Новостройки: Москва может повторить судьбу Подмосковья

Московские застройщики благодаря заботе местных чиновников смогли существенно снизить цены на столичное жилье и тем самым лишили областные проекты значительной части покупателей, утверждают подмосковные девелоперы. Целесообразность развития строительного бизнеса в области в таких условиях далеко не очевидна: по их словам, в Москве можно заработать в разы больше, вкладывая значительно меньше. Во всяком случае, пока – года через два-три платёжеспособных покупателей новостроек по нынешним ценам, скорее всего, не останется и в столице, предупреждает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Ситуация на рынке новостроек Московской области не внушает оптимизма: в 2015-2016 гг. количество заключенных в области ДДУ сократилось примерно на 20%, сообщил первый замминистра строительного комплекса региона Андрей Куприянов 10 февраля на конференции ИД «Коммерсантъ» «Смогут ли девелоперы перейти Рубикон?». По словам коммерческого директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Анны Шишкиной, в некоторых проектах – причем не в дальнем Подмосковье, а поблизости от МКАД – продажи за последние два года упали еще больше – на 30-35%. Главная причина сокращения спроса – отток покупателей в Москву на фоне снижения цен на столичное жилье.

Как пояснил генеральный директор «Главстрой Девелопмент» Иван Богатов, крупные проекты успешно развивались в Подмосковье, пока «перейти МКАД стоило два бюджета»: то есть квартира на окраине Москвы внутри МКАД была примерно в два раза дороже аналогичного по качеству жилья, но за МКАД. Ценовая диспропорция обеспечивала области постоянный поток клиентов, которые хотели приобрести квартиру в московском регионе, но не могли позволить себе недвижимость непосредственно в столице. Спрос, как известно, рождает предложение: Подмосковье вышло в лидеры по объёмам жилищного строительства в стране, в 2014-2015 гг. в регионе ежегодно вводилось 9-10 млн кв. м жилой недвижимости.

В связи с ухудшением экономической ситуации в 2014 г. и одновременно с этим созданием столичными чиновниками условий для существенного увеличения объемов нового строительства количество доступных по цене новостроек в Москве резко выросло. Столичные девелоперы предложили рынку большие объемы жилья по сопоставимым с Подмосковьем ценам. Это, естественно, подкосило спрос на «замкадные» новостройки. Выходом могло бы стать существенное снижение стоимости квартир уже в областных проектах, но местные застройщики не могут себе этого позволить – цены на подмосковные метры и так близки к себестоимости, до половины которой приходится на инфраструктуру, отметил Богатов.

Остановить падение спроса на жилье в Подмосковье не может даже резкое увеличение рекламных бюджетов: только за прошлый год они выросли на 30-50%. По оценке «Миэль», стоимость привлечения клиента в экономклассе в 2016 г. была примерно такой же, как в бизнес-классе в 2015-м. «Естественно, все эти затраты ложатся на прибыль девелопера», – подчеркнула Шишкина.

Ситуацию можно переломить только с помощью корректировки цен, полагает она. По оценке «Миэль», чтобы люди предпочитали подмосковные квартиры московским, разница в стоимости «однушек» аналогичного класса внутри МКАД и за МКАД должна составлять примерно 1 млн руб. (как два года назад) вместо нынешних 500 000 – 600 000 руб.

По мнению партнера компании «Химки Групп» Дмитрия Котровского, подмосковные застройщики, лишенные «заботы» чиновников и развитой инфраструктуры, физически не могут конкурировать с Москвой.

«Я удивлен, что никто из московских девелоперов не поблагодарил правительство Москвы за те подарки, которые получили они и горожане – за то, что было сделано с транспортной доступностью: каждый год открываются станции метро, строятся развязки, запустили МЦК. <…> В Московской области никто никогда глобально не занимался инфраструктурой, все объекты, как правило, появляются с нуля», - отметил Котровский.

При этом, по словам бизнесмена, в столице застройщики не только используют богатую инфраструктуру города, но и сокращают социальную нагрузку, проектируя вместо части квартир апартаменты. (Последние, напомним, официально жильем не считаются, а потому на них не распространяются требования по обеспечению новостроек школами, детсадами и т.п. – прим. ред.). Для Подмосковья эта схема неактуальна: в отличие от Москвы, в области апартаменты не пользуются спросом.

«Бонусы» местоположения делают девелоперский бизнес в Москве сверхприбыльным: по словам Котровского, в столице есть проекты, в которых разница между себестоимостью строительства и ценой реализации достигает трех раз. На этом фоне целесообразность инвестиций в строительство жилья в Подмосковье становится сомнительной: «Акционеры понимают, что одни идут по пути наименьшего сопротивления и получают много, а другие пытаются больше отдать и сталкиваются с тем, что приходится еще докладывать».

Иван Богатов согласен с коллегой по поводу перспектив девелоперского бизнеса в Подмосковье и ожидает сокращения объемов ввода жилья в области как минимум на 30%, до 6-6,5 млн м в год.

Собственно, примерно такие параметры заложены в подмосковную программу «Жилище» на 2017-2027 г. – см. «Область избавляется от избыточных квадратных метров». На треть меньше жилья планируется строить и в Новой Москве.

Учитывая масштабы сокращения платежеспособного спроса, падение ввода может быть еще более глубоким. «Через пару-тройку лет объемы ввода жилья в Московской области могут сократиться на 50% от максимума, достигнутого в 2014 г. (9,9 млн кв. м), то есть до 5-5,5 млн кв. м. А в Новой Москве – на 40-45% от уровня 2016 г., то есть до 900 000 – 1 млн кв. м в год, - полагает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. – За МКАД девелоперская активность будет сохранятся только в крупных городах-сателлитах, имеющих железнодорожное сообщение с Москвой, а также в радиусе 5 км от станций метро, то есть, фактически, в пределах 12 км от МКАД».

Количество объектов в продаже уже снижается. Из-за проблем со спросом застройщики уменьшают объемы строительства до 50-70% от запланированного, отметила на конференции Анна Шишкина. В подмосковных проектах, оторванных от инфраструктуры, темпы продаж не обеспечивают комплексное освоение территорий – девелоперы задерживают сдачу школ, детсадов и т.п.

Сокращение маржинальности «замкадных» проектов на фоне затоваривания рынка и обострения конкуренции со стороны московских проектов заставляет застройщиков перемещаться поближе к «старой» Москве, где пока сохраняется неудовлетворенный спрос на недорогое новое жилье, отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова (см. «Слишком доступное жилье в Подмосковье обнулило доходы застройщиков, и они потянулись в Москву»).

Проблема в том, что и в пределах МКАД покупатели не бесконечны, продолжает Калюжнова. При текущем уровне платежеспособности населения и цен на жилье платежеспособный спрос будет в основном исчерпан в 2019 г. Это приведет к очень существенной просадке объемов нового строительства – вывод новых проектов может сократиться на 40-50% от уровня 2015-2016 гг., т.е. до 1,0-1,3 млн кв. м в год. Значительного снижения объемов ввода жилья в «старой» Москве можно ожидать после 2021 гг., когда текущие проекты будут введены в эксплуатацию, и начнут вводиться проекты, стартовавшие в 2019-2020 гг.

«Конечно, это не значит, что жилье в Москве вообще перестанут покупать. Спрос будет, но в основном на объекты стоимостью 100 000 – 140 000 руб. за кв. м. Скорее всего, такую ценовую политику смогут позволить себе немногие девелоперские компании. Наибольшие шансы на выживание имеют государственные и банковские структуры, имеющие доступ к дешевым земельным участкам и финансированию», – резюмирует Татьяна Калюжнова.

Также по теме:

• Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU