Новостройки: что спасет Подмосковье?
Чиновники и застройщики обсудили, как конкурировать с Москвой
В условиях перетока спроса на жилье в Москву наибольшие шансы на успех имеют те подмосковные проекты, которые могут предложить покупателям более высокое, чем в столице, качество среды в сочетании с умеренным уровнем цен, считают участники панельной дискуссии «Инвестиции в Московской области: принципы качественных решений», организованной в рамках форума Proestate-2017. Обеспечить такое качество трудно, учитывая неразвитость местной инфраструктуры, однако альтернативный способ «борьбы» с Москвой - ценовой демпинг за счет снижения качества проектов – не устраивает ни власти, ни самих застройщиков.
Чтобы жизнь за МКАДом не заканчивалась
В 2000-х в Москве строили мало и дорого, поэтому спрос на более-менее доступное жилье был практически полностью сосредоточен в Московской области, которая благодаря этому вышла в лидеры по объемам ввода жилья в стране. Однако практически двукратное снижение порога входа на столичный рынок в последние два-три года превратило область из реципиента в донора спроса: покупатели, для которых подмосковные застройщики возвели миллионы квадратных метров жилья, теперь предпочитают приобретать квартиры в пределах МКАД. Как следствие, цены на подмосковную недвижимость ползут вниз, а конкуренция между застройщиками растет, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
В среднесрочной перспективе ценовой тренд вряд ли изменится. С одной стороны, программа реновации жилья в Москве добавит новые объемы к тем миллионам квадратных метров, которые столица ежегодно выводит на рынок, что неизбежно скажется на ценах не только внутри МКАД, но и в Подмосковье, уверен директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. (См. «Реновация жилья в Москве: что будет с ценами».)
С другой, подмосковные застройщики также не снижают активность: за восемь месяцев 2017 г. в регионе были выданы разрешения на строительство 3,5 млн кв. м жилой недвижимости и 4,3 млн нежилой – соответственно на 15% и на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщил начальник управления инвестиционной деятельностью министерства строительства Московской области Виктор Васильев.
Наращивание объемов предложения в условиях сокращения спроса и цен может поставить под угрозу рентабельность проектов в регионе, признал Васильев: «Опасность такая есть».
Чтобы этого не произошло, «надо сделать так, чтобы жизнь за МКАДом не заканчивалась», подчеркнула начальник управления обеспечения строительства объектов жилого назначения министерства строительства Московской области Виктория Эльдерханова. То есть развивать инфраструктуру, социальную и транспортную, создавать новые рабочие места и т.п. Всем этим областные власти и девелоперы в настоящее время и занимаются.
Однако в то, что Подмосковье скоро догонит Москву по уровню обеспеченности инфраструктурой, не верят даже местные чиновники. Причина банальна – недостаток средств. «В Московской области ситуация сложная: люди рождаются, лечатся, учатся и умирают за счет области, а налоги едут платить в соседний субъект», - сетовала первый заместитель начальника главного управления архитектуры и градостроительства Московской области Александра Кузьмина на бранче «Коммерсанта» в августе. (См. на эту тему: «Строительство дорог не спасет Подмосковье от транспортных проблем».)
Проблема не только в дефиците инфраструктурных объектов, но и в их качестве. «Многие люди, которым не надо каждый день ездить на работу в Москву, согласны рассматривать покупку жилья в Московской области. Один из главных сдерживающих факторов – более высокое качество образовательных и лечебных учреждений в столице», - отметила директор по маркетингу Urban Group Татьяна Калюжнова.
Что противопоставить Москве
Тем не менее и у Подмосковья есть свои козыри. В первую очередь это, конечно, уровень цен. Преимущество областных новостроек в этом плане сокращается из-за снижения стоимости жилья в Москве, но все еще остается значительным. По словам руководителя управления маркетинга и рекламы ГК «Инград» Анны Соколовой, новостройки в ближнем Подмосковье примерно на 30-40% дешевле, чем в спальных районах «старой» Москвы. Поэтому в подмосковных городах с нормальной транспортной доступностью (типа Мытищ) «с продажами все хорошо».
Однако для новостроек, расположенных в менее удачных локациях, 30-процентной разницы в цене, как правило, недостаточно для поддержания достаточного уровня спроса. Поэтому необходимо работать над сокращением себестоимости строительства, с тем чтобы иметь возможность предложить покупателям конкурентоспособную цену. В этом застройщики рассчитывают на помощь подмосковного правительства. «Думаю, Московская область пересмотрит нормы проектирования, когда будет достигнут баланс по обеспеченности объектов социальной инфраструктурой», - надеется Андрей Цвет. (За годы строительного бума в Подмосковье образовался дефицит школ, детсадов, больниц поликлиник и т.п. социальных объектов, поэтому в настоящее время девелоперы строят инфраструктуру не только для своих жилых проектов, но и закрывают «долги» коллег.)
