«Людей отпугивает не отсутствие прописки в апартаментах, а сам их непрозрачный статус»

Когда в разгар кризиса компания STONE HEDGE оказалась со 100 000 кв. м офисных площадей в активной стройке, коллеги по цеху смотрели на нее с иронией. И совершенно зря – компания не только все достроила, но и создала новое направление бизнеса. О том, что делать с тремя бизнес-центрами на падающем рынке, зачем нужен закон об апартаментах и почему застройщики готовы платить за них взносы в компенсационный фонд и продавать через счета эскроу, в интервью IRN.RU рассказал генеральный директор группы компаний STONE HEDGE Максим Гейзер.

STONE HEDGE инвестирует в строительство офисов и апартаментов. Причем вы остались верны офисам даже в кризис, когда многие ваши коллеги по рынку закрывали офисные проекты и «сбегали» в жилье. Почему не «сбежали» вы и было ли такое желание?

Долгое время основным профилем нашей компании была именно коммерческая недвижимость. В 2014 г., когда грянул кризис, в активной стройке у STONE HEDGE находились три бизнес-центра: Manhattan на «Бауманской», NEO GEO на «Калужской» и 7ONE на Дмитровском шоссе. Часть площадей уже была продана, поэтому идея заморозить стройку даже не обсуждалась.

2014-2015 и даже частично 2016 годы были очень непростыми для нас, поскольку в реализации находилось 100 000 кв. м в трех бизнес-центрах, и при этом только один из них строился в центральной локации, на «Бауманской». К тому же мы не могли предвидеть ряд внезапных изменений. Например, когда мы приступили к строительству БЦ 7ONE на Дмитровском шоссе, это был 2014 год, мы очень рассчитывали на скорое открытие метро «Верхние Лихоборы». Но произошло это только в марте 2018 года. А на юго-западе, где сегодня расположен NEO GEO, мы ожидали увидеть среди наших покупателей и арендаторов большое количество компаний-партнеров «Газпрома». О том, что «Газпром» переедет в Петербург, тогда никто не знал.

При этом подчеркну, что в 2014 г. банки в принципе не рассматривали возможность финансирования офисных комплексов, поэтому STONE HEDGE завершал строительство бизнес-центров на собственные деньги. И к 2016–2017 гг. мы все достроили.

Коллеги по цеху действительно смотрели на нас с некоторой иронией, не понимая, что, собственно, можно сделать со 100 000 кв. м в трёх локациях на падающем рынке, где условия диктуют арендаторы.

Первое, что мы предприняли - запустили аренду и продажу помещений с ремонтом. Это решение позволило нам повысить лояльность среди арендаторов, с которыми, к слову, у нас не прекращались арендные отношения все это непростое время, и сделало нас более понятными для клиента. И самое главное — благодаря этой стратегии в STONE HEDGE сформировалось направление, которое сейчас очень мощно развивается, — продажа готового арендного бизнеса.

Если говорить о наших успехах, то один из бизнес-центров – Manhattan — мы полностью сдали и продали на 95% за один год. В 7ONE сейчас, после открытия метро, мы видим явное оживление и со стороны арендаторов, и со стороны покупателей. В NEO GEO первую очередь проекта, то есть примерно 40 000 кв. м, мы успели продать до кризиса, а вторая и третья очереди, порядка 80 000 кв. м., сейчас в активной реализации. По сравнению с аналогичным периодом 2017 года объем продаж коммерческой недвижимости STONE HEDGE увеличился в два раза. В целом, из 100 000 кв. м, которыми мы располагали по состоянию на 2014 год, на сегодняшний день сдано и продано больше половины.
 

Обычно девелоперы сдают офисные площади в аренду. Вы их продаете. Почему была выбрана такая модель?

Кто-то создает доходные дома, а кто-то строит и продает апартаменты. Это продукты с разной доходностью. Мы рассматриваем рентный доход только с точки зрения создания готового арендного бизнеса и дальнейшей продажи, сам по себе он нам мало интересен.

Кстати, к вопросу о доходности. Готовый арендный бизнес, который мы предлагаем нашим покупателям, это до 14% годовых на сегодняшний момент.
 

Это вы обещаете или по факту так?

Мы обещаем только то, что есть в зарегистрированном договоре аренды. И это очень важно. Многие продают пустое помещение и говорят, что в будущем кто-то когда-то это помещение арендует, и тогда получится готовый арендный бизнес. Мы продаем полностью упакованный продукт, арендный бизнес «под ключ» – и предлагаем пассивный доход. То есть собственник получает не просто помещение, а недвижимость с работающим арендатором, который уже заключил договор аренды на срок от трех лет.
 

Доходность до 14%, а сколько в среднем? Вот было бы у меня 10 млн руб. и принесла бы я их вам. На какой доход я могла бы рассчитывать?

Мы бы нашли вам много предложений на 13%. А средняя доходность у нас – примерно 13,5%.
 

А какой порог входа?

От 6 млн руб. Конечно, такие мелкие лоты – на 6–10 млн руб. - очень быстро вымываются. Если говорить о наших типовых клиентах, то они рассматривают готовый арендный бизнес от 15–20 млн руб.
 

Я так понимаю, таких клиентов у вас много.

Мы занимались готовым арендным бизнесом еще до кризиса, но в 2014–2015 годах этот бизнес казался совсем бесперспективным. Мы ведь с вами помним банковские депозиты под 15–17% годовых. Тогда я не мог предложить клиентам ничего сопоставимого. Но сегодня депозиты в банках составляют максимум 6–7% – во всяком случае в банках с госучастием, которым можно доверять. Мы же предлагаем доходность на уровне 10–14%. Это уже стоящее предложение, которое по крайней мере вызывает интерес. К 2017 году интерес к покупке арендного бизнеса вырос в три раза, и мы собираемся увеличивать его объемы.
 

Почему вы используете эту схему только для торговых и офисных помещений, но не для апартаментов? ГК «Пионер», NAI Becar, например, продают номера в апарт-отелях. Нет планов последовать их примеру?

В том сегменте, где мы работаем, я не вижу конкуренции. Компании, которые занимаются офисами в мелкую нарезку, можно по пальцам одной руки пересчитать. Всегда этим занимался Sminex. «Абсолют» раньше занимался, но ушел в крупные жилые проекты. Мы считаем, что нашли свою нишу, хорошо зарекомендовали себя на ней и можем развиваться в этом направлении дальше.
 

Какой сегмент для девелопера сейчас выгоднее – офисный или жилой? Ведь апартаменты, хоть и считаются официально нежилыми помещениями, по сути являются частью рынка жилья.

Тренды на рынке недвижимости постоянно меняются. Если бы в кризис у нас не было двух крупных проектов с апартаментами - TriBeCa APARTMENTS и Art Residence, нам пришлось бы очень непросто. Сейчас, скажем так, «эстафетную палочку» принял офисный сегмент. Большинство девелоперов в 2014 г. смогли либо законсервировать свои офисные площадки, либо перепрофилировать их в апартаменты, и в настоящее время рынок действительно ощущает дефицит новых проектов. Поэтому мы очень внимательно следим за офисным рынком и сейчас находимся на стадии рассмотрения нескольких больших проектов именно офисной недвижимости, класса А. Но я бы не стал рекомендовать срочно переключаться с одного сектора на другой.

Каждый сегмент недвижимости - и коммерческая, и жилая – будет развиваться, но по-своему. И я очень надеюсь, что закон о постоянной регистрации в апартаментах все-таки будет принят. Он даст сильный толчок рынку апартаментов, потому что, как вы правильно заметили, юридически это нежилое помещение, но по факту введены миллионы квадратных метров апартаментов, где живут люди.

Нашей компании интересен и сектор апартаментов, и сектор офисов. Более того, мы достаточно активно изучаем площадки под жилье бизнес-класса.
 

Но в законопроектах, которые сейчас есть, предлагается лишь формально приравнять апартаменты к жилью. Даже если закон примут, регистрироваться в апарт-комплексах будет можно, однако доступа к социальной инфраструктуре обитатели апартаментов не получат.

Анализируя работу нашего call-центра, мы видим большое количество отказов от апартаментов только из-за их непрозрачного статуса. Все-таки люди покупают жилье на многие годы, и они должны понимать, что это узаконено государством. Мы слышим разные комментарии от наших покупателей. Например, «А я смогу там находиться?», «А мой дом не снесут?». Но пока статус апартаментов законодательно не закреплен, такие вопросы неизбежны. Особенно от людей старшего поколения, которые пережили разные этапы развития нашей страны.
 

Однако в случае легализации апартаментов на них будут в полной мере распространены последние поправки к 214-ФЗ – о компенсационном фонде, эскроу-счетах и т.п. Девелоперы жилой недвижимости, мягко говоря, очень настороженно относятся к этим новациям.

Мы все проекты продаем по 214-ФЗ, то есть по ДДУ. И для нас на сегодняшний момент вопрос отмены долевого строительства стоит так же остро, как для жилого сектора. Кроме того, страховые взносы – это актуальный вопрос только до середины 2019 г. И мы готовы платить эти взносы лишь для того, чтобы клиент понимал, что здесь есть понятная юридическая ситуация и статус. Наши сегодняшние истории с рядом девелоперов вызывают вопрос «Достроят ли?» у каждого покупателя, вне зависимости от того, в какую компанию он приходит.
 

