В январе, судя по данным Росреестра, произошло резкое падение спроса на вторичном рынке столичного региона: в Москве число сделок с квартирами сократилось на 72%, в Подмосковье – на 47%. «Вторичка» действительно чувствует себя не лучшим образом, и уже давно, однако длинные каникулы и проблемы с регистрацией сделок явно добавили драматизма январской статистике.
В январе управление Росреестра по Москве зарегистрировало 4 812 прав на недвижимость. По сравнению с декабрем 2016 г. показатель упал на 71,7%, а относительно января прошлого года - на 19,8%. В начале года сделок всегда регистрируется значительно меньше, чем в декабре, из-за длинных новогодних каникул: например, в январе 2016 г. количество переходов прав сократилось на 59,9% к декабрю 2015 г. Однако просадка на 71,7% - это много даже с учетом небольшого количества рабочих дней: в январе 2015-го, после ажиотажа конца 2014 г., падение составило 64,9%. А главное, число сделок в прошлом месяце значительно сократилось не только по сравнению с декабрем, но и в годовом выражении, что уже невозможно списать только на новогодние праздники.
Конечно, уровень спроса на вторичном рынке давно оставляет желать много лучшего: платежеспособность покупателей крайне ограничена, кроме того, на «вторичку» давит огромный объем предложения новостроек – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2016 году: новостройки «душат» вторичный рынок». Тем не менее за январский провал в статистике, по всей видимости, ответственен не только низкий спрос, но и технические проблемы Росреестра. По словам заместителя директора департамента новостроек Est-a-Tet Валерия Ручия, около 80% документов по регистрации прав собственности в январе были задержаны почти на весь месяц из-за невозможности выгрузки выписки из ЕГРП.
Напомним, с начала года вступил в силу федеральный закон № 218 «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с этим законом две базы данных - Государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) – должны были слиться в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Однако, по сообщениям СМИ, процесс объединения прошел далеко не гладко - см. «Неприветливый реестр».
При этом участники рынка, непосредственно контактирующие с покупателями, их активностью в январе в целом довольны.
В компании «ИНКОМ-Недвижимость» количество внесенных авансов в январе снизилось на 28% по сравнению с декабрем и на 33% - по отношению к периоду с мая по октябрь, когда все месяцы были равны друг другу по данному показателю. «При этом если в первые две недели января мы наблюдали традиционный «штиль» на рынке недвижимости, то начиная с 20-х чисел месяца активность потребителей не просто вернулась на обычный для предыдущих месяцев уровень, ее можно было назвать повышенной, так как к нам обращались продавцы и покупатели, которые не успели решить свои жилищные вопросы до наступления январских каникул», - рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании.
По его словам, январь 2017 г. и январь 2016 г. по количеству внесенных авансов были равны друг другу, хотя отправные точки у этих месяцев разные, так как декабрь прошлого года не был похож на декабрь 2015 г.
Февраль по вносимым авансам будет выглядеть примерно так же, как и предыдущие месяцы, ожидают в «Инкоме».
В «Азбуке Жилья» число сделок в январе увеличилось в четыре раза относительно прошлого месяца, а по сравнению с январем 2016 г. – в два раза. По словам Владимира Каширцева, генерального директора компании, в январе 2017 г. было заключено примерно столько же сделок, сколько в январе 2015-го.
Количество обращений в компанию «Азбука Жилья» в прошлом месяце также увеличилось к декабрю на 18,4%. По сравнению с январем 2016 г. показатель практически не изменился, а относительно января 2015 г. увеличился на 30%.
В Est-a-Tet уровень потенциального спроса (звонки, просмотры) в январе 2017 г. был выше, чем год назад, однако реализованный спрос (сделки) остался на сопоставимом уровне. «На несколько более активное поведение покупателей в этом году могла повлиять стабилизация валютного курса», - полагает Марина Москвичева, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.
В Подмосковье, по данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», количество авансов в январе по сравнению с декабрем 2016 г. уменьшилось на 22,9%, а число сделок – на 29,4%. При этом нынешний январь был на 1% успешнее прошлого по количеству авансов, а по числу сделок уступил показателям января 2016 г. лишь 6,5%.
«Январь 2016 г. был достаточно активным месяцем по уровню спроса на рынке и лишь подтвердил тренд на увеличение активности, зародившийся в декабре. Поэтому если в прежние годы риелторы Подмосковья называли январь мертвым месяцем в плане деловой активности, то сейчас с этим определение как минимум можно поспорить», - говорит Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис».
Надо отметить, что и официальная статистика по Подмосковью выглядит лучше московской (редкий случай). В январе в Московской области оформили 32 510 переходов прав на жилую недвижимость – на 47,1% меньше, чем в декабре 2016-го. Практически такая же динамика наблюдалась и в прошлом году: минус 47,3% в январе 2016 г. к декабрю 2015-го. В годовом выражении, по сравнению с январем 2016 г., в нынешнем январе показатель даже вырос, правда, в пределах статистической погрешности - на 0,4%.
