Make it better, или как сэкономить на улучшении инвестиционной недвижимости

Минимальный порог входа уже давно не проблема даже для начинающих инвесторов, чьи бюджеты на первых порах оказываются довольно скромными. Многие из них с честью выходят из затруднительного положения, становясь частью движения «импрувизаторов». О том, что такое «импрувизация» и как ее использовать для получения дополнительного инвестиционного дохода, рассказывается в данной статье.

Инвесторы в недвижимость все чаще используют творческий подход к арендному бизнесу. Одним из последних трендов стала «импрувизация» (от англ. improve – улучшать, совершенствовать и improvisation – импровизация), породившая одноименное движение потенциальных арендодателей, настроенных на улучшение жилых объектов ради повышения их стоимости и привлекательности в глазах потенциальных арендаторов. «Импрувизаторы» приобретают недорогую недвижимость и вкладывают в нее силы и средства, превращая порой довольно печальное зрелище в настоящую конфетку с довольно высокой доходностью. Сам процесс импрувизации также подразумевает относительно недорогой ремонт, стоимость которого часто не выходит за рамки 10 тысяч евро, при этом позволяя увеличить стоимость жилья на сумму, превышающую расходы на ремонтные работы.

Прежде чем планировать глобальные изменения в дизайне интерьера, стоит обратиться к основам. Обновить сантехнику, заменить трубы и проводку, усовершенствовать окна – вот неполный список того, на что обязательно нужно обратить внимание. Благодаря таким инвестициям деньги, потраченные на ремонт и техобслуживание жилого объекта, могут добавить несколько тысяч к его первоначальной стоимости. Инвестор из Москвы Иван Р. сдавал в аренду свою двухкомнатную квартиру в британском Манчестере за 570 фунтов стерлингов в месяц. После того как договор аренды с предыдущим арендатором истек, собственник отремонтировал и модернизировал кухню и ванную комнату, потратив в общей сложности более 5 тысяч фунтов. Для следующего арендатора Иван поднял ежемесячную ставку до 620 фунтов. На первый взгляд может показаться, что 60 фунтов в месяц не стоит тех 5 тысяч, которые россиянин потратил на ремонт. Однако после повторной оценки квартиры оказалось, что ее цена выросла примерно на 8 тысяч фунтов, а инвестор полностью окупил затраты на ремонт и заодно избавил себя и арендаторов от постоянных проблем с проводкой и протекающей ванной.

Кстати, именно с кухни и ванной комнаты стоит начать изменения в квартире. На кухне достаточно установить оборудование из нержавеющей стали и столешницы из искусственного камня или гранита, а в ванной комнате сделать упор на расширение пространства: встроенный унитаз сэкономит место, а правильное освещение и наличие нескольких зеркальных поверхностей позволит зрительно увеличить площадь ванной комнаты. Следующим шагом становится гостиная. Здесь лучше воздержаться от ковров и дешевых половых покрытий вроде линолеума, которые придут в негодность уже через год. Идеальным выбором станет паркет из настоящего или искусственного дерева. Чтобы ремонт не «съел» квадратные метры, следует руководствоваться правилом «встроить все, что можно встроить», будь то освещение, шкафы и пространства для хранения, провода или вытяжки. Также особое внимание стоит уделить входной двери. По статистике, большинству арендаторов достаточно семи секунд у входной двери, чтобы впоследствии принять решение об аренде жилья. Именно дверь, ведущая в квартиру, может стать ее визитной карточкой и в то же время повлиять на конечную стоимость объекта. Металлическая дверь с хорошим замком будет синонимом надежности и презентабельности даже спустя 10 лет.

Тем не менее не все улучшения влияют на стоимость жилья. Новая дорогая мебель выглядит великолепно и, безусловно, добавляет несколько баллов к комфортности квартиры, однако на ее стоимость никак не влияет, поскольку мебель, даже очень дорогая, с годами теряет свою привлекательность. То же самое касается количества комнат: несмотря на существенную разницу между ценой за аренду двух- и трехкомнатной квартиры, создание дополнительной комнаты на небольшой площади не способно увеличить стоимость жилого объекта, а скорее наоборот: часто большим спросом пользуются просторные помещения, пусть даже с меньшим количеством комнат.

Арендодателям стоит помнить о том, что лучшее – все же враг хорошего. Дизайнерский ремонт, отражающий вкусовые предпочтения собственника, совсем не гарантирует, что арендаторы их разделят. Но результатом импрувизации может стать и минимализм. Например, в России довольно популярным механизмом является покупка классической «бабушкиной» двухкомнатной квартиры и превращение ее в «чистый холст» – жилплощадь со светлыми стенами при минимуме мебели. Такой вариант может оказаться на руку и владельцам квартир со скромным метражом: стремление к минималистичности сделает квартиру зрительно более просторной и вместительной.