Снижение цен и ставок по ипотеке, а также сформировавшийся за последние три года отложенный спрос на вторичное жилье обеспечили рост покупательской активности на рынке в последние месяцы. Однако увеличение спроса вовсе не означает, что цены тоже пойдут в рост, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

В последние годы московский рынок недвижимости жил почти исключительно за счет новостроек, однако в последние месяцы и на «вторичке» наметилось некоторое оживление: риелторские агентства сообщают о росте числа обращений и авансов от клиентов, Росреестр – об увеличении количества зарегистрированных сделок по сравнению с прошлым годом. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье: предложение превышает спрос только в три раза».)

Одна из главных причин долгожданной активизации спроса – начавшееся в конце лета 2017 г. удешевление ипотеки. Напомним, 10 августа Сбербанк резко опустил ставки - до 8,9-10% годовых на готовое жилье. Одновременно размер первоначального взноса на «вторичку» был сокращен до 15%. Как обычно, примеру Сбербанка вскоре последовали его конкуренты. В итоге, после нескольких раундов снижения ключевой ставки ЦБ, к концу 2017 г. средняя ставка выдачи кредитов на покупку готового жилья опустилась до 9,8% годовых. Это на 2,26 п.п. ниже, чем в декабре 2016 г.

Так как организация сделок с недвижимостью – процедура длительная, рынок почувствовал новые реалии только примерно к середине осени: см. «Квартиры в октябре-ноябре 2017 года: Подмосковью не хватает ипотеки», «Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2017 года».

«Гуманизация» ипотеки на вторичное жилье вернула в этот сегмент часть спроса с первичного рынка, так как ранее многие покупатели выбирали новостройки именно в связи со значительно более низкими ставками. Ипотека на новостройки и сейчас дешевле, но преимущество перед «вторичкой» сократилось до минимума: в декабре 2017 г. ставка выдачи по кредитам на «первичку» составляла 9,77% (-1 п.п. к декабрю 2016 г.)

Второй фактор, способствующий увеличению доступности, а следовательно, и спроса на «вторичку», - это снижение цен. В начале 2015 г. метр на вторичном рынке жилья Москвы стоил в среднем около 196 000 руб. по индексу www.irn.ru, в настоявшее время - примерно 165 000 руб. То есть за три года заявленные цены просели на 16%. Учитывая, что свыше 80% квартир в Москве продается со скидкой, которая в среднем равняется 8%, вторичное жилье с 2015 г. потеряло не менее 20% своей стоимости.

Но на самом деле падение цен было более глубоким, потому что даже сейчас, в период активизации рынка, ликвидны лишь примерно 20-30% выставленных на продажу квартир - только те, чьи владельцы адекватно оценивают свою собственность и готовы идти навстречу покупателям. Остальные 70-80% продавцов все еще мыслят докризисными категориями. Как следствие, средний уровень цен на рынке остается завышенным, несмотря на то, что с середины 2017 г. наметилась тенденция к снятию с экспозиции переоцененных лотов – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в июле-августе 2017 года: продавцы снимают жилье с продажи».

Удешевление ипотеки и снижение стоимости жилья привели к сокращению разрыва между пожеланиями продавцов и финансовыми возможностями покупателей. В результате на вторичный рынок выплеснулся отложенный спрос, сформировавшийся за последние три года, когда единственным реальным вариантом приобретения недвижимости для большинства потенциальных покупателей были новостройки. Учитывая, что первичное жилье есть не везде и при этом до 60% москвичей «привязаны» к определенной локации, объем отложенного спроса достаточно велик - там, где у «вторички» нет альтернативы «в лице» новостроек. (См. «Дело привычки: новые квартиры москвичи выбирают в своих районах».)

Но очевидно, что отложенный спрос не бесконечен даже в таких местах, а новый формируется крайне медленно, так как доходы населения в лучшем случае стагнируют. Ипотека также не может дешеветь вечно, а давление со стороны первичного рынка только увеличивается – см. «Застройщики «пылесосят» площадки накануне вступления в силу «июльских» поправок в 214-ФЗ». Поэтому, скорее всего, оживление «вторички» продлится недолго - от нескольких месяцев до года, а затем, когда отложенный спрос будет исчерпан, рынок опять «замрет» в ожидании нового этапа снижения цен и/или ипотечных ставок.

Что касается роста цен на «вторичку» (на это рассчитывают некоторые участники рынка на фоне активизации спроса) то, скорее всего, его придется ждать еще долго – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2018 - 2024 гг. от IRN.RU». Потому что в условиях ограниченной платежеспособности покупателей активизация рынка не приводит к подорожанию недвижимости - наоборот, увеличение доступности жилья обеспечивает рост числа сделок. Собственно, именно это и происходит на рынке новостроек: см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в 2017 году: продажи выросли сильно, но точечно», «Новостройки в Москве: застройщикам придется снижать цену метра, чтобы удержать спрос».