Ноябрь оказался самым урожайным месяцем для вторичного рынка жилья с начала 2017 г. – в конце осени Росреестр зарегистрировал в Москве рекордное число переходов прав на недвижимость. Денег у людей больше не стало, но снизились ставки по ипотеке. Однако рост доходов населения кредиты заменить не в состоянии, поэтому на перелом ценового тренда риелторы пока не надеются.
Ноябрь
В ноябре Росреестр зарегистрировал в Москве рекордные 12 041 переход прав на недвижимость – на 5,2% больше, чем в октябре, и на 19,9% - чем в ноябре прошлого года. В Подмосковье ноябрь рекордов не ставил, но в целом тоже выглядел неплохо: 50 960 зарегистрированных переходов прав – на 10% больше, чем в октябре. Правда, по сравнению с ноябрем 2016 г. спрос просел на 5,8%.
Для компании «ИНКОМ-Недвижимость» ноябрь также стал лучшим месяцем года: по числу авансов, внесенных покупателями, он обогнал октябрь на 3%, а ноябрь 2016 г. – на 5%. Как подчеркивает директор департамента вторичного рынка «Инкома» Сергей Шлома, благодаря удачным в плане спроса октябрю и ноябрю отставание от 2016 г., в течение года достигавшее 20%, удалось сократить до 10%.
Данная тенденция характерна не только для компании, но и для всего столичного рынка: по итогам 11 месяцев 2017 г. Росреестр оформил лишь на 1% меньше переходов прав на недвижимость, чем за аналогичный период прошлого года. При этом еще в сентябре разрыв между текущим и прошедшим годом превышал 7%.
В «Азбуке Жилья» число сделок в ноябре выросло на 12% относительно октября, а количество обращений от потенциальных покупателей – на 3,1%. В годовом выражении потенциальный спрос увеличился на 26,3%. Впрочем, реальный сократился почти в той же пропорции - на 25%.
Ноябрьский всплеск спроса Сергей Шлома объясняет психологией: люди обычно хотят решить все возможные вопросы до конца года. «Некоторые покупатели на вторичном рынке жилья в течение года откладывали выход на сделку, ожидая дальнейшего снижения цен на недвижимость, а также более выгодных условий по ипотеке, в том числе и уменьшения ставок по кредитам, - рассказывает Шлома. - Замечу, что вообще это общерыночный тренд в среднесрочной перспективе. Однако ближе к концу года части из них хочется как можно скорее закрыть запланированные на этот год вопросы (связанные, в частности, с реализацией квартиры) и спокойно войти в год наступающий, поэтому как раз в октябре и ноябре отложенный спрос в том или ином объеме вышел на вторичный рынок жилья столицы». Но далеко не весь – согласно прогнозам «Инкома», по итогам 2017 г. из-за отложенного спроса компания недосчитается 20% сделок.
Как бы там ни было, очевидно, что значительная часть покупателей смогла реализовать свои предновогодние планы благодаря ипотеке: в октябре число ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках Москвы увеличилось на 11,1% к предыдущему месяцу, в ноябре – еще на 17,4%. И если раньше спрос на кредиты в основном формировали новостройки, то сейчас ипотека все больше проникает на «вторичку». Например, в том же «Инкоме» в ноябре было заключено наибольшее количество ипотечных сделок с вторичными квартирами за текущий год: по сравнению с октябрем рост составил 12,8%, а в годовом выражении – 22,9%. Напомним, в октябре соответствующие показатели увеличились на 20,7% и 36,7%. (См. «Квартиры в октябре-ноябре 2017 года: Подмосковью не хватает ипотеки».)
Причина - снижение ставок. По данным ЦБ, в октябре (более свежих данных нет) средняя ставка выдачи ипотечных кредитов опустилась до 10,02% с 12,94% год назад.
Активно брали ипотеку и покупатели подмосковных квартир. Согласно подсчетам Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», на долю ипотеки в ноябре пришлось 43% сделок – на 6,2% больше, чем в октябре, и на 2,3 % - чем в ноябре 2016 г. Заметно возросло и количество альтернативных сделок – таковых было 51% от общего числа (+2,7% к октябрю).
Но мотивировала подмосковных покупателей главным образом все же не ипотека, а слухи о грядущем плавном снижении курса национальной валюты. Ну и традиционное стремление завершить все дела до новогодних праздников, считает Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис». Количество авансов от клиентов в компании увеличилось на 1,2% в месячном и годовом выражении, а по числу сделок ноябрь стал лидером года: по сравнению с октябрем этот показатель вырос сразу на 13%, а относительно ноября 2016-го - на 9%.
Декабрь
Несмотря на успешный ноябрь, «продолжения банкета» в декабре риелторы не ждут. «Согласно нашим прогнозам, декабрь 2017 г. будет менее активным, чем аналогичный период прошлого года, - говорит Сергей Шлома. - Декабрь 2016 г. был очень стабильным месяцем, покупатели тогда в течение всего месяца спокойно, не спеша, принимали решения о покупке квартир и продолжали вносить авансы в том числе и в последних числах декабря... А в этом году мы отмечаем небольшой спад по числу авансов уже с конца ноября, числа с 30-го. Поэтому можно предположить, что в декабре 2017 г. вторичный рынок жилья ожидает затишье (за исключением некоторых отдельных дней) и по показателям спроса этот месяц проиграет декабрю 2016 г».
Первые признаки снижения покупательской активности наметились и в Подмосковье, отмечает Сергей Власенко. О провале спроса речи не идет: как и в предыдущие месяцы, клиентов риелторских компаний интересуют самые дешевые «однушки» и «двушки» практически во всех сегментах рынка, будь то «хрущевки» или квартиры улучшенной планировки. А вот трехкомнатные квартиры в конце года практически не продаются.
Зато в январе ощутимый спад спроса неизбежен, несмотря на сокращение количества выходных и праздничных дней. «Вполне вероятно, что такой же ситуация останется в феврале и, возможно, даже в марте. В определенной степени спрос, конечно, поддержит ипотека, являющаяся драйвером в том числе и рынка вторичной недвижимости - без ипотеки и снижающихся ставок по ипотечным займам ситуация могла бы быть достаточно плачевной. Ведь по-прежнему остается очевидным, что платежеспособность населения продолжает находиться на достаточно низком уровне. Об этом свидетельствует увеличение количества ипотечных и альтернативных сделок на вторичном рынке», - подчеркивает Сергей Власенко.
Увеличение доступности ипотечных кредитов привело к вымыванию наиболее дешевых вариантов из предложения и небольшому росту цен на столичную «вторичку». По данным аналитического центра www.irn.ru, в ноябре квартиры в Москве подорожали в среднем на 0,3% относительно октября - до 166 300 руб. за кв. м. Драйверами рынка были типовые сегменты, стоимость дорогого жилья продолжала ползти вниз. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2017 года».)
Бюджет покупки вторичной квартиры в «старой» Москве за тот же период увеличился на 1,1% до 20,58 млн руб. в среднем, рассказал гендиректор «Азбуки Жилья» Владимир Каширцев. Среднестатистическая квартира экономкласса стоила 7,83 млн руб., комфорткласса – 17,52 млн руб., бизнес-класса – 43,13 млн руб.
При этом средняя цена проданных квартир на вторичном рынке Москвы, по данным операций сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ», уменьшилась в ноябре на 4% относительно октября, до 8,66 млн рублей. Средняя цена продажи однокомнатных квартир в ноябре составила 5,6 млн руб., двухкомнатных – 8,2 млн руб., трехкомнатных – 12,2 млн рублей.
По сравнению с ноябрем прошлого года проданные квартиры подешевели на 7%, подсчитали в «Миэль». По информации «Инкома», средняя стоимость реализации лотов на «вторичке» за последний год сократилась на 8%, а за полтора - и вовсе на 22%. «Тренд на постепенное снижение как заявленных, так и реальных цен на вторичную недвижимость будет развиваться и дальше, пока через полтора-два года мы не достигнем ценового «дна», - полагает Сергей Шлома.
Подавляющее большинство квартир на вторичном рынке по-прежнему продается с дисконтом. Однако некоторое оживление спроса все же привело к сокращению доли продаж со скидкой – с 86% в октябре до 84% в ноябре - и среднего размера дисконта – с 8,9% до 8,3%. В ноябре 2016 г. количество сделок с дисконтом также было равно 86%, а средний размер скидок находился на уровне 8,5%, напоминают в «ИНКОМ-Недвижимости».
Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», оценивает средний размер дисконта на вторичном рынке Москвы примерно в 10% - это на 3 п.п. больше, чем в начале года.
Сократился и срок экспозиции столичных квартир: по данным «Миэль», со 105 дней в октябре до 93 в ноябре. Или с 85 до 75 дней - по информации «Инкома». В ноябре 2016 г. этот показатель равнялся 84 дням.
Что касается Подмосковья, то там цены продолжают падать: по данным «Мегаполис-Сервиса», областной «квадрат» в ноябре в среднем стоил 70 246 руб., то есть на 0,42% меньше, чем по итогам октября. «Тренд на плавное «сползание» цен не смогла переломить даже активность покупателей, поэтому данная тенденция, как и тенденция к затовариванию рынка, с высокой степенью вероятности продолжится как минимум в первой половине 2018 г.», - считает Сергей Власенко.
Скидки в Московской области в ноябре были на уровне 6,9%. Это всего на 0,1% меньше, чем месяцем ранее. Как поясняет Власенко, те продавцы, которым срочно нужно было реализовать свои объекты, прекрасно понимали, что, если не уступят в цене, будут вынуждены решать свой «квартирный вопрос» уже в следующем году. А из-за большого числа предложений на рынке не факт, что это удастся сделать в период спада активности, свойственный январю и февралю.
Срок экспозиции подмосковной «вторички» вырос на 1,6% к октябрю и составил в среднем 62 дня. Учитывая активизацию рынка, это не может не настораживать, подчеркивает Сергей Власенко. По его мнению, в ближайшие два-три месяца срок экспозиции квартир будет увеличиваться, причем быстрее, чем раньше.