Новый закон № 218-ФЗ глобально изменит рынок долевого строительства

В июле 2017 года президент РФ подписал закон, внесший радикальные изменения в сферу долевого строительства.[1] Настоящая статья расскажет читателям о новых нормах, которые начнут действовать в 2018 году и кардинальным образом изменят облик российского строительного рынка.

Непосредственные требования к самой строительной компании 

Для начала, законодатель сузил круг лиц, которым разрешено строить жильё. Теперь таким правом обладают только хозяйственные общества - ООО, ПАО и АО.[2] Разного рода кооперативы,[3] некоммерческие организации, товарищества застройщиков, а также иные юрлица этой возможности лишены.

Фирме, занимающейся строительством жилья, следует иметь в названии словосочетание «специализированный застройщик». Одновременно она обязана обладать не менее чем трёхлетним опытом возведения многоэтажных домов и сдать заказчикам не меньше 10 000 квадратных метров жилой площади.

На первый взгляд, получается абсурдная ситуация. С одной стороны, не имея за плечами опыта и возведенных объектов, нельзя стать застройщиком. С другой - а как его получить, если без опыта вообще нельзя строить? Законодатель вышел из этой ситуации следующим образом. Он указал, что компания может получить статус застройщика, если она ранее участвовала в строительстве в качестве генподрядчика или техзаказчика. Таким образом, новым участникам рынка придется несколько лет заниматься подрядными работами. И только потом им разрешат самостоятельно возводить многоэтажные дома.

Ну и наконец, закон обязал застройщика проводить экспертизу проектной документации, даже если он занимается только малоэтажными домами.

Новые положения о финансовой устойчивости

Нормативный акт отменил указание о величине уставного капитала. Однако с 01.07.2018 года для вновь выдаваемых разрешений появится ряд условий.

Так, организация обязана располагать собственными средствами в сумме не менее 10% от стоимости строительства. Одновременно на единственном расчетном счете компании должно находиться не менее 10% денежных средств от общей стоимости проекта по одному разрешению.

Сегодня мало какие фирмы соответствуют этим условиям. Как правило, строители арендуют технику и оборудование. Ведь она нужна только для выполнения определенных работ. Поэтому им не выгодно держать ее на балансе и платить налоги. Новые требования заставят организации приобрести в собственность часть оборудования и отразить его в учете.

Далее, все обязательства строителей, не связанные с получением средств по ДДУ и с возведением объекта в рамках одного разрешения, не должны быть более одного процента от проектной стоимости. Эта норма полностью перекрывает возможность нецелевой деятельности.

Финансовые ограничения для застройщиков

Закон резко ограничил собственные расходы застройщика. Так, затраты на банковское обслуживание, зарплату рабочих, специалистов и руководителей, выплаты им гарантий и компенсаций по ТК РФ и коллективному договору, оплату услуг организации, выступающей в качестве единоличного исполнительного органа, а также расходы на аренду, рекламу, коммунальные и другие услуги в совокупности (!) не могут превышать 10% от проектной стоимости работ. Честно скажу, сегодня мало какая организация сможет уложиться в эти нормативы.

Наряду с вышеизложенным, законодатель ограничил общую сумму авансовых платежей застройщика. Они не должны превышать 30% от стоимости проекта и могут направляться только на строительство, подготовку проектной документации, создание инженерно-технических коммуникаций.

Сразу вслед за этими ограничениями закон обязал строительные компании учитывать полученные от дольщиков деньги отдельно по каждому дому. Это сделано для того, чтобы контролирующие органы могли видеть расход средств, не вникая в бухгалтерскую документацию.

Чтобы исключить незаконный вывод денег, а также их нецелевое использование, государство усилило контроль и за банковскими операциями Так, если застройщик перечисляет третьему лицу средства, то наряду с обычным распоряжением он направляет в банк договор с контрагентом, акты выполненных работ, приема-передачи товаров, счет- фактуры и другие бумаги, подтверждающие реальность сделки. А кредитная организация, в свою очередь, скрупулёзно проверяет все документы и при наличии недостоверной или ложной информации извещает об этом надзорный орган.

Более того, теперь застройщик, техзаказчик и генподрядчик, работающие по заключенному между ними договору, обязаны открыть счета в одном уполномоченном банке. А все платежи по контракту проводить только через эту кредитную организацию. Сама же строительная компания должна иметь только один расчетный счет.

Изменение способа обеспечения обязательств в целях возвращения средств дольщикам

Строительство, как вид экономической деятельности, связано с большими рисками. Поэтому банки стараются не выдавать застройщикам гарантии, а страховщики заключают с ними договоры на условиях повышенных тарифов. Это тормозит строительство жилья.

Проанализировав ситуацию, законодатель решил создать компенсационный фонд,[4] куда строительные фирмы будут отчислять обязательные взносы в размере 1,2% от стоимости каждого ДДУ. И в случае банкротства застройщика фонд вернет дольщикам их деньги. Правда, в пределах максимальной суммы возмещения. Компенсации подлежит стоимость не более чем 120 кв. м, причем «рыночную цену» этих метров будет определять уполномоченный правительством РФ федеральный орган исполнительной власти, «осуществляющий функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере официального статистического учета». То есть Росстат.

