Власти давно пытаются усовершенствовать механизмы, позволяющие обезопасить покупателей квартир в новостройках: в 214-ФЗ неоднократно вносились изменения, а через три года продажу квартир в недостроенных домах, возможно, вообще запретят. Редакция IRN.RU разобралась, какие модели финансирования строек используются в мире и что из этих схем может быть применено в России.

Отказ от «долевки»

Впервые идея отказа от схемы долевого строительства была озвучена подмосковными властями в 2015 году. Однако к моменту принятия очередных поправок к закону о долевом строительстве (214-ФЗ) в 2016 году от столь радикальных мер было решено отказаться. Но в ноябре 2017 года к этой идее вернулись на самых высоких уровнях: президент Владимир Путин поручил Банку России и АИЖК до 15 декабря разработать «дорожную карту» по постепенному (в течение трех лет) отказу от привлечения средств граждан в строительство.

Частично подобные меры предусмотрены в действующей версии 214-ФЗ. Так, схема со счетами эскроу фактически лишает застройщиков возможности распоряжаться средствами дольщиков: деньги за квартиру лежат на специальном счете в банке, а застройщик может их снять только после передачи квартиры дольщику. Однако использование счетов эскроу не является обязательным – они обозначены в законе лишь в качестве одного из способов финансирования стройки. К тому же дольщик все равно должен полностью оплатить квартиру на стадии строительства и в случае банкротства банка, в котором лежат его деньги, остается при своих интересах (подробнее о поправках читайте в статье «Реформа 214-ФЗ: строить жилье станет дороже»).

При полном отказе от «долевки» купить квартиру можно будет только в уже полностью готовом доме, а основным источником средств для застройщиков станут банковские кредиты – во всяком случае, по замыслу властей. Обсуждение возможности отказа от долевого строительства взбудоражило застройщиков, которые могут лишиться привычного и дешевого способа привлечения финансирования. Однако во многих странах рынок новостроек спокойно обходится без средств дольщиков. Мы посмотрели, какие модели финансирования строительства и покупки квартир в новостройках существуют за рубежом, чтобы понять, есть ли в них что-то общее с российскими реалиями и что может быть применимо к нашему рынку.

Метры за бумаги

Считается, что долевое строительство появилось в Аргентине. В 1985 году президент страны Рауль Риккардо Альфонсин запустил программу «Строительство по справедливости». «Суть нововведения заключалась в приобретении акций акционерных обществ, осуществляющих строительство или продажу уже существующего жилья. Стоимость акций измерялась не деньгами, а количеством квадратных метров жилой недвижимости», - рассказывает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

С каждой зарплатой (а на фоне гиперинфляции в те времена она выдавалась раз в несколько дней) человек мог купить акции у специального акционерного общества, приравненные к определенному количеству квадратных метров, хотя чаще – сантиметров. Деньги шли на финансирование строительных компаний. После того как у человека накапливалось достаточное количество акций на целую квартиру, он мог обменять их на готовое жилье. В те времена схема была эффективной и востребованной, в результате ее использования количество собственников жилья выросло с 2% до 21% от общего числа населения. Однако после стабилизации аргентинской валюты программа перестала быть востребованной и сейчас почти не используется.

В России аналогичных схем нет. Более или менее похожей можно считать привлечение инвестиций граждан с помощью выпуска жилищных сертификатов, которые являются ценными бумагами, привязанными к квадратным метрам. Эта схема законна, однако почти не используется. Даже до активного перехода на продажи по ДДУ она не была востребована. Дело в том, что в данном случае метры по сертификату не привязаны к конкретной квартире. Поэтому, по словам венчурного предпринимателя и инвестиционного банкира Юрия Гольдберга, эта схема в принципе ориентирована скорее не на обычных покупателей, а на крупных корпоративных инвесторов - фонды и банки.

По частям

Во многих странах практикуется поэтапная оплата строящегося жилья. Например, в Испании при покупке квартиры на этапе строительства обычно оплачивается 20-30% от стоимости жилья, а оставшуюся сумму нужно заплатить после сдачи дома.

В Израиле, по словам Станислава Зингеля, существует шесть этапов оплаты, привязанных к стадиям строительной готовности. На стадии выдачи разрешения на строительство покупатель платит 10-15% от стоимости квартиры и далее по 15-20% на каждой новой стадии вплоть до завершения строительства. Правда, в случае предоставления гарантии (об этом ниже) застройщик может взять полную оплату до окончания строительства.

Во Франции после получения разрешения на строительство застройщики имеют право взять с покупателя 5% стоимости квартиры, 70% - на стадии возведения кровли, 20% при отделочных работах и 5% при сдаче дома.

