Новостройки в Москве и Подмосковье в январе-феврале 2018 года: спрос стимулируют скидки и директивы ЦБ

Январь в плане спроса на новостройки был активным, а в феврале продажи идут еще лучше, рассказали редакции IRN.RU представители ведущих риелторских агентств московского региона. Покупателей стимулируют дешевая ипотека и гибкая ценовая политика застройщиков, которые из-за ужесточения конкуренции продлили новогодние акции чуть ли не до марта.

Спрос

Январь

Судя по официальной статистике, 2018-й начался для рынка новостроек Москвы удачнее 2017-го. За первый месяц текущего года Росреестр зарегистрировал в столице 4 790 договоров долевого участия в строительстве жилья – на 168,8% больше, чем годом ранее. Из-за новогодних каникул показатель упал относительно декабря, но только на 28,4%. Для сравнения: в январе 2017 г. число ДДУ просело на 63,3% по сравнению с декабрем предыдущего года.

Для Подмосковья январь также оказался достаточно неплохим в плане спроса, хотя достижениями Москвы область похвастаться не может. В январе на территории Подмосковья было зарегистрировано 7 220 ДДУ (по жилью и нежилью) – на 5,2% больше, чем в январе 2017 г., но на 19% меньше, чем в декабре 2017 г. Для сравнения: в январе 2017 г. соответствующий показатель в месячном разрезе просел немного больше - на 22,9%, зато в годовом прибавил целых 16,8%.

Хорошую январскую статистику риелторы объясняют щедрыми скидками от застройщиков, продливших новогодние акции, и высокой активностью покупателей в конце года, из-за которой часть декабрьских сделок была зарегистрирована уже в январе. «Покупатели проявляли активность вплоть до 29-30 декабря. Даже в последний день 2017 г. в наши офисы приезжали люди, чего мы не наблюдали в конце 2016 г., несмотря на завершение программы субсидирования ипотечной ставки», - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

Кроме того, рынку новостроек очень помогла активизация «вторички», считает Евгения Акимова, гендиректор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград» в Подмосковье). «В начале 2018 г. мы отметили повышенный спрос со стороны собственников вторичного жилья, которые наконец нашли покупателей и смогли направить вырученные средства на приобретение недвижимости в новостройке, - рассказывает Акимова. - Если год назад доля альтернативных сделок не превышала 15%, то сейчас она составляет около 40%». (См. «Отложенный спрос и подешевевшая ипотека оживили вторичный рынок».)

По мнению гендиректора ООО «Новые Ватутинки» (Новая Москва) Александра Зубца, всплеск интереса к столичным новостройкам был в том числе связан со стартом программы ипотечного кредитования для многодетных семей под 6%. «Причем многие интересуются проектом на будущее, в основном это семьи, ожидающие рождения второго или третьего ребенка в ближайшие несколько месяцев. Часть таких покупателей, кстати, подписали договор, купив жилье в ипотеку по обычной ставке, причем в перспективе такие клиенты планируют воспользоваться возможностью рефинансирования уже под 6%», - говорит Зубец.

Еще одним фактором, стимулирующим потребительскую активность в Москве и области в конце прошлого – начале этого года, могли стать директивы ЦБ, ограничивающие выдачу ипотеки с первоначальным взносом ниже 20% (см. «Центробанк ожидает падения стоимости жилья на 20%»). Распоряжение ЦБ вступило в силу только в конце января, но анонсировал его Центробанк в конце осени, и участники рынка практически сразу отметили рост спроса на такие кредиты – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в ноябре-декабре 2017 года: денег у людей нет, а квартиры нужны».

Однако, несмотря на положительную, в среднем по рынку, динамику зарегистрированных сделок в годовом выражении, участники рынка оценивают результаты первого месяца 2018 г. неоднозначно: у одних продажи выросли, у других – наоборот. Как неоднократно отмечал IRN.RU, спрос на рынке распределяется далеко не равномерно – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в 2017 году: продажи выросли сильно, но точечно».

Например, компания «Метриум» в январе 2018 г. реализовала в два раза больше квартир и апартаментов, чем годом ранее. В «Новых Ватутинках» число сделок в годовой динамике выросло в четыре с половиной раза, а потенциальный спрос – на 63%. При этом впервые за всю историю реализации проекта количество первичных обращений в январе оказалось выше, чем в декабре прошлого года – на 7%. В агентстве «Бон Тон» потенциальный спрос на московские новостройки по сравнению с январем 2017 г. увеличился на 60% (по проектам комфорткласса - на 58%, бизнес-класса – на 2,5%), с декабрем 2017 г. – на 6%. Интерес к подмосковным объектам агентства вырос в три раза и на 63% соответственно. Prisma Group (Подмосковье) сообщает о росте числа обращений почти на 30% в годовой динамике.

При этом, по данным компании «Азбука Жилья», уровень потенциального спроса на новостройки в Москве и области относительно декабря 2017 г. уменьшился на 11,8%, а по сравнению с показателем годичной давности - на 36,6%. Объем сделок просел на 5% и 13% соответственно. «Примечательно, что по сравнению с январем 2016 г. объем совершенных сделок больше на 5%. В целом показатели января стабильны последние три года. На январь, как и на летний период, приходится сезонный спад продаж», - говорит гендиректор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.

