Застройщики борются за выживание, а покупатели жилья правят бал на рынке недвижимости

Рынок недвижимости московского региона затоварен, застройщики борются за покупателей, инвестируя в качество проектов и снижая цены. Продавать новостройки, построенные в чистом поле и с видом на опору ЛЭП, больше не получается. И слава богу, считают участники круглого стола «Рынок недвижимости в 2017 году: стоит ли бояться затоваривания и как с ним бороться?», организованного IRN.RU в рамках выставки «Недвижимость от лидеров».
 

Затоваривание и демография

По данным «ИРН-Консалтинг», в Москве и Подмосковье продается примерно 7,5 млн кв. м новостроек и апартаментов – это рекордный объем предложения за всю историю рынка недвижимости (см. «Конец эпохи дефицитного рынка: почему резкий рост цен на недвижимость больше не повторится?»)

«На рынке затоваривание. В последние годы объемы строительства жилья росли в арифметической прогрессии, и в ближайшие два-три года предложение, скорее всего, останется на высоком уровне. Потому что заявлены огромные объемы, и если реализация проекта уже началась, то отменить его дороже, чем выйти на площадку и с каким-то успехом распродать», - пояснила руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. (См. «Предложение новостроек в Москве в ближайшие годы останется рекордным»).

Больше всего от переизбытка предложения в московском регионе страдают территории за МКАД, в первую очередь Подмосковье. Область активно застраивалась в предыдущее десятилетие, когда в Москве практически не было доступных новостроек – на продажу строился только бизнес-класс и «элитка». Благодаря этому глобальный спрос на недвижимость в столичном регионе достигал 50-го километра за МКАД: большинство потенциальных покупателей не могли себе позволить квартиру не что в Москве, но даже в ближнем Подмосковье.

По словам Калюжновой, объем предложения в Московской области достиг максимума к 2014 г. Однако когда с ухудшением экономической ситуации платежеспособный спрос сократился, а в «старой» Москве появились относительно недорогие проекты, в области за 20-м км остался только локальный спрос. А он очень чувствителен к уровню цен, так как доходы у местных жителей низкие. Во всяком случае, намного ниже, чем у москвичей, которые ранее покупали здесь квартиры. Как следствие, застройщики начали переносить сроки ввода домов.

В 2016 г. стало очевидно, что те же процессы происходят и в Новой Москве: проекты, расположенные в «чистом поле» далеко за МКАД, имели право на существование на дефицитном рынке, но в нынешних условиях потеряли актуальность.

«Власти заговорили об ограничении строительства в Новой Москве – но это сам рынок диктует. Новая Москва будет застраиваться постепенно, по мере развития транспортной инфраструктуры. Основные точки роста находятся в зоне 5 км от как минимум заявленных станций метро. Все, что дальше (по сути, все проекты за 12-м км от МКАД), не интересно покупателям, а если интересно, то не по ценам от 2,5 - 2,7 млн руб., как в проектах, стартовавших четыре года назад, а от 1,5 млн руб. - как в проектах, которые начали реализовываться полтора года назад. И то при условии, что от этих новостроек можно добраться хотя бы до железнодорожной станции», - подчеркнула руководитель «ИРН-Консалтинг».

То, что массовое строительство жилья эконом- и комфортклассов в «старой» Москве стало огромной проблемой для застройщиков Новой Москвы и Подмосковья, вынуждая их снижать цены, признают и сами участники рынка.

«Как только в Москве появляется что-то с ценой 2,5 - 2,7 млн руб., пускай даже за студию 25 кв. м, ближайшая локация Новой Москвы или Подмосковья начинает отмирать. Но тут же в пределах 5 км от МКАД появляется что-то интересное за 2 млн руб.», - отметил коммерческий директор ГК «Кортрос» в Московском регионе Павел Лепиш.

Хуже всего в плане спроса чувствуют себя крупные проекты массовой застройки «без души», которые девелоперы активно «клонировали» в Подмосковье в 2011-2012 гг., добавил директор департамента проектов Est-a-Tet Владимир Богданюк.

На рынке «старой» Москвы тоже ощущается затоваривание. По информации «ИРН-Консалтинг», в 2015-2016 гг. на рынок между Третьим транспортным кольцом и МКАД вышли новые проекты с общей площадью квартир 3,7 млн кв. м, а куплено за эти два года было только 1,5 -1,6 млн кв. м. То есть жилья строится явно больше, чем продается. («За год в Москве купили почти 1 млн кв. м новостроек».)

Однако учитывая колоссальный отложенный спрос на доступное жилье в пределах МКАД, который сложился за десятилетие дефицита, в ближайшем будущем московским застройщикам не грозят глобальные проблемы с реализацией новостроек, полагает Татьяна Калюжнова. «Но года через три, когда спрос со стороны граждан, сделавших существенные накопления до кризиса, будет насыщен, Москва столкнется с теми же трудностями, которые сейчас испытывают Подмосковье и Новая Москва. Потому что новый платежеспособный спрос формируется только тогда, когда для этого есть предпосылки - уверенное экономическое развитие и рост платежеспособности населения, а этого мы сейчас не видим», - подчеркнула эксперт. (См. «Новостройки: Москва может повторить судьбу Подмосковья».)

