Где купить квартиру в новостройке: 5 городов Подмосковья, которые могут составить конкуренцию Москве

В последние годы эксперты отмечают тенденцию перераспределения спроса на новостройки из Подмосковья в Москву. Однако за МКАД остаются локации, которые вполне способны составить конкуренцию удаленным от центра районам столицы. Квартиры здесь дешевле, а транспортная доступность, качество новостроек и уровень развития инфраструктуры зачастую не уступают московским окраинам. Редакция IRN.RU на основе опроса экспертов выделила пять комфортных локаций за МКАД, которые могут стать неплохой альтернативой «старой» Москве.

Главное – транспорт

Люди стремятся жить в Москве из-за близости к работе. В Подмосковье, особенно ближнем, большинство жителей также работают в столице. Поэтому вопрос транспортной доступности для них самый важный. При этом из некоторых городов Подмосковья можно добраться до центра Москвы даже быстрее, чем из отдаленных столичных районов. Например, если жить недалеко от станции, путь из Мытищ займет меньше времени, чем из Капотни или Западного Бирюлева.

В некоторых городах Подмосковья уже появилось метро (например, в Котельниках и Красногорске) или же станции подземки расположены в соседних «замкадных» районах Москвы, но при этом в пешей доступности для многих жителей города. В этих случаях цены на новостройки могут вплотную приблизиться к столичным показателям. По этой причине в обзор не попал город Реутов: он уже почти не конкурирует по цене на новостройки с удаленными районами Москвы. Так, по данным «Метриум Групп», средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке здесь составляет порядка 129 500 рублей. А, например, в реутовском ЖК «Новокосино» стоимость квартир начинается от 4,4 млн рублей за малогабаритные варианты около 30 кв. м, отмечает директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.

Это уже почти неотличимо от цен в некоторых районах внутри МКАД. Так, по данным «ИРН-Консалтинг», в Текстильщиках средняя цена метра составляет 128 300 рублей, в Восточном Бирюлеве – 128 500, а в Южном Медведкове – 134 000 рублей. Студии в дешевых столичных районах можно купить дешевле, чем в Реутове: например, в ЖК «Лесопарковый» в Южном Чертанове стоимость за лот стартует с отметки 2,99 млн рублей за 21,52 кв. м, в ЖК «Влюблино» (район Люблино) – от 3,12 млн рублей за двадцатиметровую студию, в ЖК «Ясеневая, 14» (Орехово-Борисово Южное) – от 3,2 млн рублей за квартиру такой же площади. О других доступных предложениях читайте в статье «Самые дешевые новостройки Москвы: рейтинг столичных районов в пределах МКАД в январе 2018 года».

Однако при выборе локации в Подмосковье с точки зрения соотношения цены и транспортной доступности нужно иметь в виду, что областные города достаточно большие и неоднородные по охвату транспортной и инфраструктурной сетью. «Поэтому далеко не все жилые дома в этих городах смогут стать лучшей альтернативой объектам даже в самых депрессивных районах в пределах МКАД», - предупреждает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Люберцы и Котельники

Возможно, самая комфортная транспортная ситуация на сегодняшний день сложилась в Люберцах и Котельниках, из которых всего несколько лет назад было очень тяжело выехать. Трудности с автомобильным транспортом еще сохраняются, однако за последние годы в этой локации открылось сразу три станции метро: «Лермонтовский проспект», «Жулебино» и «Котельники». В пешей доступности от них находятся многие дома в северо-западной части Люберец, например, 115-й и 116-й кварталы, микрорайон Городок Б, а также север Котельников. Путь до кольцевой линии метро от новых станций занимает около 25 минут. На 2019 год запланировано открытие станций метро «Лухмановская» и «Некрасовка» Кожуховской линии, что облегчит путь жителям севера и северо-востока города. Кроме того, в Люберцах расположены железнодорожные станции «Ухтомская», «Люберцы-1», «Люберцы-2» и «Панки». На обычной электричке до Казанского вокзала можно добраться примерно за 35-40 минут, а на экспрессе от станции «Люберцы-1» – за 24 минуты.

