Реновация жилья в Москве: что будет с ценами

В ходе программы реновации районы пятиэтажек уплотнят в 2,5 раза, построив несколько миллионов квадратных метров недвижимости. Однако к снижению цен на столичное жилье программа не приведет, считают в департаменте градостроительной политики Москвы. Москомстройинвест, впрочем, придерживается несколько иной точки зрения и призывает девелоперов повышать качество продукции, чтобы не проиграть конкурентную борьбу городу. Застройщики в свою очередь уверяют, что падение цен – это хороший стимул для повышения эффективности собственной работы. Редакция IRN.RU подводит некоторые итоги обсуждения программы реновации на VII Московском урбанистическом форуме.

В программу реновации жилья в Москве войдут около 5 000 домов площадью более 15 млн кв. м – это почти 350 000 квартир, в которых проживает почти 1 млн человек, рассказал глава столичного департамента градостроительной политики Сергей Лёвкин, выступая на круглом столе «Ключевые эффекты и риски программы реновации» в рамках Московского урбанистического форума.

Основная задача реновации, помимо обновления ветхого жилого фонда, - это повышение плотности застройки районов пятиэтажек, подчеркнул Левкин. По мнению главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, эти территории сейчас даже нельзя назвать городскими – слишком просторно стоят дома, нет общественных площадей, рабочих мест, ретейла и т.п.

Для того чтобы урбанизировать «негородские» районы, власти Москвы планируют повысить их этажность до 6-14 этажей и выше, а также увеличить плотность застройки с нынешних 6 000 – 8 000 – 10 000 кв. м на гектар до 25 000 кв. м, то есть минимум в 2,5 раза. «Мы считаем, что это абсолютно гуманная плотность с точки зрения обеспеченности зеленью, социалкой, сервисом и т.п.», - отметил Кузнецов.

Программа реновации рассчитана примерно на 15 лет. Для переселенцев из пятиэтажек будет построено 15-17 млн кв. м жилья, еще примерно столько же власти собираются продать на рынке, чтобы окупить расходы на реализацию мегапроекта, которые, по словам мэра Сергея Собянина, составят около 3 трлн руб.

Резкий рост предложения жилья мог бы обрушить столичный рынок недвижимости, но, как заверил Сергей Левкин, по крайней мере в ближайшие пять-шесть лет программа будет финансироваться из столичного бюджета и все построенные в ее рамках квартиры направят на расселение граждан. В дальнейшем Левкин также не ожидает падения цен на жилье из-за программы: по его мнению, рынок сможет поглотить дополнительные объемы предложения, потому что в районах реновации мало новостроек и в них сформировался большой отложенный спрос. А кроме того, полагает чиновник, спрос на столичную недвижимость вообще будет расти, так как в Москве очень низкая обеспеченность жильем – 19,5 кв. м на человека, что в 1,5 раза меньше, чем в странах Европы.

При этом Сергей Левкин отметил, что в последние годы Москва не вводит больше 3,1-3,2 млн кв. м жилья в год, из которых 600 000 кв. м – бюджетное строительство, потому что увеличить объемы строительства не позволяет рынок: «Больше при всей поддержке – девелоперы знают, как департамент и весь стройкомплекс помогают в сдаче жилья, - не получается. Рынок такой, какой есть. Девелоперы работают так, как они работают. Значит, они рынок чувствуют и понимают. Больше не выставляют, не заходят в проекты - не хватает денег, оборота, долевого участия, ипотеки и т.п.».

Однако, несмотря на стагнацию объемов ввода, предложение жилья продолжает расти – без всякой реновации: по данным Москомстройинвеста, только за I полугодие 2017 г. объем принятых градостроительных решений увеличился на 15% в годовом выражении. «Сегодня в продаже на московском рынке находится около 19 млн кв. м жилья (общая площадь квартир в строящихся домах – прим. ред.). Мы смотрим по выданным разрешениям на строительство. На будущий год, исходя из тех решений, которые приняты, и тех проектов, которые находятся в экспертизе, примерно на этот период в продаже будет порядка 22-23 млн кв. метров», - рассказал председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев в ходе «Конференции девелоперов и управляющих компаний России».

На фоне усиления конкуренции, которому поспособствует программа реновации, вполне возможно снижение цен на жилье, считают в Москомстройинвесте. «Мы надеемся, что цена станет более доступной», - подчеркнул Тимофеев и призвал частных девелоперов основательно подготовиться к конкуренции с городом: «1 июля был подписан закон о реновации, и в ближайшие два-три года на рынке будут усиливаться позиции городских структур по реализации проектов жилой недвижимости (в рамках реновации), получается, инвесторам, для того чтобы конкурировать, нужно будет, выводя новые проекты, усиливать качество продукта».

Тем более что себестоимость жилья, построенного городским Фондом содействия реновации, судя по всему, будет значительно ниже, чем у частных застройщиков. Как сообщили «Ведомости», фонд будет освобожден от налога на прибыль и НДС. При этом ранее федеральный закон о реновации жилья уже предоставил фонду существенные послабления в плане соблюдения градостроительных норм, что также позволит существенно сократить расходы на стройку.

В таких условиях избежать снижения стоимости жилья будет весьма проблематично. «Рынок и сейчас затоварен, объем предложения существенно больше, чем в предыдущие годы, и продается все это, мягко говоря, не просто», - отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в рамках круглого стола на урбанистическом форуме.

Программа реновации, с одной стороны, еще более увеличивает предложение, а с другой - сокращает спрос, потому что жители домов, проголосовавшие за реновацию, фактически ушли с рынка. Так что, скорее всего, цены будут ползти вниз еще долго – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU».

Впрочем, ничего принципиально плохого в падении стоимости столичного жилья нет, считает партнер PwC Кирилл Никитин: «Не больше трети москвичей даже при условии привлечения ипотеки могут позволить себе купить жилье. Московский рынок очевидным образом перегрет, и перегрет он в первую очередь из-за лимита свободных для застройки земельных участков, прежде всего в границах «старой» Москвы. С этой точки зрения, если благодаря программе будет достигнут больший баланс на рынке, мы считаем, это было бы не так плохо».

С Никитиным согласны и застройщики, по крайней мере некоторые. «Наверное, это (снижение цен – прим. ред.) хорошо. Ситуация, когда цены падают вниз, а затраты идут вверх, должна освежить застройщиков. Это управление расходами, управление доходами. Значит, мы станем более эффективными», - резюмировал заместитель генерального директора «Крост» Денис Капралов.