Впрочем, лет через 15, когда ситуация на рынке недвижимости наложится на демографическую, для девелоперов могут настать еще более суровые времена. «Когда дети 90-х выйдут на рынок, мы будем просаживаться достаточно сильно. Я это уже вижу по своим друзьям, у которых один ребенок и две бабушки с двумя квартирами. То есть три квартиры на одного ребенка. А он еще вырастет и захочет уехать в Таиланд», - поделился своими опасениями Павел Лепиш.
 

Борьба за качество и цены

Отток покупателей в Москву, обострение конкуренции, ценовые войны и тому подобные кризисные явления под силу преодолеть далеко не всем строительным компаниям. «Происходит санация рынка. Застройщиков становится все меньше, но при этом проекты подчас все крупнее. <…> На самом деле, идет борьба за выживание. Каждая компания ищет выход: кто-то наращивает объемы, кто-то снижает цены, кто-то поглощает конкурентов», - сказал Павел Лепиш, напомнив о масштабных сделках на рынке слияний и поглощений: покупке ПИКом ГК «Мортон», «ОПИНа» «Инградом», ДСК-1 Финансово-строительной корпорацией «Лидер».

«А покупатели правят бал. И слава богу: достаточно нам было 10 лет, когда можно было построить все, что угодно, с видом на опору ЛЭП, рядом с кладбищем и при этом продавать это, поднимая цену ежемесячно», - отметил Лепиш.

В принципе, на затоваренном рынке борьбу за покупателя можно выиграть двумя способами: обрушить цены или предложить «больше за те же деньги», то есть привлечь клиентов более высоким качеством по разумной цене. Первый вариант девелоперы, как и любые другие товаропроизводители, не любят – жалко маржи. К тому же, если заиграться в демпинг, может не хватить средств на стройку, со всеми вытекающими последствиями в виде митингов обманутых дольщиков, судебных исков и т. д. Однако в локациях с особенно высоким уровнем конкуренции у застройщиков подчас не остается выбора, особенно если проект крупный и продавать надо много и быстро.

Соответственно, если желание поучаствовать в «аттракционах невиданной щедрости» отсутствует, необходимо очень тщательно подходить к выбору площадки. И строить там, где имеется отложенный спрос, подчеркнула директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова.

Например, в районе «Преображенской площади» давно не было качественного предложения, поэтому в ЖК «Наследие», который «Галс» вывел на рынок в этой локации, проблем с продажами нет: по словам Батынковой, в 2016 г. в ЖК было продано 33 500 кв. м жилья. Хотя это проект бизнес-класса и цены там немаленькие.

«Рынок недвижимости – лоскутное одеяло: где-то не строят ничего – там выйдешь с проектом и будешь иметь успех даже в кризисное время, - согласился с коллегой Павел Лепиш. – А где-то объем огромен. Я не многих знаю девелоперов, которые в локации ЗИЛа или рядом решатся что-то строить в ближайшие пять лет. В город Щелково, несмотря на то, что мы там построили целый микрорайон, мы в ближайшие года два-три даже не думаем заходить с новыми проектами, хотя в этой локации знаем все. <…> В Люберцах, Некрасовке, Железнодорожном реально идут маркетинговые войны. А где-то в той же Московской области есть локации, где жилье будет прекрасно продаваться, потому что покупать просто нечего».

Однако в качество все равно придется вложиться, иначе клиенты уйдут в другую локацию, с более богатым выбором новостроек. «Рынок покупателя означает, что девелоперы вынуждены подстраиваться под клиентов, соревноваться друг с другом при разработке архитектурных концепций, квартирографии, оптимизировать расходы. Это положительно сказывается на качестве продукции. Продукт становиться лучше и дешевле», - подчеркнула Батынкова.

Особенно важно правильно выстраивать квартирографию в своих будущих проектах, максимально оптимизируя площади, потому что финансовые возможности покупателей не увеличиваются, а потребности растут, отметила заместитель директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Ксения Цаплина. «Пять лет назад мы отлично продавали в «Измайлово» однокомнатные квартиры площадью 45 кв. м. Сейчас такие «однушки», конечно, никому не нужны. Но люди готовы рассматривать 45-метровые двухкомнатные квартиры, которые они могут зонировать», - пояснила эксперт.

Самоотверженная борьба девелоперов за качество проектов стирает границы между классами, подчеркнул Владимир Богдянюк. Фактически, на рынке жилья происходит структурный сдвиг: проекты приобретают качества более высокого класса, а цены при этом постепенно сползают вниз. 

В итоге «элитка» будет продаваться по докризисным ценам бизнес-класса, бизнес-класс - по ценам «комфорта», а «комфорт» будет стоить сколько же, сколько стоил «эконом», считает руководитель IRN.RU Олег Репченко. При этом проекты экономкласса уже больше походят на «комфорт», «комфорт» - на «бизнес», а нынешние проекты бизнес-класса нередко даже превосходят докризисную «элитку». Например, многие суперэлитные дома, построенные на Остоженке в начале 2000-х и стоившие тогда десятки тысяч долларов за метр, сейчас трудно отнести даже к бизнес-классу, отметила Екатерина Батынкова.

Также по теме:

• Конец эпохи дефицитного рынка: почему резкий рост цен на недвижимость больше не повторится?
• Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU