Своя квартира за 30 тыс. руб. в месяц: где найти, на что рассчитывать

О том, что покупка квартиры в ипотеку должна обходиться не дороже ежемесячного арендного платежа, власти особенно громко заговорили в кризис – платежеспособность населения падала, а потребность в жилье оставалась. Тогда застройщики стали предлагать покупателям все больше бюджетных вариантов – как правило, небольшие по площади квартиры. Впрочем, потребность в недорогом жилье никуда не делась и сегодня. Девелоперы и риелторы рассказали редакции IRN.RU о том, какие именно варианты доступны сегодня в Москве и области по цене аренды среднестатистической столичной однушки.

Простая арифметика

То, каким будет ежемесячный платеж по ипотеке, зависит от ряда факторов. Во-первых, это стоимость самой квартиры. Во-вторых, действующие условия ипотечного кредитования. Важны процентная ставка (чем она меньше, тем ниже платеж), срок кредита (уменьшается срок – увеличивается платеж), а также первоначальный взнос (чем больше сумма первоначального взноса, тем меньше сумма ежемесячного платежа).

По данным ЦБ, в мае в Москве средневзвешенная ставка по кредитам на покупку квартир в строящихся домах составила 9,56%. Соответственно, подсчитала Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 30 тыс. руб. (это стандартная плата за аренду однокомнатной квартиры в «старой» Москве) при первоначальном взносе в 20% и сроке кредита в 30 лет стоимость квартиры не должна превышать 4,5 млн руб.

Если ипотеку оформить на более короткий срок – например, на 25 лет, то цена приобретаемой квартиры с расчетом на ежемесячный платеж в 30 тыс. руб. с учетом первого взноса в 20% должна быть еще ниже – 4,2 млн руб., говорит директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина.

А если, к примеру, в качестве первоначального взноса взять не 20, а всего 15% от стоимости квартиры, а срок ипотеки сократить до 15 лет, то в таком случае бюджет покупки не должен превышать 3 млн руб., приводит свои расчеты директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева.

«Очень важно понимать, от какого первоначального взноса мы можем оттолкнуться, - рассуждает руководитель отдела ипотеки и кредитов департамента продаж компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева. - Допустим, при наличии 2,5 млн руб. заемщик может ориентироваться на предложения стоимостью до 5,4 млн руб. при тех же параметрах кредита. В этот бюджет подпадает широко область и локально Москва. Например, аналитические данные показывают, что на новостройки со средней стоимостью до 5 млн руб. приходится всего несколько процентов в общей структуре рынка. Зато объектов со средней ценой от 5 до 10 млн руб. – больше трети».

К примеру, даже в доме премиум-класса «Дыхание» от ФСК «Лидер» можно приобрести готовую квартиру стоимостью около 15 млн руб. в ипотеку на 30 лет, и платеж при этом составит всего 29 960 руб. в месяц, говорит руководитель управления прямых продаж, ипотеки и субсидий компании Павел Тимошенко. Правда собственных средств заемщику для этого придётся внести 75% от стоимости квартиры.

В данном материале мы рассмотрим наиболее бюджетные предложения от застройщиков, требующие минимум первоначальных вложений от покупателей. А, значит, речь пойдет о квартирах и апартаментах не дороже 4,5 млн руб.

Выбор все равно есть

Наличие недорогих квартир в жилых проектах обусловлено характеристиками конкретного ЖК: его классом, архитектурой, расположением, объясняет Мария Литнецкая из компании «Метриум». Доступные по цене объекты чаще всего появляются в крупных жилых комплексах, насчитывающих несколько корпусов или очередей строительства.

«Небольшой бюджет покупки обеспечивается за счет минимальной площади предлагаемого лота», - добавляет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Другой фактор - низкая стадия строительной готовности.

По данным «Метриума», сегодня в столице насчитывается 32 проекта (квартиры и апартаменты), в которых представлены квартиры стоимостью не выше 4,5 млн руб.

«До 2014 года таких предложений было очень мало, так как появление бюджетных квартир на рынке прямо связано с уменьшением метража и появлением малогабаритных студий, которые раньше были относительной редкостью», - вспоминает Мария Литинецкая.

Предложений стоимостью не дороже 4,2 млн руб. в столице еще меньше: по подсчетам «Сити-XXI век», всего 11 квартир в домах на стадии котлована и один лот в готовом доме. Около 10 квартир – в строящихся домах либо в комплексах на финальной стадии строительства. Еще 14 лотов не дороже 4,2 млн руб. обнаружили в Новой Москве.

«Гораздо шире выбор квартир стоимостью 4,2 млн руб. в Подмосковье, - говорит Мария Могилевцева-Головина из «Сити-XXI век». - Даже если рассматривать ближайший пояс в радиусе до 30 км от МКАД – это 167 квартир в домах, уже сданных государственной комиссии, на стадии котлована - 45, в строящихся домах и в домах на стадии отделки - около 200 квартир».

Квартиры до 3 млн руб. (если оформлять ипотеку на 15 лет с первым взносом в 15%) в Москве можно найти только в одном проекте, говорит Татьяна Гусева из «МИЭЛЬ-Новостройки». Это ЖК «Жемчужина Зеленограда», где покупателям предлагают студии площадью 22,7 кв. м и стоимостью до 2,92 млн руб.

Квартира за 30 тыс. руб. в месяц – студия без отделки в «старой» Москве, однушка «под ключ» в Новой или двушка в области

По подсчетам экспертов, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 30 тыс. руб., стоимость самой квартиры при первом взносе в 20% не должна превышать 4,5 млн руб. За эти деньги в Москве можно рассчитывать на небольшую студию или однокомнатную квартиру в строящемся доме. В области и Новой Москве выбор богаче – здесь можно развернуться даже до готовой двушки, причем с отделкой. Но обо всем по порядку.

А из нашего окна…

Площадь Красную за 30 тыс. руб. в месяц из окна увидеть вряд ли удастся. А вот строящуюся станцию метро «Стахановская» - вполне реально. Речь идет о ЖК «Кварталы 21/19» от «ВекторСтройФинанса». По словам управляющего партнера компании Андрея Колочинского, в проекте можно приобрести квартиру площадью 30,3 кв. м по цене 4,5 млн руб. При оформлении ипотеки от Сбербанка при ставке 8,7% годовых ежемесячный платеж составит 30 000 руб., а срок кредитования - 30 лет.

Впрочем, квартиры стоимостью до 4,5 млн руб. можно найти и около уже действующих станций метро. Например, в ЖК FRESH («Донстрой»), который расположен в 100 метрах от метро «Зябликово» и «Красногвардейская». Здесь действует ипотечная программа от ВТБ с 15% первоначальным взносом под 8,9% годовых. В итоге за квартиру площадью 24,6 кв. м и стоимостью 4,1 млн руб. ежемесячный платеж при сроке кредита 20 лет составит 31 754 руб., объяснили в компании. Правда, этот ЖК будет сдан во втором квартале 2021 года.

За 4,5 млн руб. в Москве можно найти даже квартиру с отделкой, причем у метро. Но, опять же, небольшую по площади и в доме на стадии фундамента. Такие варианты предлагает Level Group в проекте «Level Амурская» у метро «Черкизовская».

«Первый вариант: студия без отделки площадью 18,7 кв. м на 7 этаже корпуса «Б», находящемся на стадии фундаментных работ, - говорит эксперт. - Ее стоимость – 3,1 млн руб. По ипотечной программе «ТрансКапиталБанка» студию можно приобрести за 30,2 тыс. руб. в месяц при первоначальном взносе 5% (155 тыс. руб.) на 30 лет. Второй вариант: студия с отделкой площадью 24,9 кв. м в корпусе «Г», в котором ведутся работы на уровне фундамента. Ее стоимость – 4,5 млн руб. При привлечении кредита «Абсолют Банка» с первоначальным взносом 20% (900 тыс. руб.) на срок до 30 лет ежемесячный платеж составит 29,6 тыс. руб.», - рассказывает генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская») Кирилл Игнахин.

