ТПУ в Москве: хорошо, когда не слишком близко

Московские власти активно озаботились развитием транспортно-пересадочных узлов. Их основная роль заключается в облегчении пересадок с одного вида транспорта на другой и перераспределении пассажиропотоков. Однако ТПУ имеют не только транспортное значение. Вокруг них должна сформироваться соответствующая инфраструктура, а в случае значительного улучшения транспортной доступности территория рядом с ТПУ становится интересной и для девелоперов жилья. Редакция IRN.RU выяснила, какие жилые проекты выигрывают от создания ТПУ неподалеку.
 

От парковки до полноценного узла

По данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, до 2020 года в столице планируется построить 271 ТПУ. Из них 102 будут представлять собой обычную перехватывающую парковку с пересадкой на метро (сейчас таких парковок в Москве уже более 30), а 169 узлов будут капитальными. Это многоуровневые комплексы, где кроме парковок будут залы ожидания, остановки общественного транспорта, торговая инфраструктура и даже бизнес-центры. Более 30 ТПУ будут сосредоточены у станций Московского центрального кольца (около половины из них на связках МЦК со станциями метро). Парковки и связки с метро, а также железнодорожными станциями радиальных направлений на них функционируют уже сейчас, однако полноценной инфраструктурой эти ТПУ еще не обросли. По словам заместителя мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марата Хуснуллина, 134 капитальных ТПУ уже находятся в работе.

Девелоперы капитальных ТПУ определяются на конкурсе. Так, ГК «Пионер» будет обустраивать ТПУ «Ботанический сад» рядом со своим жилым проектом, «Интерфлора» займется узлом «Лефортово», «Моспромэксплуатация» - ТПУ «Селигерская», «СМС» (компания, аффилированная со строительной компанией «ИБТ») – ТПУ «Рассказовка».

Осенью 2016 года были объявлены конкурсы на обустройство восьми новых ТПУ. В них приняли участие 16 компаний. Победители были объявлены в декабре, ими стали компании, входящие в группу «Ташир» (они займутся обустройством узлов «Тропарево», «Парк победы» и «Пятницкое шоссе»), MR Group («Дмитровская» и «Ховрино»), ГК «Регионы» («Технопарк»), РГ «Девелопмент» («Фонвизинская») и Enka («Павелецкая»).

В начале февраля «Ведомости» сообщили о том, что компания «Строительные решения», аффилированная с MR Group, стала победителем конкурса на обустройство ТПУ «Люблино». Как сообщает «Коммерсант», предполагается, что в этом году найдут инвесторов ТПУ «Тимирязевская», «Нагатинская», «Юго-Восточная», «Некрасовка», «Кленовый бульвар», «Терешково», «Хорошевская» и «Улица Дмитриевского». Кроме того, будут проведены торги по новым объектам в рамках ТПУ «Пятницкое шоссе» и «Технопарк».
 

Не всем повезет

«Само по себе создание ТПУ напрямую влияет скорее на коммерческую недвижимость, а не жилую. Увеличение пассажиропотока является благоприятным фактором для развития торговой и офисной недвижимости, - считает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. - Однако в некоторых случаях ТПУ в принципе создается в районах с плохой транспортной доступностью, в рамках узла появляются новые станции метро или железной дороги, что, безусловно, благотворно влияет и на жилую недвижимость. Среди таких пересадочных узлов, например, «Ховрино», «Рязанская» и другие. Однако стоит иметь в виду, что в условиях низкого платежеспособного спроса даже в случае заметного улучшения транспортной доступности вряд ли можно ожидать прироста цен более чем на 10%».

Положительным результатом наличия ТПУ неподалеку может стать не только улучшение транспортной доступности, но и развитие инфраструктуры. «Современный ТПУ, в составе которого есть, например, гипермаркет с кинотеатром, вполне может изменить статус локации, если до этого в ней наблюдался острый дефицит инфраструктуры», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

«При этом слишком близкое расположение ТПУ к жилому дому может оказать обратное влияние на цену – комплексы, фасадом выходящие на ТПУ, будут стоить дешевле, чем дома на небольшой удалении», - отмечает директор департамента проектов Est-a-Tet Владимир Богданюк. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, скидка на объекты, непосредственно граничащие с ТПУ, может достигать 10%.

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова считает, что потребитель в принципе с насторожённостью относится к перспективам непосредственного соседства с транспортными и пассажиропотоками. Опрошенные IRN.RU эксперты в основном считают оптимальным расстоянием до ТПУ 1-1,5 км. При этом руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов полагает, что важнее не столько расстояние, на котором жилой проект находится от ТПУ, сколько его отграниченность: «К примеру, Курский вокзал находится на одной стороне Садового кольца, а жилые объекты – на другой. И хотя расстояние между ними небольшое, благодаря Садовому кольцу территория жилой застройки не соприкасается с вокзалом».
 

Где хорошо

Самые удачные проекты, расположенные недалеко от ТПУ, по мнению Татьяны Калюжновой, стали такими не только и не столько благодаря наличию транспортного узла, сколько из-за других факторов: «Например, «Зиларт» - это крупный и знаковый комплексный проект, в котором расположение рядом с ТПУ является лишь одним из многих факторов, а вовсе не определяющим. А, допустим, «Life Ботанический сад» в принципе отличается удачным расположением рядом с действующей станцией метро и парком, в хорошем обжитом районе».

Ирина Доброхотова среди наиболее удачных проектов рядом с ТПУ назвала ЖК «Березовая аллея» и «Life Ботанический сад» рядом с ТПУ «Ботанический сад», а также «Байконур» и «Вавилова, 4» неподалеку от ТПУ «Площадь Гагарина». «Проекты расположены не вплотную к ТПУ, при этом инфраструктура при необходимости – в пешей доступности (метро, МЦК). К тому же у них в принципе престижная локация (Ленинский проспект, Ботанический сад) недалеко от центра Москвы», - объясняет эксперт.

Наталия Кузнецова считает, что больше всего инвесторам интересны ТПУ, которые возводятся в рамках редевелопментапромзон, как и в принципе эти земли, поскольку они позволяют создавать крупные проекты: «Например, в пешей доступности от ЖК SREDA открылась станция Московского центрального кольца (МЦК) «Нижегородская», которая впоследствии войдет в состав крупнейшего в России транспортно-пересадочного узла «Рязанская», и жители жилого комплекса смогут воспользоваться сразу четырьмя важнейшими «артериями» общественного транспорта Москвы».

По мнению Марии Литинецкой, самые перспективные ТПУ - те, что расположены в локациях с высокой деловой активностью, в сосредоточении множества жилых комплексов. 10 лучших ТПУ по версии «Метриум Групп» представлены в таблице ниже.

Источник: «Метриум Групп»

Девелоперский взгляд

Чаще всего девелоперы еще на стадии принятия решения о строительстве проекта в определенном месте были осведомлены о планах создания ТПУ и воспринимали эту информацию как преимущество площадки. «Нам было изначально известно о планах властей развивать транспортную инфраструктуру вдоль Рязанского проспекта. Кроме того, мы знали о том, что новая станция метро «Стахановская» Кожуховской линии (которая впоследствии войдет в ТПУ «Рязанская») будет располагаться в шаговой доступности (5-10 минут) от нашего жилого комплекса, - говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19). - Эта информация укрепила нас во мнении, что на располагаемом нами земельном участке необходимо строить крупный жилой комплекс комфорткласса. Наличие рядом ТПУ, безусловно, сделает его одним из самых ликвидных на юго-востоке Москвы».

По словам директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павла Брызгалова, ТПУ – это не просто наличие станции рядом, но и возможность выбора линии и вида транспорта: «В случае с жилым кварталом «Поколение» для его будущих жителей уже в настоящий момент в шаговой доступности работают станция метро «Владыкино» Серпуховско-Тимирязевской линии и станция «Окружная» МЦК, а в 2017 году к ним добавится и станция «Окружная» Люблинско-Дмитровской линии».

Кроме того, порой строительство ТПУ предполагает комплексное развитие территории вокруг. Так, в основе мастер-плана ТПУ «Ботанический сад», разработанного японским архитектурным бюро Nikken Sekkei, концепция так называемого транзитно-ориентированного девелопмента (TransitOrientedDevelopment, TOD). «Комплексная концепция проекта предполагает создание компактного субцентра, состоящего из трех функциональных зон, - рассказывает руководитель PR-отдела ГК «Пионер» Наталья Быкова. - Первая и самая важная – это технологическая часть ТПУ, объединяющая транспортную инфраструктуру. Здесь в единый комплекс объединены сразу несколько видов транспорта: городская электричка, метро, автобусы и такси. Проектом комплексного развития территории также предусмотрено благоустройство набережной реки Яуза. Река наконец-то откроется жителям района, станет локальным центром притяжения. Во второй зоне – к югу от железной дороги – намечено строительство офисно-торгового центра и апарт-отеля, рассчитанного на длительное размещение, в составе коммерческой части ТПУ. В третьем поясе расположатся жилые объекты: современный жилой квартал «LIFE-Ботанический сад», который планируется достроить в рамках редевелопмента промзоны к 2018 году».

Девелоперы активно используют фактор близости к ТПУ в продвижении своих проектов. Например, на сайте «LIFE-Ботанический сад» сейчас разрабатывается раздел, в котором будет собрана вся информация об МЦК и будущем ТПУ. Порой девелоперам приходится заниматься разъяснительной работой. «Многие клиенты до сих пор до конца не понимают, что такое ТПУ, нашим менеджерам приходится порой вести просветительскую деятельность, - говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании проекта «Ривер Парк» (в 10 минутах от него планируется строительство ТПУ «Кленовый бульвар» на базе одноименной станции метро). - 80% клиентов позитивно относятся к появлению ТПУ. Порядка 20% беспокоятся, насколько удастся сохранить приватность и в своем роде камерность района, ведь Нагатинский затон расположен вдали от шумных трасс, а с появлением ТПУ автотрафик возрастет».

Таким образом, если окна квартиры не будут выходить непосредственно на транспортно-пересадочный узел, его наличие неподалеку воспринимается в основном положительно. При этом главное преимущество ТПУ – это именно улучшение транспортной доступности, остальные инфраструктурные элементы не так важны для покупателей.