Новостройки у парков, метро и железнодорожных станций

«Как доехать?» и «где погулять?» - эти вопросы для покупателя недвижимости почти также важны, как и «сколько стоит?». Они разрешаются одним махом, если приобретается квартира в жилом комплексе, который одинаково близко находится от парка и метро или железнодорожной станции.

В этом случае, как сформулировала Олеся Рудакова, генеральный директор АН «Оранж», Щелково (партнер Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис»), мамам есть, где проводить время с детьми, а папы без проблем могут добраться на работу. Действительно, главное достоинство рельсового транспорта известно – «прогнозируемое время в пути до цели, так как электропоезда и метро не стоят в пробках. Особенно весомым преимуществом это становится для отдалённых от центра районов», - отмечает Юлия Иванова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Супермаркет недвижимости».

Жизнь рядом с парками выбирают не только семейные пары, желающие, чтобы их чада и домочадцы дышали чистым воздухом, но и сторонники спортивного образа жизни, пёсо- и котовладельцы. Да и вообще – прогулка в парке не вредит никому. И неудивительно, что «экологический фактор вплотную подобрался к тройке главных критериев выбора недвижимости после бюджета, транспортной доступности и инфраструктуры», - комментирует Мария Литинецкая управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

Понимая эти чаяния покупателей, застройщики в последние годы активно выводят на рынок жилые комплексы либо с внушительной зеленой зоной на территории, либо расположенные у больших городских парков или лесопарков.

Москва: немного, но и не редкость

Портал «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» обратился к экспертам рынка с просьбой рассказать о жилых комплексах, которые строятся максимум в 15 минутах спокойной ходьбы от парка, железнодорожной станции или станции метро (МЦК). При этом на пути от дома к парку и станции не должно быть препятствий в виде железных дорог, мостов, напряженных шоссе с развязками и эстакадами. Оказалось, что по Москве в ее старых границах у собеседников портала имеется довольно подробная статистика.

Число жилых комплексов, соответствующих условиям задачи, у экспертов варьируется от 14 до 53. Расхождения можно объяснить тем, что к заданным параметрам они подошли с разной степенью строгости.

По данным Владимира Каширцева, генерального директора компании «Азбука Жилья», внутри МКАД у парков расположено 32 жилых комплекса. Это примерно 10% от общего объема реализуемых проектов – 313 ЖК. Из 32 проектов 6 – апарт-комплексы, и еще в одном продаются и квартиры, и апартаменты. Все они находятся в пределах 1,5 км от станций метро и парковых зон. Однако только 18 из них полностью удовлетворяют критерию отсутствия на пути к паркам шоссе и железных дорог. Но у оставшихся есть возможность проложить удобный для людей маршрут - имеются пешеходные мосты, наземные или подземные переходы. Мария Литинецкая («Метриум») называет сопоставимую цифру - 14 проектов и тоже отмечает, что потенциально их значительно больше, ведь многие из них сегодня расположены в окружении промзон или железнодорожных путей.

Если считать «поквартирно», то, по информации Владимира Каширцева, объём предложения в попавших в выборку проектах находится на уровне 5,3 тысяч квартир, или 384 тысяч квадратных метров. Схожие данные и у Романа Родионцева, руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet: 365,5 тыс. кв. м, всего более 5,7 тыс. лотов.

Эксперты определили четыре округа, где больше всего сосредоточено подобных новостроек - СВАО, САО, ЮАО и ЮЗАО. В СВАО генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова выделяет Алексеевский район и Свиблово - там объекты находятся в шаговой доступности от четырех парков: Главного ботанического сада РАН, «Сада будущего», парка Свиблово, ПКиО Сокольники и от станций метро «Ботанический сад», «Алексеевская». Правда, в Алексеевском районе новые ЖК отделены от парка – Сокольников – железной дорогой. В САО лидируют Беговой и Хорошевский районы, здесь ближайшие зеленые зоны - Ходынское поле, Петровский пар, парк «Березовая роща», Парк героев Первой мировой войны и Чапаевский парк. А станции метро – «Петровский парк», «ЦСКА», «Аэропорт» и «Полежаевская». Впрочем, и в САО для того чтобы добраться до парков, скорее всего, придется пересекать железные дороги и шоссе.

Также в Москве строители облюбовали окрестности Бутовского и Битцевского лесопарков, Лосиного острова, Измайловского парка, Кусково, Кузьминского лесопарка, Тимирязевского парка, а также Царицыно, Крылатские холмы, долину реки Сетунь.

Проекты комфорткласса у парков и метро*

Источник: «Метриум»

*В выборку включены только те комплексы, от которых на пути к парку и станции метро нет железных дорог, мостов, шоссе с развязкам и эстакадами.

В связи с развитием метро и запуском МЦК подобных проектов в Москве становится больше. Ведь станции МЦК находятся вблизи парковых зон, таких как Лосиный остров, Измайловский парк, Ботанический сад, замечает Юлия Иванова («НДВ-Супермаркет недвижимости»). И в частности, у Ботанического сада сейчас возводится несколько жилых комплексов - «Life-Ботанический сад», «Silver», «Легендарный квартал на Березовой аллее», Green Park.

Кроме того, появляются парки, созданные в процессе строительства масштабных жилых проектов. Например, в ЮАО в Даниловском районе на территории бывшего завода ЗИЛ открылся парк «Тюфелева Роща», недалеко от которого расположились жилые комплексы «Зиларт» и «Парк Легенд». Рядом станция МЦК ЗИЛ.

Дорого?

В Москве элитного жилья вблизи больших парков особо не наблюдается – оно строится в центре, а там с крупными зелеными зонами дело обстоит неважно. Но есть и исключения: по информации Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», один из самых дорогих жилых комплексов - «Дом на Трубецкой», рядом парк «Усадьба Трубецких» и станция метро «Фрунзенская». Средняя стоимость квадратного метра в комплексе – 1, 2 млн. руб.

На единственный проект экономкласса указывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Он расположен около Мещерского парка и железнодорожной станции Сколково (и будущей станции метро «Говорово») – ЖК «Мещерский лес» в Солнцево, средняя стоимость квадратного метра в комплексе - около 143 тысяч рублей.

В целом же в Москве примерно половина объектов, отвечающих заданным характеристикам, относятся к бизнес-классу, а половина – к «комфорту». Роман Родионцев (Est-a-Tet) обращает внимание на то, что ЖК «Life Ботанический сад» позиционируется одновременно в сегментах «комфорт» и «бизнес» (в зависимости от корпуса). Цена в среднем - 212,6 тыс. и 241,1 тыс. руб. за квадратный метр соответственно.

Как уточняет Юлия Иванова («НДВ-Супермаркет недвижимости»), в границах «старой» Москвы бизнес-класса всё же больше, а в Новой Москве, напротив, преобладает комфорткласс. В Подмосковье тоже стоит вести речь о массовом сегменте и комфортклассе, так как дорогое жилье представлено в основном на загородном рынке, в коттеджных поселках, а городское предназначено «для народа». По мнению Олеси Рудаковой, генерального директора АН «Оранж», Щелково (партнер Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис»), дом бизнес-класса может продаваться очень долго, так как ценовой уровень жилья в нем подразумевает свою категорию покупателей. Для многих из них парк в шаговой доступности может быть не актуален, а соседство железнодорожного вокзала и связанные с ним многолюдность и шум могут и вовсе отпугнуть.

В качестве удачного примера, когда застройщик «попадает в цену», эксперт приводит ЖК комфорткласса «Потапово» в микрорайоне «Потапово-1» (Щелково), в 7 минутах ходьбы от железнодорожной станции Гагаринская, рядом с рекой Клязьмой, пригодными для купания карьерами, в десяти минутах ходьбы от Чкаловского озера и леса. Стоимость жилья начинается от 2,1 млн. руб.

