В 2017 г. доступность квартир увеличивалась не столько за счет падения заявленных цен, сколько благодаря рекордному снижению ипотечных ставок. Впрочем, даже сверхдешевая по российским меркам ипотека компенсировать снижение платежеспособности покупателей не смогла: по оценкам риелторов, стоимость проданных квартир упала до 20%.
В 2017 г. цены на вторичное жилье в московском регионе продолжали ползти вниз, но медленно. По данным аналитического центра www.irn.ru, в Москве средняя стоимость квадратного метра за год упала на 1,7% - до 167 000 руб. (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2017 года».) Больше всего – на 6,5% - подешевели монолитно-кирпичные дома, то есть самый дорогой сегмент рынка. В отличие от бюджетных квартир, цены на которые падают с 2015 г., стоимость высокобюджетной недвижимости очень долго держалась на докризисном уровне. Однако с середины 2017 г. «разочаровавшиеся» в покупателях собственники начали массового снимать переоцененные квартиры с продажи, и средние цены пошли вниз. (Подробнее о «синдроме разочарованного продавца» читайте в статье «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2017 году: вторичный рынок достиг «социальной стабильности».)
Подмосковная недвижимость подешевела несколько больше московской - на 4% до примерно 70 200 руб. за квадратный метр в среднем. Примечательно, что стоимость подмосковной «вторички» впервые падала на протяжении всего года, говорит президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко. Однако серьезного проседания стоимости вторичного жилья, как это было в отдельные месяцы 2015 и 2016 гг., не наблюдалось. Цены падали плавно, в пределах 0,1-0,5% в месяц. Максимально средняя цена квадратного метра снизилась в июне 2017 г., единственный раз в году преодолев отметку в 1% (-1,12%).
Скорее всего, падение стоимости метра в московском регионе было бы более выраженным, если бы не рекордное снижение ставок по ипотеке. Напомним, по данным ЦБ, ставки на вторичном рынке за год опустились на 3 п.п: с почти 13% до примерно 10% годовых. Это очень существенно увеличило доступность жилья для населения и поддержало спрос.
По словам риелторов, в московском регионе покупку «вторички» в начале года кредитовали в среднем под 12,3-12,5% годовых, а в конце - под 9-10%. Иногда и дешевле 9%: например, у Россельхозбанка есть программа для зарплатных клиентов со ставкой 8,85% годовых, рассказывает Сергей Власенко.
Естественно, покупатели поспешили воспользоваться столь выгодными условиями. Например, в компании «ИНКОМ-Недвижимость» доля ипотечных сделок выросла с 25,3% в декабре 2016-го до 34,3% в конце 2017-го, в «Мегаполис-Сервисе» - с 38,2% до 46,4%. А в агентстве «Бон Тон» доля клиентов-ипотечников вообще достигла 75%. По оценке руководителя департамента продаж вторичной недвижимости АН Екатерины Никитиной, снижение ставок по ипотеке на 0,5% увеличивает объем сделок на 5%.
Показательно, что растет не только доля ипотеки в спросе, но и величина кредитов. Согласно статистике Центробанка, средний размер кредита под залог готового жилья за год увеличился на 8,4%, c 1,66 до 1,80 млн руб. Это цифры в среднем по России, в Москве квартиры дороже и, соответственно, средняя сумма кредита выше, но динамика совпадает. По данным «Инкома», в декабре 2016 г. покупатель столичной «вторички» занимал у банка в среднем 3 586 945 руб., а в декабре 2017 г. – уже на 8,6% больше, 3 893 974 руб. Учитывая ощутимое снижение стоимости проданных квартир (об этом - ниже), картина вырисовывается не очень радостная - люди берут в кредит все большие суммы, чтобы купить все более дешевое жилье.
Несмотря на сверхдешевую по российским меркам ипотеку, стоимость проданных квартир снизилась весьма ощутимо. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», средний чек сделки в Москве за год просел на 5,7% до 7,4 млн, «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» - на 9% до 8,95 млн , Est-a-Tet – на 8-20% (было 6 млн руб. в массовом сегменте - стало 4,8-5,5 млн). Причины – те же, что и в предыдущие два года: платежеспособность населения сокращается, а давление со стороны первичного рынка не ослабевает.
В разрезе комнатности больше всего подешевели «трешки» – на 6% до 12,76 млн руб., говорит Марина Толстик, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Цены на однокомнатные квартиры почти не изменились – в конце 2017 г. они продавались в среднем за 5,87 млн руб. (-0,7% к декабрю 2016 г.), а «двушки», будучи самым востребованным типом жилья среди семейных покупателей, даже подорожали на 2% до 9,26 млн руб. в среднем.
Средний размер скидок и доля продаж с дисконтом на вторичном рынке Москвы по итогам года немного сократились. По данным компании «Инком», среднестатистическую московскую квартиру в декабре 2017 г. покупали со скидкой 8,7%, тогда как в начале года средний размер дисконта составлял 10,1%. Минимального уровня в 2017 г. – 8,3% – этот показатель достигал в апреле и ноябре.
Со скидкой в начале года продавалось 83% вторичных квартир в «старой» Москве, затем этот показатель начал постепенно расти и достиг максимума – 88% - в июне и июле. Однако к декабрю доля сделок с дисконтом вновь сократилась до 83%.
Средний дисконт при продаже квартир на вторичном рынке Московской области по итогам 2017 г. составил 6,4%, подсчитали в КР «Мегаполис-Сервис». Наименьшую скидку продавцы предлагали покупателям в мае 2017 г. (5,5%), а наиболее щедрыми они были в декабре (7,2%).
«Как видно, речи о скидках в размере более 10%, что было обычным делом для рынка вторичного жилья в 2016 г., даже не велось. За год игроки рынка перестали вспоминать и о скидках в 15-20%, которые также были еще возможны в 2016 г. Это свидетельствует о том, что продавцы адаптировались к положению дел на рынке и смогли сопоставить свои желания с реальной ситуацией», - считает Сергей Власенко.
С ним согласен и Сергей Шлома: «Сокращение доли сделок со скидкой и среднего размера дисконта по отношению к началу года можно объяснить отчасти тем, что определенная часть продавцов сейчас лучше, чем раньше, разбирается в текущей конъюнктуре рынка. Кроме того, они все чаще прислушивается к риелторам, которые призывают их не обращать внимания на завышенную среднюю стоимость выставленных на продажу объектов со схожими характеристиками. В результате эти собственники либо готовы идти на уступки по цене, либо сразу выставляют недвижимость на продажу по адекватной для нынешнего рынка стоимости».
Благодаря гибкости продавцов уменьшаются и сроки экспозиции квартир. По информации «Инкома», на вторичном рынке Москвы этот показатель по итогам года составил в среднем 78 дней, причем в декабре опустился до наименьшего за год значения – 71 дня. В 2016 г. на поиски покупателя в среднем уходило 84,3 дня (в декабре – за 76 дней).
В Подмосковье, по данным «Мегаполис-Сервиса», «вторичка» в 2017 г. продавалась быстрее на 10-17% (в зависимости от месяца года). Средний срок реализации вторичной недвижимости равнялся 61 дню. Конечно, при условии адекватной цены и готовности продавца к разумному дисконту, подчеркивает Сергей Власенко. В противном случае квартира может зависнуть на рынке на год и даже более.
Также по теме: