Девелоперам важно не переборщить со студиями

Еще с кризиса 2008 года на рынке наблюдается тенденция уменьшения площадей квартир, а с 2014 года начал активно развиваться формат студий – девелоперы старались всеми способами снизить бюджет покупки на фоне падения доходов покупателей. Между тем, малогабаритная квартира-студия – очень своеобразный формат с ограниченной аудиторией. Основной спрос на рынке формируют семейные люди, а для них нужны квартиры с выделенными комнатами. Редакция IRN.RU выяснила, есть ли на рынке переизбыток студий и какие форматы квартир сейчас наиболее перспективны.
 

Больше всего «однушек» и «двушек»

По данным Est-a-Tet, в сегменте эконом наибольшую часть предложения составляют двухкомнатные квартиры (43,5%). В комфортклассе одно- и двухкомнатные квартиры формируют 41% и 41,2% предложения соответственно. В бизнес-классе наибольший объем предложения приходится на двухкомнатные (36,8%) и трехкомнатные квартиры (28,5%).

За последние годы заметно увеличился объем квартир-студий, хотя общая их доля остается невысокой. «По нашим подсчетам, в массовом сегменте сегодня представлено 1 050 квартир (5,1%). За четыре года (с первого полугодия 2013 года) число студий увеличилось в 70 раз. Тогда на рынке студии предлагались только в одном проекте – «Life Митинская», в первом полугодии 2013 года в продаже было представлено 15 лотов», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». При этом по итогам 2016 года студии в общем объеме предложения составляли 4%, то есть за этот год они нарастили более чем один процентный пункт в общей структуре предложения.

За МКАД студий строят больше. Так, в проекте «Новые Ватутинки» (Новая Москва) на этот формат приходится 20%. «Причем теоретически в 62% всех студий нашего проекта есть возможность перепланировки под полноценную однокомнатную квартиру благодаря наличию двух окон», - говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».

Здесь очевидна тендения: чем выше стоимость и класс жилья, тем меньше квартир-студий. По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, в столичном бизнес-классе на них приходится около 2%. При этом в сегменте апартаментов студии более популярны, чем в квартирном формате. Например, в квартале апартаментов бизнес-класса ONLY на студии приходится 13%, на однокомнатные апартаменты – 30%, на двухкомнатные – 47%, а трехкомнатные занимают 10% в структуре предложения. Такими цифрами поделился Евгений Большаков, коммерческий директор квартала апартаментов бизнес-класса ONLY, Central Properties в ходе онлайн-конференции «Правильная квартирография: в каких квартирах будут жить покупатели новостроек?».
 

Не перегнуть палку

По словам руководителя аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Юлии Сапор, в сегментах эконом и комфорт наибольшим спросом по итогам I полугодия 2017 года пользовались однокомнатные (45% от общего спроса) и двухкомнатные (36%) квартиры. В бизнес-классе основным спросом пользовались двухкомнатные квартиры, их доля составила 32%.

Спрос на квартиры студии достаточно хороший по отношению к объему предложения. Так, по данным «Бест-Новострой», в массовом сегменте на них приходится около 7% заявок, тогда как в 2014 году доля студий в структуре спроса составляла всего 1%.

По словам Марии Литинецкой, ни о каком переизбытке студий на сегодняшний день речи нет: «Доля рынка чуть более чем в 5% незначительна для того, чтобы говорить о затоваривании рынка. В перспективе такой сценарий развития тоже крайне маловероятен. В ближайшие годы, пока доходы населения вновь не начнут стабильно расти, квартиры-студии по-прежнему будут популярны». Цены на студии пока тоже растут – за последний год на 14,4%, это куда больший рост по сравнению с другими форматами: однокомнатные квартиры прибавили в цене 4%, двухкомнатные – 5,4%, трехкомнатные – 3,3%.

Однако целевая аудитория квартир-студий очень ограничена – это студенты, одинокие начинающие специалисты, молодые пары без детей и инвесторы, которых на рынке осталось совсем немного. Еще одна группа покупателей, по словам Евгения Большакова, – бизнесмены, которые в Москве бывают наездами, по делам. Из-за узкого сегмента девелоперам важно не «перегнуть палку» со студиями. «На рынке подмосковной недвижимости есть примеры новостроек, где до 40% всего объема квартир составляют именно студии. Таким подходом к квартирографии девелопер превращает комплекс в «гетто», в котором о комфорте можно только мечтать», - говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»).

Эксперты отмечают, что при сопоставимой площади обычные однокомнатные квартиры с выделенной спальней пользуются большим спросом. «К примеру, если проанализировать сделки в «Новых Ватутинках» за II квартал 2017 года и половину III квартала 2017 года, то выйдет, что проданные студии (26,3 кв. м – 35,28 кв. м) и однокомнатные лоты (37,3 кв. м – 42,3 кв. м) распределились между собой в отношении 41% к 59%», - говорит Александр Зубец. Схожими цифрами поделилась и Евгения Акимова: в проекте «Новый Зеленоград» спрос между студиями и однокомнатными делится в соотношении 30% на 70%.

«Студии – это некий компромиссный вариант, драйвером продаж которого является только их низкая стоимость. Покупатель в большинстве случаев - это либо семейный человек, либо планирующий завести семью. И ему нужна хотя бы одна спальня в дополнение к кухне-гостиной», - считает Евгений Большаков. По словам эксперта, в проекте ONLY было изначально задумано больше студий. Первые продажи продемонстрировали, что спрос на них оказался меньше планируемого, однако девелоперу удалось немного изменить квартирографию: «У нас есть уникальные по-своему студии, у них два окна и площадь 45 кв. м. Часть из них мы превратили в более «ходовой» товар – в апартаменты с одной спальней. Другая часть торцевых студий с большой площадью и двумя окнами настолько хороши в планировке, что мы уверены, что они продадутся быстро. На еще одну часть студий мы сделали хорошее ценовое предложение и дополнительно предлагаем отделку Platinum в подарок (паркетная доска, керамогранит в ванных и сантехника Hansgrohe)». В будущих проектах девелопер в принципе не планирует строить квартиры-студии.
 

Перспективные форматы

По словам Ирины Доброхотовой, на пике спроса сегодня двухкомнатные квартиры и классические «однушки». «В последние годы подрос спрос и на трехкомнатные лоты – в основном по причине того, что в кризис избегали проектирования просторных квартир, благодаря чему сложился даже некоторый дефицит, и люди начали покупать несколько квартир с целью объединения. Сейчас на рынок снова стали выходить проекты комфорткласса, в которых предусмотрены в том числе и четырехкомнатные квартиры – например, ЖК «Фестиваль Парк», - отмечает эксперт.

В перспективе рынок ждет смешение форматов. «Девелоперы активно выводят в продажу жилье с европланировкой с объединенной кухней-гостиной. Полагаю, что по этой причине уже через пару лет более 50% сделок лет будет сосредоточено на покупке двухкомнатного жилья, поскольку часть клиентов, выбирающих трехкомнатные лоты, переориентируются на «евродвушки». Ведь при меньшей площади клиенты получают планировку с таким же функционалом», - отмечает Мария Литинецкая.

В проекте ONLY решили сделать ставку именно на такой формат жилья: за исключением апартаментов-студий, все остальные лоты предусматривают выделенные спальни и просторные кухни-гостиные. «В своих планировках мы отказались от кухни как отдельного помещения изначально и сделали ее пусть автономной, но все же частью гостиной. Это позволило нам «вытянуть» максимальное количество площади – у нас нет лишних перегородок, лишних дверей. Мы считаем, что такой подход позволяет использовать пространство, в которое включена кухня, в разных сценариях, по-разному его «раскладывать» в зависимости от ситуации и обстоятельств», - говорит Евгений Большаков.

Еще одно планировочное новшество, которое может быть востребованным в будущем – минимизация площади коридоров. «В своих планировках мы «изжили» этот формат практически полностью, поскольку убеждены, что коридоры – это потеря площади практически в 100% случаев. Если у нас и есть какие-то холлы, то они очень небольшие и очень немногочисленные», - говорит Евгений Большаков. Оба этих решения оказались востребованными – за год, прошедший с момента старта продаж, реализовано 432 апартамента, или 47 % от общего объема, что является очень хорошим показателем для сегмента апартаментов бизнес-класса.

Правда, и здесь важно не переборщить – все же многие покупатели предпочитают традиционные форматы с выделенной кухней. И все же, по мнению экспертов, популярность евро-планировок будет расти.

Подробнее о том, как формируется продуктовая линейка в современных ЖК, можно узнать из ответов эксперта на онлайн-конференции «Правильная квартирография: в каких квартирах будут жить покупатели новостроек?».