году «обещанный» многими участниками рынка рост цен, наконец-то возобновился, и квартиры дорожают. Такое положение дел вводит в замешательство при столкновении с конкретными примерами снижения стоимости квартир за этот период или появлением скидок на те или иные новостройки.

Представление о том, что никакой дифференциации рынка нет, возникает еще по одной причине. Прямое вычисление средней цены предложения содержит заметные статистические ошибки, и «скачки» средней цены от месяца к месяцу (или от недели к неделе). Эти статистические «скачки» как раз находятся на уровне нескольких процентов! Получается, что метод средних цен оказывается пригодным только для отражения масштабного роста или падения рынка, когда статистический «шум» не заглушает сами тенденции. Подробнее о роли статистических ошибок при вычислении средних цен рассказано в статье «Цены на московское жилье – падение, рост или ошибки счета».

Однако для выявления более «тонких» тенденций, таких как дифференциация рынка и разделение трендов для разных типов жилья, метод прямого вычисления средних цен просто не подходит! Величина статистической ошибки расчетов в этом случае оказывается на уровне самих результатов. Все различия просто теряются, создавая видимость, что никаких различий вообще и нет. Это вводит в заблуждение некоторых обозревателей рынка, не способных заметить более «тонкие» эффекты в рамках простого вычисления средних цен.

Дифференциация столичного рынка жилья хорошо видна с помощью графика индекса расслоения, о котором мы уже говорили выше. Как и в случае с доходами населения этот индекс получается путем деления индекса стоимости «дорогого» жилья на индекс стоимости «дешевого» жилья. Результат представлен на графике.

Он более наглядно отражает уже сделанные выводы. Пока сохранялся масштабный рост цен, «дешевое» жилье опережало по темпам роста «дорогое» жилье и индекс расслоения уменьшался. После остановки роста цен индекс расслоения несколько месяцев колебался возле значения в 1.95, а с конца 2004 года вновь начал повышаться и сейчас достиг уже отметки 2.05. Это означает, что за последние 4-5 месяцев «дорогое» и «дешевое» жилье «разошлись» по ценам примерно на 5% (данная цифра соответствует относительному изменению индекса расслоения за этот период). Эти 5% соответствуют сумме роста индекса стоимости «дорогого» жилья и снижения индекса стоимости «дешевого» жилья за этот период.

Много это или мало? Суммарный прирост среднего уровня стоимости жилья за последние месяцы в 2%-3% позволяет многим говорить о наличии тенденции роста цен. В этом свете дифференциация квартирного рынка, выраженная в разделении трендов «дорогого» и «дешевого» жилья на 5% за 4-5 месяцев выглядит даже более значимой. Причем, как уже упоминалось, сам рост среднерыночных показателей обусловлен в основном повышением стоимости квартир в сегменте «дорогого» жилья.

Приведенные аргументы позволяют нам сделать ряд интересных выводов о поведении квартирного рынка. «Дешевое» жилье, как правило, быстрее дорожает в условиях масштабного роста цен. Оно первым «вымывается» с рынка в условиях ажиотажа. Однако оно оказывается и менее устойчивым к стагнации, первым «проседая» по цене. «Дорогое» жилье, напротив, в меньшей степени подвержено ценовым колебаниям. Оно может медленнее дорожать в условиях быстрого подъема рынка, за счет близости к верхнему ценовому пределу, зато меньше теряет в цене в условиях кризиса, а при стагнации сохраняет свою цену, или даже продолжает слегка дорожать.

Впрочем, это только наиболее характерное поведение «дорогого» и «дешевого» жилья. В зависимости от дополнительных нюансов ситуация может заметно меняться. Тем не менее, индекс расслоения рынка является важным и интересным показателем. Пока наблюдался масштабный рост цен, основное внимание было приковано только к общегородскому индексу стоимости, а индекс расслоения был не интересен. В нынешних условиях именно такие показатели приобретают все большее значение, поэтому аналитический центр www.irn.ru будет регулярно публиковать индекс расслоения в своих отчетах.