В последние два-три года закон о долевом строительстве претерпел радикальные изменения1. Юристы, политики, бизнесмены и журналисты уже давно обсудили и разложили по полочкам эти новеллы, а также их влияние на дальнейшее развитие строительного бизнеса. Однако до сих почти никто не задался простым вопросом - а насколько вообще данные перемены выгодны самому дольщику, ради которого и затеяна реформа?

Почти все изменения в сфере долевого строительства касаются самого застройщика. Рядовой дольщик с ними не сталкивается при заключении договора. Единственное исключение составляет счет эскроу. Это относительно новое явление в российском законодательстве и деловой практике. Причем российский эскроу в некоторых своих чертах существенно отличается от зарубежных «собратьев», которые используются на Западе около 100 лет. Впрочем, я не ставлю своей задачей рассказать в этой статье обо всех отличиях и нюансах счетов эскроу у нас и за границей. Моя цель гораздо скромнее: осветить плюсы и минусы применения новых инструментов в долевом строительстве России. Но для начала давайте простыми словами скажем, что понимает под эскроу закон № 214-ФЗ.

Эскроу в контексте ДДУ

Эскроу по закону № 214-ФЗ - это бесплатный и беспроцентный счет с внесенными денежными средствами, открываемый дольщиком в уполномоченном банке еще до окончания строительства, для последующего перечисления средств застройщику после получения последним разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Правовые особенности данного счета регулируются вышеуказанным законом.

Вообще, искать плюсы и минусы финансового инструмента при отсутствии судебной практики — дело неблагодарное. Эскроу только начал применяться в России, и у меня просто нет каких-либо ярких примеров, чтобы излагать далеко идущие выводы. Поэтому мой анализ положительных и отрицательных сторон эскроу будет опираться в основном на аналогии, предположения (точнее предвидение), а также на мнения первых владельцев данного счёта.

Плюсы и минусы эскроу в долевом строительстве

Еще раз повторю, плюсы и минусы эскроу - понятие относительное. Здесь надо исходить из цели и главной функции данного инструмента, который преследует, прежде всего, сохранность средств дольщика. Тем не менее многие граждане (с которыми я общался) этого не понимают. Россияне привыкли, что кредитная организация всегда начисляет проценты. Однако, на средства, зачисленные физлицом на счет эскроу для оплаты договора долевого участия, проценты не начисляются2. То есть, положив деньги в банк после регистрации ДДУ, собственник никогда не получит вознаграждения за простое хранение средств. Даже если он не успеет получить жильё и досрочно расторгнет договор ДУ по любой из нижеперечисленных причин: банкротство застройщика, невыполнение строительной компанией условий соглашения, желание дольщика прекратить договор в одностороннем порядке и так далее. Гражданин в любом случае вернет себе только ту сумму, которую он ранее зачислил на счет. Не более того.

Второй относительно негативный момент заключается в ограничении размера страховой выплаты по счету эскроу суммой в 10 миллионов рублей 3. Это предельное возмещение, на которое может рассчитывать дольщик в случае банкротства банка. То есть, если гражданин внес на счет для оплаты по ДДУ, допустим, 12, 15 или 20 миллионов рублей, то в случае краха кредитной организации он вернёт только 10 миллионов. Впрочем, я не думаю, что в России наберется много таких обеспеченных дольщиков. Единственным исключением является Москва, где уровень цен на жилье значительно выше, чем в регионах. Но, в крайнем случае, покупку новостройки будут оформлять члены семьи или супруги в долевую собственность с открытием нескольких эскроу-счетов, каждый из которых будет застрахован на 10 млн.

Определенные неудобства представляет и тот факт, что далеко не все кредитные организации России имеют право работать с эскроу по ДДУ. В настоящее время их насчитывается всего 58 4. Среди них такие гиганты, как Сбербанк, Промсвязьбанк, «Альфа-Банк» и другие. Получается, что в этом случае потенциальный потребитель ограничен в своем выборе. С полным перечнем банков можно ознакомиться на сайте ЦБ РФ 5.

