Федеральный закон о реновации жилья, его отличия от московского закона

Не успели еще высохнуть чернила, которыми мэр Сергей Собянин подписал закон о реновации в столице,^[1] как Госдума приняла в третьем чтении федеральный нормативный акт, посвященный тому же вопросу^[2]. О том, какие новые положения вводит этот закон, и чем он отличается от московского – читайте в настоящей статье.
 

Процесс голосования. Его достоинства и недостатки

Прежде всего, федеральный закон принял нормы, касающиеся порядка учета мнения граждан, которые вообще не выразили свою позицию. Если раньше их голоса автоматически учитывались, как поданные «за» реновацию, то теперь они распределяются «пропорционально». Например, за программу отдали голоса 65% собственников и нанимателей, а против - 35%. Голоса «молчунов» будут распределены в той же пропорции — 65% на 35%, а не просто присоединены к высказавшимся за переселение. Это, конечно, более справедливо. Московский нормативный акт не предусматривал подобного варианта.

С другой стороны, порядок голосования все равно вызывает нарекания. Например, закон указывает, что здание подпадает под реновацию, если не менее 2/3 собственников и нанимателей проголосовали за нее. И, наоборот, в случае, когда более 1/3 голосов подано против программы, то дом останется стоять на месте. К примеру, если против реновации высказались 37% собственников и нанимателей, а за - 63%, то дом не будет подлежать сносу и расселению. Это явное нарушение прав большинства. При этом как-то забывается, что многие собственники уже давно решили свои жилищные проблемы, не проживают в «хрущевках» и сдают помещения внаем. Часть из них, естественно, проголосовали «против». В результате люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, останутся ни с чем. Как проигравшее большинство отреагируют на такой результат? В лучшем случае пойдут в суд, в худшем - на улицу с протестами.

Вызывает вопросы и норма о голосовании нанимателей социального жилья. Статья говорит, что они голосуют как представители собственника - города Москвы. Положения о представительстве регламентируются статьей 182 ГК РФ. Исходя из дословного толкования законов и норм ГК РФ, собственник имеет право указывать представителю, какие сделки и как он должен совершать. Таким образом, отдельные чиновники могли пытаться уговорить граждан, снимающих жилье по социальному найму, отдать свой голос за реновацию. Поэтому в статье следовало бы конкретно указать, что наниматель принимает решение исходя из своего внутреннего убеждения, а собственник не вправе указывать ему, как он должен голосовать.
 

Опасная «либерализация» проектной документации

Для того чтобы ускорить продвижение программы, законодатель разрешил готовить новые проекты по планировке территории без учета ранее утвержденной документации по планировке этого же участка. Поэтому вполне вероятна ситуация, когда новые отчеты по результатам, например, инженерно-геодезических, геологических, гидрометеорологических или экологических изысканий станут противоречить прежним. Исполнители просто «нарисуют» эти документы и «сделают» нужные выводы. В результате будут нарушены нормы безопасности и нанесен вред экологии.

Или, например, если реновация проходит на территории, которая не предусматривает комплексное и устойчивое развитие, то проект планировки может вообще не содержать сведений, документов, материалов, необходимых для его подготовки. Под эту фразу можно подвести всё, что угодно. Получается, что в бумагах могут отсутствовать сведения о действующих системах и объектах инженерного обеспечения, об историко-архитектурных планах, о проектах зон охраны памятников истории, культуры и так далее. Подобная «свобода» действий всё-таки является излишней.
 

Нормы о предоставлении равнозначного помещения

В отличие от закона города Москвы, федеральные нормы подробно регулируют порядок получения нового помещения, выплату компенсации, а также уточняют некоторые моменты. Прежде всего, ФЗ гарантирует, что все владельцы жилых объектов получат равнозначные квартиры. Равнозначным федеральный законодатель считает помещение, имеющее такую же жилплощадь и столько же комнат, сколько и прежнее. При этом его общая площадь должна быть больше. Предоставляется новое жилище в том же районе, где было расположено старое. Кроме того, закон устанавливает, что гражданин, имеющий комнату в коммуналке, вообще сможет въехать в отдельную квартиру. Собственники и наниматели, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, получат новые помещения в первоочередном порядке, исходя из норм, установленных в Москве. А наниматель и его семья, снимающие жилье по социальному найму, смогут не только получить равнозначный объект, но и оформить его в собственность.

Закон освобождает владельцев, подпадающих под программу реновации, от уплаты взносов на капитальный ремонт. Правда, уже заплаченные деньги людям все равно никто не вернет. Они перейдут в собственность субъекта федерации.

Ну и наконец, вместо квартиры собственник вправе получить денежную компенсацию. Однако ФЗ предусмотрел в этом случае серьезные ограничения.
 

Защита прав несовершеннолетних и недееспособных граждан

Если в помещении, подпадающем под программу, прописаны несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные жильцы, то собственники такой квартиры не могут претендовать на денежную компенсацию. Им предоставляется только новое жилище.
 

Соблюдение прав залогодержателей и кредиторов

Возможно, кому-то это и не понравится, но федеральный закон защитил права кредиторов. Так, если ипотечная или иная квартира, находящаяся в залоге, подпадает под реновацию, то ее собственник не имеет право на получение денег. Он получит только равнозначное жилье, на которое в ЕГРН тут же будут наложены ограничения. Это сделано для того, чтобы сохранить объект и не дать возможность заемщику уклониться от исполнения обязательств. При этом страховщик оформит на новый объект договор с идентичными условиями страхования.
 

Права владельцев и арендаторов нежилых помещений

По этому вопросу ФЗ и московский закон дополняют друг друга. В частности, если федеральный нормативный акт просто декларирует защиту прав собственников коммерческой недвижимости, то закон города Москвы прямо говорит, что владельцы таких помещений получат по своему выбору компенсацию или равнозначное имущество.

С другой стороны, московский закон обошел молчанием вопрос об арендаторах нежилых помещений. А вот федеральный акт гарантировал им заключение нового договора аренды на тех же условиях вплоть до сохранения права на преимущественное приобретение недвижимости в собственность.
 

Краткие выводы

Конечно, ФЗ о реновации не свободен от некоторых недостатков. Он фактически вводит «диктат» меньшинства при голосовании собственников и нанимателей жилья, допускает вольное обращение с проектами, содержит технические неточности в формулировке фраз.

С другой стороны, закон подробно разъясняет порядок голосования и принятия решений, описывает процесс предоставления равноценных помещений и выплату компенсаций, гарантирует права несовершеннолетних и недееспособных граждан, арендаторов коммерческой недвижимости, лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также кредиторов и залогодержателей.

В целом же, федеральный и московский законы следует рассматривать в комплексе, как единое целое, так как они регулируют одни и те же правоотношения и логично дополняют друг друга.

[1] Закон города Москвы № 14 от 17.05.2017 года
[2] Проект № 120505 -7 в третьем чтении. На самом деле это еще не закон, так как на момент написания настоящей статьи его не подписал Президент РФ.