Новостройки в октябре-ноябре 2017 года: менталитет и ипотека простимулировали «старых» покупателей

Приближающийся конец года и рекордно доступная ипотека заставили выйти на сделки покупателей, «присматривавшихся» к новостройкам в предыдущие месяцы. При этом число новых обращений от потенциальных клиентов в риелторские агентства снижается, что может привести к просадке спроса в будущем.

Спрос

В октябре Росреестр зарегистрировал в Москве 5 265 договоров долевого участия в строительстве жилья (ДДУ). По сравнению с вялым сентябрем (-3,2% ДДУ к августу) число сделок с новостройками увеличилось на 17,4%, с октябрём прошлого года – на 55,6%.

Похожая динамика наблюдается и в Подмосковье, где количество ДДУ по жилью и нежилью прибавило 8,1 и 23,3%, соответственно в месячном и годовом выражении. Всего Росреестр оформил в Московской области по итогам октября 8 666 ДДУ.

«Такая положительная динамика оказалась вполне ожидаемой, - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. - Сыграли роль два основных фактора. Первый – традиционное стремление наших граждан решить важные задачи до конца года. Такой уж российский менталитет. Вторая причина – доступная ипотечная ставка, сегодня по отдельным проектам взять кредит на покупку жилья можно всего лишь от 6% годовых. Это беспрецедентные условия, впервые доступные широкому покупателю именно в 2017 г.»

В «Метриум Групп» уровень покупательской активности на рынке «старой» Москвы по итогам октября оказался на 10% выше, чем в сентябре. Относительно октября 2016 г. спрос на новостройки компании увеличился на 36%.

Однако рынок московского региона в целом остается сложным. «Ожидания роста продаж в 2017 г. пока не оправдались. Ни дешевая ипотека, ни скидки не приводят к рывку в продажах, так как падают реальные доходы населения», - говорит Валерий Кочетков, начальник отдела продаж департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Хотя относительно сентября количество сделок и число обращений в компанию по новостройкам Москвы и области выросло на 8% и 6%, в годовом выражении имел место спад: на 18% и 25%.

Примечательно, что в октябре реализованный спрос (количество сделок) в ряде компаний был существенно выше потенциального (число обращений в компанию от потенциальных клиентов). То есть хорошие показатели октября во многом обеспечила покупательская активность предыдущих месяцев. Например, в «Азбуке Жилья» в октябре продажи квартир в новостройках столицы и области выросли на 32% относительно сентября 2017 г. и на 1% по сравнению с октябрем 2016 г. При этом количество обращений увеличилось в месячном выражении только на 7,6%, а в годовом – и вовсе снизилось на 45,2%. В районе Новые Ватутинки (Новая Москва) число заключенных с покупателями договоров выросло на 28% относительно прошлого года, по сравнению с сентябрем – на 87%. А количество первичных обращений - на 2,5% и на 12%.

Эта тенденция продолжилась и в ноябре. Количество сделок в «Инкоме» увеличилось на 29% по сравнению с аналогичным периодом октября и оказалось примерно таким же, как в 2016 г. «Снижение ставок по кредиту способствует медленному росту продаж в ноябре 2017 г., и на этом фоне наблюдается «вымывание» ликвидных предложений, что подталкивает клиентов с «живыми» деньгами к принятию решение о покупке», - объясняет Валерий Кочетков. При этом потенциальный спрос на рынке новостроек Москвы и Подмосковья, по данным компании, остался на уровне первой половины октября 2017-го.

В Новых Ватутинках число обращений в годовом выражении сократилось на 22%, а продажи, наоборот, выросли в четыре раза. Относительно первой половины октября число обращений упало на 29%, а количество сделок увеличилось на 4,5%.

«В ноябре девелоперы продолжают работать с клиентами, которые обращались за консультацией на протяжении всего 2017 г. Одновременно число новых покупателей продолжает снижаться в абсолютном выражении. По всей видимости, новую волну первичной активности теперь мы увидим только в 2018 г.», - считает Александр Зубец, гендиректор ООО «Новые Ватутинки».

Ипотека

Как уже было сказано выше, ипотека продолжает оставаться одним из основных драйверов спроса на первичном рынке недвижимости. «На протяжении четырех лет реализации нашего проекта (с 2012 по 2016 гг.) доля ипотечных сделок в районе Новые Ватутинки держалась на уровне 42-47% и ни разу не превысила отметку в 50%. Именно осенью 2017 г. впервые было зафиксировано превалирование ипотеки над рассрочкой и наличной оплатой. В сентябре 2017 г. доля кредитных сделок составила 56,6%, в октябре – 55,2%. С одной стороны, это говорит о сокращении доли клиентов с «живыми» деньгами. С другой стороны, рост объемов ипотечного кредитования свидетельствует о большей доступности данного инструмента», - подчеркивает Александр Зубец.

По его словам, в начале октября уровень ставок по выданным ипотечным кредитам в Москве (под залог ДДУ) составил 9,83%. В октябре 2016 г. – 11,73%, 2015-го – 12,7%, 2014-го – 12,78%, 2013-го – 12,27%. «Таким образом, сегодня покупателям доступны самые низкие за последние пять лет проценты по кредиту. Да, пока они далеки от европейских, но это в любом случае лучше, чем было еще пять лет назад», - подчеркивает Александр Зубец.

В «Метриум Групп» в октябре 2017 г. 52% всех сделок было заключено с помощью ипотеки. Это на 5 п.п. выше, чем в октябре 2016 года (47%) и на 1 п.п. выше, чем в сентябре 2017 года (51%). В «Инкоме» число ипотечных сделок относительно сентября 2017 г. увеличилось в среднем на 15%. По сравнению с данными октября 2016 г. доля ипотеки также приросла – до 10%.

В настоящее время доля ипотечных сделок составляет около 55% от общего числа сделок с московскими новостройками, и к концу года этот показатель может увеличиться до 62-65%, прогнозирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Впрочем, пока Росреестр какого-то «взрывного» спроса на ипотеку в целом по рынку не фиксирует. По крайней мере, в Москве. После снижения на 7,9% в сентябре по сравнению с августом число ипотечных сделок в октябре увеличилось на 11,1% (в годовом выражении рост более существенный - на 49,1%). Всего по итогам октября ведомство зарегистрировало 5 123 ипотечных сделок с первичным и вторичным жильем – на этом же уровне показатель находился все лето. Видимо, для привлечения нового пласта покупателей на московский рынок уже недостаточно даже рекордно низких ставок.

В Подмосковье ипотека выросла более существенно: на 38,6% к сентябрю и на 64,5% по сравнению с октябрем 2016 г.

Цены и скидки

Из-за увеличения доли бизнес-класса в общем объеме предложения в октябре 2017 г. столичные новостройки подорожали на 0,9% по сравнению с сентябрем, до 199 800 руб. за кв. м (без учета элитного центра), а средняя стоимость квартиры прибавила 1,7%, достигнув 13,5 млн руб. В разрезе классов динамика средней цены метра составила плюс-минус 2,0%, говорится в обзоре рынка новостроек от «ИРН-Консалтинг».

По данным компании «БЕСТ-Новострой», в Москве в экономклассе средний бюджет покупки по сравнению с сентябрем не изменился и составил 6,5 млн руб., в комфортклассе – увеличился на 1% до 9,5 млн руб. В бизнес-классе средняя стоимость квартир в предложении выросла на 1% до 17,9 млн руб., в премиум-классе – на 2% до 51,4 млн руб.

Похожие цифры приводит и «Азбука Жилья».

«В октябре прошла несущественная коррекция стоимости квартир, выставленных на первичном рынке «старой» Москвы, с наибольшей положительной динамикой в размере 1,7% в классе комфорт, наибольшем по объему предложения. Более того, в сравнении с показателями годичной давности данный сегмент единственный продемонстрировал рост – в размере 8,3%. В отличие от комфорткласса в сегменте экономкласса наблюдается снижение общей стоимости квартир на 5,6%, а в бизнес-классе – на 18%», - рассказывает Владимир Каширцев, гендиректор компании «Азбука Жилья».

В Новой Москве, по информации «МИЭЛЬ-Новостройки», средняя цена предложения в октябре составила 5,3 млн рублей – это на 3,3% выше, чем в сентябре, и на 6,7% - чем год назад. «Дело в том, что нового предложения на рынок присоединенных территорий выходит не очень много, поэтому любые колебания в структуре предложения заметно отражаются на показателях», - поясняет гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Что касается Подмосковья, то там среднестатистическая квартира в новостройке стоила в октябре 4,2 млн руб. – примерно столько же, сколько и в сентябре, сообщили в «Инкоме».

Цены продаж, конечно, были ниже – за счет скидок. Согласно подсчетам «Метриум Групп», в октябре на рынке столичных новостроек массового сегмента средний размер дисконта составил 5,5% - это лишь на 0,6% больше, чем год назад. Однако уже в начале ноября ситуация изменилась – многие застройщики анонсировали новогодние акции со скидками до 30%. «Конечно, такие щедрые условия предлагаются только на пул, как правило, менее ликвидных или самых дорогих объектов. В то же время на рынке есть примеры новостроек, где застройщики сначала резко повысили цены, а потом объявили новогодние акции», - отмечает Мария Литинецкая.

Валерий Кочетков оценивает средний размер скидок на новостройки московского региона в 10-15%. При этом дисконтная политика застройщиков меняется, подчеркивает эксперт: будучи не в состоянии постоянно снижать цены, многие «перепрофилируют свои проекты в форматы доступного жилья».