Заманчивая ипотека: рефинансирование и ипотечные каникулы

Редакция портала IRN.RU продолжает разбираться в привлекательных ипотечных продуктах, которые, по идее, облегчают положение заемщиков. Однако при более пристальном рассмотрении становится очевидно, что специальные банковские продукты подходят далеко не всем клиентам.

Рефинансирование: тяга к низким процентам сильнее разума

Весь 2017 год ставки по ипотеке как с горки катились вниз. Вспоминается даже бородатый газетный штамп: «такого не припомнят и старожилы». Хотя это чистая правда: ставки дошли до исторического минимума (9-10% годовых) почти за 20 лет существования российской ипотеки, но и это еще не предел. Нас ждут 8%, по крайней мере, об этом уровне ставок еще осенью говорили чиновники, курирующие отрасль.

Неудивительно, что услуга рефинансирования на этом фоне стала очень популярной и у банкиров, которые в условиях низкой инфляции ищут способы зарабатывать, и у заемщиков, страстно желающих перекредитоваться под более низкий процент. Стремление должников и кредиторов друг к другу взаимно, и, например, в АИЖК ожидают, что в 2018 году каждый пятый кредит будет рефинансирован (данные «Коммерсант FM»).

В чем суть

Перекредитование или рефинансирование – это погашение кредита, полностью или частично за счет получения нового, более дешевого. Сегодняшние заемщики в основном стремятся уменьшить процентную ставку. (Есть и другой вариант – можно изменить сроки кредитования). «Выдача нового кредита на закрытие старого позволяет заемщику сэкономить на процентных выплатах, если ставка по новой ссуде будет существенно ниже», - поясняет ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

За рефинансированием приходится пока в основном обращаться в «чужой» банк, «поскольку кредитные организации неохотно проводят эту процедуру своим клиентам в связи необходимостью увеличивать резервы по такой ссуде в соответствии с требованиями Банка России», уточняет эксперт. Центральный банк требует создавать для рефинансируемых кредитов дополнительные резервы, так как с формальной точки зрения считается, что раз заемщик попросил о смягчении условий, значит, его положение стало хуже.

Тем не менее рефинансирование популярно у заемщиков, и, например, сегодня те, кто брал ипотечные кредиты по ставке 12-13-14-15% годовых где-нибудь в 2014-2016 годах, сейчас хотели бы перекредитоваться под 9-10%.

Кредитные организации тоже «полюбили» этот вид бизнеса. По информации Сергея Гордейко, руководителя аналитического центра ООО «РУСИПОТЕКА», почти все банки, работающие на рынке ипотечного кредитования, имеют такие программы, а некоторые вообще делают на продукте половину плана. Всего же на рынке залоговых кредитов на рефинансирование приходится чуть больше 7% всех выдач.

Кому выгодно, кому невыгодно

Поскольку процедура рефинансирования означает, что будет выдан новый кредит, клиенту снова предстоит оценивать квартиру, его ждет изменение договора страхования, зачастую – по более высоким ставкам (как правило, страховую компанию в новом банке приходится менять), уплата регистрационных комиссий. Может понадобиться помощь нотариуса. Для «чужих заемщиков» из других банков комиссия за сделку не применяется, уточняет Сергей Гордейко. Придется собирать документы, хлопотать, тратить время. Одобрить заявку могут быстро – за несколько дней, но сам процесс займет не один месяц. В среднем затраты при переоформлении составляют 15-20 тысяч рублей.

Сегодня не требуется согласия «своего» кредитора на рефинансирование в другом банке. Однако, как предупреждает Екатерина Щурихина («Эксперт РА»), в период времени от выдачи нового кредита до передачи недвижимости в залог новому кредитору обычно действует повышенная ставка, так как для банка, проводившего перекредитование, ссуда в этот временной промежуток фактически является необеспеченной.

Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного кредитования «СМП Банка», дополняет, что на период до регистрации залога в пользу нового банка-кредитора ставка по ипотеке, как правило, выше на 1,5-2 процентных пункта. Эксперт уточняет, что согласие «своего» банка-кредитора требовалось для несколько иной схемы - с последующим залогом, когда на одну и ту же квартиру накладывалось два обременения: первое в пользу того банка, который выдал первоначальный кредит, второе – в пользу банка, в котором клиент рефинансировал ипотеку. После рефинансирования обременение первого банка снималось. «Для регистрации последующего залога необходимо согласие первоначального банка-кредитора, но подобным образом сделки рефинансирования сейчас банки не проводят», - объясняет Наталья Коняхина.

Сейчас банки предлагают рефинансирование в среднем под 9,5-10,5% годовых, и, по оценке Екатерины Щурихиной, оно выгодно в случае, если разница между текущей и новой ставкой составляет не менее 2-3 п.п. Но необходимо сравнить выигрыш и затраты; хорошо, чтобы затраты окупались за три месяца, дополняет Сергей Гордейко.

Однако каждый случай индивидуален – все зависит от остатка долга и ставки. По расчетам Сергея Гордейко, для среднестатистического кредита в стране, а это около 1,8 млн руб., изменение ставки на один процентный пункт уменьшает ежемесячный платеж на одну тысячу рублей. «Если ставка была 13%, а теперь станет 9 %, то выигрыш в месяц составит 4 тыс. рублей».

Процедура рефинансирования позволит заемщику сэкономить больше, если она будет проведена в первую половину срока кредита, когда сумма основного долга еще значительна и, соответственно, бОльшую часть ипотечного платежа составляют проценты, предупреждает Екатерина Щурихина.

Допустим, вам осталось заплатить банку 2 млн рублей. Вы рассчитываетесь по ставке 14% годовых в течение 15 лет. Ежемесячный платеж у вас составляет 26,6 тыс. рублей, а переплата по кредиту – 2,8 млн рублей. Если перекредитоваться под 9,5% годовых, то ежемесячный платеж уменьшится до 20,8 тыс. рублей, а переплата – до 1,76 млн рублей. Если платеж оставить прежним, то переплата по кредиту сократится до почти 1 млн рублей, а срок кредита уменьшится на 5,5 лет. (См. ипотечный калькулятор от www.irn.ru.)

Теперь о тех, кому рефинансирование лишь усложнит жизнь.

Невыгодно рефинансироваться, когда прошло больше половины срока кредита (при аннуитетном типе платежей), это значит, что проценты практически выплачены и клиент гасит тело кредита.

Как рассказывала Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью банка «Санкт-Петербург», на заседании круглого стола «Ипотека в России-2017» (его устраивало рейтинговое агентство «Эксперт РА»), часто клиентов, загипнотизированных низкой ставкой, приходится отговаривать, поскольку им осталось платить два-три-четыре года, плюс у некоторых должен родиться второй ребенок, а соответственно, их ждет материнский капитал, который можно использовать для уплаты ипотеки. Кстати, сама Екатерина Синельникова – тоже ипотечный заемщик, но она не стала перекредитовываться, хотя и брала кредит под 13% годовых.

Заемщику также лучше отказаться от рефинансирования, если одобренная сумма меньше, чем требуется для погашения кредита. Банк может предложить меньшую сумму, если окажется, что квартира подешевела, а это сегодня вполне реальная ситуация.

В некоторых случаях, утверждает Екатерина Щурихина, разумно взять потребительский кредит для погашения ипотеки, даже несмотря на то, что проценты по нему выше. Такой шаг оправдан в случае, если оставшаяся до погашения сумма не столь значительна и заемщик планирует погасить ее относительно быстро. За счет более короткого срока кредита итоговая переплата может оказаться меньше. Кроме того, такая процедура позволит сэкономить на процедурах оценки залога.

Есть заемщики, которым в рефинансировании могут вообще отказать. Не стоит рассчитывать на перекредитование тем, у кого неважная кредитная история, есть просрочки, недостаточный «белый» доход. При этом неважно, в каком банке заемщик брал кредит. «Наименование и форма собственности банка-кредитора не влияют на решение рефинансировать кредит. При принятии решения банк оценивает клиента, его платежную дисциплину, объект залога и его стоимость, то есть те факторы, которые влияют на возвратность кредита. Банк-кредитор в данной ситуации не имеет значения», - поясняет Наталья Коняхина.

А вот если заемщик взял кредит по ипотечной программе с участием государства (военная ипотека, материнский капитал, ипотека с господдержкой), то тут сложности имеются. Рефинансирование военной ипотеки в настоящее время не предусмотрено законом, замечает Наталья Коняхина.

В АИЖК обращают внимание на то, что зачастую ограничения программ рефинансирования связаны с техническими сложностями при оформлении нового кредита с учетом особенностей «Ипотеки с господдержкой», «Материнского капитала»: «Например, при рефинансировании кредита после использования материнского капитала детей необходимо наделить долями в праве собственности (если ранее детей не включали в число собственников), требуется получение разрешения органов опеки, так как квартира должна быть оформлена в залог. Некоторые банки не готовы тратить дополнительное время и ресурсы для оформления таких ипотечных сделок. В АИЖК запретов и ограничений по рефинансированию таких кредитов нет».

Но дело не только в оформлении. Как уточняет Екатерина Щурихина, банку, проводившему рефинансирование и получившему в залог жилье, где есть доли несовершеннолетних детей, будет трудно реализовать его на рынке, если заемщик откажется платить и квартиру придется продавать с торгов.

Перспективы

Банки оптимистично смотрят на будущее рефинансирования. Сейчас они ставят перед собой задачу максимально упростить процедуру, сделать ее удобной для клиентов, которые еще вынуждены собирать большое количество документов и ходить с солидными папками. По мнению Сергея Гордейко («РУСИПОТЕКА»), программы будут активно развиваться до осени 2018 года и могут занять 15% от всего объема выдач. Прогноз эксперта близок к оценкам АИЖК. Впрочем, потом, как ожидает Гордейко, рефинансирование пойдет на спад, когда (если) Центробанк изменит свою политику и банкам станет проще рефинансировать своего заемщика, чем чужого.

Теоретически, банки и сейчас могут не создавать дополнительные резервы по рефинансированным кредитам собственных клиентов, если в кредитном соглашении с заемщиком предусмотрена возможность снижения ставки по кредиту в случае уменьшения ключевой ставки Банка России, отметил 22 января в интервью «Интерфаксу» директор департамента банковского регулирования ЦБ Алексей Лобанов. А если такой опции в соглашении нет, банки могут не ухудшать качество кредита, грамотно обосновав такое решение.

Однако реструктурированные кредиты в любом случае привлекают внимание регулятора. Поэтому банкиры ждут от ЦБ четких инструкций, как рефинансировать кредит без ухудшения его качества, заявил «Ведомостям» директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко.

Кроме того, положительные перемены ждут военных заемщиков. Как сообщил Андрей Семенюк, руководитель ФГКУ «Росвоенипотека», выступая на XVI Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», с 2018-го года будут запущены программы рефинансирования и реструктуризации выданных кредитов. Также появятся и необходимые изменения в законодательство.

Ипотечные каникулы: отсрочка и рассрочка

В жизни бывают моменты, когда платить ипотеку становится тяжело. Кризис, потеря работы, семейные проблемы. Тут на помощь приходят кредитные (ипотечные) каникулы, которые позволяют в сложный период снизить платежи по долгам. Это классический вариант банковского продукта, им могут воспользоваться покупатели и на первичном, и на вторичном рынке недвижимости. А недавно появился его «тёзка» - продукт с почти таким же названием, но иным содержанием, поскольку предназначен только для покупателя квартиры в новостройке. Он тоже дает возможность на время строительства дома платить меньше, чем по обычному ипотечному кредиту. Потом банку предстоит отдать то, что ему не доплатили.

В чем суть

Итак, перед нами два «родственных» банковских продукта, и оба должны облегчить ипотечную ношу для заемщика, но не насовсем, а лишь на время. В чем между ними разница?

Классические ипотечные каникулы (их также называют кредитными каникулами) – это отсрочка платежей, которая предоставляется заемщикам, испытывающим материальные трудности в связи с разными жизненными обстоятельствами. Чаще банки предлагают частичную отсрочку, когда платить по кредиту надо, но меньше, чем обычно, редко – полную, когда клиент вообще освобождается от платежей.

Как разъясняет Екатерина Щурихина («Эксперт РА»), между банком и клиентом заключается дополнительное соглашение, согласно нему заемщик в определенный период времени вносит пониженные платежи по ипотеке или только проценты за пользование кредитом. Соответственно, растет срок кредитования или непогашенные суммы распределяются между платежами следующих периодов. Данный продукт предлагается крупнейшими ипотечными банками заемщикам на индивидуальной основе, например, в случае потери работы, болезни, рождения ребенка, когда клиенту необходимо на какое-то время снизить нагрузку на бюджет, чтобы не выйти на просрочку и потом вернуться в свой график платежей.

Ипотечные каникулы предоставляются на три-шесть, редко на 12 месяцев. При оформлении каникул банки обычно смотрят, чтобы у клиента не было просрочек по действующим кредитам. Есть определенные требования к сроку - чтобы кредит обслуживался уж никак не менее трех месяцев.

Требуется документально подтвердить необходимость предоставления каникул (например, принести трудовую книжку в случае увольнения, справку от врача в случае болезни).

Теперь об ипотечных каникулах для покупателей квартир в строящемся доме. Это совместные программы застройщика и банка, и фактически, как считает Екатерина Щурихина, такой продукт представляет собой вид рассрочки от застройщика. Но надо понимать, что в данном случае клиент ограничен в выборе недвижимости – квартиру он может купить только у определенных застройщиков, которые являются партнерами банка. В отличие от стандартных «каникулярных» программ, льготные условия для заемщика сразу прописывается в договоре, а срок действия каникул обычно длиннее (12-24 месяца по сравнению с тремя-шестью месяцами).

Продукт для первичного рынка делит кредит и его обслуживание на два периода – до завершения стройки и после него, объясняет Роман Строилов, директор по продажам в северо-западном регионе Glorax Development. В период строительства клиент платит долг и проценты только с той суммы, которую банк фактически перевел застройщику, а это, как правило, половина кредита.

Погашается при этом и тело кредита, и проценты, говорит Анна Борисова, директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family. Причем одновременно и равномерно, уточняет Роман Строилов.

После того как объект оформлен в собственность, у заемщика начинается обычный график ежемесячных выплат банку, где на весь срок небольшими частями раскидывается недополученная выгода банка, возникшая за период ипотечных каникул. Разница между обычным платежом и тем, который возникнет после ипотечных каникул, очень небольшая, считает Анна Борисова.

Это видно из расчета, приведенного руководителем управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павлом Тимошенко на примере однокомнатной квартиры в UP-квартале «Римский» стоимостью 2,9 млн рулей. Ежемесячный платёж по стандартной программе кредитования с первоначальным взносом 20% на срок 20 лет составит 21 470 рублей, а по программе «Ипотечные каникулы», при прочих равных, - 11 580 рублей. После окончания срока каникул, например через три года, заёмщик будет платить 23 160 рублей в месяц.

Роман Строилов приводит расчеты с квартирой, которая стоит 3,5 млн рублей. По стандартной программе при первоначальном взносе 700 тыс. рублей (20%), сумме кредита – 2,8 млн рублей, ставке от Сбербанка 9,4% и сроке кредита 10 лет ежемесячный платеж составит 36 078 рублей. По программе «Ипотечные каникулы» ежемесячный платеж за первый год составит 18 040 рублей и через год - 37 297 рублей через год.

Основные «поставщики» ипотечных каникул покупателям новостроек - «Уралсиб», «ДельтаКредит» и Сбербанк. Например, Glorax Development реализует программу «Ипотечные каникулы» со Сбербанком. «Мы предлагаем честные условия, без дополнительных надбавок, комиссий и процентов», - говорит Роман Строилов. ФСК «Лидер» сотрудничает с банком «Уралсиб».

Что касается требований к заемщикам, то эксперты утверждают, что они стандартные и не отличаются от тех, которые предъявляются по традиционным ипотечным программам. От клиента требуют подтвердить занятость, доход, собрать пакет документов (2-НДФЛ, СНИЛС, паспорт, ДДУ). То же самое можно сказать и о тратах - они такие же, как и при оформлении обычного кредита, наиболее из них существенная связана со страхованием жизни и ответственности заемщика, это по оценке Романа Строилова от 0,3 до 0,6% от суммы кредита.

Кому выгодно, кому невыгодно

Покупатель квартиры в новостройке, как правило, снимает жилье, пока его дом строится. Для него-то в первую очередь и предназначены ипотечные каникулы. Платить и за кредит, и за аренду одновременно тяжело, а для кого-то и вообще неподъемно. Поэтому дать возможность до переезда в новую квартиру вносить в банк половину ежемесячной суммы – это гуманная мера. Но временная.

«По условиям нашей программы заёмщик может снизить вдвое свой ежемесячный платёж на первые один, два, три года кредитования, при этом срок каникул клиент выбирает сам», - разъясняет Павел Тимошенко (ФСК «Лидер»). Кроме того, заёмщик вправе в любой момент прекратить действие каникул и начать вносить полноценные платежи.

Во время действия каникул тело кредита выплачивается точно так же, как и по стандартной программе кредитования, на последующие периоды откладывается выплата процентов, а это, подчеркивает Павел Тимошенко, выгодно заёмщику.

График платежей выглядит примерно так.

Остальным покупателям - кто не «заморочен» арендой - вряд ли имеет смысл соблазняться ипотечными каникулами. Если нет серьезных причин, то зачем утяжелять себе платеж в будущем.

Что касается стандартных ипотечных каникул, то они позволяют заемщикам, испытывающим временные трудности при погашении ипотеки, не допустить просрочки и, соответственно, не испортить кредитную историю, подчеркивает Екатерина Щурихина. А это уже немало.

Чаще всего банки предлагают клиентам в течение каникул платить только проценты по кредиту. Большинство клиентов вносят аннуитетные платежи, равными суммами. В первой половине срока кредитования выплачиваются в основном проценты, поэтому это предложение подойдет тем, кто уже гасит тело кредита, то есть – во второй половине срока.

Но опять же – желательно решить свои проблемы максимально быстро. Кредитные каникулы дают передышку заемщикам в критичных ситуациях, но за этот «отдых» придется заплатить, ведь банки заемщикам деньги не дарят и долги не списывают. Во время каникул клиент платит проценты за пользование деньгами, но сам кредит не уменьшается, растет сумма переплаты. После передышки заемщикам могут повысить процент, кроме того из-за когда-то взятых ипотечных каникул в дальнейшем могут даже отказать в рефинансировании.

Перспективы

На взгляд наших экспертов, такой продукт, как каникулы для покупателя новостройки, будет развиваться. Но тут многое зависит от желания и возможностей самих девелоперов, их готовности предоставлять рассрочки клиентам. Ну а традиционные ипотечные каникулы тоже останутся в ассортименте банковских программ. Правда, всплеск спроса на этот продукт происходит в кризис, так что такого «развития» событий не очень хочется.

Также по теме:

• Заманчивая ипотека: выигрыши и риски низких процентов
• Заманчивая ипотека: первоначальный взнос – ноль рублей
• Трудности с выплатой ипотеки: как сохранить квартиру?