Страховка и банковские гарантии

В России в последнее время дольщиков старались обезопасить с помощью гарантий – банковских или страховых. Это тоже достаточно распространенная в мире схема. Так, по словам руководителя портала Indriksons.Ru Игоря Индриксонса, в Великобритании, Швейцарии, Австрии и Франции строящиеся объекты подлежат обязательному страхованию от риска долгостроя или банкротства или обязательному обеспечению банковскими гарантиями. При нарушении условий контракта страховая компания или финансовая организация обязуется выплатить инвестору вложенную сумму.

В Израиле, если застройщик хочет сразу получить от дольщика все причитающиеся деньги, он обязан предоставить покупателю один из видов гарантии возврата средств. Иначе возможна только поэтапная оплата долями не более 15% от общей суммы сделки. Чаще всего застройщик дает сразу банковскую гарантию, благодаря которой дольщик может быть уверен в возврате средств, и уведомительную запись, защищающую от двойных продаж. Помимо этого в качестве гарантии может быть предоставлен страховой полис, а также залог – по сути это просто бумага, подтверждающая внесение средств дольщиком в качестве залога за будущую квартиру, которые застройщик обязуется вернуть в случае непередачи квартиры. Также возможна передача покупателю права собственности на недостроенный объект в земельном кадастре. По словам Станислава Зингеля, на последнее застройщики идут редко, поскольку в этом случае они отдают право собственности до получения полной оплаты.

Проектное финансирование и сберегательные кассы

В странах, где застройщик не имеет права брать полную оплату до сдачи объекта, строительство финансируется в основном за счет банковских кредитов и собственных средств. Например, в Великобритании девелопер может взять в качестве предоплаты за квартиру не более 5% от ее стоимости.

При этом, по словам Игоря Индриксонса, во многих случаях банки готовы стопроцентно кредитовать застройщика, если хотя бы 70-80% квартир забронировано по опционным контрактам (обязательство инвестора через определенный срок и за определенную сумму купить жилье). В Израиле застройщик может получить кредит, только если на первом этапе смог продать не менее 10% от общего количества квартир, то есть, по сути, первые взносы на начальном этапе застройщик привлекает без банковских гарантий.

Существуют и другие инструменты привлечения финансирования. В некоторых странах существуют так называемые контрактные сбережения или сберегательные кассы. Они позволяют решить сразу две задачи: облегчить гражданам покупку жилья и обеспечить стройки деньгами.

Например, в Германии любой работающий человек может открыть счет в сберегательной кассе, с которого будет финансироваться строительство определенного объекта – еще до начала строительных работ. Он может ежемесячно пополнять счет на заранее прописанную сумму (зависит от стоимости квартиры). Когда на счете накапливается сумма (обычно примерно за 5 лет), достаточная для оплаты трети стоимости жилья, государство добавляет к ней еще 10% от общего бюджета сделки. Оставшиеся средства человек может получить в кредит в сберегательной кассе по ставке ниже банковской.

Во Франции, по словам Станислава Зингеля, действует похожая система. На специальном счете в банке или другой финансовой организации, осуществляющей кредитную деятельность, человек может откладывать оговоренную в контракте сумму, каждый год к целевому вкладу власти добавляют около 1000 евро. После того как сумма накоплений достигает 15 000 евро, можно взять кредит примерно под 4% годовых. В этом случае деньги копятся не на определенную квартиру – это скорее целевой вклад для получения впоследствии дешевой ипотеки, которую человек может использовать для покупки любой квартиры. При этом деньги, аккумулирующиеся на этих вкладах, нередко используются для выдачи кредитов застройщикам.

Главное – рынок

И все же основная причина малой распространенности долевого строительства за рубежом - не в законодательных предписаниях и специальных схемах, а в естественных рыночных условиях. По словам Игоря Индриксонса, кредит на строительство застройщик обычно может взять под 6-8% годовых. Имея доступ к дешевым банковским деньгам, девелоперам не нужно искать другие способы привлечения финансирования, более того, продажа на ранних стадиях с дисконтом просто невыгодна – проще продать на максимуме цены готовую квартиру.

В России другая ситуация. В рамках проектного финансирования ставки ниже, чем по обычным кредитам на строительство, но все равно обычно составляют процентов 15. Поэтому застройщикам выгоднее привлекать бесплатные деньги дольщиков. И все же наш рынок тоже постепенно придет к отказу от долевого строительства (см. «Долевое строительство отомрет само»). Правда, по другим причинам. Цены на жилье по мере повышения строительной готовности растут теперь значительно медленнее, чем раньше, поэтому не имеет смысла брать на себя риск недостроя и спешить с покупкой квартиры. Таким образом, если в Европе долевое строительство нецелесообразно, прежде всего, для застройщиков, то в России оно становится все менее эффективным для самих дольщиков.