Как заданные характеристики (парк, метро или железнодорожная станция рядом) влияют на цену? Большинство экспертов полагают, что квартира в доме с удачным месторасположением однозначно дороже аналогичных, но не обладающих обсуждаемыми достоинствами. «Если участок имеет такие преимущества, как близость парка и метро, скорее всего, застройщик будет строить на этом участке дом повышенной комфортности. В таких домах квартиры с видами на парк будут дороже других на 10-15%. А если метро рядом с домом не было, но возникли планы по его строительству, стоимость квартир в таких домах может увеличиться еще на 10-15%», - утверждает Юлия Иванова, («НДВ-Супермаркет недвижимости»).

«Средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента, расположенных одновременно у метро и парков, составляет 158 060 рублей, что на 4,1% выше, чем в среднем по рынку, - приводит статистику Мария Литинецкая («Метриум»), - Бюджет покупки равен в среднем 9 205 920 рублей против 8 942 590 рублей в целом по рынку массового сегмента».

Что важнее - метро или парк?

По оценке Юлии Ивановой («НДВ-Супермаркет недвижимости»), близкая станция метро – более существенный фактор для покупателя, чем парк неподалеку. Новость об открытии станции метро вблизи проекта способна увеличить спрос практически в два раза. «Например, вблизи ЖК «Город» (рядом парк «Ангарские пруды», район Западное Дегунино) в 2020 году откроется метро «Улица 800-летия Москвы», и мы такую тенденцию увеличения спроса уже наблюдаем. Транспортная доступность влияет на цены и спрос в большей степени, чем экологические характеристики района», - заключает эксперт. (См. «Как выбрать квартиру в экологичном районе».)

Однако для покупателя, который изначально ищет новостройку в удаленном районе города, парк неподалеку – это тоже существенное преимущество, замечает Владимир Каширцев: «В этом заложена простая схема выбора: новостройка в центре хороша собой уже по расположению, новостройка за ТТК, у МКАД расположена не в центре, но зато есть парковые зоны для прогулок с семьей и детьми».

Интересная деталь: для покупателя дорогой недвижимости в Москве парк поблизости тоже играет важную роль, так как в локациях премиального жилья большие зеленые зоны редкость. Это залог благоприятной экологии, а данный фактор в условиях мегаполиса особенно важен, подчеркивает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Наличие такого парка заметно увеличивает привлекательность проекта и, соответственно, повышает спрос. Так, парк «Усадьба Трубецких» обеспечил успешные продажи четырем проектам по соседству: «Садовые кварталы», «Фьюжн Парк», «Дом на Трубецкой», «Усадьба Трубецких». Соседство с парком повлияло не только на спрос, но и на цены.

Особая группа – крупные проекты с большим числом жилых корпусов и внушительной инфраструктурой. С точки зрения Марии Литинецкой («Метриум»), такие комплексы пользуются стабильным спросом. Например, среднемесячные продажи новостроек «Лесопарковый» (Бутовский лесопарк, м. «Лесопарковая»), «Академика Павлова» (парк Москворецкий, м. «Молодежная»), «Селигер Сити» (парк им. Святослава Федорова, м. Селигерская) превышают 30 лотов в месяц. Проект «Гринада» (Бутовский лесопарк, м. «Улица Старокачаловская»), где заключается порядка 100 сделок в месяц, эксперт назвала рекордсменом.

ЖК в границах «старой» Москвы в пешей доступности от крупного парка, а также метро или железнодорожной станции

Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»

Новая Москва – самое интересное впереди

Новая Москва - территория перспективная, о новомосковском метрополитене мы говорим в будущем времени, но оно наступит, можно сказать, завтра. На сегодня Новая Москва может похвастаться двумя функционирующими станциями метро – «Румянцево» и «Саларьево» Сокольнической линии. И по мнению Юлии Ивановой («НДВ-Супермаркет недвижимости»), пока что наилучшей транспортной доступностью обладают проекты, прилегающие к Бутово и Саларьево. Например, вблизи ЖК «Новое Бутово» в пешей доступности расположены парковые зоны и станция легкого метро «Бунинские аллеи», средняя цена метра - 110 407 руб. за кв. м. Еще один комплекс в пешей доступности от станций метро «Бунинские аллеи» и «Улица Горчакова» - «Белые ночи», рядом с ним Бутовский лесопарк и Черневские пруды. Метр в среднем стоит 101 195 рублей. А вблизи метро «Саларьево» и Ульяновского лесопарка строится ЖК «Саларьево Парк» со средней ценой метра 143 550 руб. за кв. м.

