Вторичный рынок жилья московского региона продолжает стагнировать: по итогам I квартала 2017 г. московский Росреестр зарегистрировал на 16,6% меньше переходов прав на недвижимость, чем годом ранее. Причем в марте отставание от 2016 г. увеличилось до 24%. Тем не менее первый месяц весны в плане спроса все же оказался лучше января и февраля – главным образом потому, что в нем было больше рабочих дней.
 

Предложение

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», объем предложения вторичного жилья в «старой» Москве в марте сократился на 8,7% относительно предыдущего месяца и на 14,8% - в годовом выражении. В «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» зафиксировали более скромную динамику: -5% по сравнению с февралем. Доля нового предложения (впервые выставленного на продажу в марте) уменьшилась с 24 до 21%. По оценке «Азбуки Жилья», количество выставленных на продажу «старомосковских» квартир в марте увеличилось, но крайне незначительно – всего на 0,39% относительно февраля, а их суммарная площадь выросла на 0,32%. В годовом выражении показатели прибавили 0,8% и 1,8% соответственно.

В Подмосковье, по данным «Миэль», предложение в марте увеличился сразу на 11% к февралю. При этом, по словам управляющего партнера «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Татьяны Саксонцевой, увеличение объема предложения было неравномерным по поясам удаленности: в ближнем Подмосковье рост составил 14%, в среднем – 8%, а в дальнем – 5%. В результате в общей структуре предложения доля квартир в ближнем поясе достигла 58%.

Похожие данные и у Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис». Явная тенденция затоваривания рынка, наметившаяся в феврале, в марте только усилилась, говорит президент корпорации Сергей Власенко: число новых лотов выросло за месяц на 19,8%, практически повторив февральские показатели (+22,7%). Общее количество объектов в продаже увеличилось на 6,3%. «Это даже больше, чем в феврале, когда общее количество лотов увеличилось на 4,1%. В этой связи ожидать в ближайшие несколько месяцев уменьшения общего объема предложения не приходится, даже если покупатели проявят свойственную для весны активность», - считает Власенко.
 

Спрос

В марте 2017 г. управление Росреестра по Москве зарегистрировало 10 213 переходов прав на недвижимость. По сравнению с мартом прошлого года показатель просел на 23,6%, но вырос на 20,4% относительно февраля 2017-го.

Риелторы приводят похожую статистику. По данным Est-a-Tet, спрос на вторичные квартиры в Москве снизился на 15% по сравнению с мартом 2016 г. Число сделок, заключенных компанией «Азбука Жилья», увеличилось относительно февраля на 50%, но лишь на 4,7% - к марту прошлого года. Количество обращений от потенциальных покупателей выросло на 14,6% в месячном выражении, в годовом - сократилось на 10,1%. В «ИНКОМ-Недвижимости» нынешний март по количеству внесенных авансов был на 10% хуже аналогичного периода прошлого года, но лучше февраля на 20%, а января – на 35%.

По поводу положительной месячной динамики спроса в марте московские риелторы особо не обольщаются, связывая ее с количеством рабочих дней. В марте их было больше, чем в феврале и уж тем более в январе, поясняет Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Вторичный рынок столичного региона уже давно пребывает в стагнации, причем в последние месяцы ситуацию усугубляет укрепление курса рубля (см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: сильный рубль «съел» накопления потенциальных покупателей»). «Из-за ослабления доллара и евро потенциальные покупатели, хранящие сбережения в этих валютах, отказываются от сделок, так как боятся финансовых потерь из-за колебания курсов. Однако если курс рубля перестанет быть волатильным и будет оставаться стабильным на протяжении длительного периода – например, трех-пяти месяцев, – то покупатели привыкнут к цифрам в обменниках и, возможно, все-таки выйдут на рынок», - надеется Сергей Шлома.

В Подмосковье, как и в Москве, активность покупателей «вторички» в марте достигла наивысших показателей с начала года, «однако, учитывая провальный для рынка февраль и короткий по числу рабочих дней январь, в целом уровень спроса не порадовал ни участников рынка, ни риелторов», говорит Сергей Власенко, президент некоммерческого партнерства «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис».

«К примеру, по числу авансов март «вышел в плюс» на 6,5% по сравнению с февралем, а по числу проведенных сделок рост составил и вовсе 9,9%. Однако эти цифры могут впечатлить лишь при обзоре короткого временного отрезка в два-три месяца. Если же сравнивать показатели марта нынешнего и прошлого года, то становится очевидным, что за 12 месяцев спрос на вторичное жилье заметно просел. Так, число внесенных покупателями авансов в марте 2016 г. было больше на 14,4%, а количество сделок за год уменьшилось ровно на четверть», - отмечает эксперт.

