Майские праздники не прошли даром для пребывающего в затяжном кризисе вторичного рынка жилья: по данным Росреестра, количество переходов прав на недвижимость в Москве сократилось на 9,8% по сравнению с апрелем. Впрочем, худших ожиданий риелторов май не оправдал.
 

Спрос

В мае 2017 г. Росреестр зарегистрировал 9 722 новых прав на недвижимость в Москве - на 9,8% меньше, чем в апреле, и на 9,1% - чем в мае прошлого года.

Московские риелторы также сообщают о падении спроса на вторичном рынке в месячном выражении из-за длинных праздников, однако результатами мая в целом довольны. Например, в компании «ИНКОМ-Недвижимость» число внесенных покупателями авансов снизилось относительно апреля на 5% против ожидавшихся 15%.

«Спрос в мае был достаточно активным. Это можно объяснить тем, что продавцы стали лучше разбираться в текущей конъюнктуре рынка, они чаще прислушиваются к советам риелторов и чаще выставляют недвижимость на продажу по более адекватным и менее завышенным ценам. И хотя в общей массе таких продавцов - явное меньшинство, их количество по сравнению с прошлым годом, по нашим наблюдениям, выросло примерно на 10% в абсолютном выражении», - говорит директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

Сыграло свою роль и снижение ипотечных ставок на вторичном рынке - число авансов от покупателей осталось на прошлогоднем уровне, а количество ипотечных сделок по сравнению с маем 2016 г. выросло на 41,7%.

В Подмосковье, по данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», спрос в мае был даже выше, чем в апреле – число авансов за месяц увеличилось на 11,5%, а сделок - и вовсе на 14,4%.

«Однако майские сделки – это все же авансы, внесенные еще в апреле, и к концу месяца уже был заметен провал в уровне спроса, связанный с началом сезона отпусков и летнего отдыха. <…> В целом же активность рынка в апреле и в мае позволила уменьшить общее количество вторичных квартир, выставленных на продажу, так как часть из них была продана именно в последние два месяца весны», - отмечает президент корпорации «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко.

По сравнению с маем прошлого года количество авансов увеличилось на 14,1%. Но сделок в мае 2016 г. было зафиксировано больше – на 16,6%.

Несмотря на достаточно высокие результаты мая, «продолжения банкета» риелторы не ждут - наметившийся в последней декаде мая спад активности на вторичном рынке продолжился и в первой декаде июня. «Это связано не только с периодом летних отпусков, но и с тем, что пик активности покупателей пришелся на апрель и большую часть мая. Сейчас покупателей интересуют, как правило, самые дешевые варианты, и многие из них надеются воспользоваться летним затишьем», - поясняет Сергей Власенко.

Однако не обошлось и без исключений. Так, по информации АН «Градомир», в Сергиевом Посаде за две первые недели июня спрос вырос на 18% к аналогичному периоду мая.
 

Цены и скидки

По данным аналитического центра www.irn.ru, в мае цены на квартиры в Москве продолжали топтаться в коридоре 167-168 тыс. рублей за квадратный метр в среднем (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам мая 2017 года»). В Подмосковье цены предложения также не продемонстрировали ощутимой динамики: по итогам мая усредненная стоимость метра на вторичном рынке недвижимости области составила 72 200 руб., что лишь на 0,33 % меньше, чем в апреле, сообщили в КР «Мегаполис-Сервис».

При этом средняя цена продажи вторичных квартир в Москве, по данным операций сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ», в мае упала на 9,5% к апрелю - до 9,2 млн рублей и, таким образом, вернулась на уровень января-февраля 2017 г. Кроме того, если в течение предыдущих семи месяцев наблюдалась стабилизация доли продаж в бюджете до 6 млн рублей (не превышала 30%), то в мае она вновь увеличилась и достигла 35%, рассказывает Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

В целом, заявленные столичными продавцами цены в среднем на 25,2% выше фактических, отмечает Сергей Шлома: «По нашей статистике, средняя цена предложения на «вторичке» столицы сейчас равна 10,1 млн рублей, а средний чек реально прошедших сделок – 7,55 млн рублей».

По мнению Шломы, этим объясняется и тот факт, что в мае была зафиксирована рекордная для вторичного рынка жилья Москвы доля сделок с дисконтом – 87% (в апреле – 86%), а средний размер скидки вырос до 9,4% (8,3% в апреле).

В Подмосковье размер скидок в мае удержался на апрельском уровне. По данным «Мегаполис-Сервиса», в среднем скидка при продаже квартиры на «вторичке» составила 5,5% от первоначальной цены объекта (-0,3% к апрелю). «Те продавцы, которые вышли на рынок в апреле и в мае, пока остаются в выигрыше, так как, согласившись продать объект со сравнительно небольшим дисконтом, они решили свои проблемы. Гораздо тяжелее продавцам вторичной недвижимости придется летом, так как очевидно, что активность рынка будет ниже, а следовательно, будет возрастать и уровень скидок», - считает Сергей Власенко.
 

Сроки экспозиции

По данным «Инкома», средний срок экспозиции квартир на вторичном рынке жилья Москвы в мае сократился по сравнению с апрелем на 8,4% – до 76 дней. В мае 2016 г. квартиры продавались в среднем за 71 день, что было наименьшим показателем для прошлого года.

Период экспозиции жилья - от выставления на продажу до аванса - сократился в мае за счет увеличения в структуре продаж квартир в бюджете до 6 млн рублей, говорит Марина Толстик. При этом, по ее словам, более чем за половину квартир аванс был внесен менее чем за три месяца после выставления на продажу.

Вообще, средний срок экспозиции зависит от структуры продаж - чем больше доля дорогих объектов, тем дольше средний период экспозиции, поясняет эксперт.

Структура продаж по времени экспозиции

  окт.16 ноя.16 дек.16 янв.17 фев.17 мар.17 апр.17 май.17
менее 90 дней 58% 60% 50% 74% 66% 50% 50% 54%
91-180 дней 19% 22% 24% 18% 14% 29% 23,5% 22%
181-365 дней 15% 13% 12% 8% 15% 18% 18% 19%
более года 8% 6% 13% 0% 5% 3% 8,5% 4%
Средний период экспозиции, дней (до аванса) 127 106 154 74 98 114 150 125

Источник: «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

В Подмосковье срок экспозиции вторичных квартир в мае был таким же, как и в апреле - 59 дней. Но это «в среднем по больнице». «В различных городах Московской области есть примеры, когда выставленные на продажу квартиры уходили в течение двух недель, а есть и антипримеры, когда вторичное жилье из-за изначально завышенной продавцом цены и нежелания при этом серьезно дисконтировать остается непроданными на протяжении 12 месяцев и даже более. Такие собственники год назад упустили возможность пойти на существенную скидку покупателям, а теперь необходимый уровень скидок для успешной продажи квартиры уже вызывает у них панику. Зачастую многие пока и вовсе отказываются от ее реализации», - резюмирует Сергей Власенко.