Новостройки в Москве и Подмосковье в июне-июле 2018 года: спрос упал из-за отпусков и футбола

Несмотря на некоторую активизацию рынка в связи с анонсированным многими застройщиками повышением цен, спрос на новостройки в московском регионе упал. Как объясняют риелторы, покупатели частично уехали в отпуск, частично – остались, но смотрели чемпионат мира по футболу вместо того, чтобы решать квартирный вопрос.

Спрос

Июнь

В июне управление Росреестра по Москве зарегистрировало 5 610 договоров долевого участия в строительстве жилья – на 36,7% больше, чем годом ранее. Как и в предыдущие месяцы, в годовом выражении спрос растет в основном благодаря рекордному удешевлению ипотеки и, соответственно, взрывному росту числа ипотечных сделок. Например, в одном из крупнейших московских брокеров, компании «Метриум», их количество за год увеличилось на 90%.

Впрочем, ипотека как драйвер спроса, по-видимому, выдыхается: в июне, по данным Росреестра, число ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках жилья в Москве выросло только на 5% относительно мая 2018 г.

Еще более примечательно то, что Росреестр впервые с января зафиксировал отрицательную динамику продаж на рынке новостроек в месячном разрезе: количество ДДУ в июне сократилось на 10,6% к уровню мая.

В Подмосковье, где почти не выводится новых проектов и работал рухнувший Urban Group, число ДДУ по жилью и нежилью (раздельной статистики подмосковное управление Росреестра не публикует) упало в июне до 6 043 штук – это на 14,7% меньше, чем в мае, и на 16,8% - чем в июне 2017 г. В целом, отставание I полугодия 2018 г. от аналогичного периода 2017 г. достигло 7,1%. Для сравнения: в Москве продажи новостроек в текущем году опережают результаты прошлого на 42%.

Агентства недвижимости также сообщают о снижении покупательской активности. Например, спрос на новостройки, продаваемые агентством «Бон Тон», в июне был на 5-10% ниже, чем в мае. При этом если сравнивать с июнем 2017 г., объем сделок вырос на 34%. В «Азбуке Жилья» объем сделок по объектам, реализуемым компанией в Москве и Московской области, по итогам июня 2018 г. уменьшился на 17% относительно мая, но увеличился на 6% в годовом выражении. Количество обращений в компанию в июне 2018 г., наоборот, выросло по сравнению с маем на 11%, но снизилось на 17% относительно июня прошлого года. В районе Новые Ватутинки (Новая Москва) число заявок по итогам июня увеличилось на 17%, сделок, наоборот, снизилось на 9%.

«В предыдущие месяцы ситуация была иная: клиентов становилось меньше, а сделок – больше. Появление на рынке новых покупателей – это позитивный тренд, ведь на протяжении практически всего полугодия мы активно заключали договоры с дольщиками, которые несколько месяцев мониторили рынок. Рано или поздно отложенный спрос был бы исчерпан, и это могло стать причиной падения продаж», - говорит Александр Зубец, гендиректор ООО «Новые Ватутинки», застройщика одноименного проекта.

Риелторы объясняют снижение спроса в мае сезонностью рынка. «С наступлением лета мы отмечаем, что клиенты отложила сделку на время отпуска», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. «Некоторое влияние – в виде краткосрочной смены ритма – оказал и прошедший мундиаль», - добавляет гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Кроме того, май был аномально активным – число ДДУ, заключенных в мае, даже превысило апрельские показатели, поэтому на его фоне июнь выглядит скромнее (см. «Новостройки Москвы и Подмосковья в мае-июне 2018 года: реформа долевого строительства подстегивает спрос»).

Впрочем, эти факторы были отчасти нивелированы анонсированным многими застройщиками повышением цен с 1 июля, то есть со дня вступления в силу поправок к 214-ФЗ (см. «Что именно изменится на рынке новостроек 1 июля»). По словам Марии Литинецкой, в связи с этим в июне наблюдалась активизация отложенного спроса со стороны тех, кто ранее несколько месяцев мониторил рынок.

Кроме того, спрос в июне поддерживали специальные скидки, приуроченные к празднованию Дня России, и колебания валютных курсов, говорит Андрей Кройтор, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость». В самом «Инкоме», в отличие от других опрошенных www.irn.ru компаний, спрос на новостройки московского региона вырос относительно мая - на целых 43%. А в годовом выражении показатель просел на 22%.

