Осенью на рынок недвижимости традиционно приходит оживление. Покупатели возвращаются из отпусков, девелоперы стараются поддержать спрос акциями и уже в середине осени в последние годы объявляют новогодние скидки. Правда, на сегодняшнем рынке активизация не приводит к подорожанию жилья: спрос остается ограниченным и сохраняется общий тренд на снижение цен.
Глобальным прогнозом по рынку недвижимости руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко поделится в докладе «Когда цены на недвижимость снова начнут расти, или О чем могут рассказать глобальные рыночные циклы» в рамках RREF 29 сентября, а пока в ходе онлайн-конференции «Рынок недвижимости осенью 2017: тренды, цены, интересные проекты» эксперты рассказали, как себя вести на рынке в ближайшем деловом сезоне.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», с начала года цены на вторичную недвижимость снизились на 1,1% - со 169 500 до 167 600 рублей за кв.м. На рынке новостроек от Третьего транспортного кольца цены продолжают топтаться на месте: в начале года метр стоил в среднем 201 400 рублей, сейчас – 200 300. В элитном сегменте в центре Москвы, по словам генерального директора компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Екатерины Батынковой, цены тоже не растут: «За 2016 год цена метра на рынке первичного жилья незначительно снизилась (-3,3%) за счет выхода на рынок новых проектов и составила 797 000 рублей. В этом году ситуация похожа, на рынок стабильно выходят новые проекты с хорошими ценами, так что за I квартал этого года, например, цена метра сократилась еще на 2,3%, до 779 000 рублей».
В отличие от вторичного рынка, на котором сложилась очень тяжелая ситуация со спросом, новостройки покупаются достаточно активно. «По итогам восьми месяцев мы продали столько же, сколько за весь 2016 г.», - утверждает руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101» Дмитрий Цветов.
Правда, это не приводит к росту цен – напротив, девелоперам приходится постоянно проводить акции, чтобы поддержать спрос. «В текущем году мы объявляли традиционные новогодние и летние скидки (8-15%), - рассказывает Екатерина Батынкова. - В настоящее время скидок как таковых нет, но есть интересные бонусные предложения, например, в комплексе апартаментов «Лайнер» (Ходынское поле) при 100% оплате или оформлении ипотечного кредита покупатели получают в подарок дизайнерскую отделку и полностью оборудованную кухню с техникой. В комплексе «Свой» (Кутузовский проспект) и «На Мельникова» (вблизи метро «Пролетарская») - при покупке квартиры можно получить машино-место в подарок». Дмитрий Цветов рассказал, что его компания тоже периодически устраивает акции: «Это могут быть как ценовые (до 10% на ограниченный пул квартир), так и «партнерские» (например, сейчас ипотека 6,75% на 10 лет). Уверен, что к концу года также будут новогодние скидки. В массовом сегменте они будут составлять до 10%». По словам Олега Репченко, последние годы отличаются тем, что новогодние акции приходят на рынок все раньше: первых предложений можно ожидать уже во второй половине октября.
Все еще отмечается очень низкий интерес инвесторов к недвижимости. «Цены продолжают снижаться, а предложение растет на фоне ограниченного платежеспособного спроса. В таких условиях недвижимость, естественно, не представляет интереса для инвесторов, - говорит Олег Репченко. - Более того, даже если начнется новый рост, он не будет похож на тот, который наблюдался в середине двухтысячных. Поэтому спекулятивные инвесторы вряд ли заинтересуются жильем. Однако люди, придерживающиеся консервативной стратегии, а также те, кто покупает жилье «для спокойствия», вполне могут вернуться на рынок после того, как завершится снижение цен». Тем не менее Екатерина Батынкова отмечает, что инвесторы, покупающие жилье для дальнейшей сдачи в аренду, есть и сейчас: «В наших объектах доля таких инвесторов составляет порядка 15-20%».
Но в любом случае подавляющее большинство покупателей, особенно в массовом сегменте, сейчас покупают квартиры для проживания, а не в целях инвестиций. Это влияет на то, какие квартиры наиболее востребованы: «Наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры. В течение года наблюдается тренд на перераспределение доли от однокомнатных квартир к трех- и четырехкомнатным. Все больше покупателей интересуют «евроформаты», - говорит Дмитрий Цветов. В последнее время многие эксперты говорят о том, что спрос смещается в сторону полноценных семейных квартир, поэтому бум квартир-студий заканчивается (см. «Девелоперам важно не переборщить со студиями»).
В сегменте дорогого жилья, по словам Екатерины Батынковой, сохраняется тренд на снижение средней площади приобретаемой квартиры, однако есть исключения: «В комплексе клубных домов «Садовые кварталы» наибольшим спросом продолжают пользоваться квартиры в небольших домах непосредственно у центральной зоны. Обычно в таких домах одна-две квартиры, а их площадь составляет 200-220 кв. метров, при том что средняя площадь покупаемой квартиры в элитном сегменте не превышает 120 кв. метров».
Большие объемы предложения при ограниченном платежеспособном спросе ведут к ужесточению конкуренции, а также смещению спроса в более бюджетные форматы. Однако этот процесс может принимать разные формы. Например, Сергей Абрамочкин, читатель www.irn.ru, обеспокоен ростом популярности эконом-жилья в регионах: «В частности в нашем регионе спрос кардинально переориентировался в сторону дешёвого жилья. Объём предложений в сегменте экономкласса составляет порядка 35%, комфорт - 55%, тогда как спрос диаметрально противоположен. Это влечет за собой наращивание объемов строительства объектов низкого качества и ухудшение жилищных условий населения в перспективе».
Однако в московском регионе это привело, напротив, к улучшению характеристик новых проектов, а не к ухудшению. «Застройщики вынуждены конкурировать и по цене, и по качеству одновременно, - говорит Олег Репченко. - В результате это ведет, по сути, к повышению классности объектов в рамках той же цены: бизнес по цене комфорта, комфорт по цене эконома. А как таковой эконом изменил качественные характеристики: многие проекты экономкласса уже не многоэтажные муравейники в чистом поле без инфраструктуры, а вполне комфортные для жизни дома с нормальными дворами, адекватными планировками и приятной архитектурой. Сейчас в целом границы между классами стираются. Например, новые проекты комфорткласса на старте продаж могут оказаться сопоставимы по цене или даже дешевле конкурентов из эконом-сегмента. Некоторые проекты, у которых есть недостатки, скажем, в локации (далеко от метро), сохраняют цену экономкласса, тогда как по остальным характеристикам вполне соответствуют более дорогому сегменту». По мнению эксперта, к этому должны прийти и другие регионы: цены на комфорткласс должны снижаться, чтобы соответствовать возможностям покупателей.
В Санкт-Петербурге высокая конкуренция между застройщиками тоже привела к повышению качества предложения. «Например, большинство застройщиков отказываются от черновой отделки, предпочитая сдавать объекты либо с подготовкой под отделку, либо с отделкой под ключ. Некоторые даже предлагают квартиры с минимальной меблировкой или встроенными кухнями», - рассказывает Екатерина Батынкова. В Москве тоже появляются такие предложения: апартаменты со встроенной кухней можно купить, например, в ЖК «Лайнер», летом ФСК «Лидер» в двух своих проектах предложил новый продукт – квартиры с полной меблировкой.
Осенью цены вряд ли вырастут, считают эксперты. «Если снижение ипотечных ставок и новый деловой сезон приведут к активизации спроса, цены могут немного подняться. Однако даже в этом случае подорожание будет незначительным, к тому же наверняка упрется в платежеспособность покупателей, - считает Олег Репченко. - Так происходит уже довольно долгое время: в моменты активизации покупателей продавцы пытаются поднять цены, но из-за отказов от покупок через какое-то время они вынуждены вновь их снижать, например, в рамках новогодних акций». В целом, по мнению эксперта, тренд на снижение цен сохраняется. «К 2021 году они могут достичь 100 000 – 140 000 рублей на вторичном рынке, и примерно таких же показателей на первичном рынке Москвы (около 100 000 рублей для самого скромного экономкласса, 120 000 – 140 000 рублей в сегменте комфорт и менее 200 000 рублей в бизнес-классе)», - предполагает эксперт (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU»).
Традиционный вопрос на онлайн-конференциях на IRN.RU – стоит ли сейчас покупать квартиру или лучше подождать. В настоящее время его актуальность повысилась из-за дешевой по российским меркам ипотеки: читатели пытаются понять, стоит ли продолжать копить, чтобы увеличить первоначальный взнос, или лучше покупать сейчас, пока ставки находятся на низком уровне.
В целом эксперты считают, что не стоит ни спешить, ни специально выжидать. «Отвечу как человек, который сам покупал квартиру в ипотеку: если квартира понравилась, то надо брать, пока она есть. Если подходящего варианта нет – то ждите, пока появится», - говорит Дмитрий Цветов.
Олег Репченко согласен с такой точной зрения: «Стоит постоянно мониторить предложение: если появится вариант, скажем, на 20% ниже рынка, то какой смысл ждать еще условных два года, за которые весь рынок может достичь такой цены? В случае с ипотекой еще важно понять, какими темпами идут накопления. Если, например, вы сможете накопить миллион за полгода-год, то, наверное, имеет смысл подождать, чтобы меньшую сумму брать в ипотеку. Если же накопления увеличиваются не так быстро и значительно, то можно смотреть предложения квартир и совершать покупку тогда, когда это будет удобно».
Подробный прогноз Олега Репченко можно послушать на форуме RREF 29 сентября, где будет представлен доклад «Когда цены на недвижимость снова начнут расти, или О чем могут рассказать глобальные рыночные циклы». Аккредитоваться на мероприятие можно по ссылке.
Ответы на все вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Рынок недвижимости осенью 2017: тренды, цены, интересные проекты ».
Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!
| Проект | Расположение | ГК | Комнатность |
|---|---|---|---|
| UNO.Соколиная гора | Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Шоссе Энтузиастов | 2 кв. 2027 г. | Студии, 2-4-комнатные квартиры площадью 21 - 91 м2 |
| Проект | Расположение | Специальное предложение |
|---|---|---|
| UNO.Соколиная гора | Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Шоссе Энтузиастов | Старт продаж |