Новостройки в Москве и Подмосковье в ноябре-декабре 2017 года: денег у людей нет, а квартиры нужны

Ипотека и новогодние скидки от застройщиков подстегнули спрос на новостройки московского региона. Причем скидки достигают 30%, а среди ипотечных программ повышенной популярностью пользуются кредиты без первоначального взноса. В отдельных ЖК на такую ипотеку приходится до трети сделок.

Спрос

Ноябрь
В ноябре 2017 г. управление Росреестра по Москве зарегистрировало 5 597 договоров долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с октябрем 2017 г. показатель прибавил 6,3%, а с ноябрём 2016 г. - 45,6%.

С точки зрения официально статистики, ноябрь оказался самым результативным месяцем текущего года. Примерно такое же число ДДУ регистрировалось только весной, в марте (5 418). При этом надо отметить, что годовые темпы роста продаж новостроек значительно замедлились по сравнению с весенними рекордами – в марте-апреле они превышали 100%. Сокращается и общее преимущество 2017 г. перед 2016-м: по итогам 11 месяцев 2017 г. в Москве было зарегистрировано на 54,5% больше ДДУ, чем годом ранее, тогда как в октябре разрыв между текущим и прошлым годом составлял 55,7%, а в апреле - превышал 70%.

В Московской области количество ДДУ (на жилье и нежилье) увеличилось в месячном разрезе только на 0,4% – до 8 702 штук. Однако в годовом выражении рост достиг 26,8%, и, впервые, число заключенных с начала 2017 г. договоров превысило результаты 2016 г. Правда, совсем ненамного – на 2,9%.

Одним из главных драйверов роста спроса на жилье в московском регионе вот уже на протяжении многих месяцев остается ипотека – «столь выгодных ставок по ипотечным кредитам на рынке просто не было», подчеркивает гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Напомним, по данным ЦБ, по итогам октября (более свежих данных нет) средняя ипотечная ставка выдачи ипотеки на новостройки опустилась до 9,81%. Для сравнения: год назад она составляла 11,62%.

Помимо ипотеки, рынок поддерживает значительное увеличение объема предложения новостроек в Москве, «а чем больше у нас доступного предложения при благоприятных условиях на ипотечном рынке, тем больше заинтересованности со стороны покупателей», отмечает Наталья Шаталина. По данным «ИРН-Консалтинг», только между Третьим транспортным кольцом и МКАД количество корпусов в экспозиции за год выросло на 36%, а квартир – на 31% (см. «Новостройки Москвы в ноябре 2017 года: новогодние скидки активизировали спрос».)

Очень значимым фактором, подогревшим интерес к покупке жилья, стали щедрые «новогодние» акции от застройщиков, отмечают представители риелторских агентств.

Например, за счет отложенного спроса (покупатели ждут начала предновогоднего сезона) и «дополнительных маркетинговых мероприятий» количество обращений от потенциальных клиентов в Prisma Group (Подмосковье) увеличилось на 39% по сравнению с октябрем и на 34,6% в годовом выражении, рассказывает Кирилл Кузьмин, директор по продажам в Prisma Group.

В «Метриум Групп» количество сделок в годовой динамике выросло по итогам ноября 2017 г. в полтора раза – на 49%, а относительно предыдущего месяца – на 10%. В Est-a-Tet продажи увеличились на 15% к прошлому году.

Впрочем, рынок остается мозаичным: по данным «Метриум Групп», в Москве примерно 30% от общего количества сделок приходится лишь на 12 из 305 проектов.

Поэтому рост активности покупателей в среднем по рынку или, тем более, в отдельных компаниях вовсе не означает, что так же обстоят дела у всех. Например, в компании «ИНКОМ-Недвижимость» число обращений от потенциальных клиентов в ноябре осталось на уровне октября, а по сравнению с ноябрем 2016 г. снизилось более чем на 25%. Правда, качество обращений улучшилось, поэтому число следок выросло в месячном разрезе на 12%, отмечает директор департамента новостроек Андрей Кройтор.

В агентстве «Азбука Жилья» потенциальный спрос в ноябре просел на 8,5% относительно октября и на 34% к аналогичному периоду прошлого года. Одновременно объем сделок по всем объектам, реализуемым компанией «Азбука Жилья» в Москве и области, уменьшился на 16% и 32% соответственно.

«Таким образом, в осенний период 2017 г., с сентября по ноябрь, отмечается отрицательная динамика, как по количеству запросов, так и по количеству сделок. В целом по сравнению с осенью 2016 г. количество сделок уменьшилось на 23%. Во многом это является следствием снижения объема спроса - объема входящих обращений. Если сравнивать осенние периоды 2017 и 2016 гг., то наблюдается снижение на 43%. На объем спроса повлияла отрицательная динамика доходов населения и отсутствие ощутимого снижения цен на рынке новостроек. Также на спросе отразилась и начавшаяся программа реновации, вызывающая многочисленные спекуляции относительно ближайших тенденций рынка», - отмечает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».
 

Декабрь
В декабре скидки от застройщиков однозначно вышли на первое место среди стимулов к покупке квартиры в новостройке. Значимость этого фактора отметили почти все опрошенные IRN.RU участники рынка.

В Est-a-Tet благодаря новогодним скидкам и акциям количество сделок по проектам в «старой» Москвы выросло на 14% в годовом выражении, а число обращений – более чем на 50%. В «Инкоме» спрос на рынке новостроек Москвы и области в первой половине месяца оказался на 22% выше, чем в первой половине ноября (но все же 14% меньше, чем за аналогичный период 2016 г.). Для «Метриум Групп» первая половина декабря 2017 г. была на 37% успешнее первых двух недель декабря 2016 г. и на 17% лучше, чем 1-15 ноября 2017 г.

«Это вполне ожидаемая ситуация, ведь традиционно именно в декабре заключается наибольшее количество сделок. Например, в декабре 2013 г. (в Москве в целом – прим. ред.) было подписано 2 544 договора, что на 843 сделки больше, чем в среднем за предыдущие 11 месяцев. В 2014 г. разница составила 1 267 ДДУ, в 2015 г. – 1 305 ДДУ, в 2016 г. – 2 062 ДДУ. В 2017 г. есть все предпосылки для нового рекорда в 6 000 зарегистрированных ДДУ, причем не только благодаря доступной ипотеке, но и новогодним скидкам, позволяющим реально сэкономить несколько миллионов рублей», - комментирует ситуацию на рынке Мария Литинецкая.

В компании Prisma Group, которая работает в основном в Подмосковье, в декабре также продолжается резкий рост потенциального спроса, начавшийся еще в конце октября 2017 г. В первой половине декабря число обращений в агентство недвижимости увеличилось на 42% к аналогичному периоду ноября и на 35,6% к первой половине декабря прошлого года. Однако темпы роста замедляются, отмечает Кирилл Кузьмин. Он прогнозирует снижение спроса к его «естественным значениям» к концу декабря.

По словам Евгении Акимовой, вообще, стабильный спрос сегодня демонстрируют лишь единичные подмосковные новостройки - не только с лучшим соотношением цены и качества, но и с разнообразными инструментами для покупки жилья. «Именно во второй половине 2017 г. на рынке появились клиенты, которые выбирают проект в первую очередь не по качественным характеристикам, а по стоимостным и наличию комфортных ипотечных программ и рассрочек – чем меньше первоначальный взнос и чем больше рассрочка, тем лучше», - рассказывает эксперт.

То, что цена квартиры является ключевым показателем для покупателя, подтверждает и Александр Зубец, гендиректор ООО «Новые Ватутинки» (Новая Москва). Спрос в одноименном жилом комплексе в первой половине декабря вырос в два раза относительно прошлого года благодаря доступной ипотеке и появлении в продаже большего числа студий с минимальным порогом входа.

Ипотека

Как уже было сказано выше, ипотека становится все более важным инструментом продаж, палочкой-выручалочкой для застройщиков и риелторов. Например, в компании «МИЭЛЬ-Новостройки» доля ипотечных сделок в ноябре достигла 74%, тогда как в среднем показатель обычно колеблется от 45% до 55% (в октябре - 54%), отмечает Наталья Шаталина. В ЖК «Новый Зеленоград» (Подмосковье) и вовсе все продажи в ноябре были ипотечными. В «Метриум Групп» в ноябре на ипотеку пришлось 52% сделок в проектах комфорткласса и 64% – в сегменте «бизнес». В прошлом году доля кредитных договоров в массовом сегменте составила 41%, в бизнес-классе - порядка 30%.

«То есть яркой тенденцией именно 2017 г. стал повышенный интерес к ипотечному кредитованию со стороны покупателей высокобюджетных новостроек. Если раньше такие клиенты редко рассматривали ипотеку в качестве инструмента для приобретения жилья, то сейчас отношение в корне изменилось, во многом благодаря разумным процентам по кредитам», - отмечает Мария Литинецкая.

Впрочем, в массовом сегменте рост доли ипотеки скорее свидетельствует о снижении платежеспособности потенциальных покупателей, то есть объема денежной массы на руках, отмечает Кирилл Кузьмин.

В Prisma Group доля ипотечных сделок увеличилась с июня по ноябрь с 32% до 37%. В конце 2016 – начале 2017 г. ипотечников среди покупателей было больше – свыше 40%. Кузьмин объясняет это ростом числа предложений с рассрочкой платежа, которые зачастую оказываются гораздо выгоднее ипотеки.

По оценке Андрея Кройтора, в настоящее время доля ипотечных сделок на первичном рынке московского региона в целом превышает 60% от общего числа продаж. И учитывая снижение процентных ставок, этот показатель вряд ли изменится в ближайшем будущем.

Особую популярность в последнее время приобретают ипотечные программы без первоначального взноса, отмечает Мария Литинецкая.

По-видимому, на фоне планов ЦБ со следующего года запретить ипотеку с низким первоначальным взносом и тем более без оного – см. «Центробанк ожидает падения стоимости жилья на 20%».

Как поясняет Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград» в Московской области), ипотека без первоначального взноса позволяет покупателям приобретать квартиры большей площади, несмотря на снижение реальных доходов: «Если раньше покупателям приходилось долго копить на первоначальный взнос 15-20% от стоимости жилья, часто отказываясь от желаемой площади, то сейчас можно взять ипотеку, не имея даже минимальной суммы от стоимости жилья. Поэтому все чаще клиенты делают выбор в пользу большой квартиры, сразу на перспективу».

Как следствие, доля проданных «двушек» и «трешек» в ЖК «Новый Зеленоград» за год выросла с 67% до 71%, а каждая третья сделка проходит в рамках ипотечной программы без первоначального взноса или при условии беспроцентной рассрочки от двух лет. Причем, по ее словам, потенциальное число интересантов ипотекой с нулевым взносом гораздо больше (не менее 50%), просто последнее время банки стали избирательнее, и не все проходят андеррайтинг.

Цены

По данным «ИРН-Консалтинг», в ноябре 2017 г. средняя стоимость метра на рынке новостроек между ТТК и МКАД составила 197 900 руб., что на 0,95% меньше, чем в октябре, а средняя стоимость квартиры – 13,4 млн руб. (-0,7%). В разрезе классов и округов отмечалась преимущественно отрицательная динамика средней цены метра: до -1,8% (в комфортклассе) и до -2,7% (в САО). Основная причина – старт продаж нескольких проектов с ценами ниже, чем в среднем по сегментам и округам, а также новогодние акции и скидки. (См. «Новостройки Москвы в ноябре 2017 года: новогодние скидки активизировали спрос».)

