Резкий рост объемов предложения на фоне снижения платежеспособности покупателей настолько обострил конкуренцию между столичными застройщиками, что некоторые из них уже готовы продавать квартиры себе в убыток. Однако девелоперское сообщество такая ситуация, похоже, не очень пугает: площадки под строительство жилья в «старой» Москве по-прежнему пользуются высоким спросом. Правда, платить за них строительные компании готовы гораздо меньше, чем еще год-два назад. И не деньгами, рассказали участники VIII Финансового форума по недвижимости и PROFin-Real Estate Finance Summit.
Такого объема предложения жилья, как сейчас, в столичном регионе не было никогда. В настоящее время на рынке Москвы и Подмосковья продается примерно 7 млн кв. м нового жилья - и это только новостройки, без учета апартаментов и малоэтажной недвижимости. До кризиса, когда цены росли, предложение было раза в два меньше, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, выступая на круглом столе в рамках Финансового форума по недвижимости.
«С чем это связано? В начале 2000-х много строили в Москве и мало – в Подмосковье, потом в столице закончились большие свободные площадки, и девелоперы устремились за МКАД. Тем временем в Москве новый мэр инициировал ревизию всех инвестконтрактов, и на рынок практически перестали выходить новые проекты. А сейчас и в Подмосковье строят достаточно много, и в Москве строительная пауза закончилась», - пояснил Репченко.
По данным «ИРН-Консалтинг», с 2014 г. только в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД объем предложения вырос на 213%, с 717 700 до 1,52 млн кв. м (см. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год», «Новостройки Москвы в 2016 году: предложение выросло на 26,6%»). В целом в «старой» Москве объем нового строительства за два года увеличился на 1,3 млн кв. м.
«Давление предложения на рынок огромное. При этом уровень платежеспособного спроса оставляет желать лучшего. Доходы потенциальных покупателей упали, а стоимость жизни - цены на продукты, расходы на оплату «коммуналки» - выросла. В результате даже если человек зарабатывает столько же, сколько и раньше, на решение жилищных проблем он может отдавать гораздо меньшую сумму», - подчеркнул Олег Репченко.
По данным «Миэль», воронка спроса 80% клиентов на рынке недвижимости московского региона ограничивается суммой в 12 млн руб. Причем большинство из этих 80% могут позволить себе лишь квартиру стоимостью до 5 млн, рассказал зампред правления компании Владимир Яхонтов на PROFin-Real Estate Finance Summit.
Из-за дисбаланса между спросом и предложением квартиры строятся быстрее, чем продаются. Еще несколько лет назад такое явление, как квартира в готовой новостройке, в «старой» Москве отсутствовало в принципе. К моменту сдачи дома в эксплуатацию непроданными могли оставаться лишь единичные неликвидные квартиры. А вообще, продажи обычно заканчивались уже на стадии окончания монтажа дома. Однако сейчас большинство застройщиков об этом могут только мечтать: два года назад на фоне кризиса доля непроданного жилья в построенных домах достигла 10%, а к концу 2016 г., согласно подсчетам «ИРН-Консалтинг», этот показатель увеличился уже до 25-30%.
О замедлении темпов продаж говорят и застройщики. По данным корпорации Barkli, если в готовом московском проекте эконом- или комфорткласса продано 85% квартир – это уже очень хорошо, 90% - идеально. В высокобюджетных сегментах «нормальной» считается реализация 75% квартир к моменту сдачи. Если продано меньше, то у девелопера возникают проблемы, отметил на Финансовом форуме по недвижимости первый заместитель председателя правления Barkli Александр Красавин.
«Дом построен, а квартиры не распроданы - это и есть затоваривание рынка», - подчеркнул Олег Репченко.
Примечательно, что происходит оно на фоне снижения стоимости жилья - в последние два года метр, по данным IRN.RU, дешевеет примерно на 10% в год в среднем по рынку. Новостройки, раньше дорожавшие за время строительства на 30-50%, сейчас прибавляют в цене хорошо, если 5-10-15%. При этом выходят они на продажу по ценам ниже рыночных.
Чек сделки сократился гораздо больше цены метра, так как застройщики уменьшают площади квартир, чтобы повысить их доступность для покупателей. Еще два-три года назад в пределах МКАД не было предложения дешевле 6 млн руб., а сейчас можно купить квартиру и за 3-3,5 млн – пусть маленькую и не в самом хорошем районе, но тем не менее. (См. «Самые дешевые новостройки Москвы: рейтинг столичных районов в пределах МКАД за январь 2017 года».)
«Если бы цены стояли на месте, с продажами все было бы гораздо печальнее», - уверен Репченко.
Перелома на рынке пока не намечается: если объем предложения не сократится кардинально, цены так и продолжат сползать вниз процентов на 10 в год, считает эксперт (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU»).
При этом, хотя и новостройки чувствуют себя не лучшим образом, больше всего от строительного бума в Москве пострадала «вторичка». По данным риелторов, на вторичном рынке ликвидны лишь 20-25% квартир, выставляемых на продажу, - только те, чьи собственники согласны на хороший дисконт.
«Вторичка» отражает кардинальный разрыв между «хотелками» продавцов и возможностями покупателей. Там все встало потому, что продавцы мыслят докризисными ценами, а покупатели исходят из своих актуальных финансовых возможностей. По всей видимости, вторичный рынок еще довольно долго будет пребывать в патовом состоянии. Спрос все больше будет уходить в новостройки, и в какой-то момент обвал цен будет кардинальным - раза в два от того уровня, который формально держится сейчас», - заявил руководитель IRN.RU.
Хотя сами девелоперы признают, что конкуренция на рынке крайне высока, а предложение избыточно, сворачивать активность, они, по-видимому, не планируют. Более того, на московский рынок выходят все новые застройщики из регионов, «которые делают нам конкуренцию», отметила на круглом столе в рамках Финансового форума председатель правления Ассоциация инвесторов Москвы Любовь Цветкова.
В 2016 г. Мосгосстройнадзор выдал разрешения на строительство 10,17 млн кв. м жилой недвижимости – почти в два раза больше, чем в 2015-м. А в целом в Москве действуют разрешения на строительство 18 млн кв. м жилья, сообщил глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин в конце прошлого года. (См. «Предложение новостроек в Москве в ближайшие годы останется рекордным».)
«Девелоперы хотят строить одно только жилье, - посетовала Цветкова, ссылаясь на анализ запросов, направляемых в Единый банк проектов Москвы. - Из 20 запросов 19 – жилье. Поэтому, к великому сожалению, скорее всего, сбудется прогноз IRN о том, что цены на жилую застройку еще упадут. Конечно, в каких-то местах цены все равно растут. Поэтому девелоперы должны быть очень аккуратны при выборе площадки под строительство».
Самый популярный запрос от потенциальных инвесторов в банк проектов - точечная застройка в пределах «старой» Москвы, площадью от 15 000 до 30 000 кв. м. А интерес к коммерческой недвижимости если и есть, то абсолютно точечный, в суперлокациях.
«Вообще, любой другой спрос (со стороны инвесторов – прим. ред.), кроме жилья, точечный. Надеюсь, еще какой-нибудь привлекательный сегмент найдем. Потому что спрос на жилье конечен. Даже в Москве», - подчеркнула Цветкова.
Однако пока даже крупные застройщики, имеющие большой опыт строительства коммерческих объектов, крайне скептически оценивают перспективы этого сектора. «Говорить о привлекательности проектов в сфере коммерческой недвижимости не приходится. Наша компания если и обсуждает реализацию таких проектов, то только в ситуации, когда подписан договор с конечным пользователем этой недвижимости», - заявила вице-президент по стратегии и управлению активами Группы ПСН Татьяна Тикова на PROFin-Real Estate Finance Summit.
Зато в рынок жилья компания верит. Во всяком случае – пока, подчеркнула Тикова. Тем не менее и в жилом сегменте девелопмент становится все более сложным, потому что маржа застройщиков сократилась до минимума.
А местами даже перешла в отрицательную плоскость. В погоне за покупателями, которые ищут предложение «дешевле дешевого», некоторые московские застройщики уже работают чуть ли не себе в убыток, отметил управляющий «ЛСР. Недвижимость – Москва» Иван Романов. Конечно, это неправильный путь, который точно не доведет до добра. Правильный – это тщательная работа с бюджетом и издержками, чтобы без ущерба для качества снизить затраты и сделать продукт более доступным для клиентов, подчеркнул Романов.
По мнению Тиковой, со строительными компаниями в итоге может приключиться та же история, что и с банками: снижая ипотечные ставки, последние уже не столько пытаются заработать на увеличении клиентской базы, сколько играют против конкурентов. «Мы сейчас видим борьбу за долю рынка. И она будет очень серьёзной», - резюмировала Татьяна Тикова.
Для того чтобы выжить на суперконкурентном рынке, застройщикам надо сокращать затраты на строительство. На качестве экономить опасно из-за все той же конкуренции, поэтому одной из немногих возможностей для сохранения нормальной маржинальности девелоперского бизнеса остается снижение стоимости московской земли, цены на которую в «жирные» годы взлетели до заоблачных высот.
«Согласно теории оценки, цена участка равна разнице между стоимостью строительства недвижимости на нем и ценой продажи этой недвижимости. В нынешних реалиях, когда цена недвижимости уже серьезно просела и, скорее всего, просядет еще больше, а себестоимость строительства выросла, справедливая стоимость земли снижается катастрофично», - сказал Олег Репченко.
По словам Любови Цветковой, правообладатели земельных участков постепенно начинают понимать, что московская недвижимость - не всегда непреходящая ценность и что землю не всегда можно продать за деньги, особенно за те, о которых когда-то мечталось. «Надежды рухнули, и идут конструктивные переговоры о совместном освоении участков», - отметила Цветкова.
За последний год позиции землевладельцев действительно сдвинулись, подтвердил Александр Красавин. Девелоперы перешли на контрактацию в метрах, то есть платят собственникам участков не деньгами, а долей построенной на их земле недвижимости. В Московской области застройщики готовы отдавать за «золотой» участок максимум 10-11% возведенных метров, в Москве разговор начинается с 15-16%, однако некоторые площадки могут стоить и 20%, и, теоретически, даже больше - если это суперучасток. То есть, хотя цены и упали, столичная земля остается переоцененной, считает Красавин.
Цену земли формируют предложения девелоперов, поэтому, если их доходы будут падать, то упадут и запросы правообладателей участков, полагает Цветкова.
«Если стоимость жилья снизится еще на 30%, то цену земли можно смело делить на два, на три и больше, - отметил Олег Репченко. - Однако здесь такая же проблема, как на вторичном рынке жилья. Собственники земли – часто люди не очень рыночные: они верят, что их участок самый уникальный, и не готовы расставаться с активом по актуальной в нынешних условиях цене. Поэтому пройдет время, пока владельцы участков осознают новую реальность. Но есть хороший инструмент – налог от кадастровый стоимости, который стимулирует собственников что-то делать с землей, а не держать ее в ожидании каких-то лучших времен».
«Раньше прогноз цен на жилье зависел от макроэкономики и геополитики: санкции снимут – все попрет, нет – упадет. А теперь от макроэкономики на рынке недвижимости практически ничего не зависит. Потому что сильно лучше не будет - были иллюзии по поводу Трампа, но оптимизм на эту тему рассеялся. Однако и сильно хуже, скорее всего, тоже не будет - если не дойдет до войны, в чем никто не заинтересован. Так что в ближайшие годы макроэкономическая ситуация останется примерно такой, как сейчас, и для рынка недвижимости на первый план выходит объем предложения. Если застройщики кардинально сократят активность, то тогда имеющегося ограниченного спроса начнет хватать, снижение цен замедлится и наступит стабилизация. Однако в ближайшие годы застройщики планируют вывести на рынок московского региона десятки миллионов квадратных метров. И даже если в итоге выйдет половина – объемы предложения будут расти еще несколько лет. Но если снижения объемов предложения не произойдет (они будут увеличиваться или останутся на текущем уровне), рублевые цены продолжат падать на 10% в год. А это значит, что к 2020-2021 г. квадратный метр может потерять примерно 30-40% своей нынешней стоимости», - резюмировал Олег Репченко.
Также по теме: