Новостройки в Москве: застройщикам придется снижать цену метра, чтобы удержать спрос

Доступность столичных новостроек растет не столько благодаря снижению цены метра, сколько за счет уменьшения размера квартир. Однако 18-метровые студии мало кому подходят, поэтому покупатели вынуждены искать жилье нормальных площадей за МКАД. И если московские застройщики хотят остановить исход спроса за Московскую кольцевую, уменьшать стоимость метра все-таки придется, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Дешевые квартиры…

Московские новостройки становятся все доступнее и доступнее. По данным «ИРН-Консалтинг», «среднестатистическая» квартира в новостройке, расположенной между Третьим транспортным кольцом и МКАД, сейчас стоит примерно 13,3 млн руб. - на 22% меньше, чем в конце 2014 г., когда за нее просили 17 млн руб. Еще более существенно снизился порог входа на рынок: если в 2014 г. было практически нереально купить на первичном рынке квартиру дешевле 4 млн руб., то в настоящее время не проблема найти варианты за 3 – 3,3 млн руб. А минимальные цены на квартиры в пределах МКАД в 2017 г. начинались с 2,3 млн руб. (см. «Самые дешевые новостройки Москвы: рейтинг столичных районов в пределах МКАД в мае 2017 года»).

Это цены предложения. Бюджеты реальных сделок еще ниже: по данным «БЕСТ-Новострой», в 92% столичных жилых комплексов предлагаются различные скидки или бонусы. Скидочный марафон продолжается не первый год. «Тенденция к активной стимуляции спроса посредством прямых скидок и реальных акций сформировалась еще в конце 2015 г. и только набирала обороты все это время», - отмечает Наталия Кузнецова, гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон».

По словам руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, как правило, минимальная базовая скидка при покупке квартиры в новостройке составляет 3%, средняя – 10%. 10% - это вообще самый распространенный размер дисконта на протяжении последних лет, подчеркивает Родионцев. Андрей Кройтор, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», оценивает средний размер дисконта по итогам 2017 г. в 15% - с учетом скрытых скидок.

В пиковые сезоны, например перед Новым годом, дисконт увеличивается на 3-4%, говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. При этом сезонные и праздничные акции начинаются задолго до наступления самого события и пролонгируются дальше, «создавая таким образом непрерывную цепь скидок и стимулирующих мероприятий», отмечает Кузнецова. В такие периоды, по словам Шаталиной, в отдельных проектах, причем крупных и весьма успешных, скидки могут достигать 22%. По словам Андрея Кройтора, в погоне за покупателем некоторые застройщики уже предлагают дисконты в 30%.

Для сравнения: в докризисном 2013 г. проектов со скидками было на 15% меньше, максимальный дисконт не превышал 5-7%, а самая распространённая скидка составляла 3%, рассказывает Наталия Кузнецова.

Рекордное снижение ипотечных ставок в прошлом году также существенно увеличило доступность жилья для населения. По данным Центробанка, в ноябре 2017 г. покупка новостроек кредитовалась в среднем под 9,66% - это на 1,71 п.п. ниже, чем годом ранее, в период действия субсидируемой государством ипотечной программы. В 2013-2014 гг. ипотечные ставки составляли 12,4-12,5%.

В результате, несмотря на отмену льготной ипотеки, востребованность ипотечных продуктов в 2017 г. не только не снизилась, но даже возросла, отмечает Наталья Шаталина. Например, в «Миэль» в декабре 2017 г. на ипотечников пришлось 57% всех сделок с новостройками против 49% в декабре 2016 г. А в отдельные месяцы 2017 г. доля ипотеки в структуре продаж превышала 70%. По оценке «Метриум Групп», в целом по рынку «старой» Москвы удельный вес ипотеки за год увеличился с 43% до 51%.

Но, как ни странно, низкого порога входа, огромных скидок и рекордно подешевевшей ипотеки оказалось недостаточно для того, чтобы удержать покупателей внутри МКАД. По данным опрошенных www.irn.ru риелторских компаний, из 10 самых популярных ЖК «старой» Москвы, на которые пришлась почти треть всех сделок в 2017 г., шесть находятся за МКАД – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в 2017 году: продажи выросли сильно, но точечно».

…Но дорогой метр

Главная проблема новостроек внутри МКАД – завышенная по сравнению с доходами основной массы потенциальных покупателей стоимость метра. По данным «ИРН-Консалтинг», в конце 2017 г. 1 кв. м между Третьим транспортным кольцом и МКАД стоил 196 900 руб. – лишь на 2,2% меньше, чем годом ранее (см. «Новостройки Москвы в 2017 году: объем нового строительства увеличился на 19,4%»). Фактически, цены предложения стагнируют с 2015 г., когда цена метра снизилась сразу на 11,4% в связи с почти двукратным увеличением объемов жилья массовых сегментов – см. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год».

Бюджет покупки квартир упал главным образом за счет сокращения площадей. В конце 2014-го средняя площадь квартиры на первичном рынке Москвы составляла 80,7 кв. м, а сейчас – только 67,5 кв. м (-16,4%). Появилось множество студий площадью 18-20 кв. м. «Мелкая нарезка» позволила девелоперам повысить привлекательность своих проектов в условиях ограниченного платежеспособного спроса и жесткой конкуренции, но при этом максимально сохранить маржу.

Студии площадью 18-20 кв. м – хороший «стартовый» вариант для молодых одиночек, однако, по словам гендиректора ООО «Новые Ватутинки» Александра Зубца, до 70% сделок с новостройками заключают семейные покупатели. А им нужно жилье нормального размера: наибольшим спросом в массовом сегменте пользуются квартиры площадью около 50 кв. м (47 кв. м в Подмосковье, 48 – на присоединённых территориях, 54 – в «старой» Москве), сообщили в агентстве «Бон Тон».

Для подавляющего большинства такое жилье внутри МКАД слишком дорого даже с учетом больших скидок и дешевой по отечественным меркам ипотеки. Поэтому спрос и уходит за Московскую кольцевую автодорогу.

«Семь из десяти самых продаваемых проектов («старой» Москвы – прим. ред.) находятся за МКАД. В них покупателей привлекает сочетание доступной цены (средний бюджет покупки составляет порядка 6,5 млн руб.) и транспортной доступности – ЖК расположены вблизи новых станций метро и железнодорожных платформ. Таким образом, низкая стоимость по-прежнему является главным критерием выбора жилья в столице», - подчеркивает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE.

Причем за 6,5 млн руб. в замкадных ЖК можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью свыше 50 кв. м., а не малогабаритку в 33,5 кв. м: по данным «Бон Тон», средняя стоимость метра в самых ликвидных старомосковских ЖК за МКАД - 126 000 руб. (минимальная – ниже 100 000 руб.) Проекты с таким уровнем цен есть и внутри МКАД, но их транспортная доступность зачастую хуже, чем у тех, кто расположены за МКАД, в том числе на территории Новой Москвы.

Прогноз

Конкуренция «внутримкадным» московским новостройках со стороны ЖК на прилегающих к МКАД территориях будет расти.

В последнее время в Новой Москве почти не появлялись новые проекты - в связи с разработкой и утверждением градостроительной документации столичные власти ограничили выдачу новых разрешений на строительство на присоединенных территориях. Однако в 2017 г. Мосгордума утвердила изменения в закон «О Генеральном плане Москвы», касающиеся развития ТиНАО до 2035 г., и, похоже, Новую Москву ждет строительный бум. Только за десять месяцев прошлого года было выдано 1 372 разрешения на строительство недвижимости общей площадью 2 млн кв. м, сообщил в конце декабря руководитель департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин. Для сравнения: за аналогичный период 2016 г. девелоперы получили лишь 853 разрешения.

В Подмосковье объем предложения жилья сокращается – по данным «Миэль», относительно II квартала 2015 г., когда были зафиксированы максимальные показатели, объем уменьшился более чем на 30%. Однако вблизи МКАД предложение, наоборот, растет: согласно подсчетам IKON Development, доля квартир в продаже до 10 км от МКАД в общем объеме предложения увеличилась с декабря 2016 г. на 5,4% – до 62,7%. «Все больше девелоперов сегодня стремятся выйти с проектами как можно ближе к МКАД, что только уплотнило и без того конкурентное окружение», - отмечает Евгения Акимова, гендиректор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»).

«Старомосковским» застройщикам не стоит успокаивать себя тем, что в последние годы спрос перетекает из области в столицу, поэтому Подмосковье им не конкурент. С одной стороны да, спрос в московском регионе действительно перераспределяется в пользу Москвы: в 2015 г. на Московскую область и столицу пришлось 83% и 17% ДДУ соответственно, 2016 г. – 72% и 28% ДДУ. В 2017 г. – порядка 65% и 35%, говорит Евгения Акимова. Проблема в том, что потенциальные подмосковные покупатели предпочитают Новую Москву «старой». По данным «Инкома», в рамках тренда до 90% покупателей приобретают жилье в новостройках ТиНАО, потому что там цены сравнимы с подмосковными: 88 100 руб. за метр в Новой Москве и 78 200 руб. в области.

Усиливается и конкуренция в пределах МКАД – в 2017 г. объем нового строительства увеличился почти на 20%. В 2018 г., в преддверии вступления в силу очередных поправок к закону о долевом строительстве, серьезно усложняющих правила игры на рынке, девелоперы, скорее всего, постараются ускорить вывод на рынок новых проектов, чтобы их можно было продавать в рамках действующего законодательства. Как рассказала Мария Литинецкая «Коммерсанту», сейчас в стадии проектирования находятся около 140 новостроек, 40–60% из них появятся в продаже в 2018 г.

Участники рынка надеются, что спрос поддержит дальнейшее снижение ипотечных ставок. «Как нам кажется, часть покупателей отложили совершение сделки на 2018 г., в надежде, что ставки по ипотеке снизятся до 8%, как обещали представители власти», - говорит Наталья Шаталина.

Однако рекордное удешевление ипотеки в прошлом году не привело к значительному увеличению объемов поглощения новостроек и не смогло предотвратить снижение темпов роста спроса – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в 2017 году: продажи выросли сильно, но точечно». Поэтому не факт, что в 2018 г. ипотека станет панацеей.

Мария Литинецкая ожидает, что по итогам текущего года объем поглощения новостроек в «старой» Москве увеличится лишь на 80 000 кв. м – с 1,7 млн до 1,78 млн кв. м. И на этом фоне предложения превысит спрос в 2,8 раза, пишет «Коммерсант».

Снижение цен в такой ситуации практически неизбежно. И так как потенциал для сокращения бюджета покупки квартиры с помощью уменьшения площади уже исчерпан, застройщикам, по-видимому, придется опускать стоимость метра - чтобы по цене нынешней малогабаритки можно было купить нормальное жилье (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2018 - 2024 гг. от IRN.RU»).