Июль

В первой половине июля внимание покупателей продолжал отвлекать чемпионат мира по футболу. «Футбольная лихорадка» охватила, пожалуй, даже тех, кто никогда не интересовался чемпионатом мира. На этапе проведения решающих матчей мундиаля болельщикам было совсем не до выбора квартиры – страна праздновала самое громкое спортивное событие этого года. Поэтому первичных обращений было относительно немного», - отмечает Мария Литинецкая.

Скорее всего, отрицательно сказалось на спросе и повышение цен в целом ряде проектов. Однако, по словам Литинецкой, «за счет общего подъема рынка» количество зарегистрированных сделок в новостройках, продаваемых «Метриумом», оказалось в полтора раза больше, чем годом ранее. В агентстве «Бон Тон» продажи в годовом выражении выросли на 59%, а в месячном – сократились на 10%.

В «Инкоме», по словам Андрея Кройтора, спрос на квартиры в новостройках в первой половине июля был сопоставим с высокими показателями начала июня, но на 16% ниже уровня двух первых недель июля прошлого года, когда не было такого весомого отвлекающего фактора, как ЧМ. Относительно высокая активность покупателей в июле была обусловлена, в числе прочего, уходом с рынка такого крупного игрока, Urban Group, – выбор новостроек в Подмосковье немного сузился, объясняет Кройтор.

Вообще, банкротство Urban Group привело к глобальному перераспределению спроса на рынке новостроек Подмосковья, считает Евгения Акимова, гендиректор компании IKON Development (застройщик ЖК «Новый Зеленоград»). «Покупатели перестали ориентироваться только лишь на имя девелопера и историю его реализованных проектов. Куда важнее стала реальная ситуация на площадке, поэтому новые игроки рынка, строящие качественное жилье по адекватным ценам, пусть и небольшими объемами, стали более востребованы», - утверждает Акимова.

По ее словам, благодаря этому в июне интерес покупателей к ЖК «Новый Зеленоград» увеличился, несмотря на падение спроса на подмосковном рынке в целом. В начале июля количество звонков и сделок в ЖК «Новый Зеленоград» также выросло, и существенно, в связи со стартом продаж квартир в двух новых корпусах. По мнению Акимовой, такая динамика активности покупателей свидетельствует, во-первых, о наличии отложенного спроса на подмосковном рынке недвижимости, во-вторых, о дефиците ликвидных проектов на стадии котлована.

Цены

По данным «ИРН-Консалтинг», в июне 2018 г. квадратный метр в новостройках Москвы в пределах МКАД (без учета элитного центра) подорожал на 1,1% по сравнению с маем – до 205 800 руб. за квадратный метр в среднем. В годовом выражении цены выросли на 4,3%.

Динамика стоимости квартир в предложении, по информации «Азбуки Жилья», была более выразительной. Больше всего - на 5,8% - подорожали относительно мая самые дешевые новостройки. Зато стоимость жилья бизнес-класса практически не изменилась по сравнению с предыдущим месяцем, отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании.

Средний бюджет предложения квартиры в июне на территории «старой» Москвы

Источник: «Азбука Жилья»

В Новой Москве экономкласс, наоборот, подешевел по сравнению с маем на 3,4% до 85 120 руб. за кв. м, в комфортклассе цены выросли на 1,4% (105 370 руб.), в бизнес-классе не изменились (134 100 руб.), подсчитали специалисты компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Относительно июня 2017 г. стоимость новостроек экономкласса в Новой Москве упала на 8,3%, в комфортклассе цены выросли на 10,3%, а бизнес-классе - на 1,4%.

«Все указанные изменения связаны в основном с изменением структуры предложения, вымыванием наиболее ликвидных объектов, выводом на реализацию новых корпусов и объемов», - поясняет гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Несколько сократился относительно мая и средний размер скидок. По данным компании «Метриум», в массовом сегменте максимальный уровень скидок в июне не превышал 18%, тогда как в мае достигал 20%. При этом речь шла только о единичных лотах, в среднем же дисконты составляли 5-7%. В годовом выражении наблюдается рост: в июне прошлого года максимальная скидка равнялась 15%, средний уровень дисконтов – 5%.

Увеличение спроса в первой половине июня подстегнуло многих застройщиков «закрепить успех» введением новых акций, а интерес к ЧМ способствовал эксплуатации футбольной тематики в рекламе, отмечает Андрей Кройтор. В результате с начала июля и до конца мундиаля некоторые застройщики ЖК массового сегмента повысили скидки в два раза, но средний размер дисконта опустился ниже 5%. Однако ряд объектов предлагался покупателям по «специальным ценам» – в реальности они были на 15% (и даже больше) ниже цены по прайс-листу.