На рынке недвижимости давно не происходит серьезных изменений. На фоне снизившихся ипотечных ставок и невысоких цен на жилье сейчас сложилась вполне благоприятная ситуация для покупки квартиры. О том, что ожидает покупателей квартир в новостройках в ближайшее время, рассказал директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов в ходе онлайн-конференции «Рынок недвижимости осенью 2017: тренды, цены, интересные проекты».

Почему объемы предложения растут такими темпами? В чем причина – в кризисе?

Кризис, наоборот, классически приводит к заморозке проектов в бумажной стадии. Особенностью текущего кризиса было то, что первичный рынок за счет господдержки ипотеки смог перетянуть существенную часть спроса со вторичного рынка. Кроме того, снижение цен продажи заставило инвесторов-«спекулянтов» придержать квартиры. На мой взгляд, текущее предложение соответствует спросу. Так называемое «затоваривание» составляет около 3 лет. Но это соответствует длительности строительства девелоперского проекта. То есть, грубо говоря, проекты продаются за период стройки (2-2,5 года) + полгода.

Как изменились цены в ваших проектах за последний год? Что происходит со спросом? Наращиваете ли вы объемы предложения? И стимулируете ли вы спрос акциями и скидками?

Цена продажи по итогам 8 месяцев 2017 г. практически не изменилась по сравнению с 2016 г., несмотря на вывод большого числа новых корпусов по стартовым ценам.Спрос сильно вырос. По итогам 8 месяцев мы продали столько же, сколько за весь 2016 г. Поэтому мы продолжаем наращивать объемы: за год мы вывели на рынок около 200 000 кв.м.Мы периодически устраиваем акции. Это могут быть как ценовые (до -10% на ограниченный пул квартир), так и «партнерские» (например, сейчас ипотека 6,75% на 10 лет). Уверен, что к концу года также будут новогодние акции. В массовом сегменте они будут до 10%.

Реально сейчас взять ипотеку меньше 7%? Или это самый минимум, который мало кому достается? Сколько реалистичная ставка для обычного человека?

На сегодняшний день самая низкая ставка по ипотеке на длительный срок (10 лет) – 6,75%. Данная ставка субсидируется застройщиком. При такой ставке трудно ожидать каких-то дополнительных скидок на покупку квартиры – весь запас по торгу отдан банку в качестве субсидии ставки. При такой низкой ставке крайне важно быть внимательным – многие застройщики предлагают сниженную ставку только на часть срока ипотеки (обычно, на 1-3 года).

Если кто-то из застройщиков решится, то в ближайшее время можно будет увидеть «акционную» ставку ниже 6,0%. Объясню, откуда такое ограничение – согласно ст. 212 НК РФ материальная выгода возникает при использовании кредита со ставкой менее, чем две трети от ставки рефинансирования. Ставка рефинансирования приравнена к ключевой, которая на текущий момент составляет 8,5%. Соответственно ограничение 2/3* 8,5% = 5,67%. При меньшей ставке возникает необходимость уплаты ипотечником налога на материальную выгоду в размере 35%. Конечно, в законе есть нюансы, но, в целом, ограничение именно такое.

Есть ли какие-то инструменты, благодаря которым можно купить квартиру в новостройке вместо своей, но не продавать свою до окончания строительства?

Особых рецептов нет. Все равно наиболее выгодны два механизма, уже длительное время используемые покупателями:

1. Ипотека. Ее можно взять на максимально долгий срок, тем самым Вы добиваетесь минимальных ежемесячных платежей. После завершения стройки и переезда в новую квартиру, старую можно продать и погасить ипотеку. Но все же при использовании подобного механизма стоит проверить, а не дешевле ли будет «влезть в аренду».

2. Рассрочка от застройщика. Вариант похож на предыдущий. Из плюсов – можно найти рассрочку без процентов. Из минусов – ежемесячные платежи будут сильно больше выплат по ипотеке, т.к. рассрочку дают не больше, чем до окончания строительства дома.

Ну, и не нужно забывать про вариант номер три – найти предложение в почти готовой новостройке. Тогда арендовать квартиру нужно будет на менее значительный срок – от нескольких месяцев до года. Все зависит от того, купите ли вы квартиру с отделкой или без, и каким бюджетом на ремонтные работы и покупку обстановки вы располагаете.

Скажите, пожалуйста, какие квартиры в вашей линейке пользуются самым большим спросом?

Наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры. В течение года наблюдается тренд на перераспределение доли от однокомнатных квартир к трех- и четырехкомнатным. Все больше покупателей интересуют «евроформаты».

Каковы ваши прогнозы по рынку в целом? Как он будет развиваться?

Можно уверенно прогнозировать, что конец текущего года продемонстрирует очередной рекорд на рынке недвижимости, - завершение года будет «высоким».

Показатели 2018 года будут зависеть от того, какой фактор станет преобладающим – рост предложения или уменьшение ставки ипотеки (то есть увеличение спроса).

При этом снижение ипотеки до 7-8% приведет к сильному изменению структуры спроса, ведь с теми же самыми ежемесячными платежами (что были при ставке 11-12%) покупатель сможет себе позволить на одну комнату больше.

Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Рынок недвижимости осенью 2017: тренды, цены, интересные проекты ».

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru !