Застройщики пытаются строить быстрее

Многие застройщики сейчас задерживают ввод домов в эксплуатацию, однако немало компаний в кризис, наоборот, стали вводить объекты раньше плана. Кому-то из них удалось завершить строительство быстрее по счастливому стечению обстоятельств, другие осознано приняли стратегию ускорения строительства. В чем выгода быстрого строительства домов для девелоперов и догоняет ли спрос новые темпы стройки – разбиралась редакция IRN.RU вместе с застройщиками и экспертами рынка.
 

Застройщики ускорились

В прошлом году были перенесены сроки сдачи более чем 40% московских проектов, которые должны были быть достроены в 2016 г., подсчитали в «Метриум Групп». Тем не менее на рынке присутствует и противоположная тенденция: немало застройщиков стремятся строить как можно быстрее: это сокращает себестоимость проекта, уменьшая, например, расходы на аренду земельного участка, строительной техники, выплату зарплаты сотрудникам, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Кроме того, высокая скорость работы повышает лояльность клиентов, не скрывает эксперт.

Неудивительно, что заявления от многих девелоперов об ускорении сроков строительства жилья прозвучали именно в кризис.

«Вспомните настроения покупателей: недоверие к рынку недвижимости, ожидание «волны банкротств», заморозки строек и другие опасения, которые тогда фактически парализовали рынок», - говорит Александр Кушнарев, исполнительный директор компании Sezar Group.

Чтобы убедить покупателя в серьезности намерений, Sezar Group приняла «внутреннее» решение о сокращении сроков строительства. В апреле 2015-го застройщик анонсировал: первая очередь ЖК «Рассказово» будет сдана на год раньше.

Об ускорении сроков строительства домов в середине 2015-го заявил и один из лидеров рынка – ГК «Мортон». Компания разработала глобальную программу наращивания темпов строительства, на первом этапе которой обещала сдать четыре корпуса в своих проектах в подмосковных Люберцах и в Красногорском районе на полгода раньше срока. На шесть месяцев раньше компании удалось достроить еще два дома в Балашихе, сообщала прошлым летом пресс-служба компании. После продажи компании акционеру ПИК Сергею Гордееву, который, в свою очередь, перепродал ее ПИК, в компании, по всей видимости, решили сохранить набранные темпы, так как уже сообщили, что «разрабатывается программа опережающего ввода целого ряда корпусов в крупнейших микрорайонах и жилых комплексах».

О сдаче домов ранее заявленного срока уже заявили многие игроки. Сегодня застройщики «обгоняют» свои же изначально заявленные планы возведения корпусов на срок от одного квартала до года.
 

Построить на год раньше – реально

С опережением на год, например, сдала первую очередь ЖК «Рассказово» компания Sezar Group. «Абсолют-Недвижимость» ввела семь корпусов ЖК «Город-парк Первый Московский» на шесть месяцев быстрее. На полгода раньше, чем планировалось, сдали и три корпуса в проекте «Солнечная система» (Urban Group), приводят примеры риелторы.

Среди проектов, которые строятся опережающими темпами, риелторы называют также ЖК «Новый Зеленоград» (девелопер IKON Development), где монолитный каркас шестого корпуса был готов раньше на два месяца. Быстро строит и девелопер MR Group: компания ввела ЖК «Водный» и «Фили Град» раньше запланированного на три-шесть месяцев, говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу компании.

По словам Александра Кушнарева из Sezar Group, в зависимости от класса объекта, этажности, территориального расположения, окружения, истории участка и качества внутренней отделки строительство монолитного дома занимает два-три года. Срок возведения панельного дома высотой в 17 этажей – в среднем от 1,5 до 2 лет, говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». Однако в районе Новые Ватутинки в августе прошлого года компании удалось построить и сдать семнадцатиэтажный дом всего за шесть месяцев, новоселы получили ключи на год раньше заявленного срока.

Тренд на ускорение сроков строительства домов поддерживает и ГК А101, которая сдала монолитные корпуса первой ЖК «Москва А101» на полгода раньше, чем планировала.

«Для нас, «монолитчиков», повышение темпов строительства важно еще и потому, что нам приходится напрямую конкурировать со строителями панельных домов, - подчеркивает Игнатий Данилиди, заместитель генерального директора по девелопменту ГК А101. - Когда строится панельный дом, то технология предполагает монтаж готовых панелей, а панель представляет собой уже по сути часть «коробки» здания, быстро устанавливается, что сразу дает покупателю возможность, даже на начальных этапах стройки, увидеть практически готовый фасад. Причем внутренние строительные работы клиенту не так заметны. Монолит же возводится поэтажно».
 

Новые технологии, больше рабочих и снижение издержек

Тем, кто работает в сегменте экономкласса и возводит дома по индустриальной технологии, резко ускорить темпы строительства довольно сложно, ведь объемы монтажа зависят от работы домостроительных комбинатов, замечает Сергей Анискин, генеральный директор ООО «ПАТРИОТ-Девелопмент Юг».

Но ДСК не стоят на месте, появляются новые методы и технологии. Например, большинство объектов «Группы ЛСР» возводятся по технологии «бесшовного» домостроения. «Это усовершенствованная технология сборного железобетонного домостроения, которая дает одно из главных преимуществ – высокие темпы строительства. В сравнении, например, с монолитом, дом из сборного ЖБИ можно возвести в два раза быстрее», - рассказывает Юрий Ильин, директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР».

Именно компания ЛСР спроектировала для первой очереди ЖК «Ривер Парк» панельные дома улучшенной модификации серии «ЕвроПа». Результат - сдать три панельных корпуса первой очереди ЖК «Ривер Парк» застройщику удалось с опережением сроков на квартал, новоселы получили ключи уже в апреле 2016 года (на семь месяцев раньше), тогда как по договору ДДУ ЖК должен был быть введен в эксплуатацию в IV квартале 2016 года, приводит пример Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». Вторая очередь, уже монолитная, тоже строится с опережением графика.

Возводить быстрее монолитные корпуса в ЖК «Ривер Парк» застройщику позволяет применение современного оборудования. «В частности, речь идет об опалубке стен MAXIMO от производителя PERI. Преимущество данной опалубки заключается в минимально потраченном времени на монтаж и демонтаж ввиду специальной технологии установки тяжей (соединения)», - делится секретом Швецова.

Впрочем, строить быстрее можно не только благодаря модернизации производств и процессов, но и за счет устранения всевозможных издержек и простоев, признаются застройщики. Например, долгое подключение к инженерным сетям часто становится причиной срывов сроков ввода дома в эксплуатацию, рассказывает Александр Зубец (ООО «Новые Ватутинки»).

Этот фактор особенно значим для малоосвоенных территорий. Например, в условиях Новой Москвы, где, по большому счету, отсутствуют инженерные сооружения и сети, требуется не меньше двух лет, чтобы создать возможности для подключения к коммуникациям, отмечает Данилиди из А101.

Задерживать сроки строительства могут также подрядчики и поставщики. Отсюда еще один способ ускорить строительство – избегать всевозможных простоев. Чтобы их исключить, Sezar Group, например, начала развивать собственные производственные компетенции: сегодня в структуру компании входят проектное бюро, генподрядные организации, производственные линии (по выпуску профилей оконных и металлоконструкций), отмечают в компании.

Другой способ - эффективная организация работы внутри конкретного проекта. «Условно говоря, можно заказать у одного ДСК пять домов и ждать изготовления, а можно обратиться к нескольким комбинатам, которые одновременно будут производить панели. В итоге девелопер приступит к работам на площадке в два раза быстрее и передаст ключи раньше срока», - рассуждает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».

Так называемое «запараллеливание» процессов позволяет строить быстрее и квартал ONLY. Застройщик - Central Properties – планирует возвести квартал всего за два года с момента выхода на строительную площадку, ускорив процесс примерно на 12 месяцев. Начав строительство в августе 2016 года, компания намерена завершить его к началу 2018-го.

«Я бы не сказал, что мы используем какие-то «секретные», особые методы для оптимизации процесса строительства. В принципе, каждый из них рынку известен. Речь идет о таких технологиях, как «запараллеливание» строительства с проектированием, а также разных этапов строительства друг с другом», - рассказывает Евгений Большаков, коммерческий директор квартала ONLY (Central Properties).

Например, еще до начала возведения квартала были проложены все коммуникации. Фасадные работы компания начинает еще до завершения монолитных.

«Каждый корпус возводится до уровня 10-го этажа (и происходит это одновременно, синхронно для всех восьми корпусов), а затем устанавливаются специальные защитные элементы, позволяющие проводить внешние работы, и начинается монтаж вентилируемых фасадов в параллели с возведением следующих этажей. Таким образом сокращается время, необходимое на внешнюю отделку, - говорит Большаков. - Внутренняя отделка начинается сразу после возведения двух перекрытий над отделываемым этажом (два перекрытия нужны по ТБ)».
 

За качество переживать не стоит, но стены могут в спешке не выровнять

Переживать за качество досрочно сданных домов покупателям не стоит, уверяют девелоперы: ускорение темпов строительства не оказывает серьезного влияния на качество жилья.

«Конечно, если маленький застройщик начнет экстренно сдавать свои объекты, это может привести к возможным проблемам, - говорит Юрий Ильин («Группа ЛСР»). - Но у крупных компаний вся цепочка строительства, поставки строительных материалов уже доведены до совершенства, поэтому волноваться нет стоит».

Например, монолит можно лить даже при минусовых температурах при условии дополнительного подогрева. «Поэтому строить можно быстро и в любое время года, в том числе при сильных морозах вне ущерба качеству», - объясняет управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Но, обращает внимание Зубец (ООО «Новые Ватутинки»), «на рынке Новой Москвы есть примеры, когда ввиду пренебрежительного отношения к технологиям покупатели получали квартиры с трещинами, неровными стенами. А литье монолита без тепловых пушек в -30 градусов вовсе приведет к разрушению здания раньше времени».

Если речь идет о панельном доме, то ускоренные сроки строительства фактически никак не могут нарушить качество работ, продолжает эксперт. Ведь такой дом собирается как конструктор.

Правда, говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», быстрое возведение может привести к незначительным недочетам, с которыми может столкнуться покупатель. «Заметнее всего такие недочеты будут в проектах с отделкой, где могут быть некачественно поклеены обои или же выполнены дверные проемы. То есть данная спешка будет выражена в мелочах, данные мелочи могут быть не заметны на первый взгляд, но в дальнейшем принести хлопоты жителям», - предупреждает эксперт.
 

Время - деньги?

Как когда-то сказал Бенджамин Франклин, «время-деньги». И эта фраза как никогда актуальна для девелоперского бизнеса, считает Александр Зубец (ООО «Новые Ватутинки»).

«Расходы девелоперов прямо пропорциональны времени, которое он тратит на реализацию проекта. Любой товар должен быть высокооборачиваемым. И если вы строите дом пять лет, то, поделив маржинальность на годы, застройщик фактически получит нулевой доход. Выходит «работа ради работы». Каждый лишний месяц – это зарплата сотрудникам, это дополнительные налоги. Чем быстрее строится дом, тем меньше расходов несет девелопер», - объясняет Зубец.

Ускорение темпов строительства выгодно, как и клиенту, так и компании, говорит Леонард Блинов, директор по стратегии развития ГК А101. «Например, - рассуждает эксперт, - чем быстрее компания сдает объекты, тем быстрее решает налоговые вопросы. Так, получая акт на ввод дома в эксплуатацию, расходы на строительство девелопер относит на себестоимость. Девелопер заметно экономит денежные средства (до 20%) за счет повышения эффективности управления, четкого планирования, использования ресурсов, оптимизации работ с документацией и механизмов контрактования».

Выгода от досрочной реализации проекта индивидуальна для каждой стройки, замечает Евгений Большаков, коммерческий директор квартала ONLY: «При ранней реализации уменьшается кредитная нагрузка и увеличивается чистая прибыль за счет экономии на рекламе, ФОТ, содержании стройплощадки и процентов по кредиту. А эти вещи индивидуальны для каждой компании и проекта».

Больше всего можно сэкономить на процентах по кредиту. Например, при условном кредите в 1 млрд на три года под 15% годовых аннуитетными платежами переплата составит 246 824 310 руб., или 24% от выданного кредита. При той же сумме, но отданной за два года, переплата будет 162 623 874 рублей, или 16% от суммы кредита, приводит расчет Большаков.

«А кредиты на строительство могут исчисляться и десятками миллиардов рублей. Как видно на примере, выгода для застройщика закончить проект быстрее может быть очень значительной», - констатирует эксперт.

Да и продавать объекты девелоперу выгодно в состоянии, близком к готовому, добавляет Блинов: стоимость квадратного метра в почти готовом доме выше, чем цена на стадии строительства, на 15-20%, а это дополнительная прибыль девелопера. Другая причина – спрос.

«В кризис покупатель плохо реагирует на котлован, он очень чувствителен и уязвим, он присматривается к темпам стройки – и идет к тому, кто строит быстро. Люди стали осторожнее, поэтому квартиры легче продаются в готовых домах, а не на ранних сроках строительства, потребитель выбирает проект более зрелый с меньшим для себя риском», - уточнил Блинов.

Впрочем, быстрое строительство не всегда ведет к экономии, считает Швецова (ООО «Ривер Парк»). По ее словам, с точки зрения финансов, быстрое строительство обходится застройщику фактически в такую же сумму, как и реализация проекта по графику.

«Дело в том, что девелопер заранее заключает с генподрядчиком договор, где прописывается стоимость его услуг. Неважно, построит подрядчик дом за год или полтора. В любом случае он получит за работу одну и ту же оговоренную сумму. Поэтому от высокой скорости строительства выигрывает не застройщик, а подрядчик, который после завершения одного объекта может перейти к следующему», - объясняет эксперт.

Сэкономить на стройматериалах, закупив их, к примеру, в конце 2015, а не 2016 года, тоже не удастся: договор на их закупку заключается заранее, и поставщики уже закладывают поправку на удорожание ввиду инфляции. «То есть застройщик не выигрывает и в этом случае», - заключает Швецова.

Единогласны эксперты в одном: быстрое строительство домов не сказывается на конечной стоимости квартир для покупателей. Основополагающим моментом при ценообразовании является все-таки спрос, а не темпы строительства.

«Как правило, если продажи идут хорошо, то застройщик пересматривает прайс, чтобы получить большую прибыль. И, наоборот, даже при высокой готовности здания при снижении покупательской активности девелопер может предоставить какие-либо скидки», - говорит Лариса Швецова (ООО «Ривер Парк»).
 

Поспевает ли спрос

Несмотря на маркетинговые ходы застройщиков, спрос сегодня далеко не всегда успевает за темпами строительства проектов. Ведь уже сданное жилье – самое дорогое, то есть менее доступное, признается Александр Зубец (ООО «Новые Ватутинки»). С учетом падения платежеспособности населения, не каждый покупатель может себе позволить готовое жилье.

В целом по Москве после ввода в эксплуатацию нераспроданным в проекте остается в среднем порядка 5-7% квартир, приводит цифры Шаталина из «МИЭЛЬ-Новостройки». Для ликвидных подмосковных проектов этот показатель составляет 10-15%, добавляет Литинецкая («Метриум Групп»). Как правило, по ее наблюдениям, в течение года распродаются и эти остатки.

Правда, иногда даже в доступном сегменте нераспроданных квартир может оставаться больше. Сегодня на рынке есть проекты, в которых на момент ввода в эксплуатацию доля невыкупленного жилья достигает 30-40%, подчеркивает Литинецкая.

По данным «ИРН-Консалтинг», за два последних года количество готовых домов на рынке новостроек Москвы между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД выросло в 1,6 раза. В конце 2016 года в Москве в продаже находилось 343 новостройки, 117 из которых уже были полностью построены. В конце 2015-го в этой зоне продавалось 275 корпусов (в том числе 107 уже построенных), в конце 2014-го – 177 корпусов (73 полностью готовых).

«В настоящее время на долю готового предложения приходится примерно четверть первичного рынка. Через два-три года при сохранении текущего уровня спроса эта доля может вырасти до 40-50%», – отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU».)

Объем нераспроданных квартир зависит от множества факторов: местоположения проекта, его класса (чем выше класс, тем более длительные сроки экспозиции предусмотрены, например, в элитном сегменте они достигают пяти лет), а также от того, на какой стадии строительства дома были открыты продажи, говорит Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Но главный фактор – это цена. «Даже если объект возводится очень быстро, но он очень дорогой или цена выше, чем у конкурентов, ожидать, что спрос будет «догонять» сроки строительства, не стоит», - замечает Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»).
 

Иногда лучше не спешить

Важно понимать, что высокая скорость строительства порой может создать проблемы застройщику, предупреждает Лариса Швецова (ООО «Ривер Парк»).

«Чем выше темпы реализации, тем большая сумма проектного финансирования требуется для закупки стройматериалов и прочих расходов. Автоматически это подразумевает необходимость наращивать продажи, ведь средства от них идут на погашение долга перед банком. Если девелопер ускорит строительные работы, одновременно не увеличив темпы реализации, это может привести к нарушению экономической модели проекта и невыполнению обязательств перед банком», - говорит эксперт.

Иногда, напротив, более разумным решением станет замедление темпов строительства в целях сохранения общей устойчивости на рынке, соглашается Сергей Анискин, генеральный директор ООО «ПАТРИОТ-Девелопмент Юг». «Это особенно важно для тех, кто реализует комплексные проекты и намерен долго оставаться в бизнесе», - подчеркивает эксперт.

Решение замедлить темпы строительства компания уже приняла по своим проектам в Ростове-на-Дону.

В 2015 году «ПАТРИОТ-Девелопмент Юг» ввел в городе 149,1 тыс. кв. м недвижимости, что более чем на 60% превысило показатели 2014 года. Компания планировала побить собственный рекорд, но с учетом общего состояния рынка скорректировала программу в сторону уменьшения. «Это позволит нам избежать затоваривания и оптимизировать расходы и при этом обеспечить рынок достаточным количеством разнообразного предложения», - объяснят представитель компании.