Рынок жилья ждет еще одно «дно»

Вопреки вступлению в силу с 1 июля изменений в законодательство о долевом строительстве, ужесточающих контроль над застройщиками, девелоперская активность в Москве не только не пошла на спад, но наоборот – резко усилилась. По данным «ИРН-Консалтинг», в июле только между Третьим транспортным кольцом и МКАД на рынок вышло 26 новых корпусов, в том числе 15 – в составе новых проектов. И это только начало: в I полугодии 2018 г. столичные застройщики получили разрешения на строительство почти 18 млн кв. м жилья. Учитывая, что даже при нынешних объемах предложения девелоперы продают значительно меньше, чем строят, реализовать дополнительные миллионы кв. м без снижения цен будет весьма проблематично, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

С 1 июля строить стали не меньше, а больше

Многие рассчитывали, что после 1 июля 2018 г., когда вступили в силу новые поправки к 214-ФЗ, объемы нового строительства начнут снижаться, а значит, через год-два избыточное предложение рассосётся и цены существенно вырастут. И действительно, некоторое сокращение объемов предложения новостроек в последние пару месяцев создало обманчивое впечатление, что застройщики уже вывели максимум того, что хотели и могли, затоваривание рынка пошло на спад и «дно» уже достигнуто или даже пройдено. Однако пауза была вызвана техническими причинами – в мае-июне девелоперы все силы бросили на оформление новых разрешений на строительство, чтобы и после 1 июля иметь возможность строить по старым правилам. Как пишут «Ведомости», в июне застройщики получили сразу 132 разрешения на строительство жилья в Москве против в среднем 13-15 в предыдущие месяцы. А всего по выданным за полгода разрешениям можно построить 17,7 млн кв. м жилья. Для сравнения: в I полугодии 2017 г. в столице было выдано разрешений на строительство около 4 млн кв. м. Еще 7,23 млн кв. м жилья можно возвести по выданным за полгода разрешениям в Московской области, в том числе более 6 млн кв. м – по июньским. В I полугодии прошлого года подмосковные власти выдали всего 76 разрешений на 1,3 млн кв. м жилья. Напомним, большая часть жилья в Подмосковье традиционно возводится недалеко от МКАД и рассчитана на спрос со стороны жителей столицы.

С 1 июля, после того, как застройщики получили все разрешения, которые успели, объемы нового строительства вновь резко возросли. По данным «ИРН-Консалтинг», в июле между Третьим транспортным кольцом и МКАД застройщики вывели на рынок 11 новых проектов, в которых стартовали продажи в 15 корпусах. Еще 11 новостроек пополнили предложение в составе жилых комплексов, реализация которых началась в предыдущие годы. То есть в целом рынок увеличился на 26 корпусов (см. «Новостройки Москвы на старте продаж в июле 2018 года: что, где, почем»). Для сравнения: за весь II квартал вышло только 17 новых домов.

Судя по тому, что в последние годы в Москве ежегодно вводится примерно 3,5 млн кв. м жилья, полученных за полгода разрешений девелоперам хватит более чем на 5 лет строительства, даже если от получения новых они вообще откажутся. И это без учета еще не введенных в эксплуатацию объектов, разрешения на строительство которых были получены ранее, и только набирающей обороты программы реновации.

Учитывая, что рынок сейчас и без того затоварен, можно было бы ожидать, что девелоперы попытаются придержать часть разрешений и отложить вывод новых проектов до лучших времен. Однако на самом деле застройщикам такая тактика крайне невыгодна. Во-первых, разрешение выдается на определенный срок, и затягивание сроков строительства чревато потерей проекта. Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев уже лично пообещал, что «тот, кто не будет торопиться, сдаст разрешения и пойдет получать их по-новому». Во-вторых, еще до получения разрешения на стройку столичные застройщики инвестируют 25-30% от стоимости проекта (см. «Львиную долю прибыли застройщиков заберут банки»). И, кроме того, каждый год платят налоги, проценты по банковским кредитам и несут множество других расходов вне зависимости от того, начато строительство или нет. Поэтому в интересах любого застройщика – открыть продажи как можно скорее, чтобы не только тратиться на реализацию проекта, но и получать какой-то обратный денежный поток.

Так что в ближайшие годы девелоперская активность падать явно не будет. Скорее наоборот – она еще увеличится (см. «Новостройки Москвы: в ближайшие год-два на рынок выйдут десятки новых проектов»). В связи с чем возникает закономерный вопрос, как долго и по каким ценам застройщики смогут продать все то, что запланировали построить.

Покупатели не успевают за застройщиками

На первый взгляд, в 2018 г. столичный рынок недвижимости чувствует себя совсем неплохо. Покупатели активны: за январь-июнь Росреестр зарегистрировал 33 888 договоров долевого участия в строительстве жилья – на 42% больше, чем годом ранее. Цены в основном топчутся на месте или даже немного растут – см. «Новостройки Москвы во II квартале 2018 года».

Хорошими показателями рынок обязан главным образом ипотеке, подешевевшей за год на 1,45 п.п.: по данным Банка России, в июне 2018 г. кредиты на новостройки выдавали в среднем под 9,26% годовых. Благодаря снижению ставок количество выданных ипотечных жилищных кредитов в Москве и Подмосковье в I полугодии 2018 г. выросло в 1,6 раза в годовом выражении - до 72,2 тыс. единиц, а их объем увеличился в 1,7 раза (до 271,3 млрд руб.).

Ипотека дешевела вслед за снижением ключевой ставки Банка России, которая с марта прошлого года по март этого упала с 10 до 7,25%. Однако на трех последних заседаниях ЦБ ставку не снижал, объясняя это возросшими макроэкономическими и инфляционными рисками. Более того, как следует из релиза ЦБ, выпущенного по итогам последнего заседания, мегарегулятор отказывается от снижения ключевой ставки по крайне мере до конца года. Изменится ли точка зрения ЦБ по этому вопросу в 2019 г. – неизвестно, однако угроза ужесточения санкций в отношении России, повышение НДС и другие факторы риска вряд ли будут способствовать резкому смягчению денежно-кредитной политики. Соответственно, ипотека если и подешевеет в обозримом будущем, то, скорее всего, не более, чем на полпроцента. А этого явно недостаточно для резкого увеличения темпов роста спроса на жилье, необходимого для успешной продажи дополнительных миллионов квадратных метров, которые вывалятся на рынок в ближайшие годы.

Особенно учитывая, что спроса (даже существенно выросшего по сравнению с прошлым годом) пока недостаточно для успешной реализации уже существующих объемов. Доля готового жилья на рынке по-прежнему растет, а это значит, что застройщики не успевают распродать все квартиры до ввода дома в эксплуатацию. По данным «ИРН-Консалтинг», во II квартале 2018 г. доля готовых новостроек на первичном рынке между Третьим транспортным кольцом и МКАД составила 34% против 30,2% годом ранее. За год количество готовых корпусов увеличилось на 26,5%, квартир – на 18,6%, а квадратных метров – на 21%. (См. «Доля готовых новостроек превысила треть рынка Москвы».)

Конечно, ипотека является не единственным возможным стимулом роста спроса. В докризисные годы активность покупателей увеличивалась благодаря росту их доходов. Однако признаков кардинального улучшения ситуации в данной сфере пока тоже нет: после небольшого роста в связи с выборами (за счет доплат пенсионерам и бюджетникам), реальные располагаемые доходы москвичей в мае вновь сократились на 12% по сравнению с прошлым годом.

Таким образом, на фоне роста затоваривания рынка, стагнации (в лучшем случае) доходов населения и ипотечных ставок существенно увеличить объемы продаж застройщики смогут только за счет снижения цен. А значит, в ближайшие годы новостройки в целом продолжат дешеветь за счет выхода на рынок новых все более дешевых проектов и сокращения прироста стоимости метра по мере повышения стадии готовности. Более подробный анализ уровня цен, до которого может продолжаться падение, а также когда он скорее всего будет достигнут, приведен в статье «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2018 - 2024 гг. от IRN.RU».