Собственно, и сейчас подмосковные нормы и правила мягче московских. И чиновники не без оснований считают это одним из преимуществ местных застройщиков в «борьбе» с Москвой.
«Мы можем противопоставить (Москве – прим. ред.) менее жесткие правила для девелопера, предоставляя ему возможность выбирать самостоятельно стилистику, структуру районов. Вы знаете, что, несмотря на то, что квартальную застройку мы все любим - просто потому, что она, как правило, востребована рынком, у нас она не является обязательной», - рассказывала Александра Кузьмина.
Помимо смягчения требований к девелоперским проектам (здесь важно не переборщить с «либерализмом»), существенный ресурс для удешевления стройки в любом регионе – снижение стоимости земли (которая, по словам Виктора Васильева, уже подешевела больше, чем объекты капстроительства). А также ускорение и упрощение процедур согласований проектов во властных структурах, считает Олег Репченко.
«Правильнее всего сэкономить на времени. У нас кредиты достаточно дорогие, процентов 15% годовых, и если года три ковыряться на заемные деньги, то это 50-процентый рост затратный части. А если только год – совсем другая экономика получается», - пояснил эксперт. (См. «Руководитель IRN.RU: точечными мерами жилищную проблему не решить», «Застройщики пытаются строить быстрее».)
Впрочем, как бы ни стались подмосковные девелоперы при содействии властей уменьшить себестоимость проектов, потенциал для снижения цен в области все равно значительно уступает московскому. Просто потому, что у столичных девелоперов маржа выше. (См. «Новостройки: Москва может повторить судьбу Подмосковья».)
Конечно, если строить низкокачественную панель миллионами квадратных метров, можно сохранять рентабельность даже при очень низких ценах продажи. Однако появление новых «павшинских пойм» не устраивает ни региональные власти, ни самих девелоперов, которые считают демпинг и ценовые войны крайне рискованной стратегией. (См. «Новостройки в Подмосковье: «голая» панель может взять реванш»).
Поэтому ведущие игроки подмосковного рынка делают ставку не только на «дружественные» цены, но и на высокое качество проектов.
«В Московской области в последние 10 лет строилось очень много жилья, и конкуренция на рынке очень сильная. Но в основном она сосредоточена в однотипном жилье, его предложение огромно. Для повышения спроса надо улучшать качество проектов с точки зрения концепции, инфраструктуры, квартирографии и т.п. Такое жилье имеет потенциал для развития и повышения цен», - считает Татьяна Калюжнова.
Люди едут в Подмосковье за тем, чего не могут получить в Москве. Например, в столице двухуровневые квартиры, с панорамным остеклением и т.п., как правило, предлагаются только в высокобюджетных сегментах, а в области подобное жилье проектируется и эконом- и комфортклассах. В проектах Urban Group спрос на квартиры редких форматов с 2014 г. вырос с 10-15% до 30-40%. В отдельных домах повышенной комфортности на необычные форматы приходится до 60% квартир, и они востребованы, подчеркнула Калюжнова.
Улучшения качества проектов требует и изменение демографической ситуации: покупатели «стареют» и их запросы растут, добавила директор по маркетингу ФСК «Лидер» Ксения Цаплина: «Последние 10 лет мы существовали в ситуации, когда молодые люди без страха по поводу будущего готовы были приобретать жилье с минимальным уровнем комфорта – потому что это было их первое собственное жилье. Благодаря этому появились микрорайоны, в которых 60-70% составляют однокомнатные квартиры и студии. Но сейчас мы видим, что спрос на них падает».
По мнению Ксении Цаплиной, высокоплотное жилье – это удел Москвы, так как столица остается плацдармом для молодых и амбициозных граждан, для которых локация важнее метража. А для проектов в области актуальна более комфортная плотность и средне- и малоэтажная застройка.
И, конечно, развитая инфраструктура. Потому что зависимость Подмосковья от Москвы в этом плане остается главной проблемой области. Полностью «отвязаться» от столицы в обозримой перспективе вряд ли получится, но двигаться в этом направлении необходимо.
По данным ФСК «Лидер», проекты «нового поколения» пока вовсе не доминируют на рынке – они составляют лишь 35% от общего количества новостроек, вышедших на рынок в 2015-2016 гг. Однако именно за ними будущее, уверена Цаплина.