Сокольническая линия будет продлена до Коммунарки еще на пять станций - «Филатов луг», «Прокшино», «Ольховая», «Столбово» и «Новомосковская». Ориентировочно они должны открыться в конце года (кроме последней). И это уже интересно для покупателей окруженного лесом ЖК «Москвичка», (метро «Ольховская», «Столбово», стоимость метра в среднем - 107 211 руб.) и ЖК «Испанские кварталы» (метро «Прокшино», недалеко Хованский пруд и река Сосенка, метр стоит 110 620 руб.).

Калининско-Солнцевская линия пойдет от станции «Раменки» до «Рассказовки», открыться она должна совсем скоро – этой осенью. Пользоваться ей будут жители ЖК «Переделкино Ближнее» (рядом Ульяновский лесопарк, цена «квадрата» – 121 432 руб).

Станция Говорово этой же ветки будет обслуживать жителей микрорайонов «Татьянин Парк» (131 650 руб. за кв. м, рядом Говоровский лес) и упомянутого выше ЖК «Мещерский лес».

Открытие в 2020 году станции «Столбово» Сокольнической линии будет интересно покупателям ЖК «Скандинавия» (рядом небольшой «Липовый парк», а внутри ЖК будет построен большой парк площадью 100 Га, стоимость - 108 850 руб. за кв. м в среднем).

Будет строится еще и четвертая линия – от станции «Кленовый бульвар» до Щербинки через Восточное и Западное Бирюлево. Но примериваться к этой ветке пока рановато.

Подмосковье: зелень почти всюду

Подмосковье очень зеленое, за это стоит поблагодарить еще советскую власть, создававшую лесопарковый защитный пояс Москвы, и даже самое агрессивное строительство не в состоянии его разрушить. Наиболее благоприятны с точки зрения экологии север и запад области. Запад богат лесами, на севере – канал имени Москвы. Восток – тоже «лесной», один Лосиный остров чего стоит. Юг вблизи Москвы не может похвастаться такими богатыми природными территориями, он скорее интересен дальним дачникам, после 30 км от МКАД.

Разумные застройщики стараются возводить свои ЖК в пешей доступности от железнодорожной станции и зеленой зоны, будь то лес или городской парк. Есть, конечно, примеры новых микрорайонов, построенных «бессмысленно и беспощадно», но там больше проблем с инфраструктурой, нежели с природой и дорогой до станции. Правда в подмосковных городах довольно часто пеший путь до железнодорожной станции занимает больше чем 15 минут, а лес может оказаться через железную дорогу. Поэтому в нижеприведенной таблице представлены те комплексы, которые соответствуют заданным в начале статьи параметрам. Кроме того, в таблицу вошло несколько ЖК, которые строятся у «подмосковных» станций метро, в том числе - будущих.

Примеры новостроек в ближнем Подмосковье с шаговой доступностью до леса, парка и ж/д станции

Источник: «Мегаполис-Сервис», IRN.RU

Резюме

В целом какого-то дефицита жилых комплексов, расположенных в пешей доступности от парков и станций рельсового транспорта, нет. Более того, с дальнейшим освоением промышленных зон, развитием метрополитена и стремлением застройщиков вывести на рынок объекты, пока еще можно напрямую привлекать деньги дольщиков (а на это есть год), можно предположить, что их будет больше. Метро и парк поблизости – это серьезные конкурентные преимущества, а пока на рынке большой выбор, и даже сформировался «навес» из жилья, застройщики будут стараться всеми способами привлечь к себе покупателя.