Покупка индивидуального жилого дома является сегодня далеко не тривиальной задачей. Важно не только знать, какими потребительскими свойствами должно обладать строение, но и понимать правовые основы сделки. Ведь можно приобрести отличный загородный дом, а потом выяснить, что он подлежит сносу как самострой. Поэтому прежде, чем заключать договор купли-продажи коттеджа, необходимо собрать информацию о продавце, а также о правовом статусе объекта. Данная статья о том, как осуществить такую проверку.

Получение сведений через Росреестр

Росреестр - это главный источник информации об объекте и его собственниках. Выписка из ЕГРН содержит полные (за редким исключением, о котором я расскажу чуть ниже) сведения о характеристиках недвижимости и всех правах на нее. Заказать выписку можно через сайт Росреестра[1] либо через МФЦ.

Однако получить данный документ - это еще полдела. Главное - суметь им правильно воспользоваться. А это уже гораздо сложнее. Для начала потенциальный приобретатель должен сравнить все сведения из выписки с информацией, находящейся в документах, которые ему показывает продавец. Характеристики объектов и права собственников должны быть везде одинаковыми. Если существуют расхождения, то лучше отказаться от покупки или выяснить их причины.

Следует также сравнить данные из выписки с тем, что приобретатель реально видит на местности. Например, если документ УФРС говорит, что видом разрешенного землепользования является ведение личного подсобного хозяйства, а на участке, расположенном за границами населенного пункта, высится огромный трехэтажный коттедж, то покупать его не следует. Это явное нарушение закона.

Далее необходимо убедиться, что фактическая площадь участка соответствует той, что указана в документах. Кроме того, следует проверить, соответствуют ли реальные границы участка тем, что зафиксированы в ЕГРН, а также проводилось ли вообще межевание земли.

Особое внимание советую уделить обременениям и условиям использования территории. Ограничен ли продавец в своих правах на данный надел и дом? Не входит ли земля в зону с особыми условиями использования? Вполне вероятно, что через этот участок проходит газопровод, трубопровод или же надел вообще находится в водо- или природоохранной зоне. Тогда тем более стоит отказаться от покупки. Все эти нюансы можно выяснить из выписки ЕГРН и путём личного осмотра недвижимости.

Однако встречаются случаи, когда даже единый госреестр не содержит подробных сведений об объектах. Правда, это далеко не всегда свидетельствует о незаконности постройки. Подобная ситуация напрямую связана с законом № 122-ФЗ, вступившем в силу в 1998 году.[2] Дело в том, что если с домом и землей не было никаких сделок после 1998 года, то данные о них могут вообще отсутствовать в Росреестре. Ведь ЕГРП (сейчас- ЕГРН) начал формироваться только после 1998 года. В этом случае придется запрашивать сведения из БТИ и департамента (министерства) по жилищной политики субъекта РФ.

Но в целом выписка Росреестра является главным и надежным источником информации о статусе загородной недвижимости.

Проверка продавца - гражданина

Теперь перейдем к проверке продавца - физлица. Для начала необходимо удостовериться в действительности паспорта на сайте МВД РФ.[3] Но и здесь в последнее время появились некоторые нюансы. Например, 02.06.2018 года на телеканале «Россия 24» прошла информация о том, что в результате системного сбоя на web-сайте МВД РФ более 1,5 миллиона россиян стали владельцами «недействительных» паспортов либо вообще оказались в числе … умерших (!)

Представители полиции в эфире сразу же заявили, что, дескать, данный ресурс не является официальным.[4] Поэтому информация с этого сайта не должна приниматься во внимание. Однако в результате случившегося сбоя уже сорвались тысячи сделок (в том числе и по купле-продаже недвижимости), так как паспорта контрагентов были признаны «недействительными» их партнёрами.

Кроме проверки самого паспорта следует обратить внимание и на семейное положение продавца. Если владелец купил (или построил) дом в браке, то будет необходимо еще и нотариальное согласие супруга. В противном случае существует риск ввязаться в судебные тяжбы со «второй половиной» продавца, если она заявит, что продажа прошла без ее согласия и потому является недействительной.

Когда договор подписывает не сам продавец, а его представитель с нотариальной доверенностью, то следует изучить и ее. Это делается на сайте федеральной нотариальной палаты.[5]

Ну и наконец, можно проверить контрагента через web-ресурс ФССП[6] на предмет нахождения его в розыске или наличия в отношении него исполнительных производств. Не лишним будет также поискать продавца и в Едином реестре сведений о банкротстве.[7]

И если человек имеет огромные долги, его разыскивают приставы или в отношении гражданина возбуждена процедура банкротства, то есть повод задуматься о возможных последствиях совершения сделки либо вообще отказаться от неё.

Проверка юридического лица

Когда продавцом (или подрядчиком) выступает строительная либо посредническая организация, то дело несколько усложняется. В отличии от долевого строительства, ИЖС никогда не являлось для государства приоритетной сферой. Поэтому потенциальные покупатели коттеджей не смогут, например, проверить застройщика на каком-нибудь едином информационном портале. Такового просто не существует. Следовательно, придётся обратиться к старым и проверенным интернет-ресурсам: сайту ФССП, «Судебным актам РФ», «Сведениям о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов». Правда, далеко не факт, что эти web-сайты будут содержать какую-либо информацию об интересующем вас юрлице. Но проверить всё-таки необходимо.

Кроме того, желательно использовать для получения данных и Единый реестр сведений о банкротстве. В отличии от компаний, специализирующихся на долевом строительстве, организации, занятые возведением загородной недвижимости, не находятся под жестким контролем государства. Следовательно, они могут продавать жильё (в том числе и недостроенное) даже на стадии банкротства.

Например, гражданин купил участок с коттеджем, находящимся в процессе строительства, а потом узнал, что в отношении продавца введено конкурсное производство. И тогда покупатель вынужден был обратиться в суд, чтобы последний признал его право собственности на объекты недвижимости.[8]

Ну и наконец, для получения сведений об юрлице можно использовать сайт «За честный бизнес». Он реально помогает выяснить финансовое положение продавца или подрядчика. Однако стоит напомнить, что данный ресурс содержит сведения максимум двухлетней давности. А в наше время финансовое положение компании может измениться за считанные дни.

Качество покупаемого объекта

Приобретая загородный дом, следует помнить, что проверять надо не только юридическую сторону сделки, но и сам объект, на предмет качества строительства. Самостоятельно провести такую проверку достаточно сложно, но заказать строительно-техническую экспертизу может каждый. Специалисты определят правильность установления несущих конструкций, надежность фундамента и перекрытий между этажами. Особое внимание следует уделить крыше. Именно на загородном рынке происходит больше всего сюрпризов, когда дома начинают трещать по швам, оседать, проваливается кровля и происходит много других неприятностей, которые новому собственнику могут влететь не только в копеечку, но и в сотни тысяч, а то и миллионы рублей.

Краткие выводы

Подводя итоги можно сделать вывод, что сегодня, к сожалению, невозможно абсолютно безопасно купить загородную недвижимость. Да, конечно, выписка из ЕГРН существенно снижает риски сделки. Однако даже она не делает её простой и прозрачной. Существуют многочисленные нюансы, о которых продавец может и не догадываться.

Ко всему прочему, наше государство уделяет мало внимания данной сфере. До сих пор, например, оно не урегулировало статус общей собственности коттеджных поселков. В результате людям, купившим дом, приходится существенно переплачивать за то, чтобы иметь возможность пользоваться инфраструктурой либо провести газ, электричество, воду в свое жилище. (См. «Общее имущество коттеджных посёлков: закона нет, но споры разрешаются».)

И, наконец, стоит сказать о проблемах безопасности построек. Как известно, в России действует дачная амнистия.[9] Она позволяет гражданам, построившим индивидуальные дома, регистрировать их в ЕГРН без разрешения на ввод в эксплуатацию. С одной стороны, это, конечно, очень хорошо. Миллионы россиян стали обладателями собственности в упрощенном порядке, минуя данный этап. С другой стороны, многие коттеджи возведены с явным нарушением строительных и санитарно-экологических норм. Следовательно, проживание в них опасно не только для здоровья, но, иногда, и для жизни человека.

Поэтому я настоятельно рекомендую при покупке загородной недвижимости консультироваться у профессиональных адвокатов и строительных экспертов. Они оценят все возможные риски и помогут совершить правильный выбор.
 

Также по теме:

[1] https://rosreestr.ru/site/fiz/poluchit-svedeniya-iz-egrn/

[2] Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (последняя редакция).

[3] http://сервисы.гувм.мвд.рф/info-service.htm?sid=2000

[4] Очень странная позиция. Ресурс всё-таки принадлежит органу государственной власти.

[5] http://reestr-dover.ru

[6] http://fssprus.ru

[7] https://bankrot.fedresurs.ru/Default.aspx

[8] Решение Волжского городского суда по делу № 2-7190/2017 от 21.11.2017 года.

[9] Продлена до 01.03.2020 года. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 28.02.2018 N 36-ФЗ (последняя редакция)