Следующая сложность при использовании эскроу состоит в том, что деньги, внесенные покупателем, фактически депонируются и даже блокируются банком. 6 Это означает, что в случае крайней необходимости (свадьба, смерть или болезнь родственника и так далее) гражданин не сможет снять часть средств, а потом снова пополнить счет. Возврат этих денег возможен только при расторжении договора. А в этом случае человек однозначно потеряет право на квартиру в строящемся доме. Поэтому перед гражданином встанет четкий выбор: взять деньги и расторгнуть соглашение или искать какие-то другие источники для получения нужной суммы.

Вот, пожалуй, и все негативные (если их вообще можно считать таковыми) моменты использования эскроу в долевом строительстве с точки зрения потребителя. Остальные недостатки, на мой взгляд, не являются определяющими и относятся скорее к юридической конструкции норм. Например, статья 857 ГК РФ, определяя понятие банковской тайны, говорит, что сведения о счете предоставляются только клиентам, их представителям, госорганам и бюро кредитных историй. А вот статья 860.9 ГК РФ указывает, что кроме владельца счета эскроу сведения, являющиеся банковской тайной, может потребовать еще и его бенефициар. То есть контрагент. В случае с ДДУ - это застройщик. Следовательно, законодателю необходимо внести соответствующие уточнения в норму о банковской тайне.

Ну и наконец, закон предусматривает, что срок договора эскроу не может более чем на шесть месяцев превышать дату ввода дома в эксплуатацию, зафиксированную в проектной декларации. Ну, хорошо. А что дальше? Мы все знаем, как у нас возводятся и сдаются дома. Иногда готовые здания принимаются вообще месяцами. В конце концов, дольщики получают через суд возмещение, компенсации, а потом и квартиры. А как быть в случае, если дом не сдан, но фактически построен, а эти полгода, указанные в декларации, уже истекли? Ведь договор эскроу прекратит свое действие, и банк запросит дольщика о том, куда переводить деньги. И что остаётся делать гражданину? Получать средства и напрямую отдавать их в строительную компанию? Или вообще отказываться от квартиры? Непонятно. Следует ввести норму, регулирующую подобные случаи.

Что касается плюсов данной новеллы, то они тоже имеются. Начну с того, что закон полностью освобождает гражданина, открывшего эскроу по ДДУ, от уплаты всевозможных комиссий, да и вообще от любого вознаграждения банку. То есть кредитная организация оказывает эту услугу дольщику совершенно бесплатно. Последний просто заполняет заявление, подписывает договор и зачисляет деньги. Вот и все.

Второй плюс заключается в том, что все счета эскроу застрахованы в АСВ 7. Выше я писал о пределе размера возмещения в 10 миллионов рублей как о негативном моменте. Однако само по себе обязательное страхование счета в долевом строительстве является однозначно положительным фактором. Оно гарантирует возврат средств физлицу при банкротстве банка.

Третий положительный момент заключается в том, что в отношении эскроу не действуют общепринятые нормы списания денежных средств. Иными словами, даже если дольщик имеет алиментарные обязательства, задолженность перед кредиторами, бюджетом или в отношении него возбуждено исполнительное производство, то все равно никто не имеет права списывать эти деньги. Более того, ИФНС и другие госорганы не могут приостанавливать операции по данному счету и накладывать на него арест 8. Данные средства предназначены только для расчета по ДДУ.

Впрочем, это не означает, что должник-дольщик может сидеть и радоваться тому, как он сумел всех обвести вокруг пальца, открыв эскроу. Суд, судебный пристав, прокурор, следователь или другой уполномоченный орган вправе вынести постановление и запретить Росреестру регистрировать переуступку прав требования по ДДУ, то есть продавать «долевку» либо оформлять залог и вообще распоряжаться этим требованием. Тот же пристав может просто обратить взыскание на имущественные права 9. Кроме того, уже после окончания строительства компетентный орган вправе наложить арест на саму квартиру. Это можно сделать одновременно с оформлением права собственности должником. Так что злостным дольщикам-должникам эскроу не поможет сохранить средства и спрятать имущество.

То есть по своей сути данная норма выгодна и застройщику, и дольщику. Она гарантирует, что строители в любом случае получат свои деньги за объект, а потребитель - жилое помещение.

Информационное сопровождение дольщика

Тоже очень важные новеллы. Закон 304-ФЗ обязал строителей публиковать в единой информсистеме сведения о своей компании и её деятельности 10. Предполагается, что потребители, ознакомившись с информацией, примут решение - обращаться к этой фирме или нет. На сайте должны выкладываться проектная декларация, разрешение на строительство, проекты договоров, фотографии возводимых домов и так далее 11.

Правда, здесь есть один и очень большой минус. Эти сведения в основном доступны только контролирующим органом и самим застройщикам. Рядовые потребители могут ознакомиться только с самой общей информацией.

Компенсационный фонд

Еще до введения принципа обязательного использования счетов эскроу (начнет действовать с июля 2019 года) законодатель создал особый компенсационный фонд 12. Строительная фирма обязана отчислять в это учреждение по 1,2% от общей стоимости каждого ДДУ. За счет этих денег будет погашаться задолженность обанкротившихся застройщиков перед дольщиками и достраиваться жилые здания.

Необходимо отметить, что создание фонда сыграло свою положительную роль. Он повысил финансовую защиту потребителей и гарантировал им, в конечном итоге, получение жилья.

Выводы

Несмотря на то, что закон о долевом строительстве претерпел большие изменения, они в основном касаются деятельности застройщиков. Эти новеллы регулируют правила ведения строительного бизнеса и устанавливают требования к финансовой устойчивости девелопера.

И хотя данные нормы, в конечном итоге, направлены на защиту дольщиков, они совершенно не затрагивают права, обязанности или нужды граждан. Действительно, какое дело рядовому потребителю до того, что участник строительной компании должен соответствовать определенным требованиям, а девелопер спекулирует на рынке ценных бумаг? Дольщику нужна новая квартира и уверенность в том, что его деньги не пропадут. А подобную уверенность дают лишь нормы о компенсационном фонде и о счете эскроу.

И в заключение, у меня есть еще одно последнее маленькое уточнение. То, что все сейчас считают эскроу, таковым на самом деле не является. Я его могу назвать своеобразным эскроуподобным счетом. Классический эскроу, принятый на западе, предусматривает, например, платежи всем лицам, которые участвуют в сделке с недвижимостью, - от риелтора и адвоката до строителей и страховщика. А у нас только застройщику. Кроме того, владелец эскроу в США платит еще и тарифы за его обслуживание, дополнительные комиссии и при этом также не получает процентов. Сумма с подобного счета списывается ежемесячно (или ежегодно), то есть частями. С него же при ипотеке списывается налог на недвижимость и проценты за пользование кредитом. Ну и наконец, при расторжении договора эскроу в США зачастую необходимо выплатить штраф.

Поэтому тот финансовый инструмент, который мы сейчас видим в законе № 214-ФЗ, не является эскроу. Это скорее его очень усеченный вариант с чисто российской спецификой. А как он будет действовать - покажет время.

[1]Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года (в редакции от 29.07.2018 года).
[2]П.5. ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ.
[3]Ст.12.1. Федерального закона № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» от 23.12.2003 года.
[4]Перечень уполномоченных банков ЦБ РФ по состоянию на 01.08.2018 года.
[5]http://www.cbr.ru
[6]Ч.2. Ст.15.5 Федерального закона № 214-ФЗ
[7]Агентство по страхованию вкладов.
[8] Ст. 860.8 ГК РФ
[9] Ст. 75 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 года.
[10]https://наш.дом.рф
[11]Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 N 304-ФЗ (последняя редакция)
[12]Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 года.