При этом у строительной организации осталось право заключения договора страхования гражданской ответственности в пользу участников долевого строительства.

Ограничения нецелевого бизнеса

Не является секретом тот факт, что российские строители зачастую занимаются не только возведением зданий, но и другими видами бизнеса. Так, довольно часто они оказывают транспортные и агентские услуги, предоставляют помещения в аренду, реализуют товарно-материальные ценности и даже занимаются инвестиционной деятельностью.[5] Всё это приводит к тому, что компании банкротятся, а граждане теряют деньги.

Государство решило положить конец этой практике. Оно запретило девелоперам заниматься другими видами бизнеса. Теперь лица, возводящие многоэтажные дома, не вправе кредитоваться или брать займы на цели, не связанные со стройкой. Кроме того, закон запретил им использовать имущество для обеспечения исполнения как своих обязательств (если они напрямую не связаны со строительством), так и обязательств третьих лиц.

Наряду с этим закон запретил застройщикам выпускать, а также выдавать ценные бумаги и облигации. Впрочем, это ограничение не касается эмиссии собственных акций. Ведь многие девелоперы являются акционерными обществами. Однако приобретать акции (как и другие ценные бумаги) третьих лиц им также не разрешается.

Законодатель запретил строительным компаниям выступать в качестве займодавцев, выдавать ссуды и займы. Кроме того, застройщики не вправе создавать некоммерческие и коммерческие организации, участвовать в их капиталах своими средствами или имуществом. Более того, государство особо отметило, что фирмы в рамках одного разрешения на строительство вообще не вправе совершать сделки, не связанные с привлечением средств дольщиков и с возведением самого объекта.

Ну и наконец, закон пригрозил, что если кто-то подпишет соглашение с застройщиком в нарушение вышеназванных предписаний, то суд всегда признает недействительность такой сделки. Основанием для решения станет тот факт, что наименование строительной компании содержит формулировку «специализированный застройщик». Это, по мнению законотворцев, однозначно доказывает, что контрагент строительной организации должен был знать об ограничениях, накладываемых на его партнёра законом.

Требования к руководству и бухгалтеру 

Нормативный акт ввёл обязательные требования к руководителям строительной компании. Так, директором или главным бухгалтером не может быть субъект с непогашенной (или неснятой) судимостью за экономические или государственные преступления. Кроме того, граждане, подвергшиеся дисквалификации в соответствии с КоАП РФ,[6] также лишаются права руководить застройщиком или осуществлять его бухгалтерское обслуживание.

Не забыл закон и банкротов. Главбухами и директорами не могут быть граждане, которые в течение трех лет до момента подачи проектной декларации привлекались на основании решения арбитражного суда к солидарной ответственности по долгам юрлиц- банкротов, являлись их директорами или главными бухгалтерами либо владели (прямо или косвенно) не менее чем 25% капитала застройщика-банкрота.

Интересно отметить, что такие же требования предъявляются и к учредителю, прямо или косвенно владеющему не менее чем 25% капитала строительной компании. И если собственник на момент подачи декларации не соответствует вышеуказанным условиям, то он должен продать часть своей доли или акций либо вообще выйти из числа участников. Ну, или просто ждать, когда будет погашена его судимость, истечет срок дисквалификации или с момента решения арбитражного суда пройдет три года.

Учитывая важную роль руководителя в деятельности строительной организации, закон обязал застройщиков в течение трех дней с момента смены (либо временного назначения) единоличного руководителя извещать об этом уполномоченный орган.

Обеспечение прозрачности деятельности

Закон обязал каждого девелопера раз в три месяца размещать на своем сайте бухгалтерскую документацию, отчеты, а также аудиторское заключение. Более того, данная информация должна дублироваться на web-сайте в единой информационной системе жилищного строительства.[7] Кстати, кроме строительных компаний на этом же сайте будут размещать свою информацию надзорные и контролирующие органы, фонд защиты прав дольщиков, а также Росреестр.

Выводы и прогнозы

С одной стороны, новые нормы окажут положительное воздействие на строительный рынок. Повысится прозрачность компаний. Они станут более устойчивыми, уменьшится количество откровенных мошенников, а граждане смогут возвращать свои деньги через фонд защиты участников долевого строительства.

С другой стороны, новеллы сократят число застройщиков и уменьшат конкуренцию на рынке. Не все смогут выполнить требования закона. Это может привести к увеличению стоимости ДДУ и к общему сокращению строительства жилья.

В этих условиях государству все равно придется развивать альтернативные виды строительства с помощью инвестиционных фондов и проектного финансирования. Другого пути просто нет.

[1] Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

[2] Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации".

[3] Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56-1163/2016 от 19.05.2017 г.

[4] Публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства"

[5] Постановление Пятнадцатого апелляционного арбитражного суда по делу № А32-19330/2013 от 05.10.2015 года.

[6] Дисквалификация может последовать за нарушения правил охраны труда, незаконные действия при получении кредитной истории, нарушении требований при госрегистрации юрлиц и ИП, неисполнение в срок предписаний контролирующих или надзорных органов. Все эти правонарушения перечислены в КоАП РФ.

[7] Планируется, что данный ресурс откроется после 01.01.2018 года.