Новостройки Москвы и Подмосковья в 2016 году: покупатели стали беднее и активнее

Хотя в 2016 г. спрос на московские новостройки, по официальным данным, бил рекорды, цены предложения весь год топтались на месте, а чеки сделок продолжали падать. Всему виной низкая платежеспособность населения: активность покупателей выросла, но сами они стали беднее, рассказали редакции IRN.RU представители ведущих риелторских агентств столичного региона.

Спрос

В декабре 2016 г. управление Росреестра по Москве зарегистрировало 4 859 договоров долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) – на 26,4% больше, чем в ноябре. По сравнению с декабрем 2015 г. показатель увеличился на 71,4%. А в целом за 2016 г. число ДДУ выросло на 81,6%: в прошлом году в Москве было оформлено 35 621 ДДУ против 19 611 в 2015-м. Итоги докризисного 2013 г. (21 251 ДДУ) результат 2016-го превысил на 67,6%.

Подмосковье такими достижениями похвастаться не может: в 2016 г. там было заключено 192 138 ДДУ (по жилью и нежилью) – на 4,1% меньше, чем в 2015 г., когда соответствующий показатель составил 196 124 ДДУ. В декабре Росреестр зарегистрировал на территории области 8 909 ДДУ. Относительно ноября количество ДДУ в декабре увеличилось на 29,8% - Росреестр всегда активизируется в конце года, в преддверии длительных январских каникул. Однако по сравнению с декабрем 2015 г. показатель просел на 16,5%, даже несмотря на завершение госпрограммы льготной ипотеки в конце года.

В «ИНКОМ-Недвижимости» спрос в прошлом году был на 20% выше, чем в 2015-м. «Однако этот показатель все-таки значительно ниже (на 36%) уровня спроса в 2014 г. и на 36% проигрывает востребованности новостроек в 2013 г. Срок между первичной консультацией и принятием решения о покупке в 2016 г. длился больше месяца – благодаря беспрецедентному объему и выбору предложений на рынке», - рассказывает Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании.

Вообще, значительный рост спроса на столичные новостройки риелторы связывают именно с «невероятным» увеличением предложения жилья эконом- и комфорткласса как в «старой» Москве, так и на присоединенных территориях, где большинство новых проектов появились недалеко от МКАД.

По словам гендиректора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, в «старой» Москве за год на рынок вышло 52 проекта. Только между Третьим транспортным кольцом и МКАД объем предложения новостроек в 2016 г. увеличился на 26,6% по сравнению с 2015 г. и более чем в два раза – относительно 2014 г.: в конце прошлого года на рынке продавалось 1,52 млн кв. м нового жилья, по данным «ИРН-Консалтинг». По числу квартир рынок вырос на 25% к 2015 г., по количеству корпусов – на 36%. (См. «Новостройки Москвы в 2016 году: предложение выросло на 26,6%».)

Первичный рынок Новой Москвы, согласно подсчетам «Метриум Групп», в прошлом году пополнился восемью новыми проектами. Объем предложения за год вырос на 25,3% по количеству квартир и на 12,6% - по площади: с 505 800 до 569 500 кв. м.

В Московской области в 2016 г. наблюдалась противоположная тенденция: по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», объем предложения новостроек в регионе снизился на 5,4% в метрах и на 5,1% в квартирах, до 3,5 млн кв. м и 63 940 штук соответственно. При этом девелоперская активность смещалась в направлении Москвы: за год доля предложения в пределах 5 км от МКАД выросла с 32,5% до 40,3%.

Благодаря строительному буму в столице увеличился не только выбор, но и доступность жилья: конкуренция заставляет девелоперов выводить на рынок новые проекты с дисконтом к среднерыночным ценам, а также с минимальными бюджетами покупки, отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По ее словам, сегодня в границах МКАД можно приобрести квартиру в новостройке за 3-3,5 млн рублей, а апартаменты - за 2,5-3 млн рублей. С учетом ипотечных программ и различных вариантов рассрочек от застройщиков квартиры в новостройках Москвы могут позволить себе люди, имеющие 1-1,5 млн рублей для первоначального взноса, добавляет Юлиан Гутман. А с бюджетом в 7-8 млн руб. покупатель сегодня может свободно выбирать среди максимума предложений – как однокомнатных квартир в новостройках ближе к центру, так и двухкомнатных квартир на начальном этапе строительства или в готовых проектах. (См. «Самые дешевые новостройки Москвы: рейтинг столичных районов в пределах МКАД за декабрь».)

Такая ситуация привела к миграции покупателей из Московской области и других регионов России в столицу. (А также с вторичного рынка на первичный – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2016 году: новостройки «душат» вторичный рынок».)

Привлекательности московским новостройкам добавил и рост строительной готовности тех объектов, которые вышли на рынок в 2015 г., говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

«В Москве и Подмосковье в течение года были разнонаправленные тенденции по спросу, - продолжает Шаталина. - Если в начале года в Москве был низкий спрос (традиционно невысокая покупательская активность в январе и феврале), то в Московской области, напротив, максимальный спрос был зафиксирован в феврале. При этом начиная с августа спрос был стабильно высоким, а в последние месяцы и вовсе постоянно рос. В Московской области спрос начиная с июня был ниже 2015 г., и только в декабре был зафиксирован рост покупательской активности в связи с сезонными скидками».

На графиках ниже наглядно показана тенденция смещения части покупательского спроса из Московской области в Москву:

Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»

При этом не стоит думать, что если число ДДУ в целом по рынку Москвы выросло более чем на 80%, то на столько же увеличилось и количество покупателей в каждом проекте. Из-за того, что предложение также существенно выросло, имеющийся спрос «размазывается» по бОльшему числу строек. Причем далеко не равномерно. «В 2016 г. на каждый проект, представленный на первичном рынке (Новая и «старая» Москва), приходилось по девять продаж в месяц, тогда как в 2015 г. их было не больше шести. Однако нужно понимать, что в самых успешных проектах среднемесячный уровень продаж достигает 40-60 сделок, поэтому, действительно, спрос концентрируется в наиболее ликвидных проектах. За первые девять месяцев 2016 г. больше половины всех продаж по ДДУ пришлись на 10 проектов массового сегмента, тогда как всего их – 48», - подчеркивает Мария Литинецкая.

Ипотека

Помимо роста предложения недорого жилья, важнейшим драйвером спроса в 2016 г. стало снижение ипотечных ставок, что привело к увеличению доли ипотечных сделок на рынке.

По данным «Миэль», половина всех сделок с новостройками московского региона в 2016 г. совершалась с привлечением ипотеки. В 2015 г. аналогичный показатель составлял 47%, а в 2014 г. – 44%.

«Вполне логично, что в последние два года доля сделок с использованием кредитных средств выросла, - считает Наталья Шаталина. - Дело в том, что реальные доходы граждан сократились, следовательно, заинтересованность в получении кредита на улучшение собственных жилищных условий только возросла».

В компании «БЕСТ-Новострой» доля ипотеки увеличилась на 15% относительно 2015 г. и на 43% - по сравнению с докризисным 2013-м. В Est-a-Tet соответствующих показатель вырос с 37% до 44% в Москве и с 52% до 60% в Подмосковье. При этом число ипотечных сделок в Москве, включая присоединенные территории, по данным компании, увеличилось на 89% по сравнению с 2015 г., а в Подмосковье - снизилось на 14% в годовой динамике. «Связаны такие изменения объема сделок со смещением спроса из Подмосковья в бюджетные столичные проекты, выбор которых за последние два года существенно расширился», - поясняет Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

В массовом сегменте доля ипотеки, естественно, выше средней по рынку. Согласно подсчетам «Инкома», в московском эконом- и комфортклассе доля ипотечников в прошлом году выросла на 20% по сравнению с 2015 г. и достигла 72% от общего числа покупателей новостроек, реализуемых компанией. В агентстве «Бон Тон» доля ипотечных сделок на первичном рынке недорогого жилья в «старой» Москве в течение года колебалась от 40 до 75%:

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

При этом на рынке московских новостроек бизнес-класса проникновение ипотеки оставалось незначительным – 5%, так как покупатели недвижимости такого уровня предпочитают не пользоваться заемными средствами. А кроме того, данный сегмент был лишен поддержки со стороны льготной ипотеки: максимальный размер кредита по этой программе был ограничен 8 млн рублей, что меньше минимального бюджета покупки в бизнес-классе, объясняет Мария Литинецкая.

Зато в эконом- и комфортклассе влияние госпрограммы было практически тотальным: по оценкам риелторов, на протяжении всего года на ипотеку с господдержкой приходилось порядка 80-95% ипотечных сделок в этих сегментах.

Цены, чек сделки

Несмотря на рекордный рост активности покупателей, цены предложения в 2016 г. топтались на месте, а чеки сделок продолжали падать.

По данным «ИРН-Консалтинг», на рынке настроек Москвы от ТТК до МКАД стоимость метра весь прошлый год балансировала вокруг отметки в 200 000 руб. В экономклассе средний уровень цен варьировался в диапазоне 145 000 – 155 000 руб. за кв. м, в комфортклассе – 195 000 – 200 000 руб., в бизнес-классе – 260 000 – 285 000 руб. (См. «Новостройки Москвы в 2016 году: предложение выросло на 26,6%»).

Примерно так же вели себя цены в Новой Москве и Подмосковье. На присоединенных территориях, по подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средняя цена кв. м в декабре составила 104 970 руб. – это лишь на 0,6% меньше, чем годом ранее. По данным «Миэль», в области метр по итогам года стоил в среднем 81 900 руб. (+2,4% за год).

При этом застройщики продолжали сокращать площади квартир, чтобы снизить бюджет покупки. В результате средняя квартира экономкласса в «старой» Москве, по данным «Азбуки Жилья», подешевела в 2016 г. на 22,9% в годовом выражении, а в Подмосковье – на 13,2%. В Новой Москве этот показатель, наоборот, вырос на 12,9% - новые проекты на присоединенных территориях в 2016 г. выходили ближе к МКАД.

Средний бюджет покупки квартиры в московском регионе

Источник: «Азбука Жилья»

Сократился и средний чек сделки в столичных проектах. По данным Est-a-Tet, в «старой» Москве - на 7% по сравнению с 2015 г. (до 10 млн руб.), в Новой - на 2% (до 4,9 млн руб.). В Московской области показатель прибавил 0,5% (3,9 млн руб. за квартиру).

Но это в целом по рынку. В разрезе классов динамика была более выразительной. Например, в агентстве «Бон Тон» средняя стоимость проданной квартиры комфорткласса в «старой» Москве в IV квартале 2016 г. оказалась на 17,5% ниже, чем в I квартале.

Изменение средней стоимости квартиры по ДДУ и количества сделок в сегменте комфорткласса, «старая» Москва

Источник: «Бон Тон»

По данным «Миэль», средний чек сделки в «старомосковском» комфортклассе по итогам года, наоборот, вырос на 1,5%. Зато в «экономе» - сократился сразу на 12,2%.

В Московской области средний чек покупки за год увеличился на 2%, по информации «Миэль». Главным образом благодаря бизнес-классу: новых объектов в данном сегменте не выходило, а строительная готовность текущих выросла, поясняет Наталья Шаталина. При этом в комфортклассе, к которому принадлежало большинство новых проектов, чек упал на 7,2%.

Средний чек сделки в «старой» Москве, Новой Москве и Подмосковье, по классам

Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»

«В 2016 г. наблюдалась парадоксальная тенденция, связанная с характером покупательского спроса. С одной стороны, спрос увеличивался количественно: было заключено больше сделок, чем в прошлом году. Однако с другой стороны, средний бюджет существенно снизился. Если до кризиса средняя стоимость приобретенной квартиры составляла 8-9 млн рублей, то в 2016 г. она составила 6-7 млн рублей. Грубо говоря, покупатель стал более бедным, но сохранил высокую активность», - отмечает Мария Литинецкая.

Скидки

2016 г. стал годом «перманентных скидок и акций», говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее словам, скидки на определенные объемы квартир предлагались постоянно, а к праздникам разрабатывались особо выгодные для покупателей спецпредложения.

С дисконтом сейчас продаются практически все новостройки: по данным «Метриум Групп», в конце 2016 – начале 2017 г. на первичном рынке массового сегмента Москвы скидки были представлены в 49 из 48 проектов. Для сравнения: в конце 2015 г. скидки предоставлялись в 89% новостроек массового сегмента Москвы, а в 2014 г. – в 57%.

Помимо «открытых» бонусных акций многие застройщики в 2016 г. предлагали индивидуальные скидки при посещении объекта, чтобы подтолкнуть потребителя к сделке, отмечает Наталия Кузнецова. Для ускорения принятия решения о покупке в некоторых проектах также действовали программы регрессионной скидки.

В целом, по данным «Бон Тон», уровень скидок в 2016 г. колебался от базовых 2-3% до 25% в ряде проектов. Максимальная скидка достигала 30%, добавляет Юлия Сапор.

