Где купить квартиру на севере Москвы и к северу от нее

Редакция IRN.RUзапускает серию статей о новостройках московского региона по географическим направлениям. В них мы расскажем о предложениях как в черте МКАД, так и в близлежащих подмосковных городах, чтобы люди с разными бюджетами могли выбрать подходящую квартиру в излюбленном направлении. Начинаем с Северного административного округа Москвы, а также Химок, Долгопрудного и Лобни – для тех, кому не хватает на квартиру в столице.

Середина рынка

Северный округ можно назвать золотой серединой столичного рынка недвижимости. Средняя цена метра на вторичном рынке, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», составляет около 163 000 рублей, чуть ниже среднего показателя по городу (167 000 рублей за кв.м). САО находится на пятом месте в Москве по стоимости жилья – после ЦАО, ЮЗАО, ЗАО и СЗАО.

По словам специалистов департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ–Супермаркетнедвижимости», САО – очень сбалансированный округ в планеинфраструктурыи транспортной доступности со сравнительно недорогим жильем. По его территории проходят две основные артерии автомобильного трафика: Дмитровское шоссе и Ленинградское, переходящее в одноимённый проспект. Основные ветки метро – зеленая (Замоскворецкая), серая (Серпуховско-Тимирязевская) и частично салатовая (Люблинско-Дмитровская), на которой за последние три года открылось шесть новых станций.

По объему предложения на первичном рынке округ лидирует в Москве. По данным «ИРН-Консалтинг» за июль 2018 года, здесь предлагалось 317 800 кв.м жилья в новостройках, что составляет 18,4% от общего объема предложения между Третьим транспортным кольцом и МКАД (см. «Новостройки Москвы в июле 2018 года: объемы нового строительства вновь резко выросли»).

«Большая часть предложения в размере 54% представлена в бизнес-классе, на долю комфорт-класса приходится 35%, на долю премиум-и стандарт-класса приходится 6% и 5%, соответственно», - рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Большая часть предложения сконцентрирована в Дмитровском и Беговом районах (по 18%). На Хорошевский район приходится 15%, Аэропорт – 13%.

Престижный запад и дешевый восток

Северный административный округ можно условно поделить на две части: западнее и восточнее от Октябрьской железной дороги.«К западу от железной дороги расположены более благоустроенные и дорогостоящие районы, с хорошей обеспеченностью объектами коммерческой недвижимости, а также достаточным количеством станций метро, - говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». - В данной зоне расположены популярные масштабные торгово-развлекательные комплексы «Авиапарк» и «Метрополис», а районы станций метро «Аэропорт», «Сокол» и «Войковская» характеризуются высоким уровнем развития офисной недвижимости. При этом реконструированное Ленинградское шоссе в значительной степени увеличило проходимость одной из главных городских артерий».

Районы к востоку от железной дороги, Дмитровский, Западное и Восточное Дегунино, Бескудниково, менее респектабельны. «До недавнего времени данная зона была без станций метро. Жителям приходилось добираться на общественном транспорте. Однако ситуация изменилась в лучшую сторону после открытия новых станций метро Люблинско-Дмитровской линии: «Верхние Лихоборы» и «Селигерская», - отмечает эксперт.

Похоже делит районы по престижности генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»Наталья Шаталина: «16 районов округа сконцентрированы вдоль двух основных радиальных транспортных магистралей – Ленинградского проспекта и далее Ленинградского шоссе, а также вдоль Дмитровского шоссе. Ленинградка всегда была престижна, особенно районы, расположенные рядом с ТТК – Сокол, Аэропорт, Войковский. В этих районах много старых жилых домов с индивидуальной архитектурой, большими квартирами, здесь построено достаточно много нового жилья бизнес-класса. Относительно нейтральными и не столь престижными можно считать такие районы, расположенные ближе к ТТК, но не имеющие прямого выезда на Ленинградку: Головинский, Левобережный, Савеловский, Тимирязевский. Некоторые районы САО можно отнести к не самым привлекательным. Такой славой часто пользуются районы Бескудниковский, Коптево, Дегунино (Западное и Восточное). В этих районах преобладает массовая панельная застройка и жилье экономкласса».

На рынке новостроек большая часть комфорткласса, по данным «Бон Тон», представлена в районе Дмитровский(55%), бизнескласса – в районе Беговой (30%), премиум –в районе Хорошевский (77%). Стандарт сосредоточен в районе Западное Дегунино (см. «Где купить квартиру в новостройке: самые дешевые районы внутри МКАД»).

«Из-за того, что в одном округе соединилось престижное и малопрестижное направление, то и на рынке новостроек представлены объекты всех возможных классов, - отмечает Наталья Шаталина.- Причем стоит сказать, что разнородность рынка проявляется не только в классах объектах, но и в их форматах – так, например, помимо традиционных квартир продаются еще и апартаменты (причем массовые крупные объекты типа МФК «Водный»)».

