Вторичный рынок жилья в Москве достиг точки стабильности - число сделок второй год держится примерно на одном и том же уровне, обусловленном скорее социальными, чем экономическими причинами. Выходят на рынок только те, кому действительно очень нужно: условно говоря, теща плешь проела и сил жить вместе с ней уже нет. Все остальные решение квартирного вопроса откладывают – нет денег и неизвестно, когда появятся.
Снижение объема предложения на вторичном рынке жилья Москвы стало одним из главных трендов 2017 г. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», по итогам прошлого года (декабрь 2017 г. к декабрю 2016 г.) число выставленных на продажу квартир в старых границах города сократилось на 18%, «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» - 14,6%, «Азбуки Жилья» - на 6,6% (по суммарной площади - на 3%).
Объем предложения последовательно сокращался весь год, и если даже в какие-то месяцы наблюдался прирост этого показателя, то он был незначительным: максимальное увеличение числа выставленных на продажу лотов за месяц имело место в сентябре – на 3,6% по отношению к августу, рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инкома».
Средний объем предложения на вторичном рынке «старой» Москвы в 2017 г., согласно подсчетам «Азбуки», составил примерно 39 400 квартир против 42 600 в 2016 г.
«В условиях расхождения ожиданий покупателей и желаемой продавцами стоимости многие собственники решили снять квартиры с продажи», - поясняет ситуацию Владимир Каширцев, гендиректор компании «Азбука Жилья».
Сергей Шлома называет таких собственников «разочарованными продавцами»: «Я имею в виду людей, которые никак не могут – порой в течение года-двух – реализовать свою недвижимость из-за того, что выставляют ее на рынок по завышенной, докризисной стоимости. При этом они всеми фибрами души отказываются принимать новую рыночную конъюнктуру и совершенно не готовы опускать цену. Мне кажется, что помочь им может разве что опытный психотерапевт. Таких людей очень много – около 70% продавцов, – и из-за них появляются «мусорные» базы данных с огромным числом объектов по завышенным ценам».
Покупателям, избалованным значительным превышением предложения над спросом, переоцененные квартиры, естественно, не интересны и они зачастую делают выбор в пользу более качественного жилья на первичном рынке, которое можно купить примерно за те же деньги, что и «вторичку», а то и дешевле. А собственники, так и не сумев реализовать свою жилплощадь, покидают рынок недвижимости в надежде на лучшее будущее.
Новая Москва в целом повторяла «старомосковские» тенденции. В конце декабря на присоединенных территориях было выставлено на продажу 1 600 вторичных квартир общей площадью 96 000 кв. м. Таким образом, по сравнению с декабрем 2016 г. число квартир снизилось на 5,7%, а их суммарная площадь - на 8,1%, сообщили в «Азбуке Жилья».
В Подмосковье предложение «вторички» по итогам 2017 г. тоже упало, то незначительно, на 2,5%, по данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис». Больше всего квартир в области продавалось в марте и апреле. Именно тогда наблюдалось максимальное затоваривание рынка, отмечает президент КР Сергей Власенко. Наиболее скудным выбор у покупателей был в сентябре, августе и декабре прошлого года.
Уменьшение объема предложения к концу года Власенко объясняет надеждой продавцов на повышение цен - в связи с заметной активизацией покупателей в ноябре, продолжающимся снижением ипотечных ставок и новостями о грядущем запрете долевого строительства. В результате часть собственников временно ушла с рынка, рассчитывая продать свое жилье дороже в ближайшем будущем. Впрочем, это им вряд ли удастся: о развороте рынка пока говорить не приходится, уверен президент КР «Мегаполис-Сервис».
«В целом же ситуация с объемом предложения в минувшем году была сопоставима с показателями 2016 г. В среднем, разница между объемами предложения за год составила 1,6% в пользу 2016 г.», - резюмирует Сергей Власенко.
Декабрь
В декабре управление Росреестра по Москве зарегистрировало рекордные для 2017 г. 15 912 переходов прав на недвижимость – на 32,1% больше, чем в ноябре. Но даже на уровень 2016-го спрос все равно не вышел: в годовом выражении число новых прав на вторичную недвижимость сократилось на 6,3%.
Причин «всплеска» спроса на жилье в конце года традиционно две. Во-первых, столичный Росреестр всегда старается оформить максимальное число сделок перед длинными январскими каникулами. Например, в декабре 2016 г. количество регистрационных действий выросло сразу на 69%. Во-вторых, люди обычно стремятся завершить все дела, в том числе квартирные, до конца года.
Дополнительным фактором могли стать действия ЦБ, считает Сергей Шлома: «Одна из возможных причин успешности декабря – опасения потребителей, связанные с ситуацией в банковской сфере, где сейчас даже лидеры отрасли порой объявляют о санации. Людям психологически удобнее выйти на сделку до наступления Нового года, чтобы в новогодние каникулы или даже в течение всего января (пока все участники рынка недвижимости, образно говоря, не раскачаются) не беспокоиться за свои средства, хранящиеся в банках».
Но так как новых дел в преддверии Нового года граждане начинать не любят, по количеству авансов декабрь у большинства опрошенных IRN.RU агентств оказался хуже ноября. Например, «Инком» в декабре 2017 г. получил столько же авансов, что и годом ранее, но на 10% меньше, чем в ноябре. «Это, по нашим наблюдениям, традиционное для декабря отставание», - отмечает Шлома. В Est-a-Tet уровень спроса в декабре также «был заметно меньше по сравнению с октябрем-ноябрем», говорит Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости в компании. Помимо всего прочего, сказалась высокая база осенних месяцев, связанная со снижением ипотечных ставок, объясняет она.
Успешным как в годовом, так и в месячном разрезе декабрь был для «Азбуки Жилья». Число сделок к компании увеличилось на 54% относительно ноября и более чем в семь раз по сравнению с 2016 г. По словам Владимира Каширцева, именно в декабре спрос был самым низким в 2016 г.
Однако потенциальный спрос – число обращений в компанию от потенциальных покупателей – по сравнению с ноябрем снизился и в «Азбуке» - на 13,2%. В годовом выражении показатель увеличился на 77%.
Что касается Московской области, то там в конце года не наблюдалось даже «технического» ажиотажа: количество переходов прав в декабре упало на 3,1% относительно ноября и на 19,6% по сравнению с 2016 г. Всего в декабре 2017 г. местный Росреестр зарегистрировал 49 392 новых права на жилье.
Аналогичные тенденции отмечают и риелторы. По данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», уровень спроса на рынке вторичного жилья в Подмосковье в декабре снизился по отношению к ноябрю на 3% по сделкам и на 10,8% по количеству внесенных авансов. В годовом выражении показатели просели на 4,9% и 14,9% соответственно. «Активность покупателей была немного нивелирована поведением продавцов, часть которых сняла объекты с продажи, надеясь на повышение цен, - поясняет Сергей Власенко, президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис». - При этом те продавцы, которые нуждались в деньгах наиболее остро, успешно провели сделки».
2017 год
Уровень спроса на вторичном рынке жилья Москвы в целом за 2017 г. остался примерно таким же, как в 2016-м. В 2016 г. Росреестр зарегистрировал 126 045 переходов прав, в 2017-м - 123 894, то есть лишь на 1,7% меньше. В Подмосковье, где спрос традиционно хуже, чем в столице, снижение более выраженное – на 5,7% до 567 712 переходов прав.
Примечательно, что рынок перестал быть сезонным: если не считать редких всплесков типа декабрьского (который компенсирует январский провал - 4 812 переходов прав), количество регистрируемых Росреестром прав на «вторичку» стабильно держится на отметке примерно 10 000 в месяц в Москве и 45 000 – 50 000 в Подмосковье. Для сравнения: в 2014 г., последнем перед кризисом, Росреестр регистрировал в среднем 13 500 переходов прав на столичную недвижимость, причем число сделок колебалось от 8 447 до 20 027.
Дело в том, что до кризиса существенная часть спроса на вторичное жилье приходилось на инвесторов. Они же были ответственны и за пики покупательской активности, так как предпочитали массово выходить на сделки весной и осенью, после зимнего затишья и, соответственно, летних каникул. Однако в 2015 г., когда жилье в Москве подешевело в рублях чуть ли не впервые за все время существования отечественного рынка недвижимости, инвесторы этот рынок покинули – ведь квадратные метры перестали считаться не только источником прибыли, но и надежным способом сохранения капитала. А вместе с инвесторами исчезла и сезонность. (Подробнее о ситуации на рынке в 2015 г.: «Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года»; «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2015 году: развенчание мифов».)
Теперь «вторичкой» интересуются только те, кому квартира нужна для собственного проживания, причем нужна очень. «Покупатели сейчас соглашаются на покупку недвижимости в основном лишь в тех случаях, когда решение квартирного вопроса уже невозможно откладывать на завтра – условно говоря, теща плешь проела, сил жить вместе с ней уже нет, и нужно как можно скорее переехать в новую квартиру. Те же потребители, которых эта проблема волнует не так сильно, предпочитают откладывать заключение сделок с недвижимостью. Одна из главных причин этого – низкий уровень платежеспособности населения и неуверенность людей в завтрашнем дне», - объясняет Сергей Шлома.
По-видимому, 10 000 переходов прав на жилье в Москве и 45 000 – 50 000 в Подмосковье – это «социальный минимум» покупательской активности на вторичном рынке, обусловленный не подверженной резким изменениям демографической статистикой - числом браков, разводов, рождений детей и тому подобными причинами, побуждающими людей совершать сделки с вторичной недвижимостью.
Еще одна причина снижения спроса на вторичное жилье – конкуренция со стороны первичного рынка, предложение на котором огромно и продолжает расти (см. «Новостройки Москвы в 2017 году: объем нового строительства увеличился на 19,4%»). По данным риелторов, с каждым годом все больше покупателей переориентируются на рынок новостроек, где цены адекватнее, а качество выше. Если в 2016 г. в «Инкоме» таких покупателей было 15% от общего объема спроса, то по итогам 2017 г. уже 25% клиентов предпочли новостройку вторичной квартире.
В целом, по оценке Сергея Шломы, для возвращения на нормальный, докризисный, уровень функционирования вторичному рынку жилья Москвы не хватает 25-30% сделок ежемесячно.
Также по теме: