Плюсы и минусы изменений в закон о долевом строительстве с точки зрения рядового потребителя

В последние два-три года закон о долевом строительстве претерпел радикальные изменения¹. Юристы, политики, бизнесмены и журналисты уже давно обсудили и разложили по полочкам эти новеллы, а также их влияние на дальнейшее развитие строительного бизнеса. Однако до сих почти никто не задался простым вопросом - а насколько вообще данные перемены выгодны самому дольщику, ради которого и затеяна реформа?

Почти все изменения в сфере долевого строительства касаются самого застройщика. Рядовой дольщик с ними не сталкивается при заключении договора. Единственное исключение составляет счет эскроу. Это относительно новое явление в российском законодательстве и деловой практике. Причем российский эскроу в некоторых своих чертах существенно отличается от зарубежных «собратьев», которые используются на Западе около 100 лет. Впрочем, я не ставлю своей задачей рассказать в этой статье обо всех отличиях и нюансах счетов эскроу у нас и за границей. Моя цель гораздо скромнее: осветить плюсы и минусы применения новых инструментов в долевом строительстве России. Но для начала давайте простыми словами скажем, что понимает под эскроу закон № 214-ФЗ.

Эскроу в контексте ДДУ

Эскроу по закону № 214-ФЗ - это бесплатный и беспроцентный счет с внесенными денежными средствами, открываемый дольщиком в уполномоченном банке еще до окончания строительства, для последующего перечисления средств застройщику после получения последним разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Правовые особенности данного счета регулируются вышеуказанным законом.

Вообще, искать плюсы и минусы финансового инструмента при отсутствии судебной практики — дело неблагодарное. Эскроу только начал применяться в России, и у меня просто нет каких-либо ярких примеров, чтобы излагать далеко идущие выводы. Поэтому мой анализ положительных и отрицательных сторон эскроу будет опираться в основном на аналогии, предположения (точнее предвидение), а также на мнения первых владельцев данного счёта.

Плюсы и минусы эскроу в долевом строительстве

Еще раз повторю, плюсы и минусы эскроу - понятие относительное. Здесь надо исходить из цели и главной функции данного инструмента, который преследует, прежде всего, сохранность средств дольщика. Тем не менее многие граждане (с которыми я общался) этого не понимают. Россияне привыкли, что кредитная организация всегда начисляет проценты. Однако, на средства, зачисленные физлицом на счет эскроу для оплаты договора долевого участия, проценты не начисляются². То есть, положив деньги в банк после регистрации ДДУ, собственник никогда не получит вознаграждения за простое хранение средств. Даже если он не успеет получить жильё и досрочно расторгнет договор ДУ по любой из нижеперечисленных причин: банкротство застройщика, невыполнение строительной компанией условий соглашения, желание дольщика прекратить договор в одностороннем порядке и так далее. Гражданин в любом случае вернет себе только ту сумму, которую он ранее зачислил на счет. Не более того.

Второй относительно негативный момент заключается в ограничении размера страховой выплаты по счету эскроу суммой в 10 миллионов рублей ³. Это предельное возмещение, на которое может рассчитывать дольщик в случае банкротства банка. То есть, если гражданин внес на счет для оплаты по ДДУ, допустим, 12, 15 или 20 миллионов рублей, то в случае краха кредитной организации он вернёт только 10 миллионов. Впрочем, я не думаю, что в России наберется много таких обеспеченных дольщиков. Единственным исключением является Москва, где уровень цен на жилье значительно выше, чем в регионах. Но, в крайнем случае, покупку новостройки будут оформлять члены семьи или супруги в долевую собственность с открытием нескольких эскроу-счетов, каждый из которых будет застрахован на 10 млн.

Определенные неудобства представляет и тот факт, что далеко не все кредитные организации России имеют право работать с эскроу по ДДУ. В настоящее время их насчитывается всего 58 ⁴. Среди них такие гиганты, как Сбербанк, Промсвязьбанк, «Альфа-Банк» и другие. Получается, что в этом случае потенциальный потребитель ограничен в своем выборе. С полным перечнем банков можно ознакомиться на сайте ЦБ РФ ⁵.

Следующая сложность при использовании эскроу состоит в том, что деньги, внесенные покупателем, фактически депонируются и даже блокируются банком. ⁶ Это означает, что в случае крайней необходимости (свадьба, смерть или болезнь родственника и так далее) гражданин не сможет снять часть средств, а потом снова пополнить счет. Возврат этих денег возможен только при расторжении договора. А в этом случае человек однозначно потеряет право на квартиру в строящемся доме. Поэтому перед гражданином встанет четкий выбор: взять деньги и расторгнуть соглашение или искать какие-то другие источники для получения нужной суммы.

Вот, пожалуй, и все негативные (если их вообще можно считать таковыми) моменты использования эскроу в долевом строительстве с точки зрения потребителя. Остальные недостатки, на мой взгляд, не являются определяющими и относятся скорее к юридической конструкции норм. Например, статья 857 ГК РФ, определяя понятие банковской тайны, говорит, что сведения о счете предоставляются только клиентам, их представителям, госорганам и бюро кредитных историй. А вот статья 860.9 ГК РФ указывает, что кроме владельца счета эскроу сведения, являющиеся банковской тайной, может потребовать еще и его бенефициар. То есть контрагент. В случае с ДДУ - это застройщик. Следовательно, законодателю необходимо внести соответствующие уточнения в норму о банковской тайне.

Ну и наконец, закон предусматривает, что срок договора эскроу не может более чем на шесть месяцев превышать дату ввода дома в эксплуатацию, зафиксированную в проектной декларации. Ну, хорошо. А что дальше? Мы все знаем, как у нас возводятся и сдаются дома. Иногда готовые здания принимаются вообще месяцами. В конце концов, дольщики получают через суд возмещение, компенсации, а потом и квартиры. А как быть в случае, если дом не сдан, но фактически построен, а эти полгода, указанные в декларации, уже истекли? Ведь договор эскроу прекратит свое действие, и банк запросит дольщика о том, куда переводить деньги. И что остаётся делать гражданину? Получать средства и напрямую отдавать их в строительную компанию? Или вообще отказываться от квартиры? Непонятно. Следует ввести норму, регулирующую подобные случаи.

Что касается плюсов данной новеллы, то они тоже имеются. Начну с того, что закон полностью освобождает гражданина, открывшего эскроу по ДДУ, от уплаты всевозможных комиссий, да и вообще от любого вознаграждения банку. То есть кредитная организация оказывает эту услугу дольщику совершенно бесплатно. Последний просто заполняет заявление, подписывает договор и зачисляет деньги. Вот и все.

Второй плюс заключается в том, что все счета эскроу застрахованы в АСВ ⁷. Выше я писал о пределе размера возмещения в 10 миллионов рублей как о негативном моменте. Однако само по себе обязательное страхование счета в долевом строительстве является однозначно положительным фактором. Оно гарантирует возврат средств физлицу при банкротстве банка.

Третий положительный момент заключается в том, что в отношении эскроу не действуют общепринятые нормы списания денежных средств. Иными словами, даже если дольщик имеет алиментарные обязательства, задолженность перед кредиторами, бюджетом или в отношении него возбуждено исполнительное производство, то все равно никто не имеет права списывать эти деньги. Более того, ИФНС и другие госорганы не могут приостанавливать операции по данному счету и накладывать на него арест ⁸. Данные средства предназначены только для расчета по ДДУ.

Впрочем, это не означает, что должник-дольщик может сидеть и радоваться тому, как он сумел всех обвести вокруг пальца, открыв эскроу. Суд, судебный пристав, прокурор, следователь или другой уполномоченный орган вправе вынести постановление и запретить Росреестру регистрировать переуступку прав требования по ДДУ, то есть продавать «долевку» либо оформлять залог и вообще распоряжаться этим требованием. Тот же пристав может просто обратить взыскание на имущественные права ⁹. Кроме того, уже после окончания строительства компетентный орган вправе наложить арест на саму квартиру. Это можно сделать одновременно с оформлением права собственности должником. Так что злостным дольщикам-должникам эскроу не поможет сохранить средства и спрятать имущество.

То есть по своей сути данная норма выгодна и застройщику, и дольщику. Она гарантирует, что строители в любом случае получат свои деньги за объект, а потребитель - жилое помещение.

Информационное сопровождение дольщика

Тоже очень важные новеллы. Закон 304-ФЗ обязал строителей публиковать в единой информсистеме сведения о своей компании и её деятельности ¹⁰. Предполагается, что потребители, ознакомившись с информацией, примут решение - обращаться к этой фирме или нет. На сайте должны выкладываться проектная декларация, разрешение на строительство, проекты договоров, фотографии возводимых домов и так далее ¹¹.

Правда, здесь есть один и очень большой минус. Эти сведения в основном доступны только контролирующим органом и самим застройщикам. Рядовые потребители могут ознакомиться только с самой общей информацией.

Компенсационный фонд

Еще до введения принципа обязательного использования счетов эскроу (начнет действовать с июля 2019 года) законодатель создал особый компенсационный фонд ¹². Строительная фирма обязана отчислять в это учреждение по 1,2% от общей стоимости каждого ДДУ. За счет этих денег будет погашаться задолженность обанкротившихся застройщиков перед дольщиками и достраиваться жилые здания.

Необходимо отметить, что создание фонда сыграло свою положительную роль. Он повысил финансовую защиту потребителей и гарантировал им, в конечном итоге, получение жилья.

Выводы

Несмотря на то, что закон о долевом строительстве претерпел большие изменения, они в основном касаются деятельности застройщиков. Эти новеллы регулируют правила ведения строительного бизнеса и устанавливают требования к финансовой устойчивости девелопера.

И хотя данные нормы, в конечном итоге, направлены на защиту дольщиков, они совершенно не затрагивают права, обязанности или нужды граждан. Действительно, какое дело рядовому потребителю до того, что участник строительной компании должен соответствовать определенным требованиям, а девелопер спекулирует на рынке ценных бумаг? Дольщику нужна новая квартира и уверенность в том, что его деньги не пропадут. А подобную уверенность дают лишь нормы о компенсационном фонде и о счете эскроу.

И в заключение, у меня есть еще одно последнее маленькое уточнение. То, что все сейчас считают эскроу, таковым на самом деле не является. Я его могу назвать своеобразным эскроуподобным счетом. Классический эскроу, принятый на западе, предусматривает, например, платежи всем лицам, которые участвуют в сделке с недвижимостью, - от риелтора и адвоката до строителей и страховщика. А у нас только застройщику. Кроме того, владелец эскроу в США платит еще и тарифы за его обслуживание, дополнительные комиссии и при этом также не получает процентов. Сумма с подобного счета списывается ежемесячно (или ежегодно), то есть частями. С него же при ипотеке списывается налог на недвижимость и проценты за пользование кредитом. Ну и наконец, при расторжении договора эскроу в США зачастую необходимо выплатить штраф.

Поэтому тот финансовый инструмент, который мы сейчас видим в законе № 214-ФЗ, не является эскроу. Это скорее его очень усеченный вариант с чисто российской спецификой. А как он будет действовать - покажет время.

[1]Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года (в редакции от 29.07.2018 года).
[2]П.5. ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ.
[3]Ст.12.1. Федерального закона № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» от 23.12.2003 года.
[4]Перечень уполномоченных банков ЦБ РФ по состоянию на 01.08.2018 года.
[5]http://www.cbr.ru
[6]Ч.2. Ст.15.5 Федерального закона № 214-ФЗ
[7]Агентство по страхованию вкладов.
[8] Ст. 860.8 ГК РФ
[9] Ст. 75 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 года.
[10]https://наш.дом.рф
[11]Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 N 304-ФЗ (последняя редакция)
[12]Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 года.