Как распознать потенциальный долгострой

Власти продолжают рапортовать о решении проблем обманутых дольщиков. Цифры впечатляют, и, если верить прогнозам чиновников, через несколько лет обманутых дольщиков в московском регионе и вовсе не останется: проблемы уже обманутых решат власти и девелоперы, а будущих дольщиков защитит реформированный 214-ФЗ. Впрочем, подстраховать себя от риска стать обманутым может и сам дольщик. По просьбе IRN.RU эксперты назвали основные маркеры потенциального долгостроя. В настоящей статье речь пойдет об основных.
 

Почему появляются долгострои

Сегодня в Москве 34 проблемных объекта, еще 25 в Подмосковье. Кроме того, 17 объектов в Московской области находятся в так называемой зоне риска из-за нарушений сроков строительства. В целом по стране, согласно недавно опубликованным «дорожным картам» по решению проблем обманутых дольщиков, насчитывается 830 долгостроев. По большинству из проблемных объектов уже приняты решения, найдено финансирование на достройку, привлечены новые инвесторы, обозначены сроки сдачи. Но, как бы то ни было, более 38 тыс. обманутых дольщиков по всей стране ждут свои квартиры уже несколько лет.

В 80% случаев остановки строительных работ на объектах происходят из-за нецелевого использования застройщиком привлеченных средств граждан и из-за некомпетентного менеджмента в компании застройщика, говорят в Москомстройинвесте. В областном Минстройкомплексе самой распространенной причиной остановки строительства называют недостаток финансирования у застройщика.

«Это может быть вызвано прекращением финансирования со стороны банков, кредитных организаций и иных заемщиков. Нехватка денежных ресурсов также может возникнуть из-за ошибочной или недобросовестной финансовой политикой, которая выбрана застройщиком при ведении дел фирмы или из-за низкого уровня продаж», - объясняют в министерстве.

В портфеле ФСК «Лидер», например, есть несколько достроенных за несостоятельными застройщиками проектов. Причины остановки строительства в каждом случае свои, отмечают в компании. Но, все же, основная проблема при возникновении долгостроя – неверная финансовая стратегия застройщика.

«Причины, почему данные объекты перешли в разряд долгостроев, могут быть разные – в каждом проекте есть свои нюансы, - говорит директор по стратегическому развитию компании Павел Брызгалов. - Однако основной причиной является неверно простроенная финансовая модель бизнеса, в результате чего у застройщика банально не хватает денег на строительство объекта».

Проблемы у застройщика могут возникнуть и из-за неправильной стратегии продаж или вовсе ее отсутствия, говорит генеральный директор Фонда Развития механизмов гражданского контроля (РМГК) Мария Кошеверская и объясняет: «Когда на начальном этапе строительства полностью выбираются наиболее востребованные варианты квартирографии, и из-за подорожания стоимости строительства и остановки продаж денег на достройку объекта не хватает».

Так случилось со ставшим проблемным ЖК «Экопарк Нахабино» в Красногорске. «Самая главная проблема этого комплекса, которая и привела к долгострою, – это неправильно рассчитанная квартирография и маркетинговая стратегия проекта. Квартиры больших площадей в малоэтажном жилом комплексе в Подмосковье не оправдали ожиданий прежнего застройщика», - рассказывает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель», которая весной этого года взяла на себя достройку этого ЖК.

Среди других причин Кошеверская называет конфликт между собственниками бизнеса и потерю административного ресурса (что характерно для крупных компаний), ошибку в рекламной компании и откровенное мошенничество (по данным Москомстройинвеста, по проблемным объектам только в столице возбуждено 18 уголовных дел.)

Узнать, какова финансовая стратегия компании-застройщика, и уж тем более оценить ее, у рядового покупателя получится вряд ли. Впрочем, есть ряд моментов, внимательное отношение к которым может уберечь дольщика от статуса обманутого.
 

Демпингующих застройщиков лучше обходить стороной

Низкие цены всегда привлекают покупателя, особенно на фоне снижающейся платежеспособности населения. Но сильно демпингующих застройщиков, которые на старте продаж выставляют ценник на 15-20% дешевле аналогичной недвижимости в той же локации, экс-генеральный директор компании «Эталон-Инвест» (входит в Группу «Эталон») Даниил Селедчик советует обходить стороной.

«Это может свидетельствовать о том, что у девелопера недостаточно средств. Возможно, банки не готовы выделять под объект проектное финансирование, и строительство будет вестись исключительно за счет средств дольщиков. В таком случае велик риск вложиться в долгострой», - предупреждает эксперт.

Есть конкретные примеры, когда изначально цены в проектах, ставших в дальнейшем проблемными, были значительно ниже рыночной. Например, объекты «СУ-155». «Застройщик предлагал населению квартиры по «заманчивым» ценам. Какая ситуация с объектами «СУ-155» сложилась сегодня, всем известно», - рассуждают в Москомстройинвесте. Другой пример - ЖК «Царицыно» на 6-й Радиальной улице. Когда у застройщика начались проблемы с финансированием, он стал предлагать гражданам квартиры по «выгодной» цене, которая была гораздо ниже рыночной, напоминают в комитете.

Впрочем, оценивая уровень цен в проекте нужно достаточно аккуратно, говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая: «Даже если клиент ограничится определенным районом и сравнит стоимость квартир в близких по своим характеристикам ЖК, то это совсем не значит, что их средняя цена должна быть схожей. Каждая площадка под строительство, как правило, имеет серьезный изъян (железная дорога, кладбище, промзона) или явное преимущество (метро, парк, река), которое может изменить цены на 20-30% в сравнении с конкурентами. И это никак не указывает на потенциальную ненадежность проекта».

Например, по ее словам, в массовых московских новостройках средний «квадрат» реализуется по 148 тыс. руб., однако «вилка» очень широкая – от 79 тыс. до 330 тыс. руб.

С точки зрения вычисления потенциального долгостроя полезнее наблюдать за динамикой цен в проекте, советует эксперт: «Если застройщик идет на прямое снижение стоимости и каждая новая очередь, секция, корпус поступают в продажу по более низким расценкам, то это, скорее всего, свидетельствует об отчаянном положении с продажами».

При этом оценивать стоимость жилья эксперты советует за вычетом скидок и бонусов, что предлагают застройщики.
 

Опасная скидка

В кризис размер скидок у самых щедрых застройщиков достигал 25% и считался нормой. Сегодня на первичном рынке массового жилья в Москве максимальная скидка, по подсчетам «Метриум Групп», достигает 16%, при этом средний размер дисконта равен примерно 6-7%. Скидки выше 15% Мария Литинецкая уже считает настораживающими.

«Речь идет о жилых комплексах массового сегмента, - обращает внимание эксперт. - В бизнес-классе скидка 20% вполне имеет право на существование, равно как и в элитном сегменте могут встречаться дисконты до 40%».

Высокие скидки не обязательно указывают на проблемы в проекте - возможно, они действуют только на остаток квартир или на наименее ликвидные объекты, рассуждают эксперты. Поэтому значительные дисконты могут быть дополнительным тревожным знаком только в том случае, если они распространяются на все квартиры в продаже.

Повод насторожиться дает и длительный период действия весомых скидок (на протяжении нескольких месяцев подряд): возможно, у проекта возникли проблемы с финансированием, предупреждает Павел Брызгалов из ФСК «Лидер». По его словам, сегодня, чтобы не строить себе в убыток, застройщик может позволить себе реализовывать жилье по стоимости на 5-7% ниже среднерыночной на сопоставимый объект.

Гендиректор Фонда развития механизмов гражданского контроля Мария Кошеверская рекомендует ориентироваться не на размер скидок, а на итоговую стоимость при 100% оплате. По ее словам, настораживать должна разница более чем в 10%. Имеется в виду разница в цене между проектами при прочих равных условиях, основные из которых: локация, тип домостроения, срок сдачи, объясняет эксперт. И приводит пример: если в каком-то районе в кирпично-монолитных домах со сроком сдачи III-IV квартал 2019 года средняя стоимость метра при 100% оплате в квартире без отделки составляет в среднем около 100 000 рублей, то цена 88 000 за метр должна насторожить.

Если в данном районе аналогичных объектов нет, нужно смотреть на другие районы со схожими параметрами - удаленность от метро, инфраструктура и т.п.

«Дисконт всегда имеет свои причины, как правило, он связан с проблемами застройщика - нехватка денег на погашение кредита, дележ между собственниками, исковые выплаты и прочее. То есть, в конечном счете, деньги будут потрачены не на строительство, а это чревато не только для соблюдения темпов строительства, но и его окончания», - рассуждает Мария Кошеверская.
 

Дом не видно – не показатель риска, рабочие без дела – повод задуматься

Как ни странно, но тот факт, что строящийся дом долго не виднеется из-за ограждающего площадку забора, вовсе не говорит о возникших у застройщика проблемах. Ведь в строительном цикле есть периоды, когда работа может быть и вовсе невидна. В то же время активная стройка видимой части дома не всегда говорит о надежности девелопера.

«Большинство застройщиков в целях стимулирования продаж очень активно строят видимую часть. Далее у неудачливых начинаются проблемы с дефицитом инвестиций. На сегодняшний день большая часть проблемных объектов с обманутыми дольщиками замораживаются на стадии построенного каркаса дома. Работа с инженерными сетями внешне так не очевидна», - говорит директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов.

Количество строительных кранов и число рабочих на площадке также не свидетельствуют об успешном строительстве проекта или проблемах у застройщика. «Все зависит от масштаба строительства и его конкретных этапов, поэтому ориентироваться на данный показатель бессмысленно», - говорит Мария Литинецкая из «Метриум Групп». - Другое дело, если строители (сколько бы их не было) строят пирамиду из касок, засаживают клумбы окурками или играют в карты на стреле крана – это уже повод задуматься».

Подключение к технологическим сетям – отдельная история. Давно построенный дом может быть не введен в эксплуатацию только из-за отсутствия воды или света. Чтобы избежать таких ситуаций, важно изучить договор о присоединении к технологическим сетям, советуют эксперты.

В Московской области застройщики в своих проектах возводят собственные инженерные сооружения (ВЗУ, котельная и пр.). К городским сетям осуществляется подключение лишь к газу и электричеству, рассказывает Павел Брызгалов из ФСК «Лидер». В Москве наоборот - застройщики подключаются в основном к городским сетям.

«Если проект предусматривает подключение к городским сетям и у застройщика нет договоров на их подключение, то потенциальному покупателю следует насторожиться», - говорит Павел Брызгалов.
 

Смена подрядчика: стройку тормозит, но не всегда приводит к недострою

Частая смена подрядчика была четким признаком недобросовестности застройщика в далекие 2000-е, вспоминает Мария Литинецкая: «Тогда на рынке действовало много мошенников, которые ничего строить вовсе не собирались. Они нанимали подрядные фирмы одну за другой и разрывали отношения, не расплачиваясь». Сегодня таких эпизодов, во всяком случае в Москве, уже нет, продолжает эксперт. Однако смена подрядчика – это действительно тревожный знак, особенно если она происходит в самый разгар возведения одной из очередей проекта.

По оценке Литинецкой, передача стройки из рук в руки, как правило, тормозит прогресс на два-три месяца.

Смена подрядчика чаще всего происходит по его же вине: если подрядчики не выдерживают нужные темпы строительства, то с ними расстаются.

«Подрядчики могут быть не совсем добросовестными и строить не по тем нормам, которые заявлены изначально. В этом случае застройщик вправе менять подрядчика. И зачастую смена подрядных организаций может говорить о том, что компания заботится о качестве возводимых объектов», - говорит Рустам Арсланов из ГК «Гранель» и не скрывает: при строительстве ЖК «Валентиновка парк» компания дважды сменила генподрядчика, но объект достроили в назначенные сроки.

Другой вариант: если у генеральной подрядной организации хорошая репутация, она считается эффективной, но с ней прекращают сотрудничество, то источником проблем может быть сам девелопер, который, к примеру, ищет поставщика услуг с более доступным прейскурантом.
 

Надежный девелопер долго не строит?

Задержка срока передачи жилого помещения более чем на девять месяцев от срока, указанного в ДДУ, позволяет считать объект проблемным, напоминают в Москомстройинвесте. Правда, есть «но»: если застройщик уведомил граждан о переносе сроков за два месяца и они с этим согласились, с точки зрения закона, проблемы нет. Таким образом, застройщик может переносить сроки передачи жилья сколько угодно раз.

Причины переноса сроков ввода могут быть самыми разными: от природных катаклизмов и задержек при поставке стройматериалов до принятия законов, изменяющих условия строительства.

Нормой на рынке считается задержка ввода на шесть месяцев, говорит Мария Литинецкая. По наблюдениям эксперта, покупатели не разрывают ДДУ только из-за трех месяцев ожидания, особенно если они видят, что строительство фактически завершено, а проблемы связаны с бумажной волокитой и борьбой с бюрократическими препонами. Однако если застройщик опаздывает больше чем на полгода, то это уже верный признак серьезных проблем.
 

Застройщик: размер не имеет значения, важнее – репутация

Рассматривать объект отдельно от его застройщика нельзя. Покупатель квартиры в новостройке должен убедиться в надежности девелопера. Для начала – изучить документацию.

Во-первых, нужно проверить, ведется ли реализация квартир по договорам долевого участия (ДДУ) в соответствии с 214-ФЗ. Во-вторых, оформлена ли на объект вся необходимая документация, в первую очередь, проектная декларация и разрешение на строительство (эти документы должны быть опубликованы на сайте проекта). В-третьих, есть ли на сайте проекта графики строительства, фото и видео, подтверждающие их соблюдение. Если хотя бы на один из перечисленных вопросов можно ответить отрицательно, это серьезный повод задуматься о том, стоит ли приобретать квартиру в проекте, рекомендуют в Москомстройинвесте.