И это несмотря на то, что в Подмосковье ситуация с регистрацией сделок была более сложная, чем в Москве. «Документы на собственность из областного Росреестра, поданные еще в январе, мы до сих пор не получили, в столице - это уже единичные случаи», - отмечает Валерий Ручий.
Опрошенные редакцией IRN.RU риелторы разошлись во мнении относительно динамики объема предложения на вторичном рынке Москвы в январе, однако, по данным большинства агентств, количество выставленного на продажу жилья все-таки скорее росло, чем падало.
Согласно подсчетам «Азбука Жилья», относительно декабря 2016 г. предложение «вторички» в прежних границах столицы увеличилось на 27,6% в штуках и на 27,7% – в метрах. По сравнению с январем 2016 г. показатель сократился на 0,2% в количественном выражении, но вырос на 0,4% в суммарной площади квартир.
«Начало года ознаменовалось восстановлением объема предложения на уровне поздней осени. Подобная тенденция объясняется низким новогодним сезоном и периодом праздников, характеризующимся снижением спроса со стороны потенциальных покупателей», - комментирует Владимир Каширцев.
По данным Est-a-Tet, объем предложения на вторичном рынке в годовой динамике увеличился на 10%. Марина Москвичева объясняет это низкими темпами вымывания предложения на фоне вялого спроса, а также переизбытком квартир с завешенной стоимостью.
Почти такие же данные приводит «Инком»: рост на 9,1% по сравнению с январем 2015 г. При этом относительно декабря 2016 г. предложение, по информации компании, упало на 1,5%.
В целом по вторичному рынку Москвы («старой» и «новой») объем предложения квартир в январе уменьшился на 10% по сравнению с декабрем и на 10,6% - относительно января 2016 г., сообщили в «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Доля нового предложения в январе 2017 г. составила 22%.
Меньше всего, на 8,7% к декабрю, в январе сократилось предложение квартир экономкласса («хрущевки», панельные дома с малой кухней и панельные дома типовой планировки). Больше всего - комфорткласса, на 11,1%. В бизнес-классе показатель уменьшился на 10,2%. Картина изменения объема предложения в январе соответствует спросу на вторичном рынке по классам качества - в январе наибольшим спросом пользовались квартиры в панельных домах улучшенной планировки: на данную категорию пришлось 39% продаж, отмечают специалисты компании.
В Подмосковье, согласно подсчетам КР «Мегаполис-Сервис», объем предложения по сравнению с декабрем снизился на 6,5%, а к январю прошлого года количество лотов выросло на 2%. «Это вполне ожидаемая ситуация, учитывая прошедшие новогодние праздники, - говорит Сергей Власенко. - Кроме того, на общее снижение выставленных на продажу вторичных квартир повлиял и фактор, связанный с выходом на рынок новых лотов. Так, в январе по сравнению с декабрем число новых квартир на «вторичке» в Подмосковье снизилось сразу на 25,2%. Однако если мы сравним с январем прошлого года, то увидим, что ничего необычного не произошло – год назад новых лотов в январе появилось всего лишь на 4,5% больше. Это лишь свидетельствует о том, что агенты риелторских компаний после 10 дней отдыха постепенно втягивались в работу и не спешили выставлять на рынок новые объекты. Можно предположить, что уже по итогам февраля число новых объектов, появившихся за месяц на рынке, сравняется с показателями последних месяцев минувшего года, а это означает, что объем предложения на вторичном рынке жилья Подмосковья как минимум останется на прежнем уровне».
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», рублевые цены на квартиры в Москве снизились за январь примерно на 1000 рублей с метра, или чуть более, чем на полпроцента. «Средняя цена жилого столичного «квадрата» продолжает оставаться чуть ниже 170 000 рублей, однако тенденции к последовательному сползанию вниз пока не прослеживается. По сути, январский минус образовался сразу после праздников, в первую рабочую неделю, а далее до конца месяца цены оставались стабильными», - отмечается в «Обзоре рынка недвижимости по итогам января 2017 года».
В Подмосковье, по информации КР «Мегаполис-Сервис», средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла в январе на символические 0,14%.
Средний бюджет покупки на вторичном рынке «старой» Москвы по состоянию на конец января составил 20,7 млн руб., подсчитали в «Азбуке Жилья». В «экономе» - 7,76 млн руб., в комфортклассе – 17,9 млн руб., в бизнес-классе – 46,9 млн.
По отношению к декабрю 2016 г. средняя стоимость квартир во всех классах практически не изменилась (динамика в пределах 0,1-0,5%). По сравнению с январем 2016 г. цена квартир эконом- и комфорткласса уменьшилась на 3,4% и 4,1%, а в бизнес-классе – на 23,4%. «Это говорит о том, что коррекция в массовом сегменте прошла быстрее и раньше по сравнению с бизнес-классом», - поясняет Владимир Каширцев.
По отношению к январю 2015 г. изменения более весомые – средний бюджет покупки уменьшился на 15,4%. Больше всего цена снизилась в бизнес-классе – на 24,2%. В сегменте эконом и комфорт квартиры подешевели, соответственно, на 11,6% и 12,8%.
Средняя цена продажи квартир в старых границах Москвы, по данным операций сети офисов недвижимости «Миэль», в январе уменьшилась на 6% по сравнению с декабрем 2016 г. – до 9,308 млн рублей.
«Уменьшение средней цены продажи было вызвано увеличением доли продаж в бюджете до 9 млн рублей. Так, по итогам января доля продаж в диапазоне до 6 млн рублей составила 29%, а в диапазоне 6-9 млн руб. – еще 39%. В предыдущем месяце эти категории составляли 27% и 33% соответственно. Изменения среднего чека обусловлены изменением структуры продаж: выросла доля однокомнатных квартир с 30% в декабре до 37% в январе, доля продаж двухкомнатных квартир увеличилась с 37% до 39%, при этом существенно сократилась доля продаж трехкомнатных (с 24% до 15%) и многокомнатных квартир (с 5 до 3%). Доля продаж комнат увеличилась в январе до 5%, в декабре доля этой категории составляла 4%», - рассказывает Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
По данным Est-a-Tet, за год средний чек сделки в Москве снизился на 10% и в настоящее время составляет 8 млн руб.
В Московской области, по словам Сергея Власенко, этот показатель остался на уровне декабря 2016 г.
Скидки в Москве, по словам Марины Москвичевой, ощутимо выросли в 2017 г.: «Дисконт 10% для вторичного рынка уже стал «нормой», особенно в бизнес-классе, хотя год назад присутствовал гораздо более скромный торг – 2-4%».
«Инком» зафиксировал увеличение среднего размера дисконта с 9,1% в декабре до 10,1% в январе и одновременно уменьшение доли сделок с дисконтом с 86% в ноябре-декабре, что было максимальным показателем для столичной «вторички», до 83% в январе.
«Мы объясняем этот факт тем, что за прошедшие с начала кризиса два года некоторые собственники, устав от бесплодного ожидания покупателя, в результате больших усилий адаптируются к новой конъюнктуре, сложившейся на рынке недвижимости, расстаются с ничем не оправданными завышенными ожиданиями и соглашаются выставить квартиру на продажу по актуальной рыночной цене», - говорит Сергей Шлома.
В Подмосковье скидки, наоборот, стали менее щедрыми: по итогам января средний размер дисконта составил 6%, что на 3% меньше декабрьского уровня. «Это связано с одним значимым фактором: в январе на рынке не наблюдалось затишья, и клиенты видели отсутствие проседания спроса, - объясняет Сергей Власенко. - В течение последнего года клиенты вообще начали очень чутко реагировать на малейшую активизацию на рынке, поэтому, почувствовав этот момент в декабре, продавцы квартир сразу же уменьшили размер дисконта».
Но это в среднем по рынку. В различных городах Подмосковья ситуация складывалась по-разному. К примеру, в богатом новостройками Реутове квартиры в январе продавались со скидкой 10% - «вторичке» трудно конкурировать с первичным рынком.
Что же касается других городов Подмосковья, то, по данным «Мегаполис-Сервиса», максимальные скидки были зафиксированы на границе среднего и дальнего Подмосковья. Так, в Дмитрове уровень дисконта составил 10%, в Павловском Посаде – 12%, а в Коломне и вовсе 15%. Минимальный размер скидок наблюдался в Мытищах и Ступино, где средний уровень дисконта в январе составил всего лишь 2%, в Подольске (3%), Железнодорожном и Электроуглях (4%). Лидером по неуступчивости продавцов в январе стал Ногинск, где покупатели могли рассчитывать на скидку менее 1%.
Средний срок экспозиции московских квартир в январе составил 76 дней, как и в декабре. Ранее, в ноябре, он был равен 86 дням, а в январе 2016 г. – 89, что на 14,6% больше, чем в прошедшем месяце. По мнению специалистов «Инкома», сокращение данного показателя в январе связано с тем, что на рынке появляется все больше ликвидных с точки зрения цены объектов.
«Наибольшим спросом у покупателей по-прежнему пользуются либо наиболее качественные объекты, выставленные на продажу по актуальной рыночной стоимости (они продаются практически без дисконта, так как найти такой вариант сейчас довольно сложно), либо объекты с низкими потребительскими характеристиками, реализуемые по демпинговым ценам. При этом, например, срок внесения аванса за квартиру, относящуюся к первой категории (жилье без недостатков), чаще всего составляет две недели, а выход на сделку происходит в течение месяца», - говорит Сергей Шлома.
В Подмосковье по итогам первого месяца 2017 г. средний срок экспозиции квартир вырос на 19,7%, с декабрьских 49 дней до 61 дня – главным образом по причине новогодних праздников, так как покупатели в январе были достаточно активны. В целом же, по данным КР «Мегаполис-Сервис», срок экспозиции в январе приблизительно сравнялся с показателями сентября и ноября 2016 г.