Новостройки Москвы и Подмосковья в мае-июне 2018 года: реформа долевого строительства подстегивает спрос

Короткие майские праздники, грядущее повышение НДС и кардинальная реформа законодательства о долевом строительстве простимулировали спрос на новостройки в Москве и области. Не исключено, что продажи «первички» были бы еще выше, если бы не переток части спроса на вторичный рынок – см. «Ожидание банкротства застройщиков подогрело интерес покупателей к вторичному жилью».

Спрос

Май

В мае Росреестр зарегистрировал в Москве 6 273 договора долевого участия в строительстве жилья. Несмотря на майские праздники, продажи новостроек в месячном выражении не только не снизились, но даже продемонстрировали небольшой рост (+2,8%). А по сравнению с прошлым годом показатель увеличился на 50,8%.

Аналогично и в Подмосковье число заключенных ДДУ по жилью и нежилью (раздельной статистики местное управление Росреестра не дает) в мае увеличилось на 2,4% относительно апреля. Правда, в годовом выражении имел место спад (-7,2%). Всего ведомство зарегистрировало на территории области 7 082 ДДУ.

По оценкам риелторов, уровень покупательской активности в мае был примерно таким же, как и в апреле. И это очень хорошо, потому что обычно в мае он ощутимо падает. Например, в «Азбуке Жилья» объем сделок по всем объектам, реализуемым компанией в Москве и Московской области, увеличился на 3% к апрелю, а по сравнению с маем 2017 г. остался на том же уровне. По числу обращений от потенциальных клиентов ситуация обратная: в месячном выражении показатель не изменился, а в годовом – прибавил 4%. В агентстве «Бон Тон» продажи новостроек в старых границах Москвы увеличились за год на 55%, а в Московской области – на 53%. Относительно апреля 2018 г. продажи просели, но несущественно. «ИНКОМ-Недвижимость» сообщает о росте количества обращений на предмет приобретения квартиры в новостройках московского региона на 3% к апрелю, но по сравнению с прошлым маем активность покупателей снизилась на 29%.

Положительное влияние на продажи новостроек в прошлом месяце оказал график майских праздников, считает Александр Зубец, гендиректор ООО «Новые Ватутинки» (Новая Москва): «Если сравнить производственные календари прошлых лет, то можно заметить, что в этом году весенние каникулы начались еще в конце апреля, а вот на праздник 9 мая пришелся всего лишь один день, и тот – в середине недели. В итоге многие наши потенциальные клиенты решили взять отпуск в мае не между праздниками, а в конце апреля, чтобы захватить четырехдневные каникулы. Уже к началу мая многие вернулись из отпуска и с новыми силами приступили к поиску жилья». Как следствие, в «Новых Ватутинках» впервые за последние три года более трети (36%) майских ДДУ с покупателями было подписано с 1 по 10 мая, тогда как годом ранее на этот же период пришлось 29% сделок, а два года назад – только 15%. Общее количество договоров в мае в два раза превысило показатели прошлого года и в полтора раза – предыдущего месяца.

Положительная динамика спроса по сравнению с прошлым годом отчасти связана и с государственной программой помощи многодетным семьям, а именно – установленным лимитом выдачи ипотеки в 8 млн руб., полагает Евгения Акимова, гендиректор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград» в Московской области): «Далеко не все московские проекты даже массового сегмента предлагают просторные квартиры в бюджете до 10 млн руб. (с учетом минимально возможного первоначального взноса), поэтому клиенты активно занимаются поиском подходящих вариантов в Подмосковье». В «Новом Зеленограде» в мае продали на 5% меньше квартир, чем в апреле, но в годовом выражении спрос увеличился на 10%.

Есть, конечно, и более глобальные причины для роста спроса: высокие инфляционные ожидания потребителей (в том числе в связи с грядущим повышением НДС), прогнозы роста цен на недвижимость в результате реформы 214-ФЗ, планомерное снижение ипотечных ставок и большой объем предложения новостроек по стартовым ценам, поясняет гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. (См. «Новостройки Москвы в мае 2018 года: количество домов в продаже растет», обзор новостроек на страте продаж в марте, апреле и мае 2018 г.)

Ипотека остается главным драйвером спроса на рынке новостроек с 2015 г., когда государство ради спасения застройщиков запустило программу субсидирования ставок. В конце 2016 г. она благополучно завершилась, но удешевление ипотеки продолжилась – уже по рыночным причинам. В мае 2018-го реальная (а не маркетинговая) ставка по выданным в Москве кредитам на первичном рынке недвижимости, по данным риелторских агентств, составила 9,3-9,6% против 11% год назад. Как следствие, в «старой» Москве количество ипотечных сделок в мае 2018 г. по сравнению с уровнем мая 2017 г. выросло на 81%, а с уровнем апреля 2018 г. - на 8,5%. В Московской области этот показатель увеличился в годовом выражении на 44%, сообщает «Бон Тон» со ссылкой на официальную статистику.

В самом «Бон Тоне» прирост количества ипотечных сделок по «старомосковским» проектам в годовом выражении составил 73%. В «Инкоме» этот показатель увеличился в 1,7 раза.

Что важно, растет не только число ипотечных сделок, но и доля ипотеки в общей структуре сделок, то есть увеличивается зависимость рынка недвижимости от ипотеки. В «Бон Тоне» доля ипотеки за год увеличилась на 10,5% (на 6% относительно апреля), достигнув 73% по московским проектам компании комфорткласса и 55% - бизнес-класса. В компании «Метриум» доля ипотеки за май прибавила только 2%, однако с января по май 2018 г. доля кредитных сделок увеличилась в годовом выражении на 12%, с 41% до 53%.

Июнь

В годовом выражении спрос на новостройки в первой половине июня вырос у большинства опрошенных www.irn.ru участников рынка. Например, в агентстве «Бон Тон» по проектам в «старой» Москве количество обращений и заключенных сделок увеличилось на 15%, а в «Новых Ватутинках» продажи выросли в 2,2 раза.

По мнению директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Андрея Кройтора, спрос стимулируют грядущие кардинальные изменения законодательства о долевом строительстве. «Такой активный рост (спроса – прим. ред.) носит инерционный характер – туманные перспективы реформированного рынка подстегивают покупателей действовать сейчас, в понятных условиях и при понятных ценах», - говорит Кройтор. Напомним, с 1 июля 2018 г. вступают в силу поправки, серьезно ужесточающие требования к застройщикам, а через год «долевка» в привычном виде и вовсе будет запрещена – см. «Госдума приняла закон об усилении контроля в долевом строительстве».

При этом в сравнении с нетрадиционно активным маем июнь пока выглядит достаточно вяло, отмечают участники рынка. Например, в «Новых Ватутинках» количество первичных обращений от клиентов сократилось на 8%. «Это говорит о начале каникулярного периода. На протяжении следующих двух-трех месяцев, полагаю, количество сделок останется примерно на том же уровне», - отмечает Александр Зубец.

Как ни странно, на продажи негативно повлияло и снижение Сбербанком ставок по ипотеке. «Вторая неделя июня была периодом активного пересмотра условий по уже одобренным, но не выданным кредитам, из-за чего количество реально заключенных договоров показало даже минимальную отрицательную динамику относительно первых двух недель мая. Кроме того, снижение ставок дало старт формированию отложенного спроса. Покупатели, которые по той ли иной причине не готовы или не могут привлечь кредит в Сбербанке, решили взять паузу, надеясь, что в скором времени и остальные лидеры ипотечного кредитования предложат новые, более выгодные программы», - рассказывает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»).

Цены и скидки

Оживление спроса на московские новостройки не приводит к ощутимому росту цен. По данным «ИРН-Консалтинг», в мае 2018 г. средняя стоимость метра в новостройках «старой» Москвы (без учета элитного центра) увеличилась по сравнению с апрелем лишь на 0,4% и составила 203 500 руб. В разрезе классов прирост стоимости 1 кв. м также был незначительным – не более 0,7%. (См. «Новостройки Москвы в мае 2018 года: количество домов в продаже растет».)

Небольшой рост стоимости метра в мае объясняется изменением структуры предложения. «Дело в том, что часть объема предложения на рынке было снято девелоперами с реализации, а новый проект и большая часть новых корпусов в текущих проектах, которые были выведены на рынок, относились к бизнес-классу. Это и привело к росту средней цены кв. м», - поясняет гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Средняя стоимость квартир в «старой» Москвы по сравнению с апрелем 2018 г. тоже практически не изменилась, говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». Относительно аналогичного периода годичной давности наблюдается разноплановая динамика: средний бюджет предложения квартир бизнес-класса увеличился на 3%, а комфорткласса, наоборот, уменьшился на 5%.

Средний бюджет предложения квартиры в новостройках «старой» Москвы в мае 2018 г. по классам

Источник: «Азбука Жилья»

Зато в Новой Москве средневзвешенная стоимость кв. м по итогам мая выросла сразу на 7,3% (к маю 2017 г. – на 2,5%) и достигла 103 900 руб. за кв. м, подсчитали в компании «МИЭЛЬ-Новостройки». В экономклассе метр подорожал на 1,3% (до 88 200 руб.), в комфортклассе – на 0,4% до 103 900 руб., а в бизнес-классе – на 5,6% до 134 100 руб. В НАО кв. м в мае стоил в среднем 107 900 руб., а в ТАО – 67 100.

Средний чек сделки на рынке новостроек «старой» Москвы, согласно подсчетам компании «Метриум», в мае равнялся 10,2 млн рублей, что всего на 80 000 больше, чем месяцем ранее. «На мой взгляд, такое изменение можно считать погрешностью», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Годом ранее средний бюджет купленной квартиры составлял порядка 9 млн рублей. При этом средняя площадь купленного объекта в мае 2018 г. осталась такой же, как и в мае 2017 г. – 50 кв. м. По мнению Литинецкой, увеличение бюджета покупки связано с ростом доли предложения бизнес-класса на треть в годовой динамике.

В Подмосковье средняя стоимость проданной квартиры в мае также осталась примерно на апрельском уровне, составив, по оценкам риелторов, 3,6 – 4 млн руб. При этом с начала 2018 г. прослеживается тенденция к увеличению этого показателя, говорит Евгения Акимова. «Причин такой динамики несколько, - продолжает Акимова. - Во-первых, на рынок Московской области в последние два года вышло немного новых проектов или корпусов, в результате чего структура предложения сместилась в пользу проектов на средней или высокой стадии строительной готовности, естественно, по более высоким ценам, чем на котловане. Во-вторых, сегодня на рынке проходит немало альтернативных сделок, когда квартира в новостройке приобретается на средства, полученные от реализации старого и, как правило, единственного жилья. Именно поэтому покупатели максимально заинтересованы в выборе максимально готового объекта, чтобы не платить несколько лет за аренду в ожидании получения ключей».

Скидки

По словам Андрея Кройтора, на волне повышения спроса в начале июня некоторые крупные застройщики ко Дню России увеличили стандартный дисконт в три раза. При этом средний размер скидок на рынке Москвы в мае-июне не претерпел существенных изменений и, по данным риелторских агентств, по-прежнему составляет примерно 5%. При этом дисконты на выделенные пулы квартир достигают 10-15%, а в уже введенных или готовящихся к сдаче проектах, в которых остаются нераспроданными большие площади двух- и трехкомнатных лотов, скидки могут быть и выше, рассказывает Наталия Кузнецова. По словам Марии Литинецкой, в массовом сегменте скидки в мае достигали 20%, однако речь шла только о единичных лотах. Одновременно количество индивидуальных предложений (то есть персональных скидок) за год увеличилось в полтора раза – с 8 до 13 новостроек.

Средний уровень скидок на первичном рынке подмосковной недвижимости по итогам мая Евгения Акимова оценивает в 9%. А максимальный, по данным «Бон Тона», составлял 22-25%.