Кроме того, следует изучить и репутацию самого застройщика: является ли он добросовестным или в истории компании имеются случаи, когда ввод объекта в эксплуатацию задерживался. Если у застройщика имеются незавершенные объекты, даты ввода которых переносились, – это явный признак того, что этому застройщику нельзя доверять свои деньги.

Также необходимо проверить, нет ли выбранной новостройки в перечне проблемных объектов, в реестре пострадавших граждан. Такие реестры публикуют региональные контролирующие органы, в Москве – как раз Москомстройинвест, в Подмосковье – Минстройкомплекса.

«Кроме того, хорошо бы поискать информацию об объекте и застройщике в интернете, на профильных форумах, где общаются граждане, уже купившие жилье в выбранной новостройке или приобретавшие квартиры в других объектах застройщика. Но насколько полной ни была бы собранная информация, в любом случае нужно понимать, что покупка жилья на стадии строительства несет большие риски», - подчеркивают в Москомcтройинвесте.

Прежде всего в зону риска попадают застройщики, которые реализуют свой первый проект, - элементарно из-за недостатка опыта. Непрофильные компании, те, у которых основная деятельность никак не связана со строительством, тоже должны вызывать опасения у граждан.

К застройщикам из регионов в комитете относятся скептически: «Если, к примеру, он работал в городе-миллионнике, у него нет проблем по реализованным им проектам, то, можно предположить, что с возведением недвижимости в Москве он тоже справится. Но если девелопер не из крупного города – это должно насторожить. Едва ли он понимает специфику строительства недвижимости в мегаполисе. У него отсутствует подобный опыт. Тем более, что в Москве есть свой Градостроительный кодекс».

Впрочем, случаи банкротств крупных и известных в стране компаний тоже были. Ставший хрестоматийным пример – «СУ-155». Так что известность компании и ее предыдущие заслуги не намного снизят ее риски в новом проекте. Отметать сразу варианты новых комплексов, которые возводят малоизвестные застройщики из региона, эксперты не советуют.

«Сам по себе факт, что застройщик из другого региона, не есть повод насторожиться. Большое количество застройщиков пришло на рынки Подмосковья и Петербурга и успешно освоились, а есть и те, кто не выдержал конкуренции, но их проблемы не отличаются от тех, для кого Подмосковье и Петербург являются вотчиной», - говорит генеральный директор Фонда Развития механизмов гражданского контроля Мария Кошеверская и советует обратить внимание на другие показатели. Например, на какие средства строит компания.
 

Источник финансирования: единой формулы нет

Финансирование любого строительства может вестись из четырех основных источников - банковские кредиты, средства дольщиков, собственные средства компании и государственные заказы на строительство, перечисляет Павел Брызгалов из ФСК «Лидер».

«Если говорить о нашей компании, то мы вывели для себя максимально устойчивую финансовую модель, где минимум 30% на старте проекта составляют собственные средства, затем мы привлекаем проектное финансирование от банков и уже потом – средства дольщиков», - рассказывает эксперт.

Мария Литинецкая из «Метриум Групп» наиболее показательным с точки зрения надежности застройщика считает банковское финансирование: «Банк не заинтересован в том, чтобы вложиться в плохой проект и потом в качестве залога получить непрофильный актив в виде недостроенного дома. Поэтому если на стройку выделяет средства крупный и авторитетный банк, то это своеобразный знак качества проекта».

Впрочем, проблемы могут возникнуть и в этом случае. Например, строительство ЖК «Ново-Никольское» в Москве велось, в том числе, за счет кредитной линии Сбербанка, но работы на объекте все же остановись. Причина - конфликт между соучредителями компании-застройщика.

Сегодня некоторые застройщики и вовсе стараются обходиться без заемных средств. И наличие собственных средств действительно считается наиболее надежным источником финансирования, говорит генеральный директор Фонда РМГК Мария Кошеверская. Но, опять же, и это не дает каких-либо гарантий: собственные средства сегодня есть, а завтра их может не быть.

Информацию об источниках финансирования проекта можно узнать из проектной декларации, в разделе 20 «Об иных соглашениях и о сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств участников долевого строительства», говорит Мария Кошеверская. Но ориентироваться на данные из этого раздела эксперт не советует: «Сегодня так, завтра по-другому, всегда постфактум».

«Учитывая, что не все застройщики выполняют требования информационной открытости и не у всех проектные декларации приведены в соответствие с новыми поправками в законодательство, информация об источниках финансирования строительства может быть недоступна. Что само по себе должно вызывать недоверие», - говорит эксперт и напоминает: «Покупка строящейся недвижимости – это всегда риск. И вопрос только в том, как риск из разряда «неприемлемых» перевести в «приемлемые», чтобы при неблагоприятном развитии событий права и интересы покупателя были защищены. На сегодняшний день максимальная защита возможна только при строгом соответствии всей документации 214-ФЗ».