Рынок недвижимости московского региона давно страдает от затоваривания, и дополнительные 25 млн кв. м жилья, которые выйдут в ближайшие годы, еще более ужесточат конкуренцию между застройщиками. Ситуация со спросом также не внушает оптимизма: доходы населения в лучшем случае стагнируют, а ипотека может подорожать уже осенью. Так что надежды на скорый рост цен вряд ли оправданны, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
В последние годы рынок жилья московского региона страдает от затоваривания. Несмотря на рост спроса в среднем по рынку – в 2017 г. Росреестр зарегистрировал в Москве почти в три раза больше ДДУ, чем в 2015-м, в за семь месяцев 2018 г. показатель увеличился еще на 46%, объем предложения новостроек в столице не снижается. Скорее наоборот: если в конце 2015 г. на рынке Москвы между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД продавалось примерно 1,15 млн кв. м новостроек, то в конце июля 2018-го – 1,73 млн кв. м (см. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го»; «Новостройки Москвы в июле 2018 года: объемы нового строительства вновь резко выросли»).
При этом общий объем предложения на первичном рынке Москвы и области остается стабильным (на уровне 7-7,5 млн кв. м) за счет снижения объемов нового строительства в Подмосковье, прежде всего дальнем и среднем.
Причина затоваривания – огромные объемы нового строительства в Москве, существенно превышающие объемы поглощения. Из-за того что московские застройщики строят значительно больше, чем продают, на рынке растет доля готового первичного жилья. По данным «ИРН-Консалтинг», во II квартале 2018 г. доля готовых новостроек между ТТК и МКАД составила 34% против 30,2% годом ранее. За год количество готовых корпусов увеличилось на 26,5%, квартир – на 18,6%, а квадратных метров – на 21%. (См. «Доля готовых новостроек превысила треть рынка Москвы».)
Многие рассчитывали, что объем предложения достигнет пика в I половине 2018 г., перед вступлением в силу поправок к закону о долевом строительстве, серьёзно ужесточающих контроль над деятельностью застройщиков, а затем пойдет на спад. Однако уже в июле объемы нового строительства вновь резко выросли: только в «старой» Москве, без учета элитного центра, стартовали продажи в 26 новых корпусах – см. «Новостройки Москвы на старте продаж в июле 2018 года: что, где, почем». А в целом на территории столицы девелоперы в июле получили разрешения вывести на рынок 42 новостройки, сообщил Москомстройинвест.
Все дело в нюансах обновленного 214-ФЗ: чтобы строить и продавать квартиры по старым правилам, девелоперам не обязательно было выводить проект на рынок до 1 июля 2018 г. – достаточно было до часа Х получить разрешение на строительство. Этим застройщики и занимались: за первые шесть месяцев 2018 г. в Москве было выдано разрешений на возведение 17,7 млн кв. м жилья против 4 млн кв. м в I полугодии 2017 г. Еще 7,23 млн кв. м жилья можно построить по выданным за январь-июнь 2018 г. разрешениям в Московской области. Для сравнения: в I полугодии прошлого года подмосковные власти выдали разрешений на 1,3 млн кв. м жилья. Напомним, большая часть жилья в Подмосковье традиционно возводится недалеко от МКАД и рассчитана на спрос со стороны жителей столицы.
Дополнительные 25 млн кв. м новостроек плюс к тем миллионам еще не введенных в эксплуатацию квадратных метров, разрешения на строительство которых были получены до 2018 г., - это замечательно для населения, потому что, по-видимому, в ближайшие годы квартирный вопрос будет решен хотя бы в масштабах двух отдельно взятых субъектов федерации. Благо жилья будет не только много, но и стоить оно будет меньше: ведь если рынок затоварен даже при нынешних объемах, дополнительные 25 млн кв. м можно будет продать только при условии существенного снижения цен или резкого повышения платежеспособного спроса. Последнее, к сожалению, вряд ли осуществимо в обозримом будущем.
Динамика доходов населения, резко упавших в кризис 2014 г., по-прежнему остается отрицательной. По итогам 2017 г. реальные располагаемые доходы москвичей сократились на 1,4% по сравнению с 2016 г. В 2018 г. после небольшого роста в связи с выборами (за счет повышения выплат бюджетникам и пенсионерам) показатель вновь упал в мае - сразу на 12% относительно прошлого года.
При этом, как уже было сказано выше, продажи новостроек в последние два года росли, а в конце прошлого года наметилось оживление и на вторичном рынке. Главным драйвером спроса на жилье была ипотека, вернее – очень быстрое снижение ставок по кредитам. По данным «Дом.рф», в I полугодии 2018 г. средневзвешенная ставка выдачи составила 9,62% (-1,88 п.п. к I полугодию 2017 г.), в том числе по кредитам на новостройки - 9,26% (-1,45 п.п. к июню 2017 г.), а на приобретение вторичного жилья – 9,57% (-1,73 п.п.). Благодаря удешевлению ипотеки количество выданных ипотечных жилищных кредитов в Москве и Подмосковье в I полугодии 2018 г., по данным Банка России, выросло в 1,6 раза в годовом выражении - до 72,2 тыс. единиц. Еще больше - в 1,7 раза (до 271,3 млрд руб.) - увеличился объем выдачи ипотеки: так как доходы населения в лучшем случае стагнировали, а сбережения - истощались, покупатели были вынуждены замещать собственные средства кредитными.
Ипотека дешевела вслед за снижением ключевой ставки Банка России, которая с марта прошлого года по март этого упала с 10 до 7,25%. Однако на трех последних заседаниях ЦБ ставку не уменьшал, объясняя это возросшими макроэкономическими и инфляционными рисками, и пообещал вернуться к рассмотрению этого вопроса не ранее 2019 г. Однако денежно-кредитная политика вряд ли смягчится и в будущем году – наоборот, учитывая угрозу новых американских санкций, ЦБ, по-видимому, достаточно скоро будет вынужден повысить ключевую ставку.
Напомним, внесенный в начале августа на рассмотрение американского Сената «Акт по защите американской безопасности от агрессии Кремля 2018» предполагает запрет на операции с новыми выпусками российского госдолга со сроком обращения более двух недель, а также запрет на долларовые операции для российских госбанков.
Анонс этих мер уже привел к распродаже российских ценных бумаг и обвалу рубля. Буквально за десять дней курс отечественной валюты снизился более чем на 8%, с 62,5 руб. за доллар в конце июля до 67,7 руб. 10 августа. Одновременно доходность 10-летних российских госбумаг (облигаций федерального займа) достигла отметки 8,32% годовых впервые с января 2017 г., а индекс РТС просел до минимума с 24 августа 2017 г.
Если санкции будут введены, привлечение иностранного финансирования для российского государства, банков и компаний, и без того сильно осложненное санкциями 2014 г., значительно подорожает. А значит, и внутри страны кредитные ставки пойдут вверх, чтобы компенсировать выпадающие источники заемных средств. Вырастет ключевая ставка, доходность облигаций и депозитов. Неизбежно подорожает и ипотека. (См. «Ипотека в России может подорожать из-за новых санкций».)
Что еще хуже, пострадают и реальные доходы населения - не только из-за санкций и ослабления рубля, но и в связи с повышением НДС с 2019 г. На фоне увеличения темпов инфляции люди будут вынуждены все больше тратить на повседневные нужды, их сбережения будут таять, а возможности откладывать что-то на крупные покупки, типа недвижимости, сильно сократятся, даже если ухудшение макроэкономической ситуации не приведет к резкому сокращению зарплат, как это было в 2014-2015 гг.
Приостановка падения и небольшой отскок цен в некоторых сегментах в последние месяцы – это временное явление, связанное главным образом с резким удешевлением ипотеки, а не свидетельство разворота рынка. В обозримом будущем цены на жилье в московском регионе вновь начнут снижаться на фоне увеличения разрыва между уровнем спроса и объемом предложения.
Существует теоретическая возможность, что не все запланированные объемы будут выведены на рынок из-за массового банкротства застройщиков, не выдержавших конкуренции, ужесточения законодательства и т.п. Однако, учитывая все еще высокую маржинальность строительного бизнеса в Москве, такое развитие событий маловероятно. Конечно, разорение отдельных компаний не исключено, однако желающие занять их место всегда найдутся – столичный рынок по-прежнему очень привлекателен для девелоперов из регионов. Поэтому, скорее всего, если не все, то большая часть запланированных проектов пополнит объемы предложения, что окажет очень существенное давление на стоимость жилья.
На вторичном рынке цены еще относительно долго продержатся на нынешнем уровне – продавцы-частники, как обычно, будут всячески сопротивляться снижению стоимости своих квартир, хотя в итоге экономика все равно возьмет верх над психологией. А на первичном рынке уже достаточно скоро можно ждать увеличения дисконтов для конкретных покупателей, еще большего распространения скидочных акций и т.п. Новые объекты будут выходить с более низким ценником, чем в существующих, а рост стоимости метра по мере повышения стадии готовности сократится до минимума. В результате средний по рынку уровень цен будет снижаться примерно на 5-7-10% в год, и концу 2020-2021 гг. просядет еще примерно на 15-20%, как и прогнозировал IRN.RU на основании теории циклов. Перехода рынка к устойчивому росту цен можно будет ждать еще примерно года через два, после того как рассосется избыток предложения – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2018 - 2024 гг. от IRN.RU».