Средний размер дисконтов на рынке новостроек московского региона риелторы оценивают по-разному: от 3-5% (Est-a-Tet и «Бон Тон») до 12-15% («Инком»). По сравнению с 2015 г. этот показатель почти не изменился или даже немного снизился. «Новые проекты в 2015-2016 г. выходили с минимальными ценами и, как следствие, с небольшими скидками по сравнению с готовыми или более отстроенными проектами, где цены уже успели вырасти по мере повышения строительной готовности», - поясняет Сапор.

При этом, по информации «Миэль», относительно 2013-2014 гг. размер скидок увеличился примерно в полтора-два раза.

Покупательские предпочтения

О скромном уровне доходов среднестатистического клиента рынка новостроек свидетельствует и структура спроса. Наибольшей популярностью среди покупателей не только в массовом сегменте, но и в бизнес-классе в 2016 г. пользовались одно- и двухкомнатные квартиры. Даже в элитном сегменте спрос был сосредоточен на наиболее компактных лотах: 34% клиентов интересовались лотами до 100 кв. м, 38% – лотами площадью 100-115 кв. м, рассказывает Ирина Доброхотова.

А в целом по рынку Москвы лучше всего продавались квартиры площадью 30-50 кв. м (39,4% от общего спроса) и стоимостью 5-9 млн руб., отмечает Юлия Сапор.

Что касается предпочтений покупателей в плане классности новостроек, то, по словам риелторов, подавляющее большинство продаж, в том числе в «старой» Москве, пришлось на квартиры эконом- и комфорткласса. В Москве 16 из 20 самых популярных проектов относились к комфортклассу, подчеркивает Мария Литинецкая.

Структура спроса по классам и регионам

Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»

«В 2016 г. четко обрисовались основные антикризисные черты портрета покупателя – основной спрос приходится на квартиры с минимальным бюджетом покупки, который достигается за счет компактной площади. За изменением покупательским предпочтений следует и предложение. С 2014 г. объем предложения студий на столичном рынке новостроек вырос более чем в четыре раза, за год – на 60,5%. Объем предложения однокомнатных лотов за год увеличился на 20%, за два года – на 28,3%. Ориентация покупателей на более доступные и небольшие квартиры естественным образом связана с отрицательной динамикой платежеспособности россиян», - поясняет Юлия Сапор.

Прогнозы риелторов на 2017 год

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
«Хотя начало года обнадежило всех ростом нефтяных котировок, говорить об окончании кризиса преждевременно. Скорее всего, в течение года экономика будет развиваться «на ощупь», каких-то резких изменений поэтому не будет, вероятнее всего, можно будет говорить о стагнации. Так как ожидается выход на рынок довольно большого объема новых объектов, это также будет сдерживать рост цен в среднем по рынку новостроек. Хотя, безусловно, в активно строящихся домах метр будет дорожать по мере роста строительной готовности (в этом году уже несколько застройщиков объявили о повышении цен в своих реализуемых проектах)».

Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
«Выбор предложений в 2017-м останется на уровне прошлого года. При этом в общем объеме растет доля объектов массовых сегментов, и в текущем году они останутся спросообразующими, тем более что стоимость квартир во многих ЖК уже сейчас конкурирует с ценой аналогичных вариантов в ближнем Подмосковье. Увеличится количество квартир в возведенных домах – их доля может достигнуть 25% от общего объема. Соответственно, будет сокращаться разница в стоимости квартир в строящихся и уже готовых новостройках, а застройщики будут заинтересованы в том, чтобы выставлять квартиры не реализацию на более поздних стадиях строительства. Другой вариант – делить общий объем квартир на «стартовый» и «финишный», который выходит в продажу на завершающем этапе строительства. Вероятно увеличение количества объектов с готовой отделкой. Будут развиваться программы длительных рассрочек, превышающих два года».

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:
«Мы ожидаем, что 2017 г. будет таким же насыщенным в плане выхода на рынок новых масштабных проектов как на территории «старой», так и Новой Москвы. Наибольшее количество проектов появится в массовом сегменте, а именно в комфортклассе, в особенности в рамках редевелопмента промышленных зон. Хотя стоит отметить, что в последнее время все больше появляется интересных проектов в бизнес-классе по довольно приемлемым ценам.

Одним из двигателей развития рынка недвижимости в 2017 г. станет продолжение строительства транспортной инфраструктуры как в «старой», так и Новой Москве: в рамках строительства крупных ТПУ планируется строительство не только коммерческой, но и жилой недвижимости.

Проблема реализации может коснуться тех проектов, которые не отвечают потребительским запросам, ведь на сегодняшний день рынок недвижимости – это рынок покупателя. Поэтому чтобы избежать проблемы затоваривания, необходимо тщательно продумывать концепцию проекта и его ценовой уровень».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
«По нашим прогнозам, в наиболее крупных секторах рынка новостроек Москвы (комфорт- и бизнес-класс) цены продолжат умеренный рост. С одной стороны, острая конкуренция девелоперов, вызванная огромным объемом предложения (40 400 квартир, или 2,878 млн кв. м) не позволит стоимости резко повыситься. С другой – дальнейшее снижение невозможно в силу объективных экономических причин: высокой себестоимости строительства и кредитных ресурсов.

Полагаю, что новостройки эконом- и комфорткласса в 2017 г. будут дорожать примерно на 0,5-1% ежемесячно, а бизнес-класса в той же степени, но ежеквартально. В элитном сегменте средняя стоимость квадратного метра продолжит стагнировать. Отмену госпрограммы поддержки ипотечных ставок рынок, скорее всего, переживет безболезненно. Еще до ее завершения ряд застройщиков и банков предлагали ставки ниже 11% годовых. В январе и феврале действуют акции крупнейших игроков ипотечного рынка – Сбербанка и ВТБ, которые предлагают ипотеку по сопоставимым с концом 2016 г. ставкам. Иными словами, и банки, и застройщики, и покупатели в равной степени заинтересованы в повышении доступности ипотеки.

2017 г. станет годом санации рынка от небольших и ненадёжных девелоперских фирм, так как вступают в силу поправки в 214-ФЗ. В общем и целом, они направлены на то, чтобы защитить покупателя от потенциальных долгостроев. В наступающем году многие девелоперские фирмы должны будут пересмотреть свои стратегии, чтобы остаться в числе наиболее сильных игроков, удовлетворяющим новым требованиям закона о долевом строительстве».

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
«В следующем году продолжится переориентация части спроса на Москву. В Москве будет расти предложение, возможно, не столь быстрыми темпами, вполне возможно, что мы увидим новые рекорды по объему предложения в столице. Например, по итогам трех кварталов этого года разрешений на строительство в столице было выдано на 25% больше, чем за три квартала прошлого года.

В принципе, московский рынок чувствует себя на данный момент более уверенно, нежели подмосковный, поэтому по мере увеличения строительной готовности застройщики будут повышать цены в текущих проектах. Конечно, в связи с этим средневзвешенная цена будет расти.

В Московской области прогноз более сдержанный, скорее всего, некая стагнация рынка продолжится. Новые проекты будут выходить, но объемы первичного рынка вряд ли будут выше, застройщики очень аккуратно оценивают перспективы каждого проекта в Подмосковье. Конечно, основная ставка будет сделана на ближайшее Подмосковье – примерно до 7 км от МКАД, на локации с хорошей транспортной доступностью. Ценовая политика девелоперов в Подмосковье также будет довольно сдержанна, а средневзвешенная цена будет колебаться примерно на уровне этого года – от 78 до 82 тыс. руб. за кв. м в зависимости от структурных изменений».

Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья»:
«При отсутствии резких внеплановых усилений кризисных явлений стоимость квадратного метра в 2017 г. на первичном жилом рынке останется примерно на том же уровне. По итогам года возможен рост среднего уровня цен на 2-3 %.

При этом уменьшение или увеличение стоимости квадратного метра будет зависеть от двух факторов. Во-первых, в случае усиления динамики объема предложения большое количество квартир в новостройках будет в значительной степени сдерживать цены на первичном рынке, или даже обострять ценовую конкуренцию. <…> Во-вторых, существенным фактором продолжит выступать доступность ипотечных кредитов. В начале 2017 г. на условия ипотеки повлияет завершение программы государственной поддержки, что может привести к небольшому росту ставок на первичном жилом рынке. Однако в дальнейшем ожидается, что тренд на уменьшение процентных ставок возобладает. В значительной степени этому способствовало понижение в сентябре ключевой ставки ЦБ до 10%».

Также по теме:

• Предложение новостроек в Москве в ближайшие годы останется рекордным
• Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU
• Обычная ипотека может стать дешевле льготной