За 30 тыс. руб. в месяц можно рассчитывать и на жилье попросторнее. Правда, в этом случае нужно быть готовым отдать в качестве первого взноса не 20, а хотя бы 30 процентов от стоимости квартиры. Такое предложение есть в Семейном квартале «МИР Митино» у метро «Пятницкое шоссе» - однушка площадью 32 кв. м за 4,8 млн руб. «По приблизительным расчётам, если первоначальный взнос составит чуть более стандартных 30%, то есть около 1,5 млн руб., то ежемесячный платёж не превысит 30 тыс. руб. (срок выплаты кредита – порядка 20 лет). За эти деньги покупатель получит полноценную квартиру в проекте комфорткласса с хорошей транспортной доступностью, а не студию на 18 кв. м в Подмосковье», - рассказывает директора по маркетингу и продажам УК «Развитие» Ольга Нарт. Ставка по кредиту составит 8,9%.

Проекты с квартирами за 30 тыс. руб. в месяц по ипотеке нашлись и в портфеле Группы ПСН - в ЖК SREDA, ЖК «Гринада» или микрорайоне «Домашний». Причем даже в проекте со сроком сдачи до конца этого года. В частности, речь идет о студии без отделки площадью 20,7 кв. м в корпусе М5 в рамках второй очереди ЖК SREDA, которая с учетом скидки обойдется в 3,7 млн руб. Дом будет сдан в конце 2018 года, поделилась директор по продажам проектов комфорткласса Группы ПСН Надежда Коркка. В ЖК «Гринада» с учетом скидки можно приобрести студию без отделки площадью 28 кв. м за 3,9 млн руб., а в микрорайоне «Домашний» по цене 3,9 млн руб. доступна однокомнатная квартира без отделки площадью 30,4 кв. м (сдача в 2019 году).

Если нужна прописка

Если нужна квартира еще дешевле, но со столичной регистрацией, стоит обратить внимание на Новую Москву или Зеленоград. На новых территориях много предложений стоимостью даже до 3 млн руб., отмечают в «Миэль». Это 14 проектов. Например, ЖК «Филатов луг», где однокомнатные квартиры площадью 24,7-27,34 кв. м с предчистовой отделкой можно купить по цене 2,7-2,94 млн руб. Другой пример - ЖК «Баркли Медовая долина», где можно приобрести студии, причем с отделкой, площадью 20,6 - 33,79 кв. м по цене 2,07 – 3 млн руб.

«Если квартира стоит приблизительно 3 млн руб., за эти деньги в ЖК «Баркли Медовая долина» можно приобрести просторную студию 30 кв. м без отделки в I очереди либо аналогичную студию, но с финишной отделкой в скандинавском стиле, во II очереди», - рассказывает первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли» Александр Красавин.

При стоимости квартиры 2,5 млн руб., продолжает он, можно приобрести студию 26-27 кв. м во II очереди без отделки либо студию 23 кв. м с отделкой в I очереди, которая уже полностью готова и сдана в эксплуатацию, с ежемесячным платежом 28 082 руб. (первый взнос 15%, ставка – 10%).

Другой пример - ЖК «Скандинавия». Здесь квартира площадью 38 кв. м с отделкой стоит около 4 млн руб. «Если брать ее в ипотеку с первоначальным взносом 30% (очень распространенная схема покупки), то ежемесячный платеж по ипотеке будет в пределах 30 тыс. руб. При этом аналогичные квартиры в соседних проектах, например, «Москва А101» или «Гарден парк Эдальго» сейчас сдаются в аренду за 35-40 тыс. руб.», - рассказывает директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов.

