Программа военной ипотеки действует с 2007 года, а с 2010 года с помощью этого инструмента разрешили покупать квартиры в новостройках. Программа позволяет военнослужащим в адекватные сроки (от 3 лет) решить жилищный вопрос. Однако есть немало нюансов, которые стоит учитывать. Редакция IRN.RU выяснила, как получить ипотеку военнослужащему, а также разобралась в перспективах данного продукта.
По данным «Росвоенипотеки», более 391 000 военнослужащих являются участниками накопительной ипотечной системы (НИС). Более 174 000 человек уже приобрели жилье по программе военной ипотеки. В целом военные проявляют высокую активность на рынке недвижимости. Так, по данным Kaskad Family, на рынке новостроек массового сегмента доля покупок по этой программе составляет от 5% до 40% в зависимости от объекта. А в самых недорогих новостройках на сделки по военной ипотеке может приходиться более половины от общего числа продаж, утверждает руководитель департамента ипотеки компании «Бон Тон» Евгений Нартов.
«В Москве из-за дороговизны жилья доля сделок по военной ипотеке минимальна – в 2016-м она составила порядка 2%. При этом в Подмосковье данный показатель выше в несколько раз, - отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». - Это объясняется тем, что финансовые возможности по программе военной ипотеки позволяют военнослужащим претендовать только на самые недорогие новостройки столицы, по сути на крохотные студии, поэтому большинство из них обращает свой выбор на Подмосковье, где в том же бюджете можно рассчитывать даже на двухкомнатную квартиру. В результате доля сделок по военной ипотеке в подмосковных новостройках достигает порядка 10-12% от общего объема».
Для того чтобы стать участником программы, военнослужащий должен подать раппорт для внесения в реестр участников накопительной ипотечной системы. После этого на его счет ежемесячно поступают накопления. В 2015-2016 годах сумма составляла 245 900 рублей в год, а в 2017 году она увеличена до 260 000 рублей. Воспользоваться этими средствами военнослужащий может не ранее чем через 3 года. «Таким образом, за три года (2015-2017) военный соберет 751 800 рублей. После этого можно либо продолжать копить средства НИС, либо вложить их в жилье», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
Когда военнослужащий решит воспользоваться накоплениями, ему нужно получить свидетельство о праве участника НИС на получение жилищного займа, а затем выбрать банк и квартиру. «Далее подписывается договор целевого жилищного займа с банком и министерством обороны, кредитный договор, договор ипотеки с банком и договор купли-продажи», - описывает схему директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева.
Минимальный срок кредитования составляет 36 месяцев, а при расчете максимального срока кредитования банк исходит из того, что на момент 45-летнего возраста ипотечный кредит должен быть погашен. Погашением по ипотечному кредиту занимается «Росвоенипотека» - теми же суммами, которые переводятся участникам НИС в качестве накоплений. Это происходит, только пока заемщик остается служить. Если военный решает уволиться, условия кредитования пересматриваются, при этом чаще всего приходится досрочно гасить ипотеку.
По словам руководителя ипотечного центра Est-a-Tet Алексея Новикова, всего 10 банков предоставляют военную ипотеку: Сбербанк России, ВТБ24, «Связь-Банк», банк «Россия», АИЖК, «Зенит-банк», РНКБ, «Россельхозбанк», Газпромбанк. Сумма кредита ограничена. «В частности, максимальная сумма, которую выдает Сбербанк, составляет 2 млн рублей, Газпромбанк – 2 млн рублей, ВТБ24 – 1,93 млн рублей», - отмечает Мария Литинецкая.
Сам процесс покупки сложнее, чем при обычной ипотеке. «После выбора квартиры военнослужащему необходимо обратиться в банк, который работает с программой военной ипотеки, и получить одобрение, подписать все необходимые документы в банке и у застройщика, если сделка совершается на первичном рынке. Далее документы направляются в «Росвоенипотеку» на проверку, после сдаются на регистрацию. После регистрации «Росвоенипотека» и банк перечисляют денежные средства продавцу», - рассказывает Рустам Азизов, руководитель управления по ипотеке и корпоративным продажам RDI.
По данным «Комстрин», обычно срок покупки с помощью военной ипотеки составляет 1,5 – 2 месяца. Однако порой он может доходить до 4-5 месяцев, отмечает Анна Борисова, руководитель департамента ипотечного кредитования Kaskad Family.
«Согласно условиям предоставления военной ипотеки, под программу попадают квартиры в новостройках, на вторичном рынке, таунхаусы, дома с земельными участками, пригодные для круглогодичного проживания. Жилье должно быть юридически свободно, подсоединено к электросети, отоплению и водоснабжению, не должно иметь деревянных перекрытий, быть в аварийном, ветхом состоянии или старше 1970 года постройки», - рассказывает Мария Литинецкая.
При покупке на первичном рынке нужно иметь в виду, что выбор ограничивается объектами, аккредитованными «Росвоенипотекой», посмотреть их можно на сайте организации. «Далеко не каждый застройщик может эту аккредитацию пройти, поскольку государственной орган очень тщательно проводит процесс проверки надёжности застройщика и стройки, предъявляя к нему достаточно высокие требования», - говорит руководитель управления ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко. По данным «Метриум Групп», по программе военной ипотеки аккредитованы около 30% новостроек массового сегмента в московском регионе. В зависимости от того, как «Росвоенипотека» оценивает надежность застройщика, организация выставляет требования к стадии строительства дома. По словам Татьяны Гусевой, чаще всего она должна быть не менее 50%.
Первоначальный взнос по сертификату НИС обычно составляет 700 000 – 800 000 рублей, сумма кредита – 2 млн рублей. Увеличить сумму кредита для большего бюджета покупки невозможно, привлечь для этого созаемщика тоже нельзя. Как объясняют эксперты, в стандартных займах ответственность созаемщиков солидарна: есть один неделимый ежемесячный платеж и неважно, кто именно его вносит. Поэтому банки не могут распределить выплаты по одной ипотеке в долях между двумя плательщиками (государством и военнослужащим, государством и созаемщиком). Если государство будет стабильно покрывать кредит, а сам военнослужащий или созаемщик перестанет платить, будет невозможно обратить взыскание на предмет залога. Однако банки предложили свои решения этой проблемы, например, тот же «Связь-Банк», по словам Марии Литинецкой, выдает военнослужащим потребительский кредит с продленным сроком – до семи лет.
Поэтому, если не хватает средств военной ипотеки на желаемую квартиру, приходится искать способы увеличить первоначальный взнос. Военнослужащие для этого не всегда пользуются потребительским кредитом: они могут добавить к сертификату собственные накопления, использовать средства от продажи другого жилья или занять у родных и друзей, поэтому сумма покупки обычно выше, чем позволяет военная ипотека.
«К примеру, один из наших клиентов в 2015 году приобрел «двушку» в одном из подмосковных проектов за 4,5 млн, взяв у родственников взаймы 1,4 млн рублей. И такой пример не единичен – почти половина всех участников программы при покупке жилья в московском регионе добавляет какую-то сумму собственных средств», - говорит Ирина Доброхотова. По словам директора по информационной политике и PR Urban Group Яны Максимовой, средний чек покупки квартиры по этой программе в новостройках девелопера составляет 4 млн рублей.
Егор Голов (имя изменено) поступил на службу по контракту в 2006 году. Поскольку у него не было офицерского звания, до включения в реестр НИС ему пришлось служить 3 года, а затем ждать стандартные 3 года до выдачи сертификата. Однако Егор решил подождать еще год для увеличения накоплений. В результате за 4 года на его счете накопилось почти 800 000 рублей. Как и сейчас, размер кредита был ограничен суммой 2 млн рублей, еще на 200 000 рублей взяла потребительский кредит жена Егора, столько же он накопил сам с премий. «Тогда, в 2012 году, еще было немного застройщиков и банков, которые работали с военной ипотекой. Все мои сослуживцы покупали у компании «Пересвет-инвест». Я особо и не присматривался к другим, взял у этой компании «однушку» 46 кв. м в готовом доме в Нахабино за 3,2 млн рублей. Ипотеку брал у партнерского банка застройщика. Что хорошо, за 30 000 рублей они взяли на себя всю работу с документами. Мне не пришлось ничего собирать и никуда мотаться, приезжал только к ним подписывать бумаги», - рассказывает военнослужащий. Недавно Егор завершил ремонт, сейчас занимается покупкой мебели и планирует сдавать квартиру. Продать ее он не может, а жить в Нахабино не хочет.
В конце статьи приведены актуальные примеры квартир в аккредитованных новостройках с расчетами по военной ипотеке.
Военная ипотека – интересный продукт как для военнослужащих, так и для застройщиков. «Военная ипотека, особенно в последнее время, активно развивается, поскольку это еще один источник привлечения клиентов в условия дефицита наличности. Возможно, в будущем будет увеличена сумма кредита по такой программе», - говорит Алексей Новиков. По словам Анны Борисовой, благодаря военной ипотеке застройщик может увеличить продажи как минимум на 10%, поэтому девелоперы, безусловно, заинтересованы в том, чтобы их объекты были аккредитованы «Росвоенипотекой».
По мнению Марии Литинецкой, перспективы военной ипотеки будут зависеть от того, смогут ли власти пересмотреть ее условия, например, увеличить максимальный размер кредита для отдельных регионов: «При сохранении текущих ставок и лимитов программу для Москвы трудно назвать эффективной. А ведь военнослужащие – клиенты, которые присутствуют на рынке в любых экономических условиях, поскольку их доходы менее подвержены изменениям. Увеличив максимальную сумму кредитования, власти не только поддержат первичный рынок, но и повысят престижность военных профессий».
