Апартаменты в Москве: хорошо продаются только 12 проектов

Доля готового или почти готового предложения уже превышает 70% от общего объема столичного рынка апартаментов. Несмотря на то, что в среднем по рынку спрос на апартаменты в «старой» Москве растет, хорошими продажами могут похвастаться лишь немногие проекты.

Предложение

На рынке «старой» Москвы растет предложение готовых проектов с апартаментами. Если в I половине 2017 г. таковых было 64 штуки, или 40,8% от общего количества, то сейчас – уже 72, или 43%. А с учетом проектов на стадии отделки доля готового или почти готового предложения составляет 72,6% от общего объема рынка, по данным «ИРН-Консалтинг».
 

Источник: «ИРН-Консалтинг»

Больше всего готовых апартаментов в комфортклассе – 29 корпусов, или 40,3% от их общего количества в сегменте. Однако в процентном отношении больше всего – на 12,6% - выросла доля готового предложения в элитном и премиум-классе. В «бизнесе» и «экономе» этот показатель, наоборот, снизился на 11,1%, так как количество готовых проектов в этих сегментах не изменилось, а число корпусов в продаже выросло.
 

Источник: «ИРН-Консалтинг»

Причин у этого явления две. Во-первых, число и доля готовых апартаментов растет, так как объём предложения на рынке существенно превышает спрос и девелоперы просто не успевают распродать все лоты до ввода ЖК в эксплуатацию. Во-вторых, все больше застройщиков, прежде всего в элитном сегменте, предпочитают открывать продажи в своих проектах только на завершающих стадиях строительства, так как «полуфабрикаты» их клиентов не интересуют.

При этом общий объем предложения апартаментов на рынке «старой» Москвы в последнее время растет только в корпусах, да и то незначительно: по сравнению со II полугодием 2017 г. данный показатель увеличился на 1,9%, а в годовом выражении - на 4,5%. Количество лотов и их общая площадь сократились: число лотов уменьшилось на 5,8% и 9,5%, а метров - на 9,1% и 8,6% соответственно. По данным «ИРН-Консалтинг», всего в I полугодии 2018 г. в границах «старой» Москвы продавалось 8 787 апартаментов общей площадью 563 507 кв. м в составе 164 корпусов.

Наиболее выраженную отрицательную динамику в годовом исчислении продемонстрировал экономкласс – дешевые объекты традиционно пользуются наиболее высоким спросом. Корпусов в продаже стало меньше на 2,4% (40 штук), лотов – на 36,5% (2 152), а в метрах объем предложения уменьшился на 35,9% до 103 069 кв. м. В лотах и метрах объем предложения апартаментов экономкласса сократился и по сравнению с II полугодием 2017 г. – на 13,8% и 17,6% соответственно. В корпусах показатель прибавил 5,3% - во II полугодии 2017 г. экспонировалось 38 корпусов. Существенно снизилось и предложение апартаментов бизнес-класса – этот сегмент тоже пополнялся медленнее, чем раскупался: количество корпусов уменьшилось на 5,7% как относительно I, так и II полугодия 2017 г. (33), лотов – на 17% и 13,8% (1 400), общая площадь – на 18,1% и 17,9% (123 175 кв. м).

Увеличилось предложение больше всего в комфортклассе, во всяком случае относительно аналогичного периода прошлого года: на 15,4% в корпусах (в I полугодии 2018 г. на рынке было 60 корпусов с апартаментами комфорткласса), на 12,2% в лотах (4 408 штук) и 8,1% в метрах (241 014 кв. м). Относительно предыдущего периода, то есть II полугодия 2017 г., число корпусов комфорткласса не изменилось, а количество лотов и метров увеличилось на 4,5% и 2,8%.

Что касается элитных апартаментов, то по сравнению со второй половиной 2017 г. корпусов стало больше - на 10,7%, а лотов и метров – меньше, на 16,5% и 12,7% соответственно. При этом в годовом выражении сегмент вырос по всем показателем: на 6,9% в корпусах (31 в I полугодии 2018 г.), на 17,1% в лотах (827) и на 16,9% в метрах (96 252 кв. м). Это, в общем, логично: раскупается «элитка» всегда медленно, а строится достаточно активно, во многом по чисто техническим причинам: в центре почти нет площадок, предназначенных для возведения жилья.

Доля апартаментов в общем объеме предложения на первичном рынке недвижимости (новостройки с квартирами + апартаменты) «старой» Москвы осталась на уровне второй половины прошлого года: и тогда, и сейчас на апартаменты приходится 21,6% корпусов от общего количества, около 20% лотов и примерно 19% площади.

Однако в годовом исчислении доля апартаментов продолжает сокращаться, потому что предложение новостроек с квартирами пополняется значительно быстрее. По числу корпусов доля апартаментов на первичном рынке уменьшилась на 8,2%, лотов – на 7,3%, а метров – на 7,4%.

Единственный сегмент, где доля апартаментов за год выросла, - это «элитка». По числу представленных на рынке корпусов доля элитных апартаментов увеличилась на 1,2%, лотов – на 13,6%, метров – на 15,2%. Как уже было сказано выше, застройщики апартаментов активны именно в элитном сегменте, потому что, с одной стороны, в центре Москвы почти невозможно найти свободный участок, на котором можно построить жилье, а с другой – для покупателей высокобюджетной недвижимости туманный юридический статус апартаментов не так важен, как для клиентов в более демократичных сегментах.

Спрос и цены

Спрос на апартаменты в среднем по рынку устойчиво растет, утверждают риелторы. Во всяком случае, если учитывать только те проекты, которые продаются по ДДУ, – таковых в «старой» Москве 55%. По данным компании «Метриум», в январе-мае 2018 года на первичном рынке недвижимости было зарегистрировано почти 2400 ДДУ на покупку апартаментов, что на 42% больше, чем за аналогичный период 2017 года. В метрах продажи увеличились на 40%, подсчитали в Est-a-Tet.

Больше всего активизировался спрос в сегменте бизнес-класса - по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок почти удвоилось, сообщает Est-a-Tet. В комфортклассе число сделок увеличилось на 33%, а количество проданных метров - на 26%. В премиум-классе - на 23% и 20% соответственно. Апартаменты стандарт-класса (экономкласса) за год показали прирост спроса только в метрах (23%), а количество сделок сократилось на 5%.

В целом, рост продаж апартаментов связан с тенденциями, характерными не только для этого сегмента, но для всего рынка недвижимости, подчеркивает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Спрос на квартиры тоже увеличивается: в январе-мае 2018 г. было зарегистрировано на 43% ДДУ на покупку жилья больше, чем за аналогичный период прошлого года. Одна из причин – планомерное снижение ипотечной ставки, которое расширило охват потенциальной аудитории и привлекло новых покупателей, в том числе и в проекты с апартаментами. Причем банки сегодня кредитуют приобретение апартаментов на тех же условиях, что и квартир, тогда как еще несколько лет назад в первом случае переплата составляла 1-2% годовых.

По сравнению со II полугодием 2017 г. динамика спроса в I полугодии 2018 тоже, скорее всего, будет положительной. По данным «Метриума», с января по май 2018 года было заключено 93,5% всех ДДУ II полугодия 2017 года на рынке апартаментов. «Причем именно на вторую половину года, как показывает практика, приходится большинство сделок за счет традиционно активного делового периода в сентябре-октябре и предновогодних скидок. Учитывая текущие показатели, можно предположить, что I полугодие 2018 года окажется более успешным, чем II полугодие 2017 года», - считает Мария Литинецкая.

При этом надо учитывать, что концентрация спроса в сегменте апартаментов не менее высокая, чем на первичном рынке жилья (см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в 2017 году: продажи выросли сильно, но точечно»). По данным «Метриума», только в 12 новостройках с апартаментами с января по май 2018 года было реализовано более 50 лотов. В общей сложности на данные проекты пришлось около 1460 сделок, или 61% всех ДДУ на рынке апартаментов. А на оставшиеся 55 - 940 сделок (в среднем по 3,4 ДДУ в месяц в каждом из них). В 13% проектов, которые были представлены в реализации с начала года, вообще отмечались единичные продажи, сообщает Est-a-Tet. Больше половины из них – это проекты, которые были введены в эксплуатацию и перешли на другой вид договоров (не ДДУ, а предварительные договоры купли-продажи или договоры купли-продажи), поясняет Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.

В целом, причины низких продаж разнообразны, но самые распространенные – это не самое удачное расположение, нерациональные панировки и морально устаревшая концепция, добавляет Мария Литинецкая.

Самые востребованные покупателями комплексы с апартаментами

Источник: Est-a-Tet

По словам Марии Литинецкой, в трех проектах-лидерах в январе-мае в среднем ежемесячно продавалось по 40 лотов. «Первые две новостройки отличаются, пожалуй, лучшим отношением цены и качества, что делает их лидерами, несмотря на уже высокую стадию строительной готовности. Третий проект «YE'S Ботанический сад» вышел в продажу в начале 2018 г. по минимальным стартовым ценам, что также способствовало высоким темпам реализации», - говорит Литинецкая.

Несмотря на относительно активный спрос, цены на апартаменты в Москве продолжают ползти вниз. В основном за счет новых проектов - они выходя на рынок с ценой ниже, чем в среднем по сегменту. При этом стоимость уже находящихся в продаже объектов почти не растет по мере повышения стадии готовности. Или даже снижается: элитный метр за год подешевел на 0,3%, подсчитали в «ИРН-Консалтинг».
 

Источник: «ИРН-Консалтинг»

Цены реальных сделок, конечно, ниже цен предложения. По информации Est-a-Tet, средняя стоимость проданных апартаментов в январе-мае 2018 г. составила 12,0 млн рублей, что на 5% ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года, но на 5% выше, чем во II полугодии 2017 г. Апартаменты экономкласса покупали в среднем за 4,3 млн рублей: по сравнению с I полугодием 2017 г. показатель вырос на 26%, а относительно II полугодия 2017 г. – на 12%. В комфортклассе средний чек покупки – 7,1 млн рублей (-10% и -11%). Средний чек покупки в бизнес-классе составил 13,6 млн рублей (-2% в годовом выражении), в сегменте премиум – 32,6 млн рублей (+19% и +2%).

Маркетинговая стратегия на рынке апартаментов за год не претерпела серьезных изменений, отмечает Мария Литинецкая. Согласно подсчетам компании «Метриум», в этом году в массовом сегменте скидки достигают 14%, в бизнес-классе – 22%, в премиум- и элитном – 15%. При этом в 45% проектов с апартаментами девелоперы предлагают индивидуальные дисконты. В четырех (3,2%) дисконты отсутствуют.

Годом ранее максимальный размер скидки в массовом сегменте составлял 18%, в бизнес-классе – 20%, премиум- и элитном – 10%. Индивидуальные преференции были доступны в 39% комплексов. В 7% проектов скидки отсутствовали.