В Новой Москве за 30 тыс. руб. в месяц можно найти квартиру даже с отделкой «под ключ» и в уже заселенном доме. Например, в районе Новые Ватутинки. В рамках ипотечной программы Сбербанка (ставка - 9,5%, первый взнос – 20%, срок – 30 лет) здесь можно рассчитывать на покупку однокомнатной квартиры стоимостью 4,46 млн руб. площадью 38,7 кв. м с ежемесячным платежом 29,9 тыс. руб. Первоначальный взнос составит в рублях 892,4 тыс., рассказал Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».

Если нужен выбор

В Московской области проектов с недорогими квартирами больше, так как там ниже стоимость квадратного метра. В качестве примера Татьяна Гусева из «МИЭЛЬ-Новостройки» приводит ЖК «Сердце Одинцово», где застройщик предлагает однокомнатные квартиры площадью 25,4-31,5 кв. м по цене 2,2 - 2,8 млн руб.

Варианты квартир со сравнительно небольшим бюджетом покупки, а, значит, и ежемесячным платежом по ипотеке есть и в подмосковных проектах компании «Тройка Рэд»: ЖК «Май» - 2,3 млн руб., ЖК «Новокрасково» - 1,8 млн руб., ЖК «Видный берег» - 2,5 млн руб.

Купить квартиру по цене аренды можно и в ЖК «Пироговская Ривьера» в Мытищинском районе, рассказывает коммерческий директор SDI Group Павел Иншаков. Речь идет об 1-комнатной квартире без отделки в построенном доме. Ежемесячный платеж составит 27 402 руб. при следующих условиях: ипотека в Сбербанке под 10% с первоначальным взносом 450 000 рублей (15 % от стоимости квартиры) и суммой кредита 2,5 млн руб. При этом срок кредита составит 15 лет.

Другой пример - UP-квартала «Сколковский». При первоначальном взносе в 20% и ежемесячном платеже в 29 365 руб. здесь можно приобрести в готовом доме квартиру площадью 45 тыс. кв. м по цене 4,07 млн руб., рассказывает руководитель управления прямых продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко

Кстати, в области и Новой Москве с ежемесячным платежом в 30 тыс. руб. можно себе позволить и двушку. Например, в квартале «Новые Котельники» за 30 тыс. руб. в месяц можно купить однокомнатную квартиру с отделкой или двухкомнатную квартиру без отделки. Срок получения ключей - не позднее июля 2019 года. Расчеты произведены по программе от Сбербанка - ставка 9,4%, первоначальный взнос 15%, срок 20 лет, сумма кредита 3 250 000 руб., рассказал генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ» Борис Лесков.

Двухкомнатные квартиры, покупка в ипотеку которых обойдется не дороже аренды, есть и в проектах ГК «МИЦ», где действует субсидированная ставка в размере 6,7% годовых.

«Если говорить о ежемесячном платеже в 30 тыс. руб., то клиент может приобрести квартиру стоимостью около 3,5 млн руб., с первоначальным взносом в 500 тыс. руб. В таком бюджете мы предлагаем одно- либо двухкомнатные квартиры в Московской области, в проектах «Новоград «Павлино» (однушка 47 кв. м за 3,5 млн руб.) или ЖК «Зеленые аллеи» (однушка 51 кв. м за 3,4 млн руб. или евродвушка – 47 кв. м за 3,5 млн руб.), а также в новых проектах в Новой Москве – это ЖК «Южное Бунино» (евродвушка 44 кв. м за 3,4 млн руб.) или ЖК «Кленовые аллеи» (однушка 40 кв. м за 3,4 млн руб.)», - рассказывает коммерческий директор ГК «МИЦ» Дмитрий Усманов и добавляет, что такая цена обусловлена начальной стадией строительства.

Квартира за 20 тыс. руб. в месяц: апартаменты в столице или квартира с отделкой в Подмосковье

Для того чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 20 тыс. руб., стоимость приобретенного с ее помощью объекта при первоначальном взносе в 20% не должна превышать 3,15 млн руб., подсчитали в «Метриуме». В столице насчитывается всего четыре проекта, где представлены такие объекты. Причем речь идет уже об апартаментах: Cleverland, гостиница «Восток», Nord, МФК Citimix.