По информации «Мегаполис-Сервиса», в начале апреля уровень спроса был выше, чем в марте, потому что, по словам Власенко, «хуже, чем в феврале и марте, ситуации, кажется, уже складываться некуда». Впрочем, в некоторых городах Подмосковья действительно наметился всплеск покупательской активности. К примеру, количество авансов, переданных риелторам АН «Мегаполис-Сервис» г. Электросталь в первые дни апреля, равнялось половине от общего числа авансов за весь март.
 

Цены и скидки

По данным аналитического центра www.irn.ru, в марте 2017 г. рублевый индекс стоимости жилья в Москве увеличился на символические 0,3%, оставшись чуть ниже 168 000 руб. за квадратный метр. То есть, фактически, цены топтались на месте, но и это неплохо, учитывая, что ранее они падали в течение нескольких месяцев подряд. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам марта 2017 года»).

При этом и средняя стоимость квартир в предложении, и чек сделки в марте ползли вниз. По данным компании «Азбука Жилья», по состоянию на конец марта 2017 г. средний бюджет покупки квартиры на вторичном рынке «старой» Москвы составил 19,9 млн. руб.: 7,77 млн руб. в экономклассе, 17,06 млн руб. в «комфорте» и 44,2 млн руб. в «бизнесе». Относительно февраля 2017 г. показатель в среднем по городу упал на 4%, в основном за счет комфорткласса, где стоимость выставленной на продажу квартиры уменьшилась на 4%, говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».

Средняя цена проданных квартир в старых границах Москвы сократилась в марте на 7% по сравнению с предыдущим месяцем - с 9,4 млн руб. в феврале до 8,7 млн руб. в марте, подсчитали специалисты компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». «Уменьшение произошло в основном за счет трехкомнатных квартир: как за счет сокращения их доли в структуре продаж, так и за счет уменьшения средней цены продажи в этой категории (средняя цена продажи трехкомнатных квартир уменьшилась с 11,7 до 10,2 млн руб., а их доля в структуре продаж - с 18% до 13%)», - поясняет Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

По сравнению с прошлым годом средний чек сделки, по оценке Est-a-Tet, снизился на 10%.

Впрочем, какие-то признаки начала делового сезона все же есть – и в Москве, и в Подмосковье квартиры стали продаваться быстрее. По данным «Инкома», в «старой» Москве срок экспозиции квартир сейчас равен 77 дням – это на 6,1% меньше, чем в феврале, когда данный показатель достиг максимальной отметки за всю историю систематических наблюдений с 2012 г. – 100 дней. Год назад, в марте 2016 г., ликвидные московские квартиры продавались в среднем за 97 дней (+20,6%).

Средний срок экспозиции подмосковных вторичных квартир по итогам апреля сократился на два дня, до 60 дней в среднем. Этот показатель примерно соответствует уровню сентября 2016 г. При этом, предупреждает Сергей Власенко, те квартиры, чьи владельцы не соглашаются на дисконт, «зависают» на рынке много дольше.

«О реальном спросе, а не о праздном интересе со стороны покупателей можно говорить по-прежнему лишь тогда, когда собственники вторичного жилья готовы уступить в цене», - подчеркивает эксперт.

Впрочем, скидки на вторичные квартиры в марте немного сократились. В Москве чисто символически – с 9,2% в феврале до 9% в марте, по данным «ИНКОМ-Недвижимости». А доля жилья, проданного с дисконтом, чуть-чуть выросла – с 84% до 85%. В 2016 г. доля сделок с дисконтом была меньше – 79%, хотя средний размер скидки был примерно на том же уровне – 9,3%.

В Подмосковье средний дисконт по итогам марта составил 5,8% - на 1,2 % меньше, чем в феврале, и на 0,2%, чем в январе. «Таким образом, за прошедший месяц можно было наблюдать наименьший уровень скидок с начала года. Однако на дальнейшее снижение скидок покупателям вторичной недвижимости рассчитывать не приходится. Уже в апреле мы можем наблюдать разворот в сторону увеличения уровня дисконта. Явный сигнал к этому в марте уже прозвучал – это усилившаяся тенденция затоваривания рынка. А значит, на быструю продажу вторичного жилья могут рассчитывать лишь те продавцы, которые готовы к дисконту», - говорит Сергей Власенко.

В целом, платежеспособность покупателей «вторички» остается крайне ограниченной. По словам заместителя директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Алексея Бернадского, доля альтернативных и ипотечных сделок на вторичном рынке по-прежнему стремится к 80-90%, доля «свободных» продаж минимальна – на уровне 20%.

В ближайшем будущем число и доля ипотеки в общем объеме сделок, скорее всего, еще увеличится на фоне снижения ставок рядом банков – см. «Обычная ипотека стала дешевле льготной». Например, 80% принятых в начале апреля компанией АН «Мегаполис-Сервис» г. Электросталь авансов внесли ипотечники - для данного сегмента рынка это нехарактерно, отмечает Сергей Власенко.