Крах одной из крупнейших строительных компаний - Urban Group - сыграл на руку вторичному рынку недвижимости. Часть покупателей, разочаровавшись в девелоперах, решили вообще не связываться с недостроенным и жильем и перенацелились на «вторичку». По крайней мере временно.
Май
В мае Росреестр зарегистрировал в Москве 12 041 переход прав на жилье по договорам купли-продажи. По сравнению с апрелем показатель упал на 7,2%, но для мая это нормально – праздники, хоть и более короткие, чем обычно, и начало дачного и отпускного сезона «съели» часть спроса. Зато относительно мая 2017 г. число регистрационных действий увеличилось на 23,9%, что свидетельствует о сохранении на рынке достаточно высокого уровня покупательской активности.
В Подмосковье динамика сделок в мае тоже была положительной, причем не только в годовом (+7,3%), но и месячном выражении (+8,7%). Всего Росреестр зарегистрировал в регионе 52 917 новых прав на жилые помещения.
По данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», количество сделок на вторичном рынке жилья области выросло еще больше: на 13,8% к апрелю и на 11,2% к маю 2017 г. Количество авансов по сравнению с апрелем увеличилось на 1,2%, правда, в мае прошлого года показатель был больше на 11,2%. Но тогда на поведение покупателей влияло ослабление курса национальной валюты, продолжавшееся с апреля по июль, отмечает Сергей Власенко, президент НП «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис».
В «Азбуке Жилья» число сделок с квартирами в Москве и области увеличилось на 10,4% по сравнению с апрелем и на 8,8% в годовом выражении. Количество обращений от потенциальных клиентов в компанию сократилось на 12% к апрелю, относительно мая 2017 г. показатель прибавил 68%. «ИНКОМ-Недвижимость» получила на 5% меньше авансов, чем в апреле, однако относительно мая 2017-го уровень актуального спроса увеличился на 17%.
В нынешнем мае-июне спрос на «вторичку» в Москве и, еще больше, в Московской области подстегнул крах Urban Group, одного из крупнейших застройщиков в стране вообще и в Подмосковье в частности. «Покупатели жилья прониклись еще большим недоверием к застройщикам, работающим даже по ФЗ 214. Да и в целом изменения в законодательстве, грядущие на первичном рынке, которые неизбежно повысят себестоимость жилья, свидетельствуют о том, что рынок новостроек ждет турбулентность. Очевидно, что застройщиков станет меньше, а покупая квартиру даже у достаточно крупных и надежных, нельзя быть уверенным в том, что она будет достроена или сдана в срок. А если учесть, что разница между ставками на «первичке» и «вторичке» по ипотеке давно перестала быть существенной, то логика покупателей недвижимости, отдающих предпочтение вторичному жилью, на данном этапе вполне обоснована», - считает Сергей Власенко.
Ставки действительно сблизились: по данным «Дом.рф», в настоящее время топ-15 банков кредитуют покупку новостроек в среднем под 9,13% годовых, в вторичного жилья – под 9,25%. И это значительно меньше, чем год назад, когда ставки составляли 10,14% и 10,57%, а в целом по рынку – 10,7% и 11,3%. Собственно, удешевление ипотеки – это главная причина роста спроса на вторичное жилье в последние месяцы.
Естественно, благодаря этому значительно выросло и число ипотечных сделок: по информации столичного Росреестра, на 73,1% на первичном и вторичном рынках по сравнению с маем 2017 г. Статистики конкретно по «вторичке» ведомство не дает, но она есть у риелторских агентств. Так, по данным службы ипотечного кредитования компании «ИНКОМ-Недвижимость», в мае доля сделок с привлечением ипотеки на «вторичке» достигла исторического максимума – 38,2%, до этого наибольшая доля таких сделок в 2018 г. была зафиксирована в январе – 37%. Для сравнения: в мае 2017 г. данный показатель был равен 26,5%. А в абсолютных числах количество ипотечных сделок за год увеличилось на 46,1%. По оценке агентства «Бон Тон», кредиты на покупку квартир стали брать в два раза чаще, чем прошлом году, - доля ипотечников среди клиентов компании превышает 80%. В Подмосковье, по данным «Мегаполис-Сервиса», количество сделок с использованием ипотечных средств увеличилось в мае на 5,8% и достигло 46,7% от общего числа сделок на вторичном рынке недвижимости. В мае 2017 г. на ипотеку приходилось 44,2% рынка, то есть доля ипотечного спроса была на 2,5% меньше. «Можно сказать, что ипотека – это маятник, который разгоняет спрос на вторичном рынке жилья», - подчеркивает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инкома».
Улучшил майскую статистику и отложенный мартовско-апрельский спрос. Напомним, в конце апреля имел место резкий всплеск покупательской активности: граждане, притормозившие сделки в марте-первой половине апреля из-за обострения конфликта в Сирии и обвала рубля, все-таки вышли на рынок в конце апреля, когда курсы валют стабилизировались. Часть этих сделок сместилась и на май. (см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в апреле-мае 2018 года: опасения за судьбу ипотеки подстегнули спрос»).
Июнь
В оценке перспектив июня риелторы разошлись. «Согласно нашим прогнозам, июнь по уровню актуального спроса (число внесенных авансов) однозначно будет лучше аналогичного месяца прошлого года, возможно, даже процентов на 20. Ожидание настолько большого разрыва связано с тем, что мы не наблюдаем снижения активности покупателей в начале этого месяца», - говорит Сергей Шлома.
Заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова, напротив, ожидает небольшого спада покупательской активности в связи с периодом отпусков и выездами на дачи. По ее мнению, многие покупатели отложат решение квартирного вопроса до второй половины лета.
В Подмосковье динамика спроса в первой половине июне оставалась положительной и, как минимум, соответствовала майским показателям. При этом если раньше можно было наблюдать небольшие различия по количеству обращений в зависимости от местоположения того или иного населенного пункта от МКАД, то сегодня, по информации из партнерских офисов КР «Мегаполис-Сервис», работающих в Московской области, покупатели активны и в ближнем, и в среднем, и в дальнем Подмосковье, отмечает Сергей Власенко.
Благодаря достаточно активному спросу количество вторичных квартир, выставленных на продажу, продолжает сокращаться, единодушны все риелторы, опрошенные www.irn.ru. По данным «Инкома», на территории «старой» Москвы этот показатель уменьшился на 3,4% к апрелю и на 12,7% - в годовом выражении, «Азбуки Жилья» - на 3,1% (на 5,2% по суммарной площади) и на 35,1% (на 32,3% по площади) соответственно. «Миэль» зафиксировала снижение объема предложения на 5% относительно апреля.
В Новой Москве, согласно подсчетам «Азбуки Жилья», число квартир в экспозиции по сравнению с апрелем уменьшилось на 6,6%, а их суммарная площадь - на 1,7%. В годовом выражении предложение сократилось на 35,1% и 38,1%.
В Подмосковье, по данным «Мегаполис-Сервиса», общий объем предложения на рынке вторичной недвижимости снизился по отношению к предыдущему месяцу на 2,2% и на 14,4% по сравнению с прошлым годом. По информации «Азбуки Жилья», месячная динамика объема предложения была незначительной (-0,7%), однако относительно мая 2017 г. число и суммарная площадь квартир на рынке сократились на внушительные 35,6% и 35,1% соответственно.
Москва
По данным аналитического центра www.irn.ru, на фоне колебаний валютных курсов цена «старомосковского» метра в мае прибавила символические 0,4% и достигла в среднем 166 750 руб. Наилучшую ценовую динамику продемонстрировали «края» вторичного рынка недвижимости Москвы – самые дорогие квартиры и самые дешевые. Первые – по причине привязки к подорожавшему доллару, вторые – потому, что при нынешнем уровне доходов населения большинство покупателей могут позволить себе только самые доступные варианты. А в целом рынок становится все более волатильным и чувствительным к внешним факторам. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам мая 2018 года».)
Согласно подсчетам «Азбуки Жилья», в конце мая 2018 г. средний бюджет покупки квартиры в границах «старой» Москвы равнялся 20,75 млн руб.: 8 млн руб. в экономклассе, 17,25 млн руб. – в «комфорте» и 42,09 млн – в «бизнесе». Относительно апреля 2018 г. средняя стоимость квартир во всех классах уменьшилась на 4,9%. Основное снижение пришлось на комфорткласс, подешевевший на 5,1%, и на бизнес-класс (-3,8%). В сегменте эконом средняя стоимость квартиры практически не изменилась.
В Новой Москве квартиры в мае предлагались в среднем за 6,89 млн руб. В экономклассе средняя стоимость предложения составляла 5,05 млн руб., в комфортклассе – 6,88 млн руб. и в бизнес-классе – 7,81 млн руб. В отличие от «старой» Москвы, на присоединенных территориях квартиры, по данным «Азбуки», подорожали: на 5,6% в среднем по рынку, в «экономе» - на 1,4%, в «комфорте» - на 6,4%, а в бизнес-классе – на 2,9%.
По данным операций ГК «Миэль» на вторичном рынке «старой» Москвы, квартиры в мае продавались в среднем за 9,4 млн рублей, что на 0,9% больше, чем в апреле, и на 2% - чем в мае прошлого года. По итогам января-мая 2018 г. средняя цена проданных квартир также составила 9,4 млн рублей, то есть примерно столько же, сколько и за аналогичный период 2017 г.
При этом по итогам первых пяти месяцев текущего года средняя цена проданных однокомнатных квартир уменьшилась на 5% (с 6,15 млн руб. до 5,85 млн руб.), двухкомнатных – увеличилась на 1% (с 9,01 млн руб. до 9,09 млн руб.), а трехкомнатные подорожали на 5,7% (с 11,9 млн руб. до 12,5 млн руб.). «Такая разница в динамике цены продажи в зависимости от типологии квартиры объясняется несколькими факторами. Однокомнатные квартиры испытывают наибольшую конкуренцию со стороны новостроек (в том числе за счет формата студий на первичном рынке), поэтому цены продажи снижаются; двухкомнатные квартиры наиболее востребованы на вторичном рынке; увеличение размера дисконта и снижение ипотечных ставок способствовали приобретению «трешек» чуть дороже, чем годом ранее, в том числе и за счет большей площади», - поясняет Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Средний размер скидок на вторичном рынке «старой» Москвы также несколько вырос по сравнению с апрелем: с 6,8% до 7%, по данным «Инкома». При этом в аналогичный период прошлого года этот показатель был заметно больше – 9,4%.
«Бон Тон» также оценивает средний диапазон скидок в мае в 3-7%. «Крупные дисконты довольно редки, так как многие собственники в свое время были вынуждены пересмотреть стоимость продаваемого жилья с учетом реалий рынка, и текущие цены ближе к запросам покупателей», - отмечает Валерия Цветкова.
Доля сделок с дисконтом, по данным «Инкома», осталась на апрельском уровне – 83%, годом ранее она составляла 87%.
Средний срок экспозиции квартир в Москве сократился. Если в апреле текущего года проданные квартиры ждали покупателей в среднем 70 дней, то в мае - 67. По отношению к маю 2017 г. данный показатель уменьшился на 11,8% (тогда он был равен 76 дням).
Подмосковье
По данным «Мегаполис-Сервиса», в Московской области средняя цена «квадрата» в мае практически не изменилась, составив 70 393 руб., что лишь на 0,05 % выше, чем в апреле.
При этом, по информации «Азбуки Жилья», средний бюджет покупки вторичной квартиры в регионе увеличился на 0,7% до 5,22 млн руб. Стоимость квартир экономкласса не изменилась (3,86 млн руб. в среднем), комфорткласс подорожал на 3,3% (5,19 млн руб.), а «бизнес» – подешевел на 2,5% (7,46 млн руб.).
Что касается скидок, то, несмотря на достаточно высокую активность рынка, и продавцы, и покупатели продолжают идти друг другу навстречу, отмечает Сергей Власенко. В среднем, уровень дисконта в мае при покупке вторичной квартиры в Подмосковье составил 6,5% - на 1,5 % больше, чем в апреле. Для сравнения: в мае 2017 г. средний размер скидки на подмосковном рынке остановился на отметке в 5,5%, но тогда продавцы недвижимости находились в ожидании роста цен на «вторичку», поясняет эксперт: «Теперь же мы видим восприятие сложившейся ситуации игроками рынка как достаточно адекватное. Никто не ожидает ни серьезного роста цен на вторичное жилье, ни серьезного их падения».
Средний срок экспозиции жилья на вторичном рынке Московской области в мае равнялся в среднем 57 дням - за столько сегодня можно продать квартиру, выставленную по среднерыночной стоимости, с разумным уровнем дисконта. Таким образом, с апреля по май срок экспозиции вторичных квартир снизился на 3,4%. Сергей Власенко надеется, что, если рынок в июне останется активным, срок экспозиции квартир сократится еще на один-три дня.