Как уточнили в «Миэль», в апарт-комплексе Citimix можно выбрать студии с отделкой площадью 22,4 – 24,2 кв. м по цене 2,7-3 млн руб., в апарт-комплексе Cleverland - студии без отделки площадью 16 - 18,3 кв. м по цене 2,48 – 2,92 млн руб., в комплексе «Восток» - студии с отделкой 17,5-19,1 кв. м по цене 2,5-2,9 млн руб., в Nord - студии без отделки площадью 26,2 – 31,6 кв. м по цене 2,0 5- 2,7 млн руб. Кроме того, отмечают в «Миэль», есть ЖК «Город», корп. 8, где можно присмотреть однокомнатные лоты площадью 23,42 – 25,53 кв. м по цене 2,76 – 3 млн руб.

Наиболее доступное по цене предложение можно найти в проекте Nord на севере Москвы (район Северный), отмечают в компании «Метриум». Студию площадью 26,2 кв. м можно приобрести за 2,05 млн руб. Соответственно, в ипотеку это жилье обойдется в 13,8 тыс. руб. в месяц на 30 лет при первом взносе в 20%.

Если на первоначальный взнос удастся накопить только 15% от стоимости квартиры, то общая цена приобретаемого лота должна быть не больше 2,5 млн руб. – при ставке 9,5% и 30-летнем сроке ежемесячный платеж составит 19,8 тыс. руб. (см. ипотечный калькулятор от www.irn.ru). В качестве примера такого жилья в столице директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева приводит все тот же Nord, где цены стартуют от 2,05 млн руб. Но, опять же, можно рассмотреть и Новую Москву: в «ЖК Внуково 2017» предлагается однокомнатная квартира площадью 33,64 кв. м по цене 1,98 млн руб.

В области выбор традиционно шире. Например, компания «Главстрой» предлагает рассмотреть однокомнатную квартиру площадью 31,1 кв. м в корпусе № 6 ЖК «Столичный» (Железнодорожный), ввод которого запланирован на сентябрь этого года. При покупке квартиры с отделкой по цене 2,1 млн руб. в ипотеку от ВТБ ежемесячный внос составит 14 470 руб. Условия оформления кредита: первоначальный взнос не менее 15%, или 319 336 руб., процентная ставка 9%, а максимальный срок кредита 30 лет, рассказал руководитель отдела продаж ЖК «Столичный» Евгений Кузнецов.

Квартира за 10 тыс. руб. в месяц: в Москве вариантов нет

Для того чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 10 тыс. руб., квартира не должна быть дороже 1,45 млн руб. (при первоначальном взносе 20% и сроке кредита 30 лет). По данным компании «Метриум», в Москве таких предложений на рынке новостроек нет.

Зато есть в области. Например, по данным «Миэль», в ЖК «Новое Ступино» можно купить квартиру площадью 24,5 кв. м по цене 1 млн руб. (без отделки). При оформлении ипотеки с первоначальным взносом 15%, годовой ставкой 9,5% на срок 15 лет сумма ежемесячных выплат кредиту составит около 8,9 тыс. руб.

Без первоначального взноса

Купить квартиру по цене аренды можно и тем, у кого нет накоплений на первоначальный взнос по ипотеке. Но процентная ставка по таким кредитам обычно выше, поэтому экономия здесь или невелика, или ее нет совсем, предупреждает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Тем не менее такой вариант может подойти тем, у кого нет времени копить на первоначальный взнос. Например, за 16,6 тыс. руб. в месяц и без первоначального взноса можно приобрести студию площадью 21,7 кв. м стоимостью 1,6 млн руб. в ЖК «Новый Зеленорад» в Подмосковье. В этом проекте ипотечную программу без первоначального взноса, по данным «Метриум», предлагают сразу три банка. Минимальная ставка при этом составит 12% годовых.