Люберцы – давно сложившийся город, поэтому здесь нет проблем с инфраструктурой. «Здесь она почти московского уровня, тогда как в расположенной рядом московской Некрасовке инфраструктура находится пока почти в зачаточном состоянии», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». «Из объектов инфраструктуры хочется отметить большое количество учебных заведений – одних только вузов в городе насчитывается десять штук», - добавляет коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик.

По данным компании BSA, в среднем цена квадратного метра в Люберцах составляет около 100 000 рублей. В «Метриум Групп» назвали более высокие цифры: 119 000 рублей в Люберцах и 119 500 рублей в Котельниках. «В агломерации Люберцы-Котельники, пожалуй, интересен проект «Оранж Парк», - говорит Мария Литинецкая. - Он находится в двух минутах ходьбы от метро «Котельники», что однозначно делает его более удобным для жизни, чем многие удаленные от метро новостройки в пределах МКАД, особенно на окраине столицы. В жилом комплексе большой выбор планировок с разным метражом, что позволяет выбрать объект почти под любой бюджет». По словам Ирины Доброхотовой, однокомнатную квартиру в проекте можно купить за 3,7 млн рублей. В пешей доступности от метро «Котельники» также расположен построенный ЖК «115 квартал» от BSA. Ближайший из корпусов (Юбилейная улица, 26) находится всего в 400 метрах от метро. Однако жилье в продаже осталось только в корпусе 15 – квартиры площадью около 75 кв. м стоят чуть больше 8 млн рублей.

Удачные новостройки можно найти недалеко от железнодорожной станции Люберцы-1. Например, в ЖК «Академической», по словам Ирина Доброхотовой, можно купить «однушку» за 3,2 млн рублей. «В зоне пешей доступности от железнодорожной станции Люберцы-1 можно также отметить такие дома, как пр-т Гагарина, д. 5/5 и три дома по Преображенской ул. – д. 4, д. 17 корп. 1 и корп. 2, - говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». - Стоимость квадратного метра начинается от 71 000 рублей». Однокомнатную квартиру здесь можно купить за 3,8 млн рублей, «двушку» - от 5,2 млн рублей, трехкомнатную – от 6 млн руб.

Мытищи

В Мытищах метро нет, однако хорошо налажен железнодорожный транспорт. Через Мытищи ежедневно проходят более 400 электричек, пятьдесят из них – экспрессы. На обычной электричке пусть до Ярославского вокзала займет полчаса, а на экспрессе до центра Москвы можно добраться всего за 19 минут.

Кроме того, Мытищи – развитый промышленный город, поэтому у жителей есть возможность найти работу непосредственно в нем. Тут есть машиностроительный завод «Метровагонмаш», который снабжает поездами московский метрополитен, «Московская пивоваренная компания», «Мытищинский приборостроительный завод», кофейный завод «Интеркафе», а также несколько научных предприятий. В городе расположено шесть вузов, много спортивных объектов и коммерческой инфраструктуры.

«Стоимость квартир в Мытищах в новостройках вблизи станций начинается от 3,6 млн рублей (ЖК «Большие Мытищи-Тайнинская», который расположен вблизи железнодорожной станции Тайнинская и находится на этапе монтажных работ), - говорит Ирина Доброхотова. - Чуть подороже (от 3,7 млн рублей) обойдется покупка квартиры в ЖК «Перловский» рядом с одноименной станцией или в уже сданном ЖК «Цветочный город» (от 4,4, расположен рядом со станцией Тайнинская)».

