Заманчивая ипотека: выигрыши и риски низких процентов

Периодически ипотечный рынок расцветает соблазнительными предложениями – то нам настойчиво рекомендуют занять деньги под крайне низкие проценты, то обойтись без первоначального взноса, то уйти на ипотечные каникулы. Такие предложения банки, зачастую вместе с партнерами-девелоперами, делают, разумеется, не от безоглядной любви к человечеству. Кредитным и строительным организациям нужно привлекать как можно больше клиентов, в том числе с помощью заманчивых ипотечных продуктов. Что в результате получат покупатели-ипотечники - разбиралась редакция портала IRN.RU в новой статье о нестандартных ипотечных программах.

Субсидированные ставки «от застройщика»

В чем суть
Сегодня едва ли не каждый уважающий себя девелопер предлагает взять кредит по совместной программе с банком под 6-7-8% годовых. Встречается даже и 5% с копейками. Самая популярная партнерская программа со ставкой от 7,4% – у Сбербанка, и там счет партнеров-строителей идет на сотни. Субсидированные ставки ниже не только среднерыночной (на первичном рынке, по данным АИЖК, это 9,8%), но даже и иногда ключевой ставки Центробанка (7,75% годовых). Напомним, что по ключевой ставке банки сами получают кредиты от ЦБ, так что раздавать деньги себе в убыток они никому никогда не станут.

Недополученный процентный доход банк должен как-то вернуть, и в данном случае эти потери ему компенсирует застройщик. Стороны заключают договор о субсидировании, согласно которому строительная компания «доплачивает» за каждого заемщика, берущего кредит со сниженной ставкой.

А где возьмет деньги застройщик, чтобы заплатить их банку? Вариантов два - либо из собственной прибыли, что довольно редко, либо из денег покупателя, что гораздо чаще. Вот тут, как говорится, «давай подробности».

Как правило, заемщику, которому субсидируют ставку, не положена скидка, которая предоставляется покупателям с «обычным» ипотечным кредитом, и эти вот эти самые непотраченные «скидочные деньги» отправляются в банк в качестве компенсации. Возможен вариант, когда скидку «субсидийщику» дают, но она меньше, чем у других.

«Это вполне логично и честно по отношению к клиентам, которые выбирают «стандартные» программы кредитования», - считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE.

Кроме того, застройщик может и завысить стоимость квартиры для такого клиента, причем довольно ощутимо. Еще один прием – «размазать» свои затраты по всем покупателям, то есть поднять всем по чуть-чуть, оставив, в принципе, «красивые цены».

Что касается срока действия субсидированной ставки, то на этапе запуска таких программ банки предоставляли пониженную ставку, как правило, на первые год-два, затем она повышалась до уровня базовой на оставшийся срок кредитования.

«На сегодня большинство банков предлагают субсидированную ставку на весь срок кредитования, единственное, как правило, срок кредита по данным ипотечным программам значительно ниже базового (25-30 лет), соответственно, не все категории заемщиков с учетом их платежеспособности могут воспользоваться данной программой», - замечает директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева.

Так, например, Сбербанк дает кредиты по ставке 7,4% на срок семь лет. В среднем же срок кредита с субсидированной ставкой - 10 лет, но есть банки, которые предлагают «спецставку» и на долгие 25-30 лет. Сроки во многом зависят от щедрости девелопера, который платит банку компенсацию.

Например в ЖК бизнес-класса «Прайм Тайм» (метро «Аэропорт», ООО «Атлантик) Россельхозбанк предлагает ипотеку от 6% годовых при первоначальном взносе от 50% и максимальном сроке кредитования 20 лет.

Для покупки квартиры в ЖК «Митино 02» (Красногорский район Подмосковья) «Абсолют Банк» предлагает ипотеку под 5,75% годовых (взнос – от 20%, срок – до 10 лет). ВТБ кредитует покупателей ЖК «Люберцы 2018» под 6,45% (взнос – от 30%, срок – до 30 лет) и ЖК «Спутник» (Одинцовский район) под 6,7% (взнос – от 20%, срок – до 30 лет).
 

Кому выгодно, кому невыгодно
Если мы зададимся вопросом, выгодна ли клиенту субсидированная ипотека, и сравним несколько предлагаемых рынком вариантов (без скидки, со сниженной скидкой и ставкой на два года, без завышения цены квартиры и с завышением), то увидим и разные результаты.

Возьмем для примера квартиру стоимостью 5 миллионов рублей и самую популярную в 2017-м году ипотечную программу Сбербанка с условиями: кредит на семь лет под 7,4% годовых, первоначальный взнос - 15% от стоимости квартиры. Размер ежемесячного платежа в данном случае составит 64 978 руб. (см. ипотечный калькулятор от www.irn.ru). Общая сумма, заплаченная заемщиком, - 6 208 162 руб.

Теперь тот же расчет для клиента, который предпочел скидку 5%, это будет 250 000 рублей. То есть квартира будет стоить уже 4 750 000 рублей. Ежемесячный платеж при кредите на семь лет по ставке 9,4% составит 65 782 руб. Окончательная стоимость квартиры – 6 238 209 руб. То есть разница с первым вариантом смешная – около 30 тысяч рублей в пользу субсидированной ставки.

Однако если скидка становится больше, то «обычный» клиент начинает выигрывать. Уже при скидке в 10% итоговая стоимость квартиры составит 5,9 млн рублей.

«Большинство клиентов предпочитают изначально видеть минимальную стоимость квартиры, выбирая скидку», - комментирует Татьяна Гусева («МИЭЛЬ-Новостройки»).

Выигрыш в сотни рублей появляется, если клиенту предоставляют и субсидированную ставку, и скидку, правда, она сниженная (не 7%, а 4%). Таких вариантов на рынке немного, но есть.

Клиент проигрывает, если застройщик завышает стоимость квартиры для «субсидийщиков». А это возможно при низких ставках и долгих сроках. И тогда, если цена квартиры завышается более чем на 5%, кредит получится совсем невыгодным, предупреждает Анна Борисова, директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family.

Субсидируемая ставка хороша тем, что при приличных сроках кредита у заемщика получается комфортный платеж, при котором он может позволить себе нормально жить – и детей воспитывать, и в отпуск ездить. Печаль в том, что подобных предложений не так уж и много.

Когда дольщик планирует погасить кредит в срок до пяти лет, разумнее отказаться от субсидируемой ипотеки, выбрав взамен скидку, считает Мария Литинецкая.

Если брать ипотеку на короткий срок или досрочно гасить сумму основного долга, то скидка получается выгоднее, соглашается с коллегой Наталья Селиванова, руководитель отдела ипотеки «БЕСТ-Новострой».
 

Перспективы
Сами участники рынка считают субсидированную ставку прежде всего маркетинговым ходом, который на данный момент неплохо работает. Например, она позволяет заемщику взять квартиру подороже и получше, о которой он прежде и не задумывался. «Применяют субсидированную ставку для образования большей воронки продаж, чем есть на момент запуска реализации объекта», - замечает Андрей Носонов, руководитель ипотечной группы департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость». Ну а поскольку рыночные ипотечные ставки ползут вниз, и не за горами время, когда будет достигнут уровень 8% годовых, то и субсидировать особенно будет нечего. Вероятный результат: субсидированные ставки могут исчезнуть сами собой, хотя и не сразу.

Плавающие ипотечные ставки

В чем суть
Стоит сразу оговориться, такие программы существовали до 2014 года, но банки от них отказались. Расцвет этого продукта пришелся на 2006-2007 годы, когда «макроэкономическая стабильность позволяла заемщикам получать более низкую ставку по ипотеке в рамках инструментов с плавающей ставкой, однако их доля никогда не была значительной», - отмечают в аналитическом центре Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

Тем не менее о них стоит вспомнить. Мы все больше привыкли к фиксированной ставке ипотечного кредита, она и доминирует на нашем рынке. Фиксированная ставка прописывается в договоре в виде постоянной цифры, например, 10% годовых. Плавающая ставка состоит из двух частей: базовой - изменяемого индикатора рыночной ситуации, обычно это ставки на межбанковском рынке, и постоянной - маржи банка.

Плавающие ставки популярны на Западе, там они рассчитываются с помощью индекса Libor (London Interbank Offered Rate – Лондонская межбанковская ставка предложения). Это средняя процентная ставка, отталкиваясь от этого показателя, банки кредитуют друг друга. Libor тоже использовался в российской практике, но для валютных кредитов.

Отечественный аналог Liborа - индекс MosPrime, это индикативная ставка предоставления рублевых кредитов на московском денежном рынке, поясняет Екатерина Щурихина, ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА». MosPrime меняется ежедневно, но ставка для заемщика пересматривалась в установленные договором процентные периоды, например, ежемесячно.

Весной 2007 года индекс MosPrime был на уровне 5,50-5,60 и даже мог снижаться. Если к этому значению прибавить банковскую маржу в 5%, то у нас получится ставка 10,5%. А среднерыночный показатель фиксированной ипотечной ставки 2007 года – 12,5% годовых. Для квартиры стоимостью 5 млн рублей при сроке погашения 7 лет и 30-процентном взносе по ставке 10,5% ежемесячный платеж составлял 59 тысяч рублей, а по ставке 12,5% - 62,7 тысячи.
 

Кому выгодно, кому невыгодно
Эксперты напоминают, что в наибольшем выигрыше оказывались заемщики, которые расправлялись с кредитом досрочно, даже стремительно. Как уточняет Сергей Гордейко, руководитель аналитического центра ООО «РУСИПОТЕКА», желательно за очень короткий срок – 6-12 месяцев. То есть это предложение подходило только людям финансово грамотным, да к тому же уже обладающим капиталом. За год по ставке 10,5% переплата для нашей 5-миллионной квартиры составляла всего 202 тысячи рублей, тогда как при ипотеке на обычных условиях (семь лет - срок, 12,5% - ставка) она доходила до 1,77 млн рублей.

«Обычным» же заемщикам, не бизнесменам и не финансистам, которые покупались на якобы выгодное предложение, пришлось несладко. Вернемся к вышеприведенному примеру 2007 года: «кризисной» осенью 2008 года MosPrime достиг 24-25, и в результате заемщикам пришлось расплачиваться с банками по ставке 30%. К примеру, ежемесячный платеж для тех, кто платил 59 тысяч и рассчитывал погасить кредит за семь лет, зашкаливал за 100 тысяч рублей. Таким образом процентный риск банк перекладывал на заемщика, поясняет Екатерина Щурихина.

Похожие финты MosPrime выделывал и в 2014 году - в октябре-декабре он колебался между значениями 8 и 27.

Итак, главный риск для заемщика по таким программам – клиент может столкнуться с непрогнозируемым ростом ипотечного платежа при росте ставки, к которой привязана стоимость ипотеки, резюмирует Екатерина Щурихина. Если учесть, что в кризис доходы заемщика падают (а некоторые люди вообще теряют работу), то получается совсем беда.

Что пострадавшим клиентам нужно было делать? Рефинансировать кредит, перейдя на фиксированную ставку. Хорошим выходом это вряд ли назовешь, так как ипотечные ставки в кризисное время тоже были высокими, да и сама процедура – затратная. Можно было, конечно, покорно ждать, когда MosPrime соизволит вернуться к приемлемым величинам, но это процесс медленный. Так, к значению 8,4 MosPrime вернулся только осенью 2017 года! Так что лучший совет неискушенному в финансах заемщику – не связываться с плавающей ставкой вообще. В настоящий момент кредиты, оформленные ранее под плавающую ставку, либо погашены, либо реструктурированы, уточняют в АИЖК.
 

Перспективы
Ближайшее будущее данного продукта пока туманно. Развитие программ с плавающей ставкой возможно при сохранении стабильной ситуации в стране в течение нескольких лет, полагает Екатерина Щурихина.

Масштабное внедрение таких программ без тщательно продуманных ограничений по максимальному росту платежа для заемщика может привести к повторению проблем, возникших у валютных ипотечных заемщиков в результате недоучета рисков, заключают в АИЖК.

Сергей Гордейко, руководитель аналитического центра ООО «РУСИПОТЕКА», считает, что плавающая ставка банковскому сектору все-таки нужна, например, она удобна для рынка ипотечных ценных бумаг. Но потребуется ряд изменений, касающихся и поиска индикатора, и роли Центробанка, который в идеале мог бы регулировать этот сектор рынка, и проработки защитных механизмов в случае роста ставок выше заданных пределов.

Переменная ипотечная ставка

В чем суть
Такой кредит сегодня предлагает АИЖК. Как пояснили в аналитическом центре агентства, АИЖК учло российский и международный опыт и разработало ипотеку с переменной ставкой, привязанной к индексу потребительских цен – показателю, который таргетируется Банком России.

Для российского рынка это новый продукт, и АИЖК развивает его, ориентируясь на ведущие международные практики. К примеру, в Швеции ипотека с переменной/плавающей ставкой занимает более 70% рынка, а в Великобритании почти все кредиты выдаются со ставкой, зафиксированной на срок не более пяти лет.

Главная особенность программы с переменной ставкой - фиксированный ежемесячный платеж. При изменении ставки меняется только срок кредита (ориентировочно он прописывается при выдаче кредита, но может уменьшаться или увеличиваться), а сумма ежемесячного платежа заемщика остается неизменной.

Переменная процентная ставка АИЖК пересматривается раз в квартал и рассчитывается, исходя из фактического уровня инфляции (индекса потребительских цен), публикуемого Росстатом, за три месяца, предшествующих пересмотру, плюс маржа в размере 5,9 п.п. Смена ставки происходит четыре раза в год: 1 января, 1 апреля, 1 июля, 1 октября. Новое значение ставки действует в течение всего календарного квартала, в IV квартале 2017-го это было 6,45%, в I квартале 2018-го – 6,98%.

Кредиты с переменной ставкой предлагают партнеры АИЖК по продуктам агентства «Приобретение квартиры на этапе строительства», «Приобретение готового жилья», «Перекредитование». Например, кредит с переменной ставкой можно взять для покупки квартир в жилых комплексах «Лесобережный» (Красногорский район, Urban Group), «Город-событие Лайково» (Одинцовский район, Urban Group), «Символ» (Лефортово, «Донстрой»), в проектах ГК ПИК, ФСК «Лидер», ДСК-1. Сроки кредитования по программе АИЖК – от трех до 30 лет, первоначальный взнос – от 30%.
 

Кому выгодно, кому невыгодно
Данный продукт защищает заемщика от непредвиденных ежемесячных расходов при росте ставки и дает возможность значительно сэкономить на процентных платежах при ее снижении. Также в условиях снижения ставок на финансовых рынках данный продукт позволяет получить низкую ставку без рефинансирования кредита, комментируют в аналитическом центре АИЖК. И уточняют, что первыми его начали активно использовать люди, которые обладают определенным уровнем финансовой грамотности и планируют свои расходы, ориентируясь на экономические показатели.

Выигрыш заемщика при использовании данной программы состоит в том, что в условиях низкой инфляции ставка получается ниже, чем фиксированные ставки, предлагаемые банками, дополняет Екатерина Щурихина.

«Предполагается, что в течение ближайших лет уровень инфляции снизится, и кредит станет для заемщика выгоднее. Так как платеж зафиксирован, то снижение ставки приведет к сокращению срока кредитования. Причиной этому служит особенность платежа по ипотечному кредиту, так называемого аннуитета, внутри которого и выплата основного долга, и выплата процентов. Проценты уменьшаются, следовательно, на гашение основного долга идет больше средств и он быстрее уменьшается», - объясняет Сергей Гордейко.

Что же касается минусов, то Екатерина Щурихина указывает на то, что заемщик принимает на себя инфляционный риск, который он не может контролировать. «Ипотечный платеж не меняется при росте ставки, что снижает в среднесрочной перспективе риски неплатежа. Однако растет срок кредитования, что грозит существенным увеличением переплаты по кредиту при неблагоприятной ситуации с инфляцией», - делает вывод аналитик.

Сергей Гордейко предостерегает, что может сложиться ситуация, когда при определенном росте инфляции кредит в течение периода (квартал, год) не будет гаситься, а весь платеж уйдет на проценты. И чем больше срок кредита, тем такой риск выше.

Как изменялась переменная ставка, видно из таблицы (ее приводит Сергей Гордейко), где представлена история функционирования продукта до конца 2017 года (сейчас, в I квартале 2018-го, напомним, значение переменной ставки – 6,98%).

Значение переменной ставки по кварталам

Источник: аналитический центр ООО «РУСИПОТЕКА»

В январе 2016 года «обычную» ипотеку выдавали по средней ставке 12,5% годовых, в феврале - 12,89%, в марте - 12,92%. «То есть, если заемщик получил кредит с фиксированной ставкой 12,5% в январе 2016 года, то шесть месяцев он имел выигрыш при таком платеже, а вот в дальнейшем кредит с переменной ставкой был выгоднее», - комментирует эксперт.

И если мы вновь обратимся к нашему примеру с квартирой стоимостью 5 млн рублей и прикинем расчеты на ипотечном калькуляторе, то увидим, что заемщик, взявший кредит по ставке 12,5% (при семилетнем сроке) платит 62,7 тысячи рублей. А при ставке 6,98% платеж составит около 53 тысяч.
 

Перспективы
Екатерина Щурихина считает, что развитие данных программ, как и программ с плавающими ставками, возможно в условиях стабильности экономического развития страны в течение достаточно длительного периода.

«Программа является переходным компромиссом, так как снимает риски заемщика. Но выбранный в программе индикатор (индекс инфляции за три месяца) не дает ответ на вопрос, где взять фондирование по такой цене», - говорит Сергей Гордейко и предполагает, что программа будет ограничена в объеме выдачи.

В аналитическом центре АИЖК считают, что нужно время, чтобы продукт стал пользоваться массовым спросом. «По мере стабилизации экономики и снижения ключевой ставки популярность таких кредитов будет возрастать. АИЖК тестирует опцию и прогнозирует, что в дальнейшем другие участники рынка также внедрят ее в линейку своих продуктов», - заключают в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию.

Также по теме:

• Заманчивая ипотека: первоначальный взнос – ноль рублей