«Клиент может взять в ипотеку квартиру-студию в доме, находящемся на начальном этапе строительства. Ее стоимость составит 2,4 млн руб., площадь – 30,1 кв. м. Причем в отличие от обычных студий в данном случае кухня-гостиная имеет два окна, а значит, помещение можно будет разделить перегородкой при возникновении такой необходимости. При отсутствии первоначального взноса стоимость данной студии будет выплачена за 14 лет. Ежемесячный взнос составит 29,6 тыс. руб.», - рассказывает генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград») Евгения Акимова.

Другой пример - ЖК «Парад Планет» в Королеве. Здесь ГК «Основа» предлагает квартиры за 18 – 19,5 тыс. руб. в месяц по ипотеке при средней цене аренды по городу в 25 тыс. руб. Речь идет о студии площадью 25,01 кв. м без отделки за 1 913 000 руб., рассказывает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. По его подсчетам, покупка этой квартиры по ипотечной программе банка «Возрождение» без первоначального взноса по ставке 11,9% на срок 30 лет обойдется в 19 550 руб. в месяц.

«В этом случае клиенту нужно иметь только средства для оформления сделки – 40 000 рублей + нотариат + 1% страхование жизни. Итого: 61 630 рублей необходимо для оформления покупки квартиры с ипотекой», - подсчитал эксперт.

Без затрат на ремонт

Предложений квартир с отделкой в готовых домах, переезд в которые потребует еще меньше трат, немного даже в области. В Москве «Метриум» обнаружил всего один такой проект - студию с отделкой за 4,3 млн руб. в проекте «Дом на Профсоюзной, 69». Но за время написания материала студию продали.

«Увы, в Москве нет готового жилья с отделкой, где бы ежемесячный платеж не превышал 30 тыс. руб. Самый доступный вариант – это однокомнатная квартира стоимостью 5,2 млн рублей в ЖК «Загорье». При минимальном первоначальном взносе 20% и максимально возможном сроке кредита 30 лет (при ставке 9,46%) платеж составит 34,8 тыс. руб.», - рассказала Мария Литинецкая из «Метриума».

Зато предложения с отделкой в готовых домах в пределах 4,5 млн руб. есть в области. К примеру, в ЖК «Мечта» на севере Подмосковья за 3 млн руб. можно приобрести однокомнатную квартиру с ремонтом. При первоначальном взносе в 15% и ставке даже 7,7% (хотя в проекте есть ставки и 6,5%) ежемесячный платеж по ипотеке на 15 лет составит 23 900 руб., на 20 лет – 20 900 руб., подсчитал директор департамента продаж ЖК «Мечта» Петр Кветный. За такую сумму предлагается готовая квартира площадью 37,9 кв. м с ремонтом.

Дополнительные затраты

Даже если покупатель подобрал квартиру в проекте без первоначального взноса, суммы в размере первого платежа по ипотеке на руках ему все равно будет недостаточно. Заемщик должен иметь в виду, что предстоят расходы на оформление страховки (страхование жизни и здоровья, а после того как будет построен дом – страхование объекта недвижимости) и регистрацию договора долевого участия, перечисляет управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Страхование жизни и здоровья в среднем обходится в 0,5% от суммы кредита, уточняет директор по продажам проектов комфорткласса Группы ПСН Надежда Коркка. При стоимости квартиры в 3,9 млн руб. за страхование необходимо будет заплатить 17,5 тыс. руб. Кроме того, по ее словам, потребуется оплатить подготовку нотариальных документов – это около 5 тыс. руб.

Резюмируем

Купить квартиру по цене ежемесячного арендного платежа реально даже в «старой» Москве. Но рассчитывать при этом на просторную квартиру хотя бы с предчистовой отделкой, да еще и в уже заселенном доме было бы опрометчиво. Небольшой бюджет покупки, а следовательно, и ежемесячного платежа по ипотеке, обеспечивается именно за счет минимальной площади предлагаемого лота и низкой стадии строительной готовности. Построенное жилье, и тем более готовое к проживанию, придется еще поискать, причем даже в области.