Помимо района и транспортной доступности на цену квартиры и скорость продажи влияет множество факторов, некоторые из которых никак не зависят от собственника и потому не поддаются изменениям. Продавцам важно понимать, что приведет к объективному снижению цены, а покупателям – знать, что может стать предметом для торга. Редакция IRN.RU выяснила, какие характеристики ведут к снижению цены квартиры.

Предмет для торга

Подавляющее большинство сделок на рынке сейчас происходят после торга. «Объективный дисконт на сегодня составляет 150 000 – 200 000 рублей, а в остальном цена будет меняться под конкретного покупателя – насколько быстро нужна продажа и насколько «смелое» предложение по цене, - считает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. - Если речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, то торг всегда уместен. Зачастую собственники склонны завышать стоимость квартир, поэтому акцентирование внимания на недостатках позволит обсуждать цены в реальном ключе».

Покупателям важно понимать, на что «давить». «При выявлении любых недостатков покупатель должен торговаться, собственно, целью его визита в квартиру и должен стать поиск таких понижающих факторов», - отмечает Сергей Власенко, президент корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис».

В результате торга можно снизить стоимость квартиры на 5-20%. Максимальной скидки реально добиться в случае сочетания нескольких значимых недостатков. «Например, сложный случай – квартира на первом этаже в старом пятиэтажном доме и с выходом на оживленную магистраль (постоянная грязь и взвесь от машин, не говоря уже о шуме и «грустной картинке» за окном)», - говорит руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ - Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.

При этом для многих людей дисконт может стать куда более значимым, чем необходимость мириться с недостатком. «Взять, к примеру, ситуацию с открытием стадиона ЦСКА, после чего стоимость квартир по улице 3-я Песчаная, выходящих окнами на спортивную арену, резко снизилась на 7-10%. Тем не менее нашлись покупатели, поменявшие стеклопакет на более дорогой и сэкономившие 1,5-2 млн рублей за счет нового шумного «соседа», - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE.

Поэтому даже если покупателю не столь важен заоконный пейзаж или хорошее состояние квартиры, поскольку он все равно планирует переделывать ее под себя, ему необходимо знать о факторах, снижающих стоимость – они могут стать предметом для торга.

Вокруг дома

По словам председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, наличие ЛЭП или ТЭЦ рядом с домом может снизить цену квартиры до 30%. «Близость не слишком приятных или шумных заведений, например, тюрьмы, вокзала, ЗАГСа также будет основанием для снижения стоимости», - говорит эксперт. Правда, Мария Литинецкая считает, что все эти факторы помогут добиться скидки в пределах 15%. «Не слишком ликвидными также считаются варианты рядом с железнодорожными путями, кладбищами, поскольку такие объекты создают психологический дискомфорт. Скидка может достигать 10% от среднего ценника», - отмечает она.

Недостатком является вид на магистраль. «Шум стоит днем и ночью, более того, их владельцам приходится мыть окна практически каждую неделю, потому что они быстро покрываются пылью и копотью», - говорит Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость». По словам Ирины Доброхотовой, этот фактор способен снизить цену квартиры на 15%. Правда, у него есть и отдельные преимущества, из-за чего многие готовы смириться с видом на крупную дорогу ради скидки. «С одной стороны, это пыль и шум, а с другой – возможность не плутать в улочках, а сразу выехать на удобную магистраль. Кроме того, это еще и безопаснее, так как тротуары у таких трасс многолюднее и лучше освещаются, чем внутри кварталов», - отмечает Елена Мищенко.

Негативным фактором, по мнению Сергея Власенко, окажется наличие в шаговой доступности точек, торгующих дешевым алкоголем, ведь возле них могут собираться местные алкоголики и шумные компании. На цене также отразится недостаточное количество парковочных мест, поэтому даже если у покупателя нет машины, имеет смысл обратить внимание продавца на дефицит машино-мест, это поможет скинуть несколько десятков, а порой и пару сотен тысяч рублей.

Этаж: не только первый дает минус

Мнения экспертов о влиянии фактора первого этажа разошлись. Статистика «Инкома» говорит об очень существенном дисконте. Цена предложения 1 кв. м квартир на первых этажах на 14% меньше средней по вторичному рынку и на 18,5% меньше средней стоимости объектов, расположенных наиболее удачно, – на серединных этажах, говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. С такой оценкой согласна Елена Мищенко: «Размер скидки относительно других вариантов составляет в среднем до 15%, но при этом на стоимости аренды данный фактор практически не сказывается, что стимулирует собственников сдавать такое жилье».

Сергей Власенко говорит, что расположение квартиры на первом этаже дает минус 5-10% от стоимости, в зависимости от того, угловая она или расположена в середине дома. По словам Юлии Дымовой, скидка составит менее 10%: «Например, однокомнатная квартира на первом этаже в районе Коптево продалась достаточно быстро за 4,3 млн рублей, в то время как стоимость аналогичных квартир на этажах выше – 4,7 млн рублей».

Для некоторых покупателей первый этаж может стать преимуществом. «Например, для пенсионеров, для которых каждый лишний шаг – это очень тяжело. Или же первый этаж будет благом для молодой семьи с детьми. В нашей практике был случай, когда квартиру именно на первом этаже искали родители с двойней – двойная коляска не проходила ни в один лифт, и мама с детьми оказалась практически запертой дома», - рассказывает Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Недостатком может быть и второй этаж. «Допустим, квартира на втором этаже, а под ней козырек крыльца коммерческого помещения, по которому вору не составит труда проникнуть в квартиру, или шумное питейное заведение – все это, безусловно, сыграет роль в понижении стоимости данного жилья», - отмечает Сергей Власенко. По словам Марии Литинецкой, в среднем квартиры на вторых этажах оказываются примерно на 2-3% дешевле, чем на третьих.

Что касается последних этажей, то здесь все упирается в конкретику: течет или не течет крыша, когда последний раз проводился ее капремонт, есть ли над ней технический этаж, что вообще позволяет не рассматривать квартиру на последнем этаже как недостаток.

Дом и соседи

По словам Юлии Дымовой, принципиален для ценообразования возраст дома, так как старый фонд дешевеет с каждым годом. Каждые 10-20 лет дают дисконт примерно в 10% - до тех пор, пока ретроспектива не «упрется» в сталинские дома, которые все еще считаются престижными (см. «Сталинские квартиры: солидное жилье с проблемными коммуникациями»).

К снижению цены на 5-10% приведут дефекты дома: трещина в стене, неистребимый плохой запах, говорит Ирина Доброхотова. Также среди важнейших недостатков дома – проблемные соседи, считает эксперт: «Факт проживания рядом алкоголиков или наркоманов может не только повлиять на окончательную стоимость объекта, но и вообще отпугнуть потенциального покупателя», - отмечает Ирина Доброхотова. Фактор соседей подтверждает Юлия Дымова: «Например, отличная квартира в прекрасном районе, со свежим ремонтом, может не продаться просто потому, что из квартиры соседей постоянно ощущается неприятный запах – и в этой ситуации не помогут никакие корректировки по цене».

«Влияет на стоимость в сторону минуса наличие встроенно-пристроенных коммерческих площадей, - говорит Сергей Власенко. - Как пример могу привести 14-этажный жилой дом на ул. Мира, 18 в Электростали, где есть пристроенные коммерческие помещения в одной из секций дома. Как результат - жители вплоть до шестого-седьмого этажей могут любоваться на огромную крышу коммерческой пристройки и кучи мусора, которые на нее сбрасывают с верхних этажей. К этому можно прибавить соответствующий запашок в летний период». По словам Юлии Дымовой, цена квартиры может снизиться на 10%, если на первом этаже есть офисы и предприятия сферы услуг, вход в которые осуществляется непосредственно из подъезда.

В квартире

Характеристики самой квартиры, безусловно, тоже влияют на снижение цены. Если квартира пережила бедствие, придется дать наибольший дисконт. «На 20% дешевле аналогичных объектов выставляются на продажу квартиры после пожара», - говорит Ирина Доброхотова.

Стоит обратить внимание на перепланировку. «Фактор, с которым не стоит мириться даже ради значительной экономии – неузаконенная перепланировка, которую невозможно узаконить никогда. У нас есть такой пример, когда продавец присоединил к помещению ванной комнаты кухню, сделал там «мокрую зону», а кухню перенес в комнату, - вспоминает Сергей Власенко. - Даже если такую квартиру продают совсем дешево, на любом этапе может вмешаться какая-либо служба, которая заставит все переделать обратно». Если перепланировка делалась без нарушений, но не узаконена, это также может стать причиной снижения цены. Поэтому эксперты рекомендуют продавцам получить все бумаги до продажи квартиры. Тем более, что новая планировка может оказаться удобнее старой, что даже обеспечит рост цены.

Уменьшить стоимость квартиры на 5-10% может отсутствие балкона или лоджии, а также совмещенный санузел. «Отмечу также, что для некоторых людей имеет большое значение расположение окон по определенным сторонам света. Однако все сугубо индивидуально – нельзя сказать, что покупатели выбирают, условно говоря, только квартиры с окнами на восток. Кто-то предпочитает южную сторону, а кто-то, кто, наоборот, не любит сильную жару, ищет жилплощадь с окнами на север. А есть люди, которые специально подбирают себе квартиру-«распашонку», – окна в такой жилплощади выходят сразу на две стороны света», - говорит Михаил Куликов.

Что поможет при продаже

Некоторые недостатки, влияющие на стоимость и востребованность квартиры, собственник в силах исправить – например, узаконить перепланировку или улучшить внешний вид подъезда. «Пару лет назад к нам обратились клиенты из Франции, которые выбирали двухкомнатную квартиру поближе к центру, - рассказывает Мария Литинецкая. - Причем семья планировала делать ремонт «под себя», поэтому текущий уровень отделки помещения не играл для них большой роли. Мы подобрали подходящий по площади, расположению, цене вариант. Однако была одна проблема, а именно – все стены подъезда были исписаны граффити. Полагаю, наши зарубежные гости вряд ли бы согласились жить в таких стенах. Поэтому буквально за пару дней до показа мы купили краску, валики и сделали косметический ремонт в подъезде, закрасив рисунки и надписи. В итоге это принесло свои плоды. Французы были приятно удивлены состоянием входной группы в старом доме и в итоге купили квартиру».

Некоторые недостатки можно компенсировать другими достоинствами. «Ремонт не повлияет на цену: хорошее состояние жилья привлекает клиентов, но окупить стоимость отделки, особенно дорогой, полностью не удастся. Кроме того, чем более «дизайнерский» ремонт, тем сложнее найти покупателя, вкусы у всех разные. При этом наличие в квартире хорошей встроенной кухни позволит продать квартиру чуть дороже», - говорит Юлия Антясова.

Сергей Власенко рекомендует при продаже «проблемной» квартиры на каждый минус искать плюс: «Можно поискать так называемые «нематериальные» факторы: «Квартира не в лучшем состоянии, но зато какие у нас хорошие соседи! А на таком-то этаже живет бабушка, которая охотно сидела с нашим маленьким сыном и с которой мы можем вас познакомить прямо сейчас. Да, вы можете найти квартиру и получше, но не факт, что там среди соседей не найдется асоциальных личностей и любителей ночных групповых пений».

Прежде всего, собственникам необходимо объективно оценить свою квартиру. Возможно, преимущества жилья смогут перевесить некоторые недостатки, но, скорее всего, все же придется прибегнуть к ценовому дисконту.