Начальник отдела продаж департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков рекомендует обратить внимание на ЖК «Отрадный», расположенный в 20 минутах пешком (1,8-1,9 км) от станции Мытищи. «Это новый проект комфорткласса в обжитом микрорайоне города с отдельными многоуровневыми паркингами. Квартиры предлагаются покупателям с готовым ремонтом или в состоянии «под финишную отделку», - рассказывает эксперт. Однокомнатные квартиры в проекте стоят от 2,3 млн рублей, «двушки» - чуть более 5 млн рублей, «трешки» - около 5,5 млн рублей.

Красногорск

Красногорск – весьма спорный город из-за высокой плотности застройки. Однако многие эксперты отмечают, что квартиры в нем до сих пор пользуются спросом из-за близости к Москве. Жители западной части города (район Павшинской поймы) могут дойти пешком до станции метро «Мякинино» - через пешеходный мост. Кроме того, в городе расположено четыре железнодорожные станции: Павшино, Красногорская, Опалиха и Аникеевка. До Рижского вокзала можно добраться за 30-40 минут, до Ленинградского или Курского – за 40-50 минут.

«В этом городе развитая сеть инфраструктуры, включающая всесезонный горнолыжный комплекс «Снежком», стадион с искусственным льдом «Зоркий», гольф-клуб, яхт-клуб, мотокроссовый трек, концертный зал. Также в Красногорске много крупных ТЦ - «Вегас», «Твой Дом», «Леруа Мерлен» и «Крокус Сити Молл», - рассказывает Мария Литинецкая.

Самый удачный проект с точки зрения транспортной доступности расположен на окраине города – это ЖК «Митино Парк». От основной части Красногорска он отделен промзоной. Зато он примыкает к московскому району Митино, а до одноименной станции метро – всего 15 минут пешком. По данным «ИРН-Консалтинг», студию площадью 20 кв. м здесь можно купить за 3 млн рублей, а самые дорогие лоты стоят более 13 млн рублей – это четырехкомнатные квартиры площадью 128 кв. м. В пешей доступности от станции Аникеевка расположен ЖК «Опалиха Парк» с квартирами по 1,5 – 7,6 млн рублей.

Среди жилых проектов Красногорска Мария Литинецкая также выделяет ЖК Art: «Это один из немногих высотных объектов в Подмосковье, достигающих 44 этажей. Новостройка расположена в 1,5 км от железнодорожной станции Павшино, которую в будущем перестроят в крупный транспортно-пересадочный узел».

Химки

Разросшиеся за последние 20 лет Химки до сих пор остаются одним из самых востребованных среди покупателей городов Подмосковья. Город может похвастаться, наверное, самой развитой в Московской области коммерческой инфраструктурой – здесь множество магазинов и крупных торговых центров.

В ближайших к Москве районах города расположено две станции электрички – Химки и Левобережная. Дорога до центра Москвы занимает 25-30 минут на обычной электричке и 14-19 минут на экспрессе. От Левобережного района также близко до новой станции метро «Ховрино» - до нее можно доехать за 15 минут, а в хорошую погоду можно прогуляться пешком, на это уйдет 30-40 минут.

«Средняя цена квартиры в новостройках составляет 6 млн рублей (однокомнатной – 4,4 млн рублей, двухкомнатной – 6,2 млн рублей, трехкомнатной – 8,5 млн рублей). Нужно отметить, что экологическая обстановка в городе достаточно благоприятная. Нет концентрации вредных производств, рядом большие лесные массивы и река», - говорит Станислав Жулёв, директор по развитию бизнеса Prisma Group.

Однако стоит отметить, что большая часть новостроек находится либо в так называемых Новых Химках, расположенных на другой стороне Ленинградского шоссе от станции Химки либо в более удаленных локациях: Сходне, районах рядом с аэропортом Шереметьево. Там транспортная доступность заметно хуже: приходится сначала добираться на общественном транспорте до железной дороги или ехать сразу до московского метро по пробкам. По данным «НДВ-Недвижимость», в Новых Химках средняя цена новостроек составляет около 96 000 рублей за кв. м, тогда как в старых Химках этот показатель выше – примерно 108 000 рублей за кв. м. В удаленных районах города метр стоит в среднем 80 000 – 90 000 рублей.

