Затоваривание рынка недвижимости – благо для покупателей

За последние годы практически все участники рынка недвижимости признали, что он теперь живет по новым правилам: платежеспособный спрос ограничен, а объемы предложения растут. Для покупателей это благоприятная ситуация, поскольку девелоперы конкурируют и по цене, и по качеству продукта, в результате чего в Москве появился хороший выбор хорошего жилья по адекватным ценам. Руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова и директор департамента маркетинга компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольга Денисова поделились советами с читателями IRN.RU в ходе онлайн-конференции «Чего ждать от рынка новостроек в 2017 году? Цены, предложение, спрос».
 

Угроза затоваривания

По данным «ИРН-Консалтинг», объем предложения в Москве от ТТК до МКАД держится на рекордном – более 1,5 млн кв. м. При этом, если девелоперы не скорректируют планы по новым проектам, ежегодно в Москве будет выводиться на рынок 2 – 2,5 млн кв. м нового жилья, считает Татьяна Калюжнова. А по прогнозам Ольги Денисовой, только в этом году в старой Москве может появиться до 70 новых проектов.

«Из-за того, что пока в столице сохраняется отложенный спрос на качественное и относительно доступное жилье, столичные новостройки сейчас продаются достаточно активно. Однако доходы населения не растут, поэтому, если объемы строительства сохранятся на текущем уровне, через два-три года спрос может исчерпаться и Москва столкнется с той же затоваренностью, которая сейчас наблюдается в Подмосковье», - считает Татьяна Калюжнова. (См. «Новостройки: Москва может повторить судьбу Подмосковья».)

По данным компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»), доля премиального и элитного класса на рынке остается весьма небольшой – 9% и 5% соответственно. «Затоваривание может угрожать в основном рынку жилья массового сегмента – здесь проектов очень много, и конкуренция между ними очень жесткая. Что касается сегментов «бизнес» и «премиум», то здесь все зависит от особенностей каждого конкретного проекта», - считает Ольга Денисова. Эксперт отметила любопытную тенденцию в спросе: если в бюджетных сегментах востребованы, в первую очередь, компактные квартиры, то в элитной недвижимости, напротив, повышенным спросом пользуются большие квартиры площадью 200-220 кв. м: в третьей очереди «Садовых кварталов» в течение нескольких месяцев было раскуплено 60% таких квартир.
 

Мечты не всегда сбываются

Покупатели только выигрывают в текущей ситуации. В массовом сегменте появляется все больше недорогих проектов, а в высокобюджетном жилье растет качество предложения, оно становится более ориентированным на тех, кто реально собирается жить в этих квартирах, а не на инвесторов.

Однако, несмотря на общее снижение бюджета покупки в Москве, пока не всем мечтам покупателей суждено сбыться. Одна из читательниц в ходе онлайн-конференции рассказала о своей ситуации: «У меня есть «двушка» 46 кв. м в новом доме в Подмосковье стоимостью примерно 4,3 млн рублей. Все друзья советуют перебираться в Москву – мол, тут сейчас все подешевело». Она интересуется, может ли она себе позволить такой размен на квартиру внутри МКАД аналогичной площади.

Татьяна Калюжнова подтверждает, что бюджет покупки в Москве в последние годы заметно снизился: если раньше дешевле 5-6 млн рублей в Москве почти ничего не предлагалось, сейчас уже есть варианты от 3 млн рублей. «Но, конечно, это не значит, что квартиры внутри МКАД, еще и недалеко от метро, будет стоить столько же, сколько подмосковное жилье такой же площади. Поэтому придется либо снижать запросы по площади и соглашаться на небольшую «однушку» площадью 30-35 кв. м или студию, либо покупать апартаменты, либо рассматривать варианты за МКАД – например, в Новой Москве, где в будущем ожидается метро, - говорит эксперт. - С другой стороны, если вы готовы пожертвовать площадью ради жизни в Москве, открывается немало вариантов во многих районах города».

Кроме того, банки и застройщики предлагают немало способов увеличить бюджет: ипотека, рассрочка, лизинг. «Есть три базовых элемента, от которых зависит удобство приобретения недвижимости и на которых может «играть» продавец: размер первого взноса, ставка и срок кредитования или рассрочки, - говорит Ольга Денисова. - И по каждому сегодня почти все застройщики и риелторы ведут переговоры с банками, вместе разрабатывают новые схемы и условия. У нас, например, существует семь способов купить апартаменты в комплексе «Лайнер», не считая полной оплаты наличными».

Банки, в свою очередь, предлагают все более мягкие условия кредитования. Даже несмотря на отмену программы субсидирования ипотеки на новостройки, ставки не выросли. Например, Сбербанк предлагает кредиты под 10,9% годовых. Кроме того, появляются программы с небольшим (около 10%) и даже нулевым первоначальным взносом, смягчаются и другие требования к заемщикам (см. «Банки становятся лояльнее»).
 

Как обезопасить себя

Однако новый рынок несет покупателям не только преимущества в виде большого ассортимента и хороших условий покупки, но и риски. В условиях нестабильности и высокой конкуренции есть опасность, что многие застройщики не выживут в столь жестких условиях. Читатели IRN.RU беспокоятся о надежности строек и возможных банкротствах.

«Многие застройщики, особенно небольшие и обладающие не самыми удачными площадками, действительно оказались в не самой простой ситуации, - согласна Татьяна Калюжнова. - В первую очередь это касается локальных застройщиков в среднем и дальнем Подмосковье. В Москве спрос пока хороший, продажи идут нормальными темпами, поэтому серьезных опасений судьба строек внутри МКАД не вызывает. На мой взгляд, сейчас, в принципе, сложилась тенденция к укрупнению рынка: сильные застройщики «поедают» более слабых. Вполне вероятно, что в перспективе ближайших лет пяти на рынке останется около десятка основных девелоперов».

К сожалению, ничто и никто не может дать стопроцентной гарантии того, что дом будет достроен. «В условиях нестабильной экономики даже надежный застройщик может столкнуться с проблемами. И все же есть несколько правил, которые стоит соблюдать: не покупать на котловане, брать квартиру только по ДДУ, смотреть на историю девелопера, проверить, были ли просрочки в прошлом, ориентироваться на темпы продаж – у востребованного проекта, где обеспечен постоянный поток средств от новых продаж, меньше шансов столкнуться с недостатком финансирования», - рекомендует эксперт.

Есть и другие нюансы, на которые стоит обращать внимание. «Например, если на интересующий вас проект один из ведущих банков открыл кредитную линию, это хороший знак, - говорит Ольга Денисова. - В случае чего дольщиков не бросят, дом будет достроен. Значительно повышает надежность застройщика его принадлежность к крупной и стабильной группе компаний».

Таким образом, рынок сейчас благоприятен для покупателей, но несет определенные риски, поэтому при выборе жилья в строящемся доме стоит быть особенно внимательными.