Долевое строительство жилья: власти закручивают гайки

В технических вопросах правительство готово пойти навстречу застройщикам – проект поправок в 214-ФЗ, смягчающий некоторые положения закона, уже внесен в Госдуму. Однако в главном – в том, что касается изменения схем финансирования проектов, - никаких уступок пока не просматривается. Наоборот, президент Владимир Путин требует в кратчайшие сроки отказаться от долевого строительства и перейти на проектное финансирование. Цель благая – защита покупателей новостроек. Непонятно только, кто в таких условиях будет обеспечивать выполнение другой поставленной президентом задачи – увеличить объемы жилищного строительства в полтора раза.

Незначительные уступки девелоперам

1 июня правительство РФ внесло в Государственную думу очередные поправки в закон о долевом строительстве. Фактически, разработанный федеральным Минстроем документ направлен на устранение пробелов 214-ФЗ в редакции, вступающей в силу с 1 июля 2018 г., отмечают в Ассоциации застройщиков Московской области. Напомним, она была принята без консультаций с профессиональным сообществом и регулярно подвергалась критике со стороны девелоперов.

Чуть ли не чаще всего застройщики критиковали норму «один застройщик – одно разрешение на строительство». «Ограничения по количеству разрешений на строительство существенно затруднило бы комплексное освоение территорий, а также реализацию масштабных проектов жилых комплексов. Из более чем 3 000 девелоперов, работающих в России, почти 60% возводят одновременно более одного многоквартирного дома и несколько жилых комплексов, поэтому для них новая редакция 214-ФЗ создала бы некоторые организационные и управленческие проблемы», - отмечает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»).

Теперь застройщики получат право иметь несколько разрешений на строительство и после 1 июля 2018 г. - если поправки будут приняты.

Кроме того, внесенные в Госдуму поправки разрешают застройщикам использовать займы и кредиты, полученные от основного общества, в размере, не превышающем 20% проектной стоимости строительства строящихся объектов по каждому из выданных разрешений на строительство, при условии ограничения процентов по такому займу в зависимости от действующей ключевой ставки Банка России. «Данная норма также устраняет пробел, возникший в ранее принятой редакции закона № 214-ФЗ, препятствующей застройщику осуществлять одновременное строительство многоквартирных домов и объектов социальной инфраструктуры и инженерных коммуникаций», - пояснили www.irn.ru в пресс-службе Ассоциации застройщиков Московской области.

Участники рынка, конечно, приветствуют «готовность представителей законодательной и исполнительной власти к конструктивному диалогу с девелоперами» (Игорь Рожков, вице-президент, руководитель комплекса девелопмента «Лидер Инвест»). Однако дипломатично выражают надежду, что «работа над законом № 214-ФЗ по трансформации его в гибкий и эффективный инструмент регулирования экономических отношений в сфере долевого строительства будет продолжена» (Ассоциация застройщиков Московской области).

В частности, отмечают в ассоциации, в поправках необходимо учесть, что в число учредителей застройщиков могут входить не только «основные общества», но и физические лица. И, соответственно, «обеспечить баланс прав и обязанностей акционеров компаний по обязательствам общества и предоставить участникам (акционерам) обществ право предоставлять застройщикам займы для осуществления основной хозяйственной деятельности».

Остаются неизменными и другие «весьма спорные», по мнению девелоперов, нормы. Например - ограничение расходов на содержание застройщика 10% от стоимости проекта. «На мой взгляд, если данная норма и должна сохраниться в законе, то ее следует дифференцировать в зависимости от масштабов деятельности застройщика, его организационной структуры и других параметров, потому что в определенных случаях административно-управленческие расходы могут быть выше заданной планки», - говорит Кирилл Игнахин.

В целом власти пошли на незначительные уступки девелоперам, если не считать правила одного разрешения, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Главную тревогу застройщиков вызывает совокупность поправок, влияющая на финансовую часть девелоперского бизнеса. К ним относятся требования к размеру собственных средств, направляемых в строительство (не меньше 10% от объема инвестиций), ограничение административных расходов (10% от проектной стоимости строительства), запрет на авансовые выплаты (в сумме не более 30%), ограничение размера обязательств застройщика, не связанных со строительством (1% от общего объема инвестиций).