Заявленные цены на квартиры «старой» Москвы в эконом- и комфортклассах практически не изменились за прошедший месяц, сообщает «Азбука Жилья». В то же время средний бюджет квартиры бизнес-класса подрос на 4,8% по сравнению с октябрем 2017 г. В годовом разрезе наблюдается обратная ситуация: в бизнес-классе цены просели на 4,6%, в «экономе» – на 4,6%. При этом средний бюджет покупки квартиры комфорткласса увеличился на 4,6%. К такому статистическому росту цен мог привести выход новых проектов, формально относящихся к сегменту «комфорт+», это нечто среднее между комфорт- и бизнес-классом, поясняет Владимир Каширцев.

Средний бюджет предложения на рынке новостроек «старой» Москвы в ноябре

Источник: «Азбука Жилья»

По информации «Миэль», в Новой Москве стоимость квартир в предложении также не претерпела существенных изменений.

Заявленные цены на квартиры в новостройках Новой Москвы

Источник: «Миэль-Новостройки»

Чек сделки (стоимость проданной квартиры) скорректировался более значительно. По данным Est-a-Tet, в ноябре 2017 г. средний чек в проектах комфорткласса в «старой» Москве составлял 6,8 млн руб., а в ноябре 2016 г. - 8,8 млн руб., в Новой Москве - 5,2 млн руб. (4,5 млн в ноябре 2016-го). «Изменения связаны с ростом стадии строительной готовности проектов, а также сказывается влияние оптимизации планировочных решений застройщиков в новых проектах под предпочтения потребителя и изменение структуры предложения в целом», - поясняет Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.

В бизнес-классе средний чек в проектах, расположенных в границах «старой» Москвы, составил 14,6 млн руб. против 15,3 млн руб. в ноябре 2016 г.

Скидки

В ноябре застройщики традиционно запускают предновогодние акции, в рамках которых дисконт возрастает примерно на 3-4%, как в Москве, так и в Московской области, рассказывает Наталья Шаталина.

По подсчетам «Метриум Групп», на рынке недвижимости массового сегмента и бизнес-класса средний размер скидок по новогодним акциям составил 5-6%. Диапазон при этом варьируется от 2% до 30%, тогда как в 2016 г. дисконты не превышали 23%.

Интересно, что в этом году минимальный дисконт (2%) встречается в проектах как комфорт-, так и бизнес-класса. Зато максимальная скидка отличается в два раза. В массовом сегменте она равна 15%, в сегменте бизнес – 30%, говорит Мария Литинецкая.

Большие скидки предлагаются как в небольших проектах, но и в масштабных жилых комплексах, продолжает Шаталина. К примеру, в жилом комплексе «Сердце столицы» покупатели могут получить дисконт до 22% на определенные лоты, а в ЖК «Символ» - до 15%. В денежном выражении дисконт может превышать 1 млн рублей. Например, в ЖК «Пятницкие кварталы» покупатели могут рассчитывать на скидку 23% при покупке квартир из ограниченного пула вариантов. И в этом случае максимальная выгода достигает 1,9 млн рублей.

Самый высокий дисконт доступен в проектах, которые представлены в продаже не первый год, отмечает Мария Литинецкая. Например, максимальная новогодняя скидка сегодня предлагается в проекте бизнес-класса, который стартовал еще в 2005 г.

Всего, по оценкам «Метриум Групп», новогодние акции объявлены в 60% проектах «старой» Москвы (массовый сегмент и бизнес-класс). Это те новостройки, где в октябре-декабре действительно появились новые акции. Еще примерно в 35% жилых комплексов дисконт остался на прежнем уровне, однако девелоперы все равно заявили о действии новогодних скидок.

В Подмосковье отличительной особенностью маркетинговой политики застройщиков в ноябре-декабря стали динамические скидки, уровень которых зависит от скорости принятия решения о сделке, рассказывает Евгения Акимова Например, в «Новом Зеленограде» при заключении ДДУ в течение трех дней после посещения офиса стандартная скидка увеличивается на 2%. Похожие акции действовали на столичном рынке в 2016 г. – см. «Новостройки Москвы и Подмосковья в 2016 году: покупатели стали беднее и активнее».

«Таким образом, в 2017 г. даже в массовом сегменте застройщики предъявляют персональный подход к каждому клиенту», - подчеркивает эксперт.