От 3 до 223 млн рублей

Из-за такого разнообразия классов и типов жилья бюджет покупки очень сильно отличается. Так, самые дешевые предложения сосредоточены в проекте «Город». По данным «Азбуки Жилья», апартаменты площадью около 23 кв.м можно купить менее чем за 3 млн рублей. Если рассматривать только квартиры с официальным жилым статусом, входной билет, по данным «Метриум», стартует от 3,8млн рублей за 25,1 кв. м в ЖК «Любовь и голуби».

«Максимальная стоимость в комфортклассе доходит до 40 млн руб. за трехкомнатную квартиру площадью 100 кв. м в ЖК «Тимирязев Парк». В бизнес-классе средняя стоимость метра составляет уже 296,6 тыс. руб. Общая стоимость квартир находится в диапазоне от 4,5 до 223,2 млн руб. (апартаменты площадью более 200 кв. м в ЖК ВТБ «Арена Парк»)», - говорит Ярослав Дарусенков.

Среди интересных по соотношению цена-качество проектов эксперты из брокерских компаний чаще всего называли ЖК «Любовь и голуби» в районе Западное Дегунино, ЖК «Коптево Park» в районе Коптево, ЖК «Летний Сад» (Дмитровский район).

Новостройки в Северном округе (в зоне от ТТК до МКАД)

По данным «ИРН-Консалтинг»

Подмосковная альтернатива

Те, кто не «влезает» в бюджет московской квартиры или хочет получить больше метров за те же деньги, могут присмотреть жилье в близлежащих подмосковных городах. Так, в черте МКАД в САО самый бюджетный вариант на «вторичке», по словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, это 20-метровая студия недалеко от метро «Дмитровская» в доме 1980-х годов. За те же деньги (около 3,1 млн рублей) в Химках можно купить двухкомнатную квартиру площадью 43 кв. м, в доме 1966 года постройки, расположенном в 15 минутах пешком от станции «Фирсановская». «Таким образом, при одном и том же бюджете вы можете жить в двадцатиметровой студии в 12 минутах дороги до кольцевой линии метро либо в квартире в два раза больше, но добираться от нее до центра придется уже час», - говорит эксперт.

Мария Литинецкая считает именно Химки лучшей альтернативой северу Москвы. Главные преимущества Химок – близость к Москве и активно развивающаяся транспортная инфраструктура. Правда, на сегодняшний день обеспеченность города детскими садами, школами, поликлиниками не соответствует темпам ввода жилой недвижимости. Именно поэтому с февраля 2016 года было принято решение об ограничении нового жилого строительства в Химках. В то же время решение вопроса транспортной доступности (окончание реконструкции Ленинградского шоссе и строительства платного дублера) увеличило спрос на недвижимость в городе. Жители Химок могут добраться до станций метро «Речной вокзал» и «Планерная» на автобусах и маршрутках. Также в распоряжении пассажиров две железнодорожные станции – Химки и Сходня. Время в пути до столицы составляет 15-30 минут.

По данным агентства «Бон Тон», в Химках на первичном рынке продаются 29 проектов общей площадью 311 000 кв.м. На долю комфорткласса приходится 65% предложения, бизнес-класса – 30%, премиум-класса – 5%. 40% предложения уже сдано в эксплуатацию, новостройки со сроком сдачи в 2019 г. составляют 42%, в 2018 г. будет введено 18% домов. Средневзвешенная цена в локации составляет 110 000 руб.: в комфортклассе – 77 000 руб., в бизнес-классе - 109 000 руб., в «премиуме» – 210 000 руб. за кв.м.Самая бюджетная квартира, по информации «Метриума», обойдется в 1,9 млн рублей за 26,1 кв. м (ЖК «Авентин»).

Кроме того, эксперты рекомендуют присмотреться к Долгопрудному, а, по мнению Наталии Кузнецовой, это самый оптимальный вариант с точки зрения транспортной доступности, экологии и цены (см. «Где купить квартиру в новостройке: 5 городов Подмосковья, которые могут составить конкуренцию Москве»). Время в дороге от станции «Шереметьевской» до Савеловского вокзала составляет 35-40 минут, от «Новодачной» – 26 минут. В городе сейчас представлено 4 проекта на заключительной стадии строительной готовности. Всего, по данным компании «Метриум», в Долгопрудном продаются около 150 квартир в новостройках со средней ценой метра примерно 85 000 рублей. Минимальный бюджет покупки равен 1,67 млн рублей за 43,4 кв. м в ЖК «Центральный». Максимальная стоимость – 9,34 млн рублей за 103 кв. м в том же проекте.

Лобня расположена дальше от Москвы, поэтому цена метра здесь ниже – 72 000 рублей за кв. м. На первичном рынке представлено 130 квартир в 5 проектах. Минимальный бюджет покупки составляет 2,19 млн рублей за 32,2 кв. м в ЖК «Лобня сити». Самая дорогая квартира стоимостью 8,45 млн рублей и площадью 190 кв. м продается в ЖК «Победа». Добраться до города можно на машине по Ленинградскому и Дмитровскому шоссе или на электричке от Савеловского вокзала (обычная – 40 минут, скоростная – 25 минут). Среди недостатков города – аэропорт Шереметьево под боком, из-за чего жители некоторых домов жалуются на шум.