То есть экономика ваших проектов выдержит дополнительные взносы, банковский контроль и т.п. и в целом переход на проектное финансирование вас не пугает?

Мы понимаем, что это новые реалии. Причем не отдаленного будущего, а буквально завтрашнего дня. Хотим мы или нет, но все девелоперы будут работать через эскроу-счета. Поэтому надо уже сейчас выстраивать диалог с банками, чтобы понимать, что нас ждет. Но, будем откровенны, у многих банков из названных ЦБ пока нет внятной схемы работы с застройщиками. Может быть, за исключением Сбербанка. И какой процент будет по проектному финансированию, тоже непонятно. Кто-то называет 5–6%, кто-то чуть больше. Конечно, все это ляжет бременем на девелоперов, и цены на квартиры или апартаменты повысятся. Девелоперы сегодня не работают на таких доходностях, чтобы позволить включить в свои расходы и эти затраты.
 

Какая у вас была доходность до кризиса и какая есть сейчас?

Какая была – давайте оставим за скобками. На сегодняшний момент по всем проектам, которые мы рассматриваем, доходность составляет 20–25% годовых до налогов.
 

Это перспективные проекты. А по нынешним?

Примерно 23–25% годовых по тем двум проектам, которые мы строим, – STORY и PLAY. Это бизнес- и премиум-класс.
 

А по банковским кредитам у вас какие ставки?

PLAY и STORY мы возводим без привлечения банковского финансирования, на собственные средства и средства дольщиков. Но в новых проектах будем работать через эскроу-счета.
 

Тогда назовите приемлемый для вас уровень ставки по проектному финансированию.

Если бы мы говорили о проектном финансировании тех проектов, которые есть у нас сейчас, это были бы 12–13%. С учётом привлечения денег дольщиков по ДДУ. Если это будут эскроу-счета, то обещанная ставка в 6% вполне рабочая.
 

По какому принципу вы выбираете участки под застройку? Например, два офисных проекта у вас расположены далеко не в самых очевидных местах – 7ONE в районе «Верхних Лихобор», NEO GEO – на «Калужской», то есть сильно за ТТК; клубный дом бизнес-класса STORY– на «Автозаводской», где предложение перенасыщено: недалеко строятся «ЗИЛАРТ» и «Парк Легенд». У вас, конечно, ближе к метро…

Сильно ближе.
 

…Тем не менее конкуренция в локации очень высокая.

Если говорить о жилье, то мы рассматриваем проекты, как правило, до ТТК или сразу после него, но обязательно в пешей доступности от метро. Это ключевой фактор, даже в бизнес-классе. Что касается офисов, то мы считаем, что этот сегмент будет развиваться в премиальном классе, и все проекты рассматриваем до ТТК.
 

Но у вас имеются проекты в районе «Калужской» и на Дмитровском шоссе.

У нас были причины строить именно там. Когда мы начинали проект NEO GEO в ЮЗАО, там был «Газпром», и еще никто не знал, что он переедет в Санкт-Петербург. И качественных больших бизнес-центров в том районе не было. Мы действительно вложили большие деньги в отделку, фасады и концепцию. Это нас и спасло в кризис. NEO GEO – это «город в городе», огромный БЦ с восемью атриумами, теннисным кортом в одном из них, фитнесом, несколькими ресторанами и кафе, единственным в городе частным музеем, где представлено более 100 художников (Pop Up Museum), и т.д.

Когда мы проектировали NEO GEO, была совсем другая концепция, но реалии рынка в 2014 году заставили нас провести серьезную реконцепцию пространства.

Но локация, как ни крути, играет ключевую роль. Именно поэтому Manhattan – первый из трех БЦ – достиг нулевой вакантности. Сейчас мы смотрим новые проекты все-таки в центре или в ближайших к центру районах. Мы видим, что вакантность «центральных» офисов на сегодняшний день минимальная.
 

Когда планируете полностью сдать другие два бизнес-центра?

Здесь вопрос в количестве площадей. В NEO GEO сейчас свободно порядка 30 000 кв. м офисных площадей. По нашим расчётам, этого хватит на 2,5–3 года.
 

А 7ONE в Лихоборах?

С открытием метро повысили ставки на 5%. И планируем сдать все за 1,5 года.
 

У вас большая концентрация проектов в районе «Бауманской» – и офисы, и комплекс апартаментов. Почему вы облюбовали эту локацию?