На 39% в годовом выражении упало число обращений и в «Инкоме».

«Это связано с закреплением показателей спроса на новом уровне (без заметных колебаний, как это было в начале прошлого года, когда закончилась программа льготного кредитования). Спрос достаточно равномерно распределяется среди большой доли ликвидных новостроек московского региона и по-прежнему значительно ниже предложения на рынке. При этом следует отметить, что на фоне заявлений о дальнейшем снижении ставок по ипотеке многие потенциальные покупатели взяли паузу», - комментирует Андрей Кройтор, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».
 

Февраль

Февраль 2018 года однозначно станет более успешным, чем январь, уверены опрошенные IRN.RU участники рынка. В «Инкоме» спрос уже в середине февраля на 90% достиг итоговых январских показателей. «Метриум Групп» за первые две недели февраля заключила 67% от общего числа январских сделок, а в годовой динамике рост составил 12%. В АН «Бон Тон» интерес к московским проектам комфорт-класса увеличился на 40% в годовом выражении, к подмосковным - в 1,5 раза. В Prisma Group количество обращений от потенциальных клиентов за первые две недели февраля на 16% превысило уровень аналогичного периода прошлого года.

«В целом такие результаты вполне ожидаемы, - отмечает Мария Литинецкая. - Если в январе многие клиенты отложили покупку в связи с новогодними каникулами, то в феврале они вышли на рынок. К тому же этому способствовало и дальнейшее снижение ипотечных ставок после очередного заседания ЦБ РФ. Например, новые условия предложил Банк «Российский Капитал» и «Сургутнефтегазбанк». Кроме того, застройщики продолжают активно разрабатывать совместные программы субсидирования в партнерстве с банками».

Поддерживает спрос и гибкая ценовая политика застройщиков: по словам гендиректора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецовой, они продлили новогодние скидочные акции и ввели дополнительные дисконты на выделенные пулы квартир.

Ипотека

Так как спрос на новостройки растет в основном за счет ипотечников, продажи все больше зависят от этого инструмента. Например, в «Азбуке Жилья» доля ипотечных сделок в январе 2018 г. и декабре 2017 г. достигла 50%, тогда как годом ранее, в январе 2017 г., этот показатель составлял только 30%. В «Метриум Групп» в январе 2017 г. на ипотеку приходилось 46% в общей структуре сделок, в декабре – 54%, в январе 2018 г. – уже 61%. Эта тенденция сохраняется и в феврале. Например, если в среднем за все время реализации проекта «Новые Ватутинки» доля кредитных сделок не превышает 45%, то в феврале она была на уровне около 60%.

Что интересно – кредитные сделки все чаще встречаются не только в массовом сегменте, но и бизнес-классе, говорит Мария Литинецкая. Если в 2016 г. только 27 лотов бизнес-класса было продано в ипотеку, то по итогам всего 2017 г. – уже 33%.

И это несмотря на то, что, по словам коммерческого директора Capital Group Петра Исаева, ипотеку на покупку недвижимости стоимостью свыше 40-50 млн рублей достаточно сложно согласовать с банком. По оценкам Capital Group, в настоящее время в бизнес- и элитном классе доля ипотечных сделок на рынке новостроек находится в среднем на уровне 18-20% против 70% в комфортклассе.

Причина популярности ипотеки очевидна – снижение ставок. Сыграли свою роль и дискусси вокруг требований к кредитам с первоначальным взносом меньше 20%, отмечает Андрей Кройтор.

По данным ЦБ, за год, с декабря 2016 г. по декабрь 2017 г. ипотека на новостройки подешевела на 1 п.п., до 9,77% годовых. По словам опрошенных www.irn.ru участников рынка, в настоящее время их клиенты получают кредиты в среднем под 9,2-10% годовых.

Цены

По данным «ИРН-Консалтинг», в январе по сравнению с декабрем заявленная цена метра на столичном рынке новостроек в пределах МКАД (за исключением элитного центра) выросла на 1,4%, со 196 900 руб. до 199 600 руб. Причина - сокращение доли жилья экономкласса в общем объеме предложения. (См. обзор новостроек Москвы за январь 2018 года.)

Хотя цены предложения немного, но растут, средняя цена кв. м по заключенным ДДУ в январе снизилась на 1,3% по сравнению с уровнем декабря 2017 г., подсчитали в АН «Бон Тон».

Одна из причин такой разнонаправленной динамики – щедрые скидки от застройщиков, которые, как отмечает Андрей Кройтор, плавно перешли из новогодних в рождественские, затем были приурочены ко дню всех влюбленных, потом - к 23 февраля. А в настоящее время – к 8 марта.

По данным «Инкома», скидки предлагаются в 90% объектов московского региона. При в эконом- и комфортклассе доля проектов, в которых дисконтов нет, на фоне высокой конкуренции снизилась за год с 9,3% до 2,7%, сообщает «Метриум Групп».

По словам Наталии Кузнецовой, скидки не заявлены только в проектах на старте продаж или в тех, что продаются по аукциону (см. «Как купить квартиру на аукционе»). Их размер мало изменился по сравнению с декабрем, то есть остается практически на максимуме – до 17% на выделенные пулы квартир.