Среди новостроек Станислав Жулёв выделяет ЖК «Маяк», расположенный в 10 минутах ходьбы от железнодорожной станции Химки. «Рядом парк, набережная канала им. Москвы, яхт-клуб, вся необходимая инфраструктура в шаговой доступности, свои сад, школа, медцентр и спортивный центр», - рассказывает эксперт. «Однушки» здесь стоят от 4,4 млн рублей, «двушки» – от 6,6 млн, трехкомнатную квартиру можно купить по цене чуть выше 7 млн рублей. В 20 минутах пешком от станции находится к. 4 ЖК «На Ленинском проспекте». Здесь однокомнатные квартиры продаются по цене от 4,2 млн рублей, «двушки» – от 6,4 млн, трехкомнатные квартиры – примерно по 8 млн рублей.

Долгопрудный

Территория Долгопрудного начинается прямо за МКАД и тянется 15 км вдоль Дмитровского шоссе. Здесь расположено пять железнодорожных станций: Новодачная, Долгопрудная, Водники, Хлебниково и Шереметьевская. Путь от платформы Долгопрудная до Савеловского вокзала занимает около 25-30 минут на обычной электричке и 18-20 минут на экспрессе.

Характер города создает Московский физико-технический институт – тот самый знаменитый Физтех, один из самых престижных российских вузов, входит в сотню лучших в мире. Также в городе находится немало научных предприятий и конструкторских бюро.

По данным Prisma Group, однокомнатную квартиру в городе можно купить в среднем за 4,5 млн рублей, двухкомнатная обойдется примерно в 5,9 млн рублей, а трехкомнатная – 7,5 млн рублей. Квадратный метр в городе стоит в среднем 79 000 – 85 000 рублей. Рядом с платформой Долгопрудная и центром города расположены микрорайон «Центральный» и ЖК «На улице Дирижабельная». Еще один проект – «Московские Водники» – находится в 20 минутах пешком от станции «Водники».

«В ЖК «Московские водники» девять из десяти корпусов в реализации уже находятся на этапе заселения, а 10-й введен в эксплуатацию, - рассказывает Ярослав Дарусенков. - Стоимость однокомнатных квартир начинается от 3,2 млн руб., двухкомнатных – от 4,7 млн руб., трехкомнатных – от 6,5 млн руб.».

ЖК «На улице Дирижабельная» пока на начальной стадии строительства, однако из-за более удобного расположения стоимость выше: от 3,7 млн рублей за однокомнатную квартиру, от 5,5 млн рублей за «двушку» и более 8 млн рублей за трехкомнатную квартиру. В расположенном неподалеку микрорайоне «Центральный» однокомнатные квартиры стоят от 3 млн рублей, двухкомнатные – от 4,3 млн, трехкомнатные – от 8,2 млн рублей.

Резюмируем

В большинстве удобных подмосковных локаций цена метра заметно ниже, чем в Москве, – 80 000 – 100 000 рублей, тогда как в самых дешевых районах Москвы этот показатель составляет 130 000 – 145 000 рублей. При этом в городах, расположенных рядом со станциями в метро, цены вплотную подбираются к самым низким московским показателям.

Самые доступные варианты квартир в Москве могут быть даже дешевле, чем в удачно расположенных городах Подмосковья. Однако нужно иметь в виду, что за 3-4 млн рублей в Москве реально купить только маленькую студию, а в области – уже полноценную однокомнатную квартиру, за 5 млн рублей в некоторых городах уже можно рассчитывать на нормальную «двушку». Таким образом, жилье в области все еще заметно дешевле, чем внутри МКАД. При этом в отдельных случаях транспортная доступность сравнима или даже лучше, чем в новостройках Москвы, расположенных далеко от метро.