«По сути, выполнение всех этих требований стоит реальных денег, которые застройщикам придется изыскивать либо в собственных сбережениях, либо брать взаймы у банков, тем самым увеличивая финансовую нагрузку на проект. Учитывая крайне низкую рентабельность строительства, данная мера приведет к увеличению себестоимости без соответствующей возможности повысить цены, ведь спрос многократно меньше предложения новостроек. Эти обстоятельства могут вынудить многих уйти с рынка, и данные нормы остались без внимания правительства», - подчеркивает Мария Литинецкая.

… при ужесточении курса на отказ от «долевки»

Еще больше, чем «июльские поправки» 2018 г., застройщиков беспокоят изменения, которые запланированы на следующий год: с 1 июля 2019 г. деньги за проданное жилье застройщики смогут получить лишь после передачи квартиры покупателю. А строительство должно будет вестись на собственные средства девелопера или на банковские кредиты. То есть фактически идет речь о запрете долевого строительства и его замене проектным финансированием.

«Системные компании, такие, как «Самолет», готовы к изменениям, и на их бизнес это не повлияет. Маленькие компании могут столкнуться с трудностями и в части финансирования стройки, и в части новых обеспечительных мер», - говорит Дмитрий Волков, коммерческий директор группы «Самолет».

Впрочем, и среди крупных застройщиков далеко не все чувствуют себя уверенно в связи со столь кардинальной реформой отрасли. Во всяком случае, они не оставляют попыток пролоббировать смягчение курса властей на отказ от «долевки». Но результаты их усилий пока трудно назвать успешными.

Как сообщила газета «Ведомости», вечером 30 мая президент России Владимир Путин обсудил закон о долевом строительстве с чиновниками правительства и застройщиками. В ходе совещания девелоперы пытались добиться смягчения требований, рассказали изданию несколько близких к участникам совещания человек. Но получилось наоборот: регулирование будет еще жестче. По словам одного из собеседников газеты, президент требовал отказаться от долевого строительства уже в 2018 г.

Насколько ускоренный переход на проектное финансирование возможен в принципе – большой вопрос. И дело тут не только в сопротивлении застройщиков изменению схем финансирования стройки.

«Адаптация к новым правилам регулирования зависит не только от застройщиков, но и от многих других участников процесса. Прежде всего должно быть готовым к проектному финансированию банковское сообщество. Также должны разработать соответствующие законы и нормы профильные министерства и ведомства. Тем не менее пока остается открытым вопрос, готовы ли они выстраивать новую схему сотрудничества (покупатель – банк – застройщик). На мой взгляд, пока что ответ отрицательный, поэтому к радикальной отмене долевого строительства не готовы само государство и банки», - говорит Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский).

Полный отказ от «долевки» приведет к тому, что жилищное строительство останется без 74% всех инвестиций, направляемых в эту отрасль, ведь именно столько вкладывают в новостройки дольщики, продолжает Роман Сычёв. По оценке Марии Литинецкой, чтобы заменить средства дольщиков, банкам нужно будет увеличить объемы кредитования девелоперов в девять раз, примерно до 6 трлн рублей. И это при том, что на конец 2017 г. весь кредитный портфель Сбербанка и ВТБ в девелопменте (другие банки стройку и не финансируют), включая коммерческую недвижимость, составлял лишь 1,4 трлн руб. (см. «Отмена «долевки»: застройщики надеются на снижение стоимости земли»).

Примечательно, что мнения о неготовности рынка к реформе придерживаются не только девелоперы, но и московские власти в лице Москомстройинвеста. Как заявил глава ведомства Константин Тимофеев на Финансовом форуме по недвижимости 2018, обязательный переход застройщиков на проектное финансирование и использование эскроу-счетов может привести к остановке порядка 30% проектов в Москве – см. «Использование эскроу-счетов должно оставаться альтернативным – Москомстройинвеcт».

С целями таких «пожарных» изменений тоже не все гладко. Нет, заявленная цель вроде бы благая – уберечь покупателей квартир от недостроя, исключить появление новых обманутых дольщиков. Однако очевидно, что замена условно бесплатных денег дольщиков на процентные банковские кредиты приведет к ощутимому росту себестоимости строительства и подорвет финансовую устойчивость многих строительных компаний, даже если Центробанк выполнит свое обещание и ставка по проектному финансированию не превысит 6%. (Надо отметить, что застройщики ЦБ не очень верят и ожидают 11-12% - по словам Юлии Деевой, директора департамента по связям с общественностью ГК «Интеко», под такой процент сейчас в среднем финансируются строительные проекты.)

И это в ситуации, когда отрасль и так находится в кризисе из-за падения покупательской способности населения и обострения конкуренции. «Я убежден, что отказ от продажи строящегося жилья обернется еще более тяжелыми последствиям для отрасли, чем те, которые пытаются предотвратить власти. Вместо единичных случаев появления проблемных застройщиков кризис моментально вырастет до масштабов всей отрасли, потому что едва ли большинство девелоперов сможет завершить строительство имеющихся объектов и работать в будущем без финансирования покупателей», - подчеркивает Кирилл Игнахин.

Прежде всего под ударом окажутся независимые коммерческие застройщики, не имеющие доступа к крупным источникам финансирования – то есть не связанные ни с банковскими, ни с госструктурами.

В этой связи еще более непонятно, каким образом власти собираются выполнять поставленную президентом задачу по увеличению объемов жилищного строительства в стране с 80 до 120 млн кв. м в год. Кто будет строить эти метры, если значительная часть застройщиков не переживет отмену «долевки»? Именно при текущей схеме реализации нового жилья стране удалось выйти на рекордные показатели ежегодного объема ввода (свыше 85 млн кв. м в 2015 г.), завершив тем самым кризисный этап в отрасли, который наблюдался все 1990-е гг., напоминает Мария Литинецкая.

Возможно, предполагается создание некой госкорпорации, которая и займётся улучшением жилищных условий граждан. В Москве, например, казенный застройщик уже входит в тройку лидеров по объемам ввода жилья, а программа реновации и без ликвидации долевого строительства усилит позиции города на рынке недвижимости. Однако пример Советского Союза показывает, что госмонополия в сфере жилищного строительства имеет ряд существенных и неустранимых недостатков…

Конечно, в регионах с пока высокой девелоперской активностью рынок еще нескоро почувствует дефицит нового жилья, так как в ближайшие годы сохранится огромный объем предложения новостроек, которые будут возводиться и реализовываться по старым правилам. По данным Мосгосстройнадзора, только за I квартал 2018 г. в Москве было выдано 467 разрешений на строительство почти 3 млн кв. м жилья. Это плюс к тем миллионам квадратных метров, которые уже строятся.

Однако через несколько лет, когда запас предложения рассосется, покупатели столкнутся с существенным сокращением предложения и, как следствие, с ростом цен на квартиры. Задаче повышения доступности жилья для населения это тоже как-то не очень отвечает.
 

***

Конечно, гарантии для покупателей новостроек – это очень важно, однако «пожарные» меры приведут к вакууму в отрасли и, как минимум, к значительному сокращению объемов жилищного строительства, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Вместо введения резких запретов целесообразнее создавать реальные и привлекательные альтернативы долевому строительству. А для этого их надо по крайне мере обкатать в течение достаточно длительного времени. Если взаимодействие застройщиков и банков по схеме с эскроу-счетами окажется успешным – как на то рассчитывают власти, жестких реформ, возможно, и не потребуется. Тем более, что, как неоднократно отмечал IRN.RU, на рынке постепенно растет объем готовых новостроек, что снижает привлекательность покупки квартир на стадии строительства – см. «Долевое строительство отомрет само».