Что именно изменится на рынке новостроек 1 июля

Игроки рынка недвижимости называют 1 июля переломным моментом. В этот день вступают в силу многие поправки к законодательству, которые изменят правила игры на рынке. Однако это не значит, что все изменится в одночасье: некоторые нововведения вступят в силу только через год, а в общей сложности переходный период может занять куда больше времени. Редакция IRN.RU выяснила, чего ждут от законодательных изменений девелоперы, эксперты рынка и покупатели квартир.

Люди ждут

Портал IRN.RU провел онлайн-голосование, в котором предложил читателям выбрать утверждения, с которыми они согласны в отношении грядущих законодательных изменений.

Больше всего голосов набрал вариант роста цен: подорожания новостроек в связи с новыми правилами игры на рынке ждут 20,1% проголосовавших. Почти столько же участников онлайн-голосования (19,5%) считают, что изменения в законодательство о долевом строительстве лишат смысла покупку квартиры на ранних стадиях. В третьем по популярности ответе (17,3%) говорится о том, что в конечном итоге эти изменения приведут к отмене долевого строительства.

Кроме того, достаточно популярными оказались утверждения о том, что законодательные новшества улучшат защиту прав дольщиков (14,6%), а также о том, что они лишат смысла продажу квартир на этапе строительства для застройщиков (11%). Остальные варианты собрали меньше голосов читателей.

Не все сразу

20 июня на IRN.RU прошла онлайн-конференция «Что будет с рынком недвижимости после 1 июля?». Судя по вопросам читателей, у некоторых сформировалось убеждение, что после этой даты все резко изменится и покупать новостройки придется по новым правилам. Между тем, как утверждают эксперты, для девелоперов и особенно для покупателей переход будет постепенным.

«Для понимания грядущих изменений необходимо уточнить один вопрос. В России проводят одновременно две реформы в области долевого строительства, - рассказал руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов в ходе онлайн-конференции на www.irn.ru. - Первая из них связана с созданием публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», более известного как компенсационный фонд дольщиков, а также с новыми требованиями к застройщикам и порядку их работы. Вторая реформа предполагает постепенную замену механизма финансирования строительства с использованием проектного финансирования и счетов-эскроу».

Первая реформа уже частично реализуется (в частности фонд был создан в октябре 2017 года), а новые требования к застройщикам начнут применяться с 1 июля 2018 года. Переход на обязательное проектное финансирование пока запланирован на 1 июля 2019 года, то есть до самых радикальных перемен остался еще год.

С 1 июля начнет применяться пакет изменений 214-ФЗ, который коснется ужесточения квалификационных требований к застройщикам, изменения структур девелоперских компаний, введения обязательного банковского сопровождения и переформатирования системы контроля за целевым использованием денежных средств дольщиков.

В частности, начнет действовать ограничение по количеству разрешений на строительство на одного застройщика. Изначально принцип звучал как «один застройщик – одно разрешение». Однако принятые на прошлой неделе в третьем чтении поправки позволяют застройщику иметь несколько разрешений на строительство, но только если речь идет о застройке в рамках одного комплексного проекта. Кроме того, последние поправки разрешили привлекать небанковские займы от основного общества, правда, они не должны превышать пятой части от общей стоимости проекта. О реакции застройщиков на эти поправки читайте в статье «Долевое строительство жилья: власти закручивают гайки».

Девелоперы считают очень важным ужесточение требований к застройщикам, касающихся расходов. Собственные расходы (на банковское обслуживание, зарплаты сотрудникам, аренду, рекламу) будут ограничены 10% от проектной стоимости работ. Или 20% - если застройщик раскрывает консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности.

По словам Юлии Деевой, директора департамента по связям с общественностью ГК «Интеко», сейчас административные затраты составляют 20-30% от стоимости проекта.

Устанавливаются также новые нормы финансовой устойчивости. На расчетном счету, который должен быть единственным, на момент подачи проектной декларации застройщик обязан будет держать не менее 10% средств от общей стоимости проекта.

Проектное финансирование

Однако самые важные изменения, касающиеся перехода к проектному финансированию, произойдут через год: с 1 июля 2019 года застройщики смогут пользоваться только механизмом проектного финансирования, а деньги дольщиков будут уходить на счета-эскроу. В этом году такая схема возможна в добровольном порядке, если девелопер сам этого захочет. Но, по словам Дмитрия Логинова, поскольку этот механизм сейчас выглядит громоздким и дорогим, мы не увидим примеров его массового использования до того, как эта схема станет обязательной.

Как подчеркивает эксперт, как таковой отмены долевого строительства не произойдет. «Механизм проектного финансирования предполагает, что застройщики, как и раньше, будут заключать договоры участия в долевом строительстве, а дольщики, как раньше, будут оплачивать их в период строительства. Отличие состоит в том, что застройщики не получат доступа к средствам дольщиков, так как они будут блокироваться банками», - подчеркивает Дмитрий Логинов.

Правда, у покупателей возникает обоснованное опасение – будут ли такие покупки иметь смысл. Один из читателей IRN.RU так объяснил свои сомнения в ходе онлайн-конференции: «В ней (ред. – в схеме проектного финансирования) люди, по сути, отдают деньги банку, но, в отличие от депозита, не получают никакого процента. То есть отдают банку деньги в бесплатное пользование. И деньги остаются замороженными до конца стройки. При этом, в отличие от нынешней ситуации, даже не особо выигрывают в цене, ведь застройщики деньги тоже получат только в самом конце, а значит, им нет смысла делать дисконт за раннюю стадию строительства».

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает такие опасения небеспочвенными: «Когда рынок перейдет на схему со счетами-эскроу, покупать жилье на стадии строительства будет иметь смысл лишь в очень востребованных проектах, чтобы успеть выбрать подходящую квартиру. В других случаях будет целесообразно положить деньги на депозит, а не замораживать в банке на период строительства».

Правда, Дмитрий Логинов отмечает, что пока не решен окончательно вопрос о том, будет ли пользование деньгами на счетах-эксроу бесплатным для банков: «Вопрос возмездности счетов-эскроу пока остается одной из главных неопределенностей механизма проектного финансирования. В действующей редакции 214-ФЗ есть п. 5 ст. 15.5, который гласит, что «На денежные средства на счете эскроу начисляются проценты в размере, установленном договором счета эскроу…» Однако в дорожной карте правительства действительно устанавливается, что проценты начисляться не будут. Очевидно, что законодательная база перехода на проектное финансирование еще будет дорабатываться и пока нельзя однозначно говорить, будут ли счета-эскроу возмездными или безвозмездными».

Другой вопрос, беспокоящий потенциальных покупателей, касается гарантий сохранности средств. «Страхование счетов-эскроу – это гарантия от возможного банкротства банка, осуществляющего блокирование счетов-эскроу. Формально это обычные банковские счета, и первоначально просто страховались на сумму 1,4 млн. Поскольку этих средств недостаточно для защиты интересов дольщиков, страховка была расширена до 10 млн руб., ведь стоимость подавляющего большинства квартир на рынке долевого строительства ниже этой планки, что дает надежную правовую защиту. Остается, конечно, вопрос жилья бизнес- и элит-класса, но в данном случае государство пытается защитить наиболее массовый и наименее экономически состоятельный сегмент рынка», - считает Дмитрий Логинов.

Когда реально заработает

Стоит отметить, что вступающие в силу изменения работают только для новых проектов. Поэтому девелоперы активно стремились получить разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, чтобы не попасть под ужесточение требований. «Естественно, многие застройщики последний год активно «пылесосили» строительные площадки, стараясь получить разрешение до 1 июля. К примеру, в I квартале 2018 в Москве было выдано в 1,5 раза больше разрешений на строительство, чем за аналогичный период 2017 года», - говорит Дмитрий Логинов.

То же самое касается и следующего этапа реформы: по схеме проектного финансирования будут продаваться только те проекты, которые получат разрешение на строительство после 1 июля 2019 года. В течение какого-то времени на рынке будут работать обе схемы. «Далее пойдет процесс постепенного естественного вытеснения, - считает эксперт. - «Старые проекты» будут вводится в эксплуатацию, и так будет постепенно повышаться процент новых проектов. В дорожной карте установлена цель, согласно которой по итогам IV квартала 2020 года прогнозная доля договоров участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу должна составить 95%».

Правда, по словам Олега Репченко, переход может занять больше времени. «Даже существующих объемов предложения при текущем уровне спроса хватит года на два-три. Так что времена, когда подавляющее большинство новостроек будут возводиться по схеме проектного финансирования, наступят вряд ли раньше, чем через три года».

Будет ли рост цен

Девелоперы говорят, что даже поправки, вступающие в силу с 1 июля 2018 года, приведут к заметным дополнительным расходам. «Увеличение стоимости строительства для застройщиков ляжет на себестоимость и, как следствие, отразится на стоимости квартир», - считает Дмитрий Логинов. По подсчетам президента ГК «Инград» Павла Поселенова, себестоимость вырастет на 2-5% в зависимости от масштабности проекта.

Переход к проектному финансированию еще сильнее ударит по застройщикам. Председатель совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко полагает, что новая схема увеличит стоимость денег для застройщиков в 4-5 раз, даже если банки будут выдавать проектное финансирование под более низкий процент, чем в среднем по рынку (обычно говорят о 5-6%, хотя многие застройщики считают более реалистичным уровень 10-12%).

«Новые правила, безусловно, скажутся на себестоимости строительства, поскольку для застройщиков увеличится стоимость финансирования – вместо бесплатных, по сути, денег дольщиков придется привлекать проектное финансирование под процент. Причем, если сейчас застройщик может лишь частично прокредитоваться у банка, в будущем кредит придется брать в полном объеме на всю стройку», - уточняет Олег Репченко. При этом, по мнению эксперта, равнозначно повысить цены вряд ли получится, поскольку платежеспособность населения не растет. Поэтому он не ждет роста конечной цены для покупателей в ближайшем будущем, скорее застройщикам придется искать другие инструменты снижения стоимости строительства.

Дмитрий Логинов согласен, что рыночные факторы сейчас ограничивают возможности для повышения цен: «Уровень цен в большей степени зависит от покупательной способности населения, а не от уровня себестоимости. Себестоимость строительства в Москве почти не отличается от области, а квартиры в Москве стоят в 1,5 – 2 раза дороже подмосковных». Кроме того, девелоперы будут испытывать давление как со стороны вторичного рынка, так и проектов, стартовавших до реформы законодательства.