Первая площадка, где сегодня расположен бизнес-центр Central Street, досталась нам случайно. Она просто заинтересовала нас тем, что находится в ЦАО, рядом с метро и ТТК. Это был 2011-й год. Проект Central Street мы продали за полгода и увидели, что район крайне недооценен: площадки стоили более-менее понятных денег, и все ключевые составляющие, необходимые для развития проекта, здесь имелись – две станции метро в пешей доступности («Бауманская» и «Красносельская»), рядом, что очень важно, – офис РЖД, а значит, огромный спрос со стороны связанных с ними компаний, ТТК в 1 минуте на машине, до Садового кольца чуть побольше, но тоже по прямой. Единственная проблема – окружающая среда. Здесь действительно была настолько запущенная промзона, что оставалось только прослезиться. И постепенно мы начали скупать площадки и превращать этот район в то, чем он является сейчас. Появился комплекс TriBeCa APARTMENTS; как только он начал заселяться, возникло большое количество инфраструктурных точек. На сегодняшний момент это полноценно живущий качественный район, в котором развита вся инфраструктура – начиная с фитнеса, спортшкол и йоги и заканчивая ресторанами и магазинами.
 

В TriBeCa у вас сколько еще не продано?

10%.
 

Когда вы планируете все реализовать?

Хочется верить, что в I квартале 2019 г.
 

А вообще какова сейчас ситуация со спросом на апартаменты?

Спрос очень сильно поменялся. Если говорить о наших новых проектах, например о PLAY, то покупаются очень быстро и хорошо апартаменты до 45 кв. м. А большие апартаменты – в TriBeCa и Art Residence у нас много крупных метражей – конечно, уходят не так, как в 2014 году.
 

Но в 2014 году были совершенно другие экономические реалии. А на протяжении последних двух лет вы чувствуете изменение спроса на апартаменты?

Мы чувствуем уменьшение метражей.
 

Даже в премиальном сегменте?

Именно там. Люди готовы жертвовать метражом ради качества проектов. Это первое. Второе – благодаря дешевой ипотеке (ипотечных сделок у нас от 50 до 80% в зависимости от проекта), на рынок вышла группа молодых людей 25–35 лет, так называемых миллениалов. Эти люди по-другому смотрят на недвижимость. Как правило, семей и детей у них еще нет, поэтому главное для них не метраж, а локация и качество самого проекта.
 

Новый проект у вас будет расположен в Тверском районе – 17 частных вилл у «Маяковской». Это ваш первый элитный проект. Почему решили повышать классность своих проектов, а не наоборот, как многие ваши коллеги по рынку?

Рынок уже два-три года назад посмотрел в сторону низкобюджетных проектов, поэтому этот сегмент сейчас перегрет. Конкурировать с крупными компаниями, обладающими собственными производственными мощностями, нам не имеет смысла, мы просто по себестоимости не сможем с ними соперничать. Высокобюджетный сектор недвижимости пока не так сильно занят, потому что очень многие ушли в массовую застройку. Мы хотим попробовать.

Старт продаж намечен на февраль 2019 г. Если в двух словах обрисовать концепцию, то мы ориентировались на таунхаусы в фешенебельных районах Лондона и Нью-Йорка, исключив все их минусы (вход с улицы, проблемы с безопасностью). И постарались совместить этот концепт с приватной загородной жизнью в центре Москвы. Очень много людей, которые привыкли жить на Рублевке и Новой Риге, хотели бы иметь такой же уровень жизни, как там, но поближе к центру Москвы, чтобы не тратить время на дорогу в город.

В рамках проекта мы планируем построить 17 двух-трехэтажных вилл площадью 250–500 кв. м, находящихся на закрытой частной территории со своим парком, садом круглогодичного цветения, приватными патио, просторными террасами и подземным паркингом. Проект очень камерный. Общая площадь застройки – 5000 кв. м.
 

А цены какие?

Определим в ближайшее время.
 

Сколько денег планируете вложить в проект?

В стройку – 1,2 млрд руб. Проект дорогой с точки зрения реализации, поэтому не надо ждать минимальных цен. Но если говорить о ценообразовании, то вилла будет стоить примерно столько же, сколько нормальная квартира такого же качества в том же районе. Только вилла будет больше по площади и в статусе апартаментов. Но покупателей «элитки» статус не пугает: у тех, кто будет приобретать виллы, это не первая недвижимость и, скорее всего, даже не третья.

Проект	Расположение	ГК	Комнатность
STORY	Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Автозаводская МЦК	Сдан	Студии, 1-4-комнатные апартаменты площадью 40 - 236 м2