Уже сейчас военная ипотека очень востребована. «За последний год мы наблюдали рост числа заявок на данный вид кредитования. Отчасти потому, что плательщиком по кредиту выступает государство. Это объясняет практически 100% одобрение по заявкам. Но есть и другая сторона медали. Бывают случаи, когда государство задерживает ежемесячный платеж по ипотеке на несколько дней, что негативно отражается на кредитной истории заемщика», - говорит Евгений Нартов.
Даже несмотря на отдельные недостатки, программа военной ипотеки – это реальный способ помочь военнослужащим в решении жилищной проблемы. Редакция www.irn.ru попросила экспертов на конкретных примерах рассчитать возможности покупки квартиры с использованием военной ипотеки.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
«Рассмотрим два проекта, в которых действует военная ипотека. Один – в Московской области (ЖК «Новый Зеленоград»), другой – в Москве (ЖК «Кварталы 21/19»). Допустим, к концу 2017 года стаж военной службы составит 3 года. За это время военнослужащий накопит порядка 751 800 рублей. Остальное он возьмет в банке. В ЖК «Новый Зеленоград» военная ипотека доступна от Газпромбака по ставке 11,75% и с максимальной суммой кредита в 2 млн рублей. 751 800 +2 млн =2,75 млн рублей. Добавив всего 150 000 рублей собственных средств, военный станет владельцем однокомнатной квартиры площадью 34,3 кв. м в готовом доме.
В ЖК «Кварталы 21/19» «военная ипотека» предоставляется «Связь-Банком» по ставке 12,5% и с максимальной суммой кредита в 1,93 млн рублей. 751 800 +1,93 млн = 2,68 млн рублей. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры площадью 39 кв. м составляет 5,9 млн рублей. Дом будет сдан во II квартале 2017 года. Таким образом, заемщику нужно еще 3,2 млн собственных средств, чтобы позволить себе жилье в Москве, в пяти минутах ходьбы от метро.
При этом девелопер жилого комплекса «ВекторСтройФинанс» предоставляет всем военнослужащим скидку в 4%. Поэтому добавить нужно будет чуть меньше – 2,98 млн рублей».
Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость»:
«В качестве примера возьмем ситуацию, когда военнослужащий после трех лет участия в программе решил оформить военную ипотеку. За это время у него была накоплена сумма в размере порядка 724 000 рублей. При выборе однокомнатной квартиры в мкр. «Красногорский» стоимостью 2,5 млн рублей потребуется кредит на 1 776 000 рублей.
Таким образом, при оформлении ипотеки на 15 лет по ставке в размере 12% (в рамках одной из программ по военной ипотеке в мкр. «Красногорский») размер ежемесячного платежа составит порядка 21 300 руб. Однако эти выплаты возьмет на себя не военнослужащий, а государство. Личные средства не придется задействовать, если размер ежемесячного платежа составляет 1/12 от общей суммы ежегодного накопительного взноса. В нашем случае это 21 300 руб. в месяц/ 255 780 руб. в год, при этом сумма ежегодных отчислений в 2017 году составила 260 141 руб.»
Ирина Игнатьева, директор по маркетингу, рекламе и реализации «Комстрин»:
«Максимальная сумма по военной ипотеке в каждом банке своя, и варьируется она в пределах 1 930 000 – 2 050 000 рублей. Если вы моложе 30 лет, вам рассчитали и одобрили в банке максимальную сумму, то без всяких дополнительных накоплений можно купить квартиру в пределах 1,7 – 2 млн рублей, например, в ЖК «Митино-Дальнее», который аккредитован по военной ипотеке. Если вы нашли квартиру подороже, к примеру, в ЖК «Спасский мост» за 4 млн рублей, где действует программа военной ипотеки, необходимы дополнительные вложения. Накопления для военнослужащего перечисляет государство на сертификат, сейчас его ежемесячный размер составляет 21 670 рублей. Опять же, если вы моложе 30 лет и смогли получить максимальную сумму в банке, то придется копить почти 8 лет. Чтобы не ждать так долго, военнослужащий может получить дополнительные средства, самостоятельно оформив потребительский кредит на недостающую сумму в любом банке. К примеру, если на сертификате уже есть 1 млн рублей, то можно взять в кредит еще 1 млн рублей. Так как военным не приходится платить ежемесячные ипотечные взносы (за них это делает государство), то дополнительный кредит будет проще выплачивать. Сейчас в банках существуют различные программы потребительских кредитов, разработанных специально для военных».
| Проект | Расположение | ГК | Комнатность |
|---|---|---|---|
| Красногорский | Красногорский район, п. Нахабино | 4 кв. 2023 г. | 1-3-комнатные квартиры площадью 25 - 37 м2 |
| Новый Зеленоград | Солнечногорский район | 1 кв. 2025 г. | Студии, 1-2-комнатные квартиры площадью 23 - 60 м2 |
| Кварталы 21/19 | Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Новохохловская МЦК | Сдан | 2-комнатные квартиры площадью 53 м2 |