Как отследить динамику строительства и почему случаются просрочки

После подписания ДДУ дольщик находится в постоянном стрессе, поскольку не знает, вовремя ли будет сдан его дом. Конечно, ФЗ-214 дает определенную защиту, однако просрочки случаются довольно часто, особенно в условиях экономической нестабильности. О том, как вести себя дольщикам, рассказали генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов, руководитель аппарата в Национальном объединении застройщиков жилья Кирилл Холопик и первый заместитель генерального директора «Коалко Девелопмент» Михаил Викторов в ходе онлайн-конференции «Сроки строительства: из чего состоят, как отслеживать и почему случаются задержки?».
 

Половина просроченных

Задержка сроков строительства - это достаточно распространенное явление, особенно в условиях нестабильности. «По моим оценкам, в течение последних двух лет примерно 40-50% девелоперов в московском регионе переносили сроки сдачи своих проектов», - говорит Роман Лябихов. Схожие данные приводят эксперты «Метриум Групп»: в 2016 году не сдались вовремя более 45% заявленных к вводу новостроек.

Тем не менее ситуация не является критической. Если считать долю общей площади приостановленного или законсервированного строительства в общем объеме новостроек, то с 2000 года она снизилась с 36% до 6-7%, утверждает Михаил Викторов.

По словам Кирилла Холопика, в большинстве случаев застройщики вносят изменения в проектную декларацию в части уточнения срока ввода на три-шесть месяцев. «Надо отметить, что планируемый срок ввода объекта в проектной декларации определяется кварталом, а не точной датой. Поэтому перенос срока всегда кратен трем месяцам, – отмечает эксперт. - Еще надо учитывать, что по закону застройщик обязан неукоснительно соблюдать срок передачи построенной квартиры дольщику. Этот срок указывается в договоре участия в долевом строительстве. Он не публикуется. Как правило, передачу квартир застройщик планирует через 3-6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Иногда этот срок составляет 12 месяцев. Поэтому в подавляющем большинстве случаев застройщик, уточняя срок ввода многоквартирного дома, укладывается в обещанные сроки передачи квартир. То есть дольщики не страдают».
 

Многосоставный срок

По словам Романа Лябихова, в среднем на возведение монолитного многоэтажного (17-25 этажей) дома уходит от 2 до 4 лет (в зависимости от количества метров в ЖК). Панельный дом можно построить за 1-1,5 года при условии, что у девелопера не возникнет трудностей с подключением коммуникаций, постановкой дома на кадастровый учет и его вводом в эксплуатацию. При этом, как утверждает Кирилл Холопик, есть технологии, которые позволяют строить многоквартирные дома даже в пределах одного года. Подробнее об этом читайте в статье «Застройщики пытаются строить быстрее».

Роман Лябихов рассказал, из чего состоят сроки строительства и сколько уходит на каждый этап. Так, подготовка площадки для строительства в среднем занимает от недели до месяца. Еще одну-три недели застройщики тратят на рытье котлована и подготовку к устройству свайного поля, которое и станет основой для дома. На возведение «коробки» здания (монолитный каркас, внутренние и внешние стены, крыша) уходит примерно около года, при условии благоприятных климатических условий - проводить монолитные работы при сильных морозах не рекомендуется. При наличии всей документации на присоединение к сетям, физическое подведение к дому коммуникаций, а также прокладка инженерных сетей внутри здания занимает примерно 6-12 месяцев. От трех до девяти месяцев в среднем у застройщика уходит на внутреннюю отделку и благоустройство придомовой территории. После сдачи дома в эксплуатацию выдача ключей происходит не сразу – на это может уйти еще до полугода.
 

Причины просрочек

Если говорить об объективных причинах, которые могут влиять на сроки сдачи новостроек, то их несколько. В первую очередь, это вопросы, связанные с подключением коммуникаций. «Порой на то, чтобы согласовать подведение сетей к жилому комплексу, уходит несколько лет. Точно спрогнозировать сроки на начальном этапе реализации проекта достаточно сложно, как правило, это становится понятно уже в ходе строительства дома», - говорит Роман Лябихов.

Вопрос с коммуникациями – один из самых острых и зачастую приводит к наиболее существенным проблемам. «У многих застройщиков с этим периодически возникают трудности. И если с местными предприятиями (водоканал и, скажем так, станции канализования) проще, то с глобальными монополиями (газ, электричество) практически работать очень тяжело. Результаты непредсказуемые, - сетует эксперт. - К примеру, мы в проекте «Лобня Сити» согласовывали выделение газа на газовую котельную с монополистом более трех лет. В итоге, конечно, все согласования пройдены, мы их получили, но времени потрачено много».

По словам Кирилла Холпика, порой местные власти умышленно препятствуют деятельности девелоперов: «Один из застройщиков – членов НОЗА смог добиться возбуждения уголовного дела по статье «воспрепятствование предпринимательской деятельности» против такого чиновника».

Но все-таки сейчас основная причина задержек кроется в изменении ситуации на рынке. «Цикл реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства длится не один год. Срок от принятия решения по приобретению земельного участка до ввода готового многоквартирного дома в эксплуатацию составляет минимум три года. Если это комплексное освоение территорий, то инвестиционный цикл не менее пяти лет. То есть сейчас сдаются в основном дома, в отношении которых бизнес-планы составлялись в 2012 – 2013 годах и ранее, - говорит Кирилл Холопик. - Очевидно, что продолжающееся три года подряд снижение доходов населения и последовавшее за этим падение цен на строящееся жилье не всегда учтено в этих планах. Отсюда основная причина задержек сроков ввода жилья по сравнению с планами застройщиков, опубликованных в проектных декларациях в 2013-2014 годах».
 

Как отследить сроки

Законодательство о долевом строительстве не предоставляет дольщику механизмов, гарантирующих эффективный контроль за темпами строительства. Но кое-чем можно воспользоваться, отмечает Кирилл Холопик: «Например, законодательство обязывает застройщика ежемесячно обновлять фотографии хода строительства. Посмотрите, насколько детально застройщик на таких фотографиях отображает состояние стройки. Добросовестный застройщик сам заинтересован в том, чтобы дольщик видел ход строительства и не беспокоился».

Еще один способ – оснащение строек видеотрансляцией. Закон не обязывает застройщика ставить на стройках камеры. Но рынок диктует свои условия, в результате, по данным НОЗА, видеокамерами оснащены уже более половины всех строек.

Нередко дольщики сталкиваются с ситуациями, когда определить темпы «на глаз» проблематично. Вот, например, проблема, которой поделилась одна из читательниц в ходе онлайн-конференции: «В рамках одной очереди строятся три корпуса. Два из них начали строиться одновременно, при этом в одном уже достраивается каркас, а второй (мой) уже три месяца, как завис на стадии второго этажа, и работа вообще не двигается. По ДДУ ключи должны дать в феврале 2018 года». Читательницу интересует, стоит ли беспокоится в этом случае.

Эксперты говорят, что эта ситуация весьма типична. «Возможно, из-за низких продаж застройщик временно не может вести строительство сразу двух корпусов. Также вполне вероятно, что застройщик уложится со строительством обоих домов в срок. При этом строительство может вестись не параллельно, а по очереди», - говорит Роман Лябихов.

С ним согласен Кирилл Холопик: «Не исключено, что застройщик концентрирует собираемые с дольщиков средства на достройку одного корпуса, затем ускорит строительство второго. Причем для финансирования достройки второго корпуса наверняка будут использоваться средства от продажи готовых квартир, которые останутся в первом корпусе. Сейчас стала распространённой практикой, когда около 30% квартир не удается продать на стадии стройки».

Роман Лябихов рекомендует дождаться завершения монолитных работ в первом доме. И если после этого возведение другого корпуса не продолжится и застройщик не объяснит причину задержки строительства, думать о расторжении ДДУ и покупке недвижимости в другом проекте.

Кирилл Холопик уточняет, что закон дает право дольщику «что-то предпринимать» только в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (п.1 ч.1 статьи 9 ФЗ-214). «То есть надо обязательно дожидаться просрочки передачи объекта на два месяца, после этого дольщик вправе потребовать расторгнуть договор и потребовать возврата средств, - отмечает эксперт. - До наступления этого срока дольщик вправе расторгнуть договор в судебном порядке только в случае совокупного сочетания двух обстоятельств (п.1 ч.1.1 статьи 9 ФЗ-214): прекращения или приостановления строительства; наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства».

Доказать в суде наличие этих обстоятельств дольщик вряд ли сможет, так как суду нужны не слова, а задокументированные факты, подтверждающие эти обстоятельства. Таким фактом может быть акт проверки органа контроля. С 1 января 2017 года закон ввел понятие «график строительства», который застройщик обязан публиковать в проектной декларации. Орган контроля уполномочен следить за соблюдением графика. Таким образом, зафиксированные органом контроля приостановка строительства в сочетании с нарушением графика строительства могут быть основанием для обращения в суд с иском о расторжении договора. Однако из разъяснений Минстроя России следует, что застройщики обязаны заполнять новую форму проектной декларации, предусматривающую публикацию графика строительства, только для многоквартирных домов, в отношении которых привлечение средств дольщиков начинается в 2017 году.

Таким образом, отслеживать график строительства вполне реально по публикуемым на сайте фотографиям. Другое дело, что до факта просрочки доказать что-то очень сложно. Поэтому при покупке квартиры на ранней стадии строительства дольщик всегда рискует, ведь просрочки